研究生中国绿能港特钢科技园区建设项目评价研究毕业论文.doc

中国绿能港特钢科技园区建设项目评价研究摘要科技园区开发项目具有投资额大、不确定性因素多、开发与经营风险较大等特点，对其进行科学合理的评价研究，是控制投资风险、确保合理开发的先决条件。中国绿能港特钢科技园区建设项目的目标是建设中国绿能港特钢科技园区，该园区将成为新能源产业的总部经济园区，主要集聚新能源产业中的管理、研发、运营等产业，对该项目的评价具有重要的现实意义。阐述园区产业选择及园区定位、园区项目规划建设方案和建设条件、项目建设方式和进度安排；通过估算项目投资和成本，预测收入，得到基础数据；根据基础数据，对项目进行财务评价，环境及社会效益等评价，为园区后续开发提供可靠的参考资料。关键词：科技园区；建设项目；评价AbstractScience and technology park development project has investment, big uncertainty factors, development and operation features such as greater risks, and carry on the scientific and reasonable evaluation research, is to control the investment risk, ensure reasonable development prerequisite. China Green Energy Port Shoute technology park construction project goal is for the construction of Chinese green can harbor steel science park, the park will become new energy industry headquarters economic zone of new energy industry, mainly gather the management, development and operation of the project, such industries as evaluation has the important practical significance. Keywords: science park; Construction projects; evaluation目 录独创性声明I中国绿能港特钢科技园区建设项目评价研究I摘要IAbstractII1 绪论- 1 -1.1 中国绿能港特钢科技园区建设项目情况介绍- 1 -1.1.1 中国绿能港项目的立项背景- 2 -1.1.2 中国绿能港项目的开发主体介绍- 3 -1.1.3 中国绿能港项目规划- 4 -1.1.4 中国绿能港项目开发模式- 5 -1.1.5 中国绿能港项目进展- 5 -1.2 研究意义- 6 -1.3 研究内容及研究方法- 7 -1.3.1 研究内容- 7 -1.3.2 研究方法- 7 -2 基本概念及基本方法介绍- 9 -2.1 基本概念- 9 -2.1.1 有关项目的概念- 9 -2.1.2 有关绿能港的概念- 10 -2.1.3 有关评价的概念- 11 -2.2基本方法- 14 -2.2.1 SWOT分析法- 14 -2.2.2 财务评价法- 15 -3 特钢科技园区产业选择及园区定位- 18 -3.1 产业政策及地区的产业调整背景- 18 -3.1.1 国家产业政策- 18 -3.1.2 地区的产业调整- 18 -3.2 特钢科技园项目建设的SWOT分析- 20 -3.2.1优势- 20 -3.2.2 劣势- 21 -3.2.3 机遇- 21 -3.2.4 挑战- 22 -3.3 特钢科技园产业选择- 22 -3.3.1 特钢科技园产业的确定- 22 -3.3.2 新能源产业发展现状与发展趋势- 25 -3.3.3 特钢科技园可持续性发展的相关配套产业- 26 -3.3.4 新能源产业对特钢科技园发展的意义- 26 -3.4 特钢科技园的定位- 26 -4 中国绿能港项目建设- 28 -4.1 中国绿能港园区位置- 28 -4.2 中国绿能港项目建设目标及规划控制指标- 30 -4.2.1 建设目标- 30 -4.2.2 规划控制指标- 30 -4.3 中国绿能港项目的市政条件- 31 -4.4 中国绿能港项目建设方式及进度安排- 32 -4.4.1 建设方式- 32 -4.4.2 建设进度安排- 32 -5 中国绿能港项目基础数据估算- 34 -5.1 项目总投资估算及资金筹措- 34 -5.1.1 项目总投资估算- 34 -5.1.2 分年度投资使用计划- 35 -5.1.3 资金筹措计划- 35 -5.2 收入、成本及税金估算- 38 -5.2.1 收入估算- 38 -5.2.2 成本及税金估算- 38 -6 中国绿能港项目财务评价- 40 -6.1 中国绿能港项目经济效益评价- 40 -6.1.1 编制基本财务报表- 40 -6.1.2评价指标计算及评价- 40 -6.2 中国绿能港项目风险评价- 40 -6.2.1 盈亏平衡分析- 41 -6.2.2 敏感性分析- 41 -6.3 结论及建议- 42 -6.3.1 结论- 42 -6.3.2 建议- 42 -7 中国绿能港项目环境、社会效益评价- 44 -7.1 中国绿能港项目环境评价- 44 -7.1.1 环境影响- 44 -7.1.2 环境保护措施- 45 -7.1.3 环境影响评价结论- 46 -7.2 中国绿能港项目社会效益评价- 46 -8 结论- 48 -参考文献- 50 -致 谢- 52 -附表- 53 -1 绪论本研究以中国绿能港特钢科技园区建设项目为背景，对该项目的经济效益、社会效益、环境效益等进行评价。