休闲度假养老养生社区可行研究报告.doc

休闲度假养老养生社区可行性研究报告目录一、项目概况3二、项目生态环境、区位交通概况4三、项目定位、布局5四、建设规模与周期8五、项目经营8六、投资估算11七、效益分析12一、 项目概况（一） 项目名称、地点案名：国际养老中心地点：安徽省宣城市绩溪县，项目所选地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅的青山绿水间（三面环水，一面环山），临近主干道，交通便利。项目地三面环水，一面靠山，空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。（二） 项目业主安徽发展有限公司（三） 项目背景养老事业是中国最大的朝阳产业之一，老龄产业所涉及的领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类，具有相当的市场开发力和想象力。数据显示，我国老年人口规模呈现总量扩张、增量提速的发展态势。全国老龄办有关负责人近日也指出，今后20年我国将年均增加1000万老年人口；到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%。2014年，与老年人相关的商品和服务占中国消费结构的8%，这个市场价值4万亿人民币，到2050年，老年人消费将会占到国民生产总值的三分之一，养老事业的发展是具备市场潜力的。（四） 建设规则利用绩溪中国北纬30度（处于29.57-30.20间 ），得天独厚的自然生态环境，面向全中国，建设高端养生养老、休闲度假、健康理疗的绿色生态养老社区项目，把养生养老与健康休闲结合起来，尊严养老，颐养天年。项目建设突出三个重点：一是建筑以中高档为主，人均用房面积较大，融合国际适老化设计理念；二是室内外活动范围大、活动项目多，有利于老年人健身活动；三是景观、绿化等，采用徽派庭院式建筑风格，充分体现了“以山为鼓、以水为魂、以文为脉，自然与人文水乳交融”的理念。（五） 综述该项目的建设，以“租售组合+资本金融+综合服务” 的模式，致力于打造一个“终生住宅、永久邻里关系，养生养老融合的全龄化、多功能的养老综合体”，从住宅设计、环境设计、社区文化设计等各方面均能满足老年人生理及心理需求的生态养生社区，以促进中国养老产业的发展，有效解决人口老龄化带来的社会问题，满足老年人养老的需求，又能完善社会养老功能和城市建设，提升城市形象，并以此带动周边旅游人文资源的开发，因此，可行性研究结论是：改项目建设是可行的、必要的，具有良好的社会、经济效益。二、 项目生态环境、区位交通概况（一）风景秀丽，旅游资源丰富绩溪，地处徽文化核心区和安徽省“两山一湖”、“最美高铁”的旅游经济圈优势,素有“国画里的乡村”、“徽菜美食文化节”、“油菜花旅游节”、“安苗节”、“山核桃采摘节”等特色旅游品牌,开发建成了古龙川、胡适故居、鄣山大峡谷、小九华、徽杭古道、太极湖村、尚书府等一批有影响力的重点旅游景区，更有“名人故里、文化名城、徽菜之乡、和谐之源”的美誉。（二）历史悠久，人文荟萃绩溪，古色古香，集山水之精华，聚人文之荟萃。绩溪徽文化底蕴十分厚重，自古崇文重教，“十户之村，不废诵读”；绩溪“邑小士多”，名人辈出，诞生了诸如胡适、胡雪岩、胡开文、胡宗宪、胡富、汪华等众多中外闻名的人物。（三）生态环境优势1、绩溪森林覆盖率达75.4%，联合国绿色产业、国际生态示范区。纯净富氧的空气环境对健康非常有利，尤其适合中老年朋友进行舒适的有氧远动，从而改善身体疾病或亚健康状态。2、绩溪的山泉水富含人体所需的多种矿物质，富含硼、锌、硒等离子矿物质和微量元素，是上好的饮品，对传输氧气、调节新陈代谢，排除酸性废物和预防疾病是非常必要的。绩溪县，因常年饮用此水，民间又俗称“长寿村”。据官方统计绩溪县85岁老人1761人，90岁以上442人，100岁以上50人。