曲靖项目建议书(END).doc

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录第一章、地块概况2一、曲靖市概况2二、麒麟区概况3三、曲靖市麒麟区城区图：3四、地块基本情况4五、地块周边配套设施5第二章、市场分析6一、曲靖房地产市场状况6二、曲靖市楼盘分析6曲靖阳光花园6爨园小区10立得.江滨花园14红日花园17三、曲靖市房地产市场分析20第三章、项目定位22一、确定目标客户22二、针对目标客户群的总体规划思路231.开发规模及建筑形态232.功能设置233.针对目标客户群的户型指标244.针对目标客户群的总体建筑风格24三、项目建设定位24第四章、项目成本25一、土地成本25二、建设成本25三、销售成本27四、公司管理费28五、项目销售税金29六、项目风险准备金29七、项目成本汇总30第五章、项目销售收入30第六章、项目损益31第七章、开发计划32第八章、资金计划32第九章、项目风险32第十章、结论及建议33一、项目开发定位33二、项目收益34三、项目风险34四、建议34项 目 建 议 书第一章、地块概况一、曲靖市概况曲靖市位于云南省东部，地处珠江源头，自古为省会屏藩，入滇门户，有“云南咽喉”之称，为云南进入内地、到东南沿海的重要通道。地理坐标为东经10303 10450，北纬2419 2703之间。东接贵州省六盘水市、兴义市和广西西林县，西与昆明市嵩明县、寻甸回族彝族自治县、东川区接界，南连文山壮族苗族自治州丘白县、红河哈尼族彝族自治州泸西县及昆明市石林彝族自治县、宜良县，北与昭通市巧家县、鲁甸县及贵州省威宁县毗邻。市境东西最大横距103千米，南北最大纵距302千米。全市国土总面积28904平方千米，占云南省面积的13.63%，其中山区面积约占88%，坝区面积约占12%。市政府所在地麒麟区，海拔1881米，离省会昆明130公里，既是以昆明为中心的滇中经济区的重要组成部分，又是大西南攀西六盘水“金三角”开发区的一个重要组成部分。曲靖市设1市1区7县，即宣威市（县级）、麒麟区、沾益县、马龙县、富源县、罗平县、师宗县、陆良县、会泽县。曲靖市总人口为556.12万人，其中非农业人口为68.40万人。在总人口中，男性为292.29万人，女性为263.82人。人口密度为每平方千米192人。全市聚居着汉、彝、苗、回、壮、布依、水、瑶等8个世居主体民族。曲靖市地处滇东高原，地形地貌复杂，地势西北高、东南低，平均海拔2000米。受大气环境和地形影响，气候随不同高度和不同山岭坡向有着明显差异，气候类型复杂多样，具有南亚热带到北温带6种气候类型，主要为亚热带高原季风气候，会泽、宣威、富源属暖温带气候，其他县（区）属亚热带气候。年平均气温14.5，年平均降水量1028.7毫米，主要集中在510月。气候主要特点是：冬春光照条件较好，春温不稳，风高物燥，降水不均；夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽；秋季降温快，阴雨多；冬暖冬干，寒潮降温的气候特点。具有“一山分四季，十里不同天”的立体气候。二、麒麟区概况麒麟区位于云南省东部，地处东经1031010413、北纬25082536之间。东与富源县接壤，南与罗平县、陆良县毗邻，西与马龙县交界，北与沾益县相连。城区位于北部曲靖坝子西缘，海拔1881米，距省会昆明136公里。全区总面积1552.83平方公里。 全区辖南宁、建宁、白石江、寥廓4个街道(乡级)，三宝、越州、东山3个镇和珠街、沿江、西山、潇湘、茨营5个乡。全区现有人口33万，按发展规划到2020年将达到70万人口，向周边发展30万人左右。三、曲靖市麒麟区城区图： （注：地图上红色图块为拟建项目用地）四、地块基本情况拟建项目用地位于曲靖市麒麟区东北部，环城东路与建宁东路的交汇处，地处曲靖市龙海片区，瑞和东路（未建）以北，环城东路以东，曲沾大道以西，建宁东路以南的国有地，地块规划用途为居住用地，正在拆迁准备挂牌拍卖。场地除东边外其余三边均为临街面。场地东面与曲沾大道之间约有100亩，可能也会挂牌拍买。