1.1 中国绿能港特钢科技园区建设项目情况介绍中国绿能港特钢科技园区建设项目，由项目的开发主体北京首钢特殊钢有限公司(以下简称特钢公司)提出的，该公司位于北京市石景山区，是中国重点特殊钢生产企业之一。特钢公司根据企业发展需要，为公司寻找新的利润增长点，2008年拟进行一个项目投资，为充分利用国家和当地优惠政策，该项目纳入了北京市中关村科技园区发展规划中，故称特钢科技园项目。该项目投资完成后，将建成以某些产业为主体的特钢科技园区(以下简称特钢科技园或特钢园)。为使特钢园有自身特色，能成功运营，特钢公司将特钢园产业定位为开发或利用新能源。新能源最主要的特点是绿色环保，为了充分体现这个特点，特钢园品牌定位为“中国绿能港”，英文为“GEP（Green Energy Port，直译“绿色能源中心”），故称投资项目为中国绿能港特钢科技园区建设项目（以下简称中国绿能港项目）。中国绿能港项目的总体目标：建成国内领先、国际知名、可持续发展的新能源产业专业化园区(简称中国绿能港园区)。中国绿能港园区规划布局合理、环境生态优美、市场适应能力强、生活配套设施齐全。中国绿能港园区将成为新能源产业的总部经济园区，主要集聚新能源产业中的管理、研发、运营等产业环节。从总部的类别来分，中国绿能港可以定位为企业的区域总部、营销总部、设计总部、研发总部、产业化总部、国际化总部等几种形态的总部。项目主要建设办公楼宇、交流会展场所、培训用建筑、配套服务建筑、中试厂区等。相应建设市政基础设施，绿化设施等。中国绿能港项目计划5年完成。目前中国绿能港项目进展情况如下，截止2011年一季度，中国绿能港项目控制性详细规划调整方案基本确定，但尚未上报市规划委，目前暂不具备正式编制土地一级开发实施方案的条件。1.1.1 中国绿能港项目的立项背景中国绿能港项目是特钢公司于2008年正式提出的。该项目的提出有其特殊的历史背景。（1）全国产业园区发展迅速且作用显著从1979年国务院设立蛇口工业园区以来，全国园区得到迅速的发展。20多年来，全国园区建设对促进土地集约、能源节约利用做出了十分积极的贡献。据统计，2006年全国仅54个国家级经济开发区就实现工业增加值7414亿元，工业总产值30219亿元，税收收入1570亿元，出口1492亿美元，进口1339亿美元，共创造GDP达到10137亿元；园区所取得的成绩占全国GDP的4.8%，税收的4.2%，进出口总额的16.1%。可以说全国产业园区已经成为中国经济发展的重要“助推器”。（2）日益特色化已经成为北京市产业园区发展趋势北京市产业园区已经成为北京市经济的重要支柱。2006年，北京各个园区平均每公顷土地吸引投资1009万美元，创造工业产值1.74亿元人民币，实现税收598万元人民币。万元GDP能耗0.149吨标煤，相当于全市平均水平的1/5。2007年上半年，园区的工业耗水量增长12.94%，用电量增长25%，工业产值增长34%，税收收入增长60%。在转变经济发展方式，推动产业结构优化升级上取得明显效果。北京市各产业园区的产业呈现着“高端化和轻型化”、“高关联度和高附加值”、“节能降耗和可持续发展”等发展趋势。（3）中关村科技园区已经成为高新技术园区中关村科技园区已实现了成为国家级高新技术园区的目标。2006年，中关村科技园区经济总量稳步提升。全年实现工业总产值3449.4亿元，同比增长32.2%；企业总收入6744.7亿元，同比增长38.3%，增速比上年提高6.2个百分点；企业实现利税总额676.7亿元，同比增长34.6%。2007年前三季度，中关村科技园区实现增加值804.9亿元，占全市GDP的14.6%；园区电子信息业、先进制造业、能源及高效节能、环保产业等重点产业的总量指标均实现了较高的同比增速。其中，电子信息业全年实现收入3981.8亿元，同比增长42.3%，占园区总量的59.0%，比上年提高了1.6个百分点；先进制造业、能源及高效节能、环保产业分别实现收入689.2亿元、627.8亿元和122.5亿元，同比分别增长32.9%、55.1%和53.5%；生物医药和新材料产业也取得了一定增长，全年实现收入421.7亿元和281.2亿元，同比分别增长19.9%和10.5%。中关村科技园区已实现了成为国家级高新技术园区的目标。（4）特钢的发展要与其区域发展相适应特钢科技园项目提出后，被纳入中关村科技园区发展规划中。