（四）区位交通优势项目地距高铁站车程10分钟；距机场车程45分钟；距5A级龙川景区车程5分钟；距杭徽、绩黄高速口车程15分钟。 绩溪具有良好的区位优势，京福高铁、皖赣高铁、杭黄高铁纵贯全境；杭瑞、宁绩、绩黄、扬绩高速在此交汇；随着交通基础设施的不断改善，形成了往来北京、上海、杭州、南京、合肥等城市的四小时内快速抵达的旅游圈。绩溪日益成为安徽融入苏浙沪、对接长三角的休闲式后花园。三、 项目定位、布局（一）战略定位以科学发展观为指导。以生态环境为基础，以市场为需求导向，以“缔造幸福养老生活”为目标，坚持“生态经济化、经济生态化”原则，打造具有较大规模、较强影响、较高品质的生态养生养老、休闲度假、康复理疗的示范基地，成为皖南地区乃至全国知名的“养生福地、养老乐园”，为老年事业的发展做出积极的贡献。（二）目标定位1、中高端品位搭配该项目的建设，根据经济社会发展水平和中高收入家庭承受能力以及独生子女赡养老人多的特点，规划建设中高端养生养老功能社区，满足不同的需求。2、养生养老兼顾该项目的景观面积达到45亩、开心农场100亩，用于休闲活动、果蔬种植，项目地栽种有名贵花木，蔚然成荫，更是将“天然氧吧”带回家。3、健康医疗配套健康中心的功能定位：一是中高端人群的健康维护和促进，包括健康餐饮、健康休养、健康教育、健康体检和康复治疗、就医服务等；二是高端特殊医疗设备及互联网远程医疗设备，利用互联网平台开展线上诊治，远程名医会诊，国内知名综合大医院网络挂号；三是定期开展健康体检、健康讲座、健康咨询等。（三）特色住宅与功能区（1）高端养老用房社区：包括的物业主要有独立式高端养老用房、花园洋房，为居家养老的高端人群设计，是一种独立的生活方式，有专业的医疗护理团队提供健康养生理疗服务。（2）居家用老用房社区：为居家养老的中端人群设计，是一种独立的生活方式。（3）养生公寓社区：主要为生活完全可以自理的老人设计，是一种有居住年龄限制并提供中央餐饮服务的社区，这里的老人保持独立的生活习惯，很少或基本不需要提供护理帮助。社区提供交通服务、客房服务、餐饮服务、社交及康体活动等，这些附加服务费包括在每月的管理费中。（4）高端养生会所（五星级标准）：按五星级标准建造，集客房、餐饮、会议、娱乐于一体，养生会所也为前来探亲、侍奉老人的亲友、企事业单位提供商务、会议、旅游度假的高档居所。（5）护理居住社区，主要为半自理、不可自理的老人设计，通过受训练的员工为老人提供日常生活起居服务、不同程度的康复治疗服务。各类社区、养生会所满足了身体健康、愿意浏览观光、游走全国各地的中老年人休闲、旅游的需求，满足了避暑避闹的“候鸟式”的应时移居、休闲度假的“休养式”的暂居、长期定居等不同需求。（6）配套商业服务区：超市、土特产、老年用品专营店等（四）康复医疗中心拟与省内外著名医学院、中医院等医疗机构合作，建设以心脑血管等老年特征为主的特色保健理疗康复医院。在功能上突出以下几个方面：1、 健康管理：通过综合医疗体检，为高端群体提供健康全程服务，提供个性化的健康指导咨询、干预措施等。2、高端体检：针对养生养老特点，提供高水平、个性化、方便快捷、体贴周到的体检服务。3、美容养颜：利用优越的山水环境优势，引入高端美容养颜元素、打造高水准的美容养颜水平。4、养生保健：包括食疗养生、运动养生、水疗养生、绿色养生等。5、中医养生：以传统中医理论为指导，对养生人群及慢性疾病进行科学调养，增进健康、益寿延年，深入研究挖掘仗义保健养生，打造区域特色中医养生保健品牌。6、康复疗养：针对康复群体简历疗养康复机构、设施和环境，达到治疗、疗养、康复、回归社会的四位一体的目的。7、养生养老教育：定期举办养生养老讲座，邀请知名专家宣讲养生养老知识，同时加强专业护理人员、养生指导书、健身指导师、营养师的培养培训，为老年群体提供优质服务。（五）配套设施建设1、网络设施：水、电、气、路、通讯网等网络设施齐全，应有尽有。