场地北面建宁东路以北，临街内退100米的地块，已由修曲沾大道的东盛地产公司购买，估计土地用途也是以居住为主。拟建项目地块呈很规则的矩形，东西长545米，南北宽485米，面积约400亩，预估土地价格为20万元/亩。地块周围已有良好的供电状况及排水、供水状况、电讯条件。地块属于农田保护区，不容易办理土地手续。地块内有待拆民房见图一。 图一、地块现状实景照片 图二、地块北面 图三、地块东面 图四、地块南面 图五、曲沾大道五、地块周边配套设施 a.学校：环城中学、市麒麟创新学校、云南省煤炭工业学校 b.医院：昆明铁路局曲靖医院 c.农贸市场及超市：较近的农贸市场距地块约1.5km、附近暂无超市 d.银行网点：环城供销合作社 e.交通：公交车可乘6路、7路到达地块，曲靖火车站距地块约2 km，曲胜高速路入口距地块也约有2 km路程 f.市政设施：曲靖市公安局交警支队直属大队 g.企业：曲靖卷烟厂、一汽红塔云南制造有限公司、福牌包装材料有限公司、汽车运输总公司曲靖市塑料二厂、滇东北汽车配件市场、万事达汽配城 h.娱乐设施：曲靖江南春游乐度假中心、太阳石大都会、龙泉浴中池、天天鲜鱼店由此看出，地块周围配套设施尚不完善，地块所处待发展片区，城镇的待开发结合部。第二章、市场分析一、曲靖房地产市场状况曲靖市房地产业近年来发展迅猛,开发商已达50多家,大多以经济房建设为主,整体房价偏低,极大地刺激了房地产消费市场,基本无空房,在云南省市场除昆明外是做得最好的。预计今后5年内曲靖市房地产行业投入不会低于140亿元,将极大地拉动建筑建材、冶金、家电、家具、服务等相关行业的发展。在2003年，曲靖市经济使用住房建设和小区建设都进一步发展，房地产开发呈现良好的发展势头。曲靖市房地产开发计划投资3.75亿元，施工面积56.35万平方米，其中新开工面积25.9万平方米，竣工面积24.8万平方米，销售额达2.6亿元，预售商品房面积达18.25万平方米，曲靖市以经济适用住房为主体的城镇多层次住房供应体系已逐步建立。曲靖市房地产企业有麒麟地产开发的“爨园小区”、立得地产的“立得江滨花园”、鸿泰地产的“翠峰雅苑”、安厦地产的“西苑小区”、云建地产的“珠江花园”、飞龙地产的“建设花园”、市房地产的“滇东佳园”、境胜地产的“家园小区”、沾益县房地产的“玉林花园”、保利基房地产的“保利家园”、红日地产的“红日花园”、东盛地产等。而在昆明成功开发了“阳光花园”、“阳光A版”的云电阳光房地产公司，也将触觉伸到了曲靖，在2002年开发推出了“曲靖阳光花园”。二、曲靖市楼盘分析曲靖阳光花园1. 项目与城市的关系社区地处曲靖市南片开发区,位于曲陆高等级公路以西，昆曲与曲陆立交桥往南1.5公里处，北面与曲靖市公务员小区紧紧相邻。社区周边要拟建大型商业步行广场。2. 开发商/发展商状况曲靖云电阳光房地产开发有限公司成立于2002年4月5日，由云南云电阳光房地产股份有限公司和曲靖东电实业有限责任公司共同筹资组建。云南云电阳光房地产股份有限公司是云南知名房地产开发企业，先后在昆明开发过“阳光花园”等项目，目前已取得一级开发资质证书。3. 项目状况1) 项目名称：曲靖阳光花园2) 详细地址：曲陆高等级公路1.5km处（中级人民法院旁）3) 售楼电话：（0874）3395966 3395977 3395988 33959994) 营销企划状况：开发商自身进行营销企划5) 项目占地面积 945.217亩（63.015公顷）6) 总建面积 80万7) 市场类别： 由56栋多层和54栋别墅组成大型住宅小区8) 容积率： 1.0849) 绿化率 48%10) 规划总户数 1414 户（一期）11) 面积范围 89.65286.85（建筑面积）12) 施工单位：四川长城建筑集团13) 