形势要求特钢的发展必须符合中关村科技园区发展规划，遵循科技园区发展的普遍规律，选择自身发展道路。特钢公司所在的行政区北京市石景山区，已经定位为城市功能拓展区。石景山区明确提出“打造北京CRD，建设和谐石景山，构建现代化首都新城区”的发展战略。特钢公司的发展要与区域经济发展要求相适应。特钢公司轧钢厂、锻钢厂已于2010年12月18日全部停产，利用有限资金，实现科技园区的建设和滚动发展，有利于土地价值最大化。更有利于解决搬迁调整后人员安置及遗留的社会负担。面对新形势，特钢加快科技园区建设，发展生产型服务业，是唯一可行的发展出路。1.1.2 中国绿能港项目的开发主体介绍北京首钢特殊钢有限公司是由原北京钢厂、北京特殊钢厂1983年并入首钢后组建而成，属首钢集团全资子公司，是中国重点特殊钢生产企业之一。属首钢集团全资子公司，厂区位于石景山古城地区，东临古城大街、杨庄大街；南临古城西路；西接北辛安；北接阜石路，总占地面积87.52公顷。厂区内现主要单位有：冷轧板材，占地12.38公顷；热轧棒材（含轧钢厂、锻钢厂、冷拔厂），占地36.03公顷；首钢技术研究院，占地6.1公顷；汽车园区，占地20.91公顷；特钢子公司及合作项目，占地12.1公顷。厂区基础配套设施主要有：现供水能力为每日2.64万立方，污水处理站一座，现正引进市政自来水管线，管径600mm，可满足未来科技园区需要。拥有110kv电站一座。现有天然气管路，管径300mm，每年可供气8,760万标准立方米。现有市政供热管路，管径400mm，供热面积已达到13.5万平方米，理论供热能力可进一步扩大到54万平方米。目前特钢公司总资产22亿元，年营业收入30余亿元，在岗职工1300余人。公司主要经营优质钢材生产，同时涉及房地产、旅游、医疗、信息、工程、运输、设备检修、汽车贸易等行业。1.1.3 中国绿能港项目规划中国绿能港项目建设完成后，建成的园区将是新能源产业的总部经济园区，主要集聚新能源产业中的管理、研发、运营等产业。园区主要由办公楼宇、交流会展场所、培训用建筑、配套服务建筑、中试厂区等构成，同时配备相应建设市政基础设施，绿化设施等。中国绿能港项目分三期进行开发建设，主要是考虑特钢搬迁分阶段进行，项目工程不可能全面铺开，另外也考虑到滚动开发能降低投资压力，增加项目开发的可行性。中国绿能港园区产业重点将以新能源、新材料为核心，建立与之相呼应的产业研发、运营总部基地，吸纳相关绿色建筑与建材研发中心、清洁能源汽车研发与展示中心、智能交通开发机构、新能源研究中心与行业协会、可再生能源企业运营总部入区，并提供产业平台服务支持，建立相应的产品认证、检测、维护服务中心，建立知识产权交易与品牌建设服务中心，利用先进创新工具与网上共享实验室帮助入区企业建立企业技术与管理创新模式，与国家一流院校和专家团队合作建立高端专业技术与管理培训中心，提供综合展示与交流对接服务平台，包括建设清洁能源汽车综合展示与体验公园，组织国际技术与产品交流专业性年会，建立定期提供行业政策指南与市场渠道信息发布机制，全面为入区企业和机构提供一流专业配套服务。1.1.4 中国绿能港项目开发模式园区开发一般有三种模式：第一种，自主投资，即开发主体自筹资金，基本是自身单独对项目进行投资；第二种，项目合作，即开发主体为解决资金缺口或开发能力不足等问题，就某些具体项目与合作伙伴合作开发；第三种，业主定制，即对于某些有实力进驻园区的企业，可根据其投资意愿为其量身定做楼宇，定制方需要对楼宇进行预订和先期付款。就目前情况，特钢公司自有资金4亿元，无论是总投资规模，还是一期投资规模，特钢公司完全自主开发上有较大难度。为解决资金缺口，特钢公司应采取三种方式并举的开发模式。根据具体项目的不同特点，特钢公司对于具备长期稳定收入的项目，如写字楼、培训中心等应采取自主投资开发方式为主，也是本研究的重点；对于会展项目、公共技术服务平台等项目，由于运营的专业特点较强，拟采取项目合作方式为主，部分项目采用业主定制方式。1.1.5 中国绿能港项目进展随着首钢调整搬迁工作的启动实施，特钢公司作为首钢调整搬迁规划的一部分，已于2010年12月18日全部停止热轧棒材生产，公司外部环境已发生巨大变化，现有产业已不能在石景山区发展，客观要求必须对特钢厂区发展规划进行战略性调整，以适应新形势。2006年1月17日，国家发改委发布第3号公告，石景山科技园纳入中关村科技园区，特钢厂区成为中关村科技园区石景山园南区的组成部分。2008年2月，中国绿能港项目正式通过首钢董事会，确定以特钢公司为项目的开发主体。2008年中国绿能港纳入石景山区首钢文化娱乐休闲区（CRD）建设行动规划，列入石景山区重点建设项目。目前，北京市将石景山区定位为城市功能拓展区，石景山区明确提出“打造北京CRD，建设和谐石景山，构建现代会首都新城区。2011年2月14日，北京国际绿色展示推广中心项目及北京绿能港科技大厦项目正式通过董事会，会议批准这两个项目的立项申请。2011年2月18日石景山区王春杰副区长召集区经信委、区政府办、区发改委、区规划分局、区国土分局、区园区管委会、区园林局、区市政市容委就展示中心项目涉及的停车场等外围工作进行协调，参会各单位一致表示全力支持展示中心项目的落户和建设。