2、消防设施：消防设施严格按照规范要求设置，确保养生养老社区度消防安全的需要。3、道路设施：适老化设计，做到人车分离，动静结合，让老人流连畅想于山水花木中。（六）生活服务建设1、充分体现国际适老化设计，养老中心配有老人活动场所、体验馆、健身房、棋牌室、书画馆、网吧、茶吧、阅览室、手工编织室、医护室等。2、设置紧急呼叫器，收到信号后，全科医生和护士会准备好急救用品，赶往并进行救助。3、设置无死角监控设备，监控室24小时配置专业人员。4、老年大学，做到“老有所学、老有所乐”，充分发挥老年会员的一技之长，体现人生价值，得到尊重，营造一个健康快乐的心理环境。（七）环境保护 实行严格的环保准入制度，依法开展环境影响评价，强化环境基础设施建设与运行管理。四、建设规模与周期（一）建设规模高端养老用房134套，建筑面积2.8万平米，占地128亩；居家养老用房401套，建筑面积3.6万平米，占地71亩；养生公寓682套，建筑面积2.8万平米，拥有床位1364张，占地36 亩；高端养生会所（五星级标准），建筑面积3.3万平米，占地50亩；配套养老商业街1.1万平米，占地6亩；医疗保健中心占地5亩，建筑面积0.42万平米；运动、游乐、景观45亩；员工宿舍3000平米、物业用房400平米。绿色农场（另行租赁100亩）。投资总额5.3亿元。（二）建设周期该项目建设周期五年，从2013年6月2018年6月。其中，部分高端养老用房、部分居家养老用房、养生公寓、高端养生会所（五星级标准）已建设完成并投入使用。按项目规划，后续完成余下建设项目以及医疗配套设施，最终将养老国际中心打造成中国老人养生、养老、旅游度假休闲目的地。五、项目经营项目建成后，配有按五星级标准建造的老人活动场所，如体验馆、健身房、棋牌室、书画馆、网吧、茶吧、阅览室、手工编织室、医护室等，是安徽省首家倡导产权式旅游度假、养老养生休闲基地。（一）管理模式 围绕贴近服务，温情关怀的理念，国际养老中心有针对性的设置了管理架构和部门，其中下设营销中心、财务中心、行政中心、颐养中心四大中心，14个部门，共有员工170人左右，本科及以上人员占16.67%，大专占70%，高中及以下占13.33%。公司内部推崇系统化、标准化、统筹化的管理体系，例如计划管理、预算管理、绩效管理等，为打造员工队伍和提高队伍素质，公司成立了商学院，从360度全方位实战型训练、培训、研发，为所有员工在不同的发展阶段提供全面的培训、为公司输送和培养产业人才、为公司在不同的阶段适时研发产业政策、产品和运营机制。（二）服务模式公司摸索了一套行之有效的体验式的服务模式，从三大核心、八大特色、八大设施三方面得以有效实施。1、三大核心（1）生活：生活照料、洗涤衣物、卫生保洁、代购代邮、社区巴士、自助厨房、分时查房、通讯服务、全天候协助服务（2）快乐：晨操、广场舞、文娱活动、节庆活动、主题月活动、生日会、旅游休闲、图书阅览（3）健康：绿色饮食、心理辅导、医疗服务、陪同就医、健康评估、健康咨询、安全保障、养生调理2、八大特色候鸟式养老、绿色养老、以房养老、贴心服务、休闲度假、老年大学、开心农场3、八大设施精装公寓、五星级会所、养生餐厅、娱乐设施、生态农业、活动场所、安防系统、医疗诊所整个运营服务过程中，始终贯穿“孝道文化”，倡导“老有所养、老有所乐、老有所学、老有所医”的养老文化。（三）销售模式项目建成后，实行直销+代销+网络销售+连锁+加盟相组合的销售模式。养老产品涵盖了高中端养老居所、适老化营养餐饮、中医理疗、康体保健、异地养老、智能化养老等。（四）经营模式1、产业链打造：卫生保健服务、家政服务、教育咨询服务、养老旅游地产、金融服务、老龄产品销售、文化体验式旅游。2、集中化多元经营模式：养老产业所提供的产品、服务和未来的产品、服务都将养老产业链紧密相关，提供给现有的顾客和新顾客；企业也将投入资源拓展新的市场，通过现有的营销网络进行经营。