面积配比：（共25种户型）户型建筑面积（）格局备注A189.652+2+1B198.383+2+1C1109.973+2+2C2109.993+2+2D1116.253+2+2D2-1116.333+2+2D2-2112.123+2+2E1126.023+2+2E2128.253+2+2F1138.323+2+2F2132.953+2+2G1144.474+2+2G2151.994+2+2H1166.554+2+2B1-1(顶跃)153.244+2+2+2（露台）C2-1(顶跃)145.853+2+2+2（露台）E1-1（跃)164.884+2+2+2（露台）L1联排别墅209.144+3+4+2（露台）L2联排别墅210.245+2+4+1（露台）L3- L4联排别墅199.374+3+4+1（露台）S1双拼别墅238.154+3+3S2双拼别墅223.094+2+3S3双拼别墅229.844+2+3D1独立别墅286.854+3+3（露台）D2独立别墅271.744+2+4+1（露台）【注】表格中带“”的为项目销售中的主力户型4. 社区配套设施及经营状况社区内有会所、幼儿园、小学、医院、健身娱乐中心等。5. 项目销售状况分析1) 销售价格体系： A. 商品房： 起价：1060 元/均价：1380元/ 最高价：1460元/总价范围：12万35万B. 别墅 起价：1960元/均价：2080元/ 最高价：2160元/ 总价范围：40万60万C. 商铺价格及销售情况： 3180元/，已售出一部分D. 车位价格及销售情况：室内车库共331个车位，建筑面积12488.09（其中集中车库共133个车位，建筑面积5316.51；独立车库共198个车位，建筑面积7171.58）以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数）。车位价格：2500元/2) 销售率：70%左右，集团购买了一部分。3) 销售现场及销售人员情况：A. 销售现场评价：售楼部为独立两层框架建筑，总建筑面积为1815。一个大规模的沙盘，一个销控台，十张洽谈桌，布置比较大气。B. 销售人员评价：A、人员数量：8人 B、着装情况：统一 C、服务态度：一般 D、专业水平：一般C. 销售推广：案场外围墙有统一广告，在昆曲与曲陆立交桥旁有一块大型户外广告。6. 未购因素分析 在曲靖市区楼市中属于价格较高的楼盘。7. 项目实施情况1) 开工时间：2003年9月10日2) 开盘时间：2004年3月17日3) 交房时间：2005年2月28日8. 交房标准1) 室外：外墙涂料、局部贴外墙外墙面砖2) 客厅、卧室、餐厅、书房及过道：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平3) 卫生间：配卫生洁具，地面以上2.6米高部位采用内墙砖贴面，2.6米高以上部位及顶棚为双飞粉刮白，地面防滑地砖。4) 厨房：内墙砖满贴，地面防滑地砖，屋顶双飞粉刮白，预留排风口。5) 窗：铝合金窗6) 分户门：优质复合防盗门7) 阳台门：铝合金门8) 太阳能安装到位，电热水系统线路卫生间敷设到位，户内6个回路供电，设动力（电炊）线路，户内选用优质开关插座，客厅、主卧室各设一个有线电视端口及电话线路端口。9. 配套费收取情况配套设施费暂时不收取，（包括有线电视、数据终端、可视对讲、太阳能等），与团购业主商量再定。10. 物业管理物管公司未定，物管费分为多层住宅：住宅0.5元/月，商住1元/月，车位0.5元/月。别墅：住宅0.8元/月，商住1元/月，车位0.8元/月。11. 付款方式 一次性：无优惠，15天内付清银行按揭：无优惠，工行，8成20年，首付15天内付清12. 安防智能化情况1) 组团出入口及偏僻路段配置摄像头，（彩色、黑白共用），组团出入口车辆管理系统，组团周边设主动红外对射防盗报警系统，及电子巡更系统。24小时保安巡查、闭路电视监控系统、可视对讲系统。2) 单元入口设智能电控防盗铁门及黑白可视楼宇对讲系统，户内设黑白可视对讲分机，主卧室设应急按钮装置。13. 客源分析区域消化为主，富源生意人也占了一部分。14. 项目SWOT分析优势分析：社区位于曲靖市南片开发区，社区内配套设施完善，有超市，幼儿园、小学校、医院、健身娱乐中心等。该楼盘户型面积范围广，房型多样，可以满足不同家庭的生活需要。劣势分析：该楼盘体量大，居住人口密度较高。