经过特钢公司和北京节能环保中心的共同努力，北京市规划委员会已致函北京节能环保中心，明确同意项目落户在特钢公司。截止2011年一季度，中国绿能港控制性详细规划调整方案基本确定，但尚未上报市规划委，市政承载力评估报告及交通承载力评估报告两个分册的编制工作也尚未与专业评估机构签订评估合同。由于控制性详细规划方案尚未确定，目前暂不具备正式编制土地一级开发实施方案的条件。1.2 研究意义中国绿能港项目作为一个大型新能源建设项目，其投资数额巨大，开发周期长，牵涉面广，且房地产市场的不确定因素较多，项目成败的不确定因素也很多，只有对该项目进行详细的投资、成本分析和效益测算，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得较好经济效益1 。对中国绿能港项目效益分析与经济评价的准确与否，将直接关系到投资决策的成败，而投资决策关系到企业的生存与社会资源的合理配置以及经济发展目标的实现。项目的效益分析将围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等进行一系列的分析研究，探讨企业园区房地产项目效益分析中各类技术指标取值依据2 ，并初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用3 、建设工程实施步骤等，使中国绿能港项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。同时，通过对项目开发模式进行效益分析，将有助于企业对各种开发模式有更深入的认识，确定开发模式效益分析与合作模型，为园区后续开发阶段提供参考意见和依据。1.3 研究内容及研究方法1.3.1 研究内容（1）通过研究测算项目建设中的土地费用、前期工程费、工程费、建安工程费、市政环境工程费、工程建设其他费等，初步估计项目总投资，提出分年度投资使用计划、资金筹措计划，根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，估算出收入、成本及税金情况。（2）通过编制现金流量表，资金平衡表，利润与利润分配表，项目总投资使用计划与资金筹措表，营业收入、营业税金及附加相关税费估算表，总成本费用估算表，计算出项目投资的财务内部收益率、财务净现值和静态投资回收期。（3）通过分析该项目的总投资（建造成本）及售价，得出该项目的抗风险能力。（4）通过调查研究项目建成前后园区内废水、废气、固体废弃物的排放量，以及噪声的级别测定，提出开发期和建成后的环境保护措施，从而论证该项目的建设可行性。（5）通过分析项目建成后入住企业带来的税收，提供就业机会，带来的经济收入等方面，评价对特钢公司而言，项目的社会效益。1.3.2 研究方法本文的研究方法主要包括历史分析方法、实证分析与规范分析相结合、定量分析与定性分析相结合、比较分析、逻辑分析等方法。（1）历史的分析方法：指在研究任何问题时，首先研究其发展历史，探究其来龙去脉的具体研究方法，本文对房地产项目可行性研究发展历程一节采用此种方法。（2）实证分析与规范分析相结合：实证分析是研究经济运动的实际过程，即经济现象“是什么”，规范分析从相对独立的价值判断出发，说明经济应该如何运动，即经济现象“应该是什么”。（3）定量计算与定性分析相结合：定量计算实为数量分析，是运用数学方法和已有的数据进行整理和推算，从而得出各种数量之间的关系来说明问题。定性分析又称非数量分析，是指在研究社会经济现象时，凭以往经验，以思维进程而推断出经济运行的发展规律。本文中项目效益分析将通过一系列复杂的计算，对调查研究分析所掌握获取的资料、数据进行计算分析，找出各相关因素之间的量变关系并建立其函数公式，做出定量计算和定性分析，分析成本和收入规划的结构及意义。在计算过程中鉴别和揭示各种矛盾，使问题的研究进一步深化，明确界限，对分析方案所涉及的范围、影响因素加以明确和限定，以便准确得出方案模型。（4）比较分析是一个有效的研究方法，通过对不同观点、不同现象、不同数据的比较，可以更理性的了解经济运动的特点与规律。本文在房地产项目评价中基本数据的选用与一般工业建设项目的效益分析对比中使用本方法。（5）逻辑分析：在上述研究基础上，进行归纳总结，运用逻辑思维进行整理和推理，形成最终结论或建议。按照中关村科技园区发展要求，特钢制定了厂区规划调整方案，拟以特钢公司为开发建设主体，对特钢厂区进行规划调整和建设。新能源产业正在由形成期向成熟期过渡，发展势头迅猛，在国内尚未形成产业集聚，此时对国家、北京市产业园区、中关村科技园区发展现状与发展趋势，国家产业政策、北京市和石景山区产业调整状况进行全方位调研分析就显得尤为重要，也是做好项目评价的前提和基础。 2 基本概念及基本方法介绍2.1 基本概念2.1.1 有关项目的概念（1）项目及其特点项目是一件事情、一项独一无二的任务，也可以理解为是在一定的时间和一定的预算内所要达到的预期目的。项目侧重于过程，它是一个动态的概念，本文将中国绿能港项目建设过程视为一个项目。