3、实行价值的方式：实行差异化的模式，走创新、丰富的服务模式，利用新兴的信息手段，快速整合资源，抢占先机和市场，具体可以分为：（1）资本收益+管理养老产业综合性强，带动作用大，对促进消费、拉动投资，带动就业都很重要，正是当前国家需要大力发展的产业，由于前期投入巨大，盈利回报期长，必须探索合适的可持续发展模式：坚定不移走资本道路，将公司运作上市，开展债权性投资、基金、风投资源的开拓、嫁接，也可走合作共赢的道路，引入战略合作者。通过借助资本市场的力量，加速养老产业各项事业的发展，并最终通过在新三板或主板上市，实现所有股东利益最大化。资产证券化，将会使得养老会员也最终受益，并形成高中低端的养老会员结构配置。通过会员进一步建立养老发展资金池，强化会员消费意识，并通过运营模式的深化，提高单个养老客户的贡献毛益，实现养老产业良性螺旋式发展。公司通过缜密的运作，计划2016年实现新三板挂牌，2018年实现主板上市。（2）基础及延伸养老服务和升级适老化餐饮深入开发并形成体系。高端养老居所服务的多元化，为高端老人群体提供私人服务、高品质医疗及照料，兼具养生、养老、度假、休闲等功能。目前现有床位336张，未来两年内达到3540张。业务拓展由南向北布点，迅速增量客户，面向周边3小时经济圈做品牌营销，沿着高铁线进行战略布局，借助优越的自然生态环境和成熟的运营模式，把中心打造成发达城市和工业化城市的养生基地，规划两年内开辟十个城市养老市场。异地置换、分时养老模式开拓，目前现有10家合作伙伴，未来两年内再增加至50家。智能养老：服务终端、监控设备、防风险设施的信息化、智能化；远程在线医疗、会诊、时时身体状况监控、远程预约等。体验活动：3天2夜体验、异地养老活动等，丰富体验内容，开发新的体验活动。现有基础服务升级，如结合绩溪当地的旅游景点和土特产优势，开发特色增值旅游线路等。输出品牌，为养老项目设计、建设等做前期咨询；输出管理服务，培训输出养老人才，接受委托管理类似的养老机构；同时对我们委托管理运营的养老项目进行养老产品、养老金融服务、养老旅游服务开发以及销售 。上述管理模式、服务模式、销售模式、经营模式使得养老产业可以在市场上实现扩张和复制，持续开辟新的养生养老基地，将产业做大做强。六、投资估算建设养生养老社区，首先要有公益性，投资周期长，收益慢。前期主要靠可售（租）适老住宅的资金回笼和盈利来保证养老设施和服务运营。该项目估算总投资金额5.3亿元，其中土地款0.8亿元，房屋建设及装饰成本约2.72亿元，室外运动休闲设施约0.15亿元，道路、消防设施、环境保护、亮灯工程、地下管网等工程投资约0.6亿元，装饰配套0.73万平米，花卉、树木种植及其他不可见费用约0.3亿元。七、效益分析（一）入住方案1、中高端养老住宅专为家庭经济条件优越的退休老人，且常有子女来住的家庭精心打造。其中高端养老用房面积170700平米，居家养老用房面积50140平米，养老公寓2545平米。独立式高端养老用房、花园洋房等入住、装修可实行订单式定做。房务可售可租，租期为10年、15年。2、养老公寓住宅专为有固定经济来源、一般退休老人设计打造的老年颐养居所，按月收取住宿和餐饮费用。3、养生会所（五星级酒店）：供探视入住老人的亲朋好友、子女或有高端需求的老年体验人群、度假旅游会议的企事业单位等人群居住，按天收费。4、康复医疗中心对外开放经营、商业街可售可租或自营。（二）经济效益1、预计年收入约8273.2万元，其中项目年收入备注床位收入高端养老用房1435.14 1005张床位，1700元/床/月,70%入住率居家养老用房1020.60 810张床位，1500元/床/月，70%入住率养生公寓1489.49 1364张床位，1300元/床/月,70%入住率养生会所680.40 300张床位，2700元/月，70%入住率餐饮收入标准餐饮1048.32 按平均70%入住率测算7