社区所在的曲靖市南片开发区还有待发展，可能会随着政府规划实施后会日趋繁华，但就目前状况而言交通不是很便利，周边配套设施较少。15. 市调日区 2004年06月10日爨园小区1.项目与城市的关系社区位于曲靖市南宁北路以东,南边紧邻麒麟区三中，北靠建宁东路。9路公交车直达小区门口，交通便捷。社区周边生活配套齐全，设有商贸区、农贸市场、六九医院、新生小学校、幼儿园等配套设施。2.开发商/发展商状况曲靖市麒麟区房地产开发公司是一家隶属于区政府的房地产开发企业，公司成立于一九九八年十一月，注册资金 820 万元，具有房地产开发资质。公司以土地开发及房地产开发经营为主，下设区物业管理公司、金隆房屋置换公司均具备独立法人资格。 爨园一期 爨园二期公司开发过的麟瑞小区：一期工程（共 487 套）：麟瑞园组团占地 54.97 亩，九九年五月动工，建筑面积： 61880.59 。四套别墅面积： 1409.53 。 二期工程（共 218 套）： 组（麟丰园、麟锦园）， 2000 年动工，建筑面积 30917.39 。 组团（共 126 套）：（麟丰园）建筑面积： 18502 。 三期工程（共 284 套）： 组团： 2001 年底动工，建筑面积： 31570 。 全部合计：建筑面积 146231.79 。3.项目状况1) 项目名称：爨园小区2) 详细地址：曲靖市南宁北路（区3中旁）3) 售楼电话：（0874）3516718 3250788 4) 营销企划状况：开发商自身进行营销企划5) 项目占地面积 80亩6) 总建面积 5万7) 市场类别： 多层8) 容积率： 1.109) 绿化率 45%10) 规划总户数 800户11) 面积范围 76155（建筑面积）12) 面积配比： 户型建筑面积（）格局备注A1135.503+2+2A2115.503+2+2A398.003+2+1A480.002+2+1B 124.004+2+2C109.003+2+2C1112.243+2+2D1105.503+2+1D281.002+2+1E194.103+2+1E290.503+2+1F127.783+2+2J75.932+2+1K1534+2+2【注】表格中带“”的为项目销售中的主力户型4.社区配套设施及经营状况社区内无配套设施5.项目销售状况分析1) 销售价格体系： A. 商品房： 起价：1100元/均价： 1320元/最高价：1450元/总价范围：9万 23万 B. 车位价格及销售情况：车位价格未定2) 销售率：60% 3) 销售现场及销售人员情况：A. 销售现场评价：售楼部内设有一个小规模的沙盘，一个销控台，3张洽谈桌，布置一般。B. 销售人员评价：l 人员数量：2人l 着装情况：统一l 服务态度：一般l 专业水平：一般4) 销售推广：火车站广场附近有一块户外，市中心有户外广告。6.未购因素分析 社区无任何配套设施，价格偏高。7.项目实施情况1) 开工时间：2003年初（一期）2) 开盘时间：2003年2月12日（一期）3) 交房时间：2004年5月（一期） 2004年12月（二期）8.交房标准1) 室外：外墙涂料2) 客厅、卧室、餐厅、书房及过道：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平3) 卫生间：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平4) 厨房：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。5) 窗：铝合金窗6) 分户门：优质复合防盗门7) 阳台门：铝合金门9.配套费收取情况配套设施费未定10.物业管理 麒麟区物业管理有限公司, 物管费：0.3元/月11.付款方式 一次性： 在房屋封顶断水前根据施工进度可享受2%-3%优惠银行按揭：首付30%分期付款: 首付30%，房屋封顶断水时再付30%，房屋交付时全部付清。12.安防智能化情况社区外围采用红外线监控系统，小区内24小时录像监控及保安巡查。13.客源分析区域消化为主，集团购买。 14.项目SWOT分析1) 优势分析：社区位于曲靖市北边，九路公交车直达小区门口。