项目具有以下特点：一是明确的目标，即其结果只可能是一种期望的产品，也可能是一种所希望得到的服务；二是独特的性质，即每一个项目都是唯一的；三是资源成本的约束性，即每一项目都需要运用各种资源来实施，而资源是有限的；四是项目实施的一次性，即项目不能重复；五是项目的确定性，即项目必有确定的终点，在项目的具体实施中，外部和内部因素总是会发生一些变化，当项目目标发生实质性变动时，它不再是原来的项目了，而是一个新的项目，因此说项目的目标是确定性的；六是特定的委托人，即它既是项目结果的需求者，也是项目实施的资金提供者；七是结果的不可逆转性，即不论结果如何，项目结束了，结果也就确定了。（2）建设项目及其特点基本建设工程项目，亦称建设项目（construction project），是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。建设项目有如下特点：在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或若干个互相有内在联系的单项工程所组成，建设中实行统一核算、统一管理；二是在一定的约束条件下，以形成固定资产为特定目标14 。约束条件有时间约束即有建设工期目标，资源约束即有投资总量目标，质量约束即一个建设项目都有预期的生产能力(如公路的通行能力)、技术水平(如使用功能的强度、平整度、抗滑能力等)或使用效益目标4 ；三是需要遵循必要的建设程序和特定的建设过程。即一个建设项目从提出建设的设想、建议、方案选择、评估、决策、勘察、设计、施工一直到竣工、投入使用，均有一个有序的全过程；四是按照特定的任务，具有一次性特点的组织形式。其表现是投资的一次性投入，建设地点的一次性固定，设计单一，施工单件；五是具有投资限额标准。即只有达到一定限额投资的才作为建设项目，不满限额标准的称为零星固定资产购置。2.1.2 有关绿能港的概念绿能港：特钢科技园产业定位为新能源，新能源最主要的特点是绿色环保，为了充分体现这个特点，园区的品牌定位为“中国绿能港”，英文为“GEP（Green Energy Port直译：绿色能源中心）”。绿能港取自节能、环保、资源循环利用之意。中国绿能港规划，指的是对园区进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。作为“十二五”时期七大战略性新兴产业规划之一，园区规划将对节能产业、环保产业和循环利用产业提供技术、产品和服务等支持，促进绿色经济产业链的形成与发展。绿能港项目建成后，科技园区中主要由节能、环保和资源循环利用等方面的产业构成。节能产业，一是发展高效节能技术和装备，包括锅炉窑炉、电机及拖动设备、余热余压利用装备、节能监测技术和装备，重点示范推广稀土永磁无铁芯电机、基于吸收式换热的新型热电联产集中供热技术等；二是发展高效节能产品，包括家用和商用电器、照明产品、建材产品和汽车等，重点研发和示范具有自主智能财产权的新型节能汽车及配套系统，重点推广能效等级为1、2级的高效节能产品；三是发展节能服务产业，推动节能服务公司为用能单位提供节能诊断、设计、融资、改造、运行等一条龙服务，以节能效益分享方式回收投资的市场化节能服务模式。环保产业，一是发展先进环保技术和装备，包括污水、垃圾处理，脱硫脱硝，高浓度有机废水治理，土壤修复，监测设备等，重点攻克膜生物反应器、反硝化除磷、湖泊蓝藻治理和污泥无害化处理技术装备等；二是发展环保产品，包括环保材料、环保药剂，重点研发和产业化示范膜材料、高性能防渗材料、脱硝催化剂、固废处理固化剂和稳定剂、持久性有机污染物替代产品等；三是发展环保服务，建立以资金融通和投入、工程设计和建设、设施运营和维护、技术咨询和人才培训等为主要内容的环保产业服务体系，加大污染治理设施特许经营实施力度。资源循环利用重点发展共伴生矿产资源、大宗工业固体废物综合利用，汽车零部件及机电产品再制造，再生资源回收利用，餐厨废弃物、建筑废弃物、道路沥青和农林废弃物资源化利用，重点解决共性关键技术的示范推广。节能环保等新型产业正面临着前所未有的发展机遇。在我国实施的4万亿元经济刺激计划中，有2100亿元用于节能减排、发展循环经济和生态环境建设，而目前规划的一系列产业调整振兴规划，也将发展循环经济作为产业升级与结构调整的重要措施之一。 中国绿能港项目：2006年1月17日，国家发改委发布第3号公告，石景山科技园纳入中关村科技园区，特钢厂区成为中关村科技园区石景山园南区的组成部分，即中国绿能港项目。2.1.3 有关评价的概念（1）评价及其分类评价指通过详细、仔细的研究和评估，确定对象的意义、价值或者状态8 。评价可以分为经济评价、社会评价、资源评价(包括能源评价)、环境影响次评价、风险评价等。（2）经济评价经济评价是指对工程项目或其中某一方案，计算其所需投入的费用和可能取得的效益，并分析其经济可行性的工作。包括国民经济评价和财务评价两项。资金是有限的，为了节省并有效地使用投资，必须讲求经济效益9 。可行性研究的内容及项目效益分析指标基本相同15 。在作出投资决策之前，要认真对投资项目的经济效益进行计算和分析。当可供选择的方案多于一个时，还要对各个方案的经济效益进行比较和选优。这种分析论证过程称为项目经济评价。项目效益分析是根据国家现行财税制度和价格体系，从现金流的角度对项目进行评价，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性16。投资项目的效益评价指标有静态评价指标和动态评价指标两种，不考虑资金时间价值的评价指标为静态评价指标，考虑资金时间价值的评价指标为动态评价指标17 。目前理论界几乎一致认为房地产项目的效益分析指标体系一般包括设计规模、经济数据、财务评价指标等几个方面18 19 ，具体包括：总占地面积、房地产开发产品总建筑面积、商品房销售比例；总投资、开发建设投资、资金筹措、经营收入、经营税金及附加、总成本费用、利润总额、所得税、税后利润、土地增值税；投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、内部收益率、净现值、投资回收期等。下面对理论界常用的回收期、会计收益率、净现值、内部收益率、等主要的投资评价方法进行比较与分析。（3）社会评价社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社会评价旨在系统调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响与社会效益，分析项目所在地区的社会环境对项目的适应性和可接受程度，通过分析项目涉及的各种社会因素，评价项目的社会可行性，提出项目与当地社会协调关系，规避社会风险，促进项目顺利实施，保持社会稳定的方案10 。（4）环境影响评价环境影响评价：环境影响评价简称环评是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。通俗说是分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防止对策和措施11 。 环境影响评价是指对拟议中的建设项目、区域开发计划和国家政策实施后可能对环境产生的影响(后果)进行的系统性识别、预测和评估。环境影响评价的根本目的是鼓励在规划和决策中考虑环境因素，最终达到更具环境相容性的人类活动12 。（5）风险评价风险评价指标以及指标的相对重要性，分别是市场吸引力、产品差异度、管理能力、抵御环境威胁能力、变现能力5 。在美国、日本、西欧等国家和地区，由于其房地产业已是一个市场发展完善的传统型产业，无论是在私人企业，还是房地产行业协会或政府机构，均有从事房地产市场分析、估价和咨询管理的公司，这些企业或机构运用精确的经济分析(风险分析)手段，采用数量分析方法，为房地产投资者预测和评价房地产投资风险，帮助投资者进行房地产投资风险决策，使其避免因决策失误等造成的投资风险损失6 。（6）方案及项目评价方案是指进行工作的具体计划或对某一问题制定的规划13 。项目投资评价简称项目评价。是可行性研究的重要组成部分，它包括技术评价、经济评价和社会评价三个部分。技术评价主要是根据市场需求预测和原材料供应等生产条件的调查，确定产品方案和合理生产规模，根据项目的生产技术要求，对各种可能拟定的建设方案和技术方案进行技术经济分析、比较、论证，从而确定项目在技术上的可行性。项目经济评价是项目评价的核心，分为企业经济评价和国民经济评价。企业经济评价亦称财务评价7 ，它从企业角度出发，按照国内现行市场价格，计算出项目在财务上的获利能力，以说明项目在财务上的可行性。国民经济评价从国家和社会的角度出发，按照影子价格、影子汇率和社会折现率，计算项目的国民经济效果，以说明项目在经济上的可行性。项目社会评价是分析项目对国防、政治、文化、环境、生态、劳动就业、储蓄等方面的影响和效果。2.2基本方法所用的基本方法主要有SWOT分析法和财务评价法(包括经济效益评价、风险评价)。2.2.1 SWOT分析法SWOT分析法最早由Learned等人于1965年提出，在战略管理领域中被广泛运用。SWOT分析是把企业内外环境所形成的机会（Opportunities），风险（Threats），优势（Strengths）,劣势（Weaknesses）四方面的情况结合起来进行分析，以寻找和制定适应本企业实际情况的经营战略和策略的方法26 。SWOT分析法是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。利用这种方法可以从中找出对自己有利的、值得发扬的因素，以及对自己不利的、如何去避开的东西，发现存在的问题，找出解决办法，并明确以后的发展方向27 。分析步骤如下：(1) 确认当前的战略是什么？ (2) 确认企业外部环境的变化（波特五力或者PEST） (3) 根据企业资源组合情况，确认企业的关键能力和关键限制 (4) 按照通用矩阵或类似的方式打分评价 把识别出的所有优势分成两组，分的时候以两个原则为基础：它们是与行业中潜在的机会有关，还是与潜在的威胁有关。用同样的办法把所有的劣势分成两组，一组与机会有关，另一组与威胁有关。 (5)将结果在SWOT分析图上定位成功应用SWOT分析法的简单规则进行SWOT分析的时候必须对公司的优势与劣势有客观的认识。进行SWOT分析的时候必须区分公司的现状与前景。