该楼盘地势自然错落，白石江融会贯通整个小区，环境宜人。2) 劣势分析：社区所在的片区还有待发展，小区内无任何配套设施。 15.市调日期: 2004年06月10日立得.江滨花园1. 项目与城市的关系社区地处曲靖市北面百石江畔,离曲靖火车站只有5分钟车程，社区东面要拟建百石江公园。2. 开发商/发展商状况曲靖立得地产3. 项目状况1) 项目名称：立得.滨江花园2) 详细地址：曲靖市廖廓北路3) 售楼电话：（0874）3386099 4) 营销企划状况：开发商自身进行营销企划5) 项目占地面积: 70亩6) 总建面积: 4万7) 市场类别： 由10栋多层和8栋别墅组成8) 容积率： 1.049) 绿化率: 41%10) 规划总户数: 450户11) 面积范围: 90130（建筑面积）12) 面积配比：别墅为定向开发，不对外销售。户型建筑面积（）格局备注A902+2+1已售完B1003+2+1已售完C1103+2+1已售完D1203+2+1剩余10套E1303+2+2已售完【注】表格中带“”的为项目销售中的主力户型4. 社区配套设施及经营状况社区内有会所、幼儿园、健身娱乐中心、游泳馆等。5. 项目销售状况分析1) 销售价格体系： A. 商品房： 均价：1300元/总价范围： 11万 20万 B. 车位价格及销售情况：车库价格：2200元/，约5万/个6万/个2) 销售率：95%，已基本售完3) 销售现场及销售人员情况：A. 销售现场评价：售楼部临街的临时建筑，一个小规模的沙盘，一个销控台，3张洽谈桌，布置一般。B. 销售人员评价：l 人员数量：4人l 着装情况：不统一l 服务态度：一般l 专业水平：一般C. 销售推广：案场有布标广告6. 未购因素分析 已是现房，剩余的房屋位置较偏。7. 项目实施情况1) 开工时间：2003年初2) 开盘时间：2003年3) 交房时间：2004年初8. 交房标准1) 室外：外墙涂料2) 客厅、卧室、餐厅、书房及过道：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平3) 卫生间：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平4) 厨房：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。5) 窗：铝合金窗6) 分户门：优质复合防盗门7) 阳台门：铝合金门9. 配套费收取情况配套设施费4000元，（包括有线电视、数据终端、可视对讲、太阳能等）。10. 物业管理物管费： 0.3元/月11. 付款方式 一次性：无优惠，15天内付清银行按揭：无优惠，工行，8成20年，首付15天内付清12. 安防智能化情况社区出入口车辆管理系统，实行人车分流。社区周边设红外线防盗报警系统， 24小时保安巡查。13. 客源分析区域消化为主 14. 项目SWOT分析优势分析：社区位于曲靖市百石江畔，社区内配套设施完善，有小型超市，幼儿园、健身娱乐中心等。该楼盘地势自然错落，绿化环境做得有立体感。劣势分析：社区所在的片区还有待发展，政府规划的百石江公园还未动工，但就目前状况而言周边配套设施较少。15. 市调日期 2004年06月10日 立得.江滨花园实景红日花园1. 项目与城市的关系社区位于曲靖市北面建宁西路与寥廓北路的交汇处,离曲靖火车站广场有200米。公交车1、2、9路设有站点。社区附近有商贸区、农贸市场、医院、学校、幼儿园等配套设施。2. 开发商/发展商状况曲靖红日房地产开发有限公司3. 项目状况1) 项目名称：红日花园2) 详细地址：曲靖市廖廓北路与建宁西路交汇处3) 售楼电话：（0874）6111888 6111666 4) 营销企划状况：开发商自身进行营销企划5) 项目占地面积 35亩6) 总建面积 4万7) 市场类别： 由8栋多层组成8) 容积率： 1.049) 绿化率 41%10) 规划总户数 450户11) 面积范围 96133（建筑面积）12) 面积配比：（6个户型，12种规格）户型建筑面积（）格局备注A1122.073+2+2A2118.563+2+2B963+2+1C126.74+2+2临街D199.083+2+2临街D2122.684+2+2D3115.43+2+2D4102.233+2+2临街E1122.044+2+2临街E2111.994+2+2F1129.804+2+2F2133.064+2+2【注】表格中带“”的为项目销售中的主力户型4. 