进行SWOT分析的时候必须考虑全面。 进行SWOT分析的时候必须与竞争对手进行比较，比如优于或是劣于你的竞争对手。 保持SWOT分析法的简洁化，避免复杂化与过度分析。2.2.2 财务评价法2.2.2.1 经济效益评价法（1）静态投资回收期法静态投资回收期是指投资引起的现金流入累计到与投资相等所需要的时间。它代表收回投资所需要的年限。静态投资回收期计算：Pt (CI-CO)t = 0 （2.1）t=0 其中: CI 表示现金流入量 CO 表示现金流出量t 表示期数 (CI-CO)t表示t期净现金流量Pt表示静态投资回收期Pt越小，盈利能力越强，风险越小。静态投资回收期法简单，并且容易被决策人所理解。它的缺点就是忽视了时间价值，而且没有考虑回收期以后的收益。因此，目前评价投资方案优劣时，只把它作为一种辅助方法使用。采用静态投资回收期法项目可行的条件是投资回收期小于基准回收期。回收期法的优点在于易于使用和被人接受；可用来测度项目的偿付能力；易于短期流量预测；计算简便。缺点在于未考虑货币时间价值；无法考察回收期终止后发生的现金流量；作为上限的最大回收期带有很大的主观性。（2） 净现值法（NPV）净现值法：是评价投资方案的一种方法。净现值是指将各期净现金流量按一定的折现率折算到投资期初的现值累计。净现值计算公式：nNPV= (CI-CO)t (1+iC)t （2.2）t=0式中：NPV表示净现值； n表示投资项目的寿命周期 (CI-CO)t表示t期净现金流量 iC表示期望投资收益率NPV0，项目可行；NPV0，项目不可行（或者说明回报率小于基准收益率）。净现值为正，表明不仅可以收回初始投资本金、偿付借贷利息，还可向投资人提供预期收益。净现值的优点是考虑了货币时间价值；考虑了项目全部的现金流；能最大限度的增加股东财富；对于互斥项目应选择净现值高的项目。缺点在于远期现金流难以预计，影响了现金流贴现的结果；且假设项目现金流均以某一最低报酬率再投资。（3）内部收益率法（IRR）内部收益率法(Internal Rate of Return，IRR法)又称财务内部收益率法(FIRR)、内部报酬率法，是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。内部收益率，一般性投资项目，使净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。项目的内部收益率与行业基准收益率关系反映了项目在所在行业中的相对位势。项目的内部收益率高于行业基准收益率，说明该项目综合竞争力高于同行业的平均水平，该项目的抗风险能力较强；而项目的内部收益率低于行业基准收益率，说明该项目综合竞争力低于同行业的平均水平，项目的抗风险能力较差。2.2.2.2 风险评价法风险评价法主要包括盈亏平衡分析法和敏感性分析法。（1）盈亏平衡分析法盈亏平衡分析又称保本点分析或本量利分析法，是根据产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来预测利润，控制成本，判断经营状况的一种数学分析方法。一般说来，企业收入=成本+利润，如果利润为零，则有收入=成本=固定成本+变动成本，而收入=销售量价格，变动成本=单位变动成本销售量，这样由销售量价格=固定成本+单位变动成本销售量，可以推导出盈亏平衡点的计算公式为： 盈亏平衡点(销售量)=固定成本/每计量单位的贡献差数 盈亏平衡分析的分类主要有以下方法： 按采用的分析方法的不同分为：图解法和方程式法； 按分析要素间的函数关系不同分为：线性和非线性盈亏平衡分析； 按分析的产品品种数目多少，可以分为单一产品和多产品盈亏平衡分析； 按是否考虑货币的时间价值分为：静态和动态的盈亏平衡分析。（2）敏感性分析法敏感性分析法是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。敏感性分析法是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。3 特钢科技园区产业选择及园区定位3.1 产业政策及地区的产业调整背景中国绿能港项目提出时的形势背景在第1章已经介绍，在此仅对当时的产业政策和所在地区产业调整进行介绍。3.1.1 国家产业政策2005年国家出台促进产业结构调整暂行规定和产业结构调整指导目录，涉及20多个行业，将产业分为：鼓励类、限制类和淘汰类，分别采取不同的政策，产业结构调整的方向和重点：加快传统农业向现代农业转变、加强能源、交通、水利和信息等基础设施建设、以振兴装备制造业为重点发展先进制造业，加快发展高技术产业、提高服务业比重，优化服务业结构、大力发展循环经济、优化产业组织结构，调整区域产业布局29 。高新技术产业是目前国家大力扶植的产业，依照国家高新技术产业开发区高新技术企业认定条件及办法，高新技术主要划分为11大类：微电子科学和电子信息技术、空间科学和航空航天技术、光电子科学和光机电一体化技术、生命科学和生物工程技术、材料科学和新材料技术、能源科学和新能源、高效节能技术、生态科学和环境保护技术、地球科学和海洋工程技术、基本物质科学和辐射技术、医药科学和生物医学工程、其它在传统产业基础上应用的新工艺、新技术等30 。3.1.2 地区的产业调整（1）北京市产业发展情况及产业调整北京的产业结构中，第三产业所占比例不断上升。今年上半年，根据北京市统计局数字，北京市第一、第二、第三产业比重依次为0.9%、26.6%、72.5%，其中生产性服务业在第三产业中占比达到55.9，占GDP的比重超过40%。北京市因势利导，北京市第十次党代会提出:“坚持高端、高效、高辐射力的产业发展方向，加快发展现代服务业，不断提高第三产业的比重。大力发展金融、信息、物流、会展、咨询、研发等现代服务业，发展商业、旅游、社区服务等就业容量大的服务业，构建立足首都、服务全国、面向世界的服务业体系。”北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划中也指出：“十一五”时期，北京产业发展思路是：以转变经济增长方式和推动产业结构升级为目标，按照“高端带动、自主创新、重点突破、循环集约、进退有序”的原则，构建“以现代服务业和高新技术产业为双引擎、以现代制造业和基础服务业为双支撑、以都市型工业和现代农业为重要补充”的与北京城市功能相吻合的产业格局。产业结构调整的方向是：将加快发展现代服务业、大力发展高新技术产业、适度发展现代制造业和建筑业、优化发展现代农业、坚决退出劣势产业。“十一五”时期，优化产业空间布局的主要思路是：以“梯度分布、专业集聚、功能耦合、内联外引、南北均衡、东进西优”为原则，根据“优化疏解首都功能核心区，完善提升城市功能拓展区，重点建设城市发展新区，适度开发生态涵养发展区”的要求，倾全市之力，集聚国内外资源，打造中关村科技园区、现代商务中心功能区、奥运体育文化旅游功能区、金融街金融产业功能区、亦庄高新技术制造业功能区、临空经济功能区等六大高端产业功能区，成为体现首都势能优势，最具经济活力、市场竞争力、产业辐射力的战略增长极；同时形成若干各具特色、优势互补的专业集聚区。（2）石景山区全面转型中的产业调整石景山区委区政府根据北京市将石景山区定位为城市功能拓展区的要求，确定了打造CRD的战略，实现经济社会全面转型。经济发展将由主要依靠二产带动增长向依靠二产、三产共同带动转变，城市功能将由传统重工业区向“一区三中心”转变，社会结构将由城乡二元结构向完全城市化的首都新城区转变。产业结构也将：“优先发展文化创意、休闲娱乐、高新技术、商务服务、旅游会展等五大核心产业。大力发展金融、房地产等关联产业。适度发展现代制造业、建筑业等过渡性产业”的方向调整。3.2 特钢科技园项目建设的SWOT分析特钢科技园项目建设分析比较适用于SWOT分析，通过分析找出最准确的项目定位，为项目潜力的挖掘和价值的判断提供依据。3.2.1优势（1）园区环境优势和区位优势园区紧邻北京西部上风上水的西山风景区，自然环境宜人。另外，在北京众多的园区中，特钢科技园是距离市中心较近、交通最为便利的园区之一。园区位于市区规划的东西轴线上，交通便利，与中关村海淀园距离较近，具有极强的区位相关性，属于接受该园的辐射范围内。（2）土地资源及基础设施优势石景山是北京市第五个城区，目前可建设用地只有30平方公里，可利用土地面积仅仅占到土地总面积的12%。特钢公司在城区中拥有这样大面积可供开发的土地资源，显得十分珍贵。另外，作为一个老工业厂区，电力、供水、供暖等配套设施较为完善，是特钢公司建设园区得天独厚的优势之一。（3）园区工业技术、产业资源优势随着首钢技术研究院落户园区，园区可以依托其在新材料、能源环境方面的技术力量，形成技术制高点。另一方面，园区内的国际汽车贸易服务园已经形成一定的企业集聚，通过整合资源并赋予新的内涵，园区得以快速启动。（4）特钢公司实业管理经验优势特钢公司作为一个历史悠久的国有大型企业，积累了丰富的企业管理经验、尤其是严谨的实业管理经验，有利于园区开发经营。（5）园区建设的后发优势特钢建设科技园区启动晚，可以充分借鉴已建成园区的开发模式和管理经验。3.2.2 劣势（1）园区及周边硬环境短期难以改观一个良好的环境对园区吸引投资、人才以及企业前来集聚起到非常大的作用28。目前石景山区的整体环境都无法跟其它城区相比。由于历史的原因，且又不处在繁华地带，一些基础市政设施也不完善，形成了园区较差的周边环境。（2）人力资源特钢公司是以钢铁生产制造为主的工业企业，已经形成以钢铁专业为主的人力资源体系，对于特钢转型建设与园区运营，管理团队的转型难度较大，同时将缺乏一批关于园区建设与运营方面的人才。（3）资金缺口大园区的开发与建设，需要大量的资金投入，而特钢公司自有资金有限。所以，资金缺口大将成为园区开发建设的主要制约因素。3.2.3 机遇（1）政策机遇在政策方面，特钢面临着三方面的机遇：首先因首钢调整搬迁而制定的一些补偿性政策；其次是纳入中关村科技园区的一些优惠政策，第三是石景山区转型期间的一些扶持性政策。（2）享受中关村科技园区优惠政策纳入中关村科技园区后，除了享受其优惠政策之外，还将带来包括知识资源共享、产业辐射、技术与产业转移等方面的好处。中关村科技园区拥有大量的高等院校与科研机构，这些资源将对园区的技术支持起到重要作用。 （3）首都产