社区配套设施及经营状况社区内无配套设施5. 项目销售状况分析1) 销售价格体系： A. 商品房： 起价：938元/均价：1038元/最高价：1138元/ 总价范围：9万 16万 B. 车位价格及销售情况：车位价格：未定2) 销售率：50% 3) 销售现场及销售人员情况：A. 销售现场评价：售楼部临街的临时建筑，一个小规模的沙盘，一个销控台，3张洽谈桌，布置一般。B. 销售人员评价：l 人员数量：3人l 着装情况：不统一l 服务态度：一般l 专业水平：一般4) 销售推广：案场围墙有宣传广告6. 未购因素分析 社区无任何配套设施。7. 项目实施情况1) 开工时间：2003年底2) 开盘时间：2004年3) 交房时间：2004年8. 交房标准1) 室外：外墙涂料2) 客厅、卧室、餐厅、书房及过道：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平3) 卫生间：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平4) 厨房：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。5) 窗：铝合金窗6) 分户门：优质复合防盗门7) 阳台门：铝合金门9. 配套费收取情况配套设施费未定10. 物业管理物管费： 0.2元/月11. 付款方式 一次性：无优惠，30天内付清银行按揭：无优惠， 7成20年，首付15天内付清12. 安防智能化情况社区采用可视化楼宇对讲系统，围墙上部采用红外线监控系统， 小区内24小时录像监控及保安巡查。13. 客源分析区域消化为主 14. 项目SWOT分析1) 优势分析：社区周边交通便捷，公交车1、2、9路都设有站点，社区附近生活方便。该楼盘花园依坡而建，建筑群体高低错落，绿化有立体感。2) 劣势分析：社区内无任何配套设施。 15. 市调日期 2004年06月10日三、曲靖市房地产市场分析1. 政府的宏观调控政府已经在总体定位上对市场进行全面调整，开发商也在根据市场行情进行调整。2003年曲靖市的固定资产投资增长迅速，首次突破100亿元大关。该市全社会固定资产投资完成104.9亿元，比上年增长43.2%，其中，基本建设投资完成63.9亿元，增长69.3%；更新改造投资完成15.3亿元，增长45.1%；房地产投资完成4.8亿元，增长23.1%；制造业投资完成18.1亿元，增长1.5倍；电力煤气水生产业完成投资21.9亿元，增长45.3%；交通运输仓储邮电业完成投资13.8亿元，增长57.7%。重点项目建设成绩斐然。2003年末投资额在3000万元以上的项目有53个，其中上亿元的项目有15个，主要是曲靖电厂二期工程完成投资8亿元；宣威发电有限公司五、六期扩建工程完成投资9.26亿元；西电办500KV输变电工程完成投资6亿元；宣威至天生桥一级公路完成投资3.5亿元；曲靖焦化制供气有限公司炼焦制气厂完成投资3亿元；富兴公路建设完成投资1.3亿元；曲沾大道完成投资1.23亿元；云南省冶金集团总公司曲靖有色基地指挥部有色冶炼厂完成投资2.36亿元；东源铝业完成投资1.6亿元；师宗至罗平公路建设完成投资1亿元；鸡田公路完成投资1亿元；富源中安监狱高炉改造投资1.23亿元；曲靖市城市建设水平明显提高。加快发展珠江源大城市，增加曲靖中心城市的辐射和带动作用，发展适度规模的中小城市,按照高标准进行修编城市规划。2003年，全市城市建设共投资9.7亿元，其中，麒麟城区为6.9亿元，投资0.44亿元对中心城市道路改造，城市道路明显改善。城市建成区面积96.7平方公里。城市建成区绿化覆盖面积891公顷，建成区绿化覆盖率达9.22%，城市人均公共绿地达4.28平方米。目前和今后几年曲靖市政府将会规范房地产开发，消费的梯度市场也将会逐步建立并完善，从目前的消费关系及市场发展来看，未来几年内曲靖的房市将会呈现一个稳定发展的良好态势。2. 楼市的供求关系从统计数据上来看，2003年曲靖市房地产开发、销售量都有较大幅度的增长，但销售量的增长速度略低于新开工量和竣工量的增长速度。如果将收入水平按高、中高、中、中低、低五档水平来划分，应该看到，目前的曲靖房地产市场是以中、中低收入家庭的消费群体居多，而高、中高等收入家庭的消费群体未能入市，原因为高品质、高档次的楼盘很少，以致“曲靖阳光花园”的推出，很快就得到相应消费群体的认可。3. 关于产品竞争1) 低总价产品解决的是一次置业的问题。开发商对此类产品可以相对减少在品质方面的投入，因为低总价房屋让购房者实现了从无房到有房的转变。 2) 高总价房的竞争是品质的竞争，是包括开发商、服务、管理等全方位的竞争。3) 中等总价房的供应量目前在曲靖市场上较多，针对的是二次置业者，此类消费群的消费能力已逐步体现。4. 房地产市场发展的成熟度目前曲靖市场虽然存在着规模总量不大、供应结构不合理等风险，但宏观经济走势好，总体运行基本正常，市场潜力有待激发，前景看好。同时，由于投资已趋理性化，不可能像过去那样进行盲目投资，市场趋于理性，不会出现太大的起伏。随着市场供求关系的变化，房地产市场的发展将会越来越成熟。房地产市场发展的成熟也会使开发商从过去的一味追求利润到以后的专心致志做好房子，而价格也更加趋向合理化。5. 购房人群的消费动机及构成情况本项目的消费形式构成基本上是个人消费，以住家为购买的目的。居民买房，对户型、环境的考虑越来越多，价格因素的影响正在不断减弱。由于项目的定位是联排别墅和花园洋房，总价较一般商品住宅略高，目标客户群的设定从以下因素考虑：1) 以小换大型属于“小房换大房”的消费者，占了二次置业人数的绝大比例，他们在事业上有一定的成就，随着社会地位和经济实力呈上升趋势，具有一定的市场经营能力或是具有精湛的专业知识及技术，理性思维能力较强，追求生活品质，重视地段、社区文化、生活配套、交通、教育、环境等，对户型的细节设计要求合理，价格也是其考虑的重要因素，对居住环境的要求较高，追求高标准的社区服务，此类客户多以自住为主，部分喜欢装修一步到位。2) 舍近求远型由于市区与城市边缘区房价的差别，一些消费者开始舍近求远，虽然在城市边缘区，但由于交通方便，同时能够承担联排别墅和花园洋房的消费者大多拥有自己的私家车，所以也同样能吸引大部分买家。这部分人之所以选择城市边缘区住宅是因为看重这些区域的升值空间和环境，他们的愿望是花更多的钱享受到更高更好的生活，所以在尽可能控制总价的情况下将各功能分区考虑周到，尽可能做到实用与居住享受的统一。3) 环境差换好环境型这其中的消费者又分为两部分：一部分是注重生活品质和环境质量的中年人，另一种则是年龄偏大的老年人。这两类人的收入都比较稳定，其经济实力强，收入水平高，追求舒适的生活享受，注重身份与品位，对于楼盘的档次、品牌、环境、物管等质素比较重视，他们追求享受型的居住环境，要求生活空间功能分区明显，对区域楼盘的升值与保值潜力较看重，社区文化也是此类客户的考虑范围。4) 功能配套差换功能配套好型这部分消费群体目前居住的小区严重缺乏应有的功能配套，如运动设施、医疗保健设施、教育配套设施等，也谈不上社区文化，甚至连物业管理部门都没有，给生活带来了诸多不便，他们为了追求生活的便利，寻求类似本项目功能配套楼盘进行二次置业。5) 追求联排别墅和花园洋房的居住享受型联排别墅在曲靖房市上还寥寥无几，而 “曲靖阳光花园”楼盘率先推出了联排别墅，“上有天，下有地”的联排别墅从某些方面满足了居住者追求别墅的享受。第三章、项目定位一、确定目标客户就目前曲靖房地产市场来看，购买联排别墅及花园洋房的消费者多为二次置业者，这类人年龄一般在3550岁之间，在事业上有一定的成就，在原有大面积住房的上开始追求住宅的舒适性。二、针对目标客户群的总体规划思路1. 开发规模及建筑形态根据曲靖市的规划要求，建设场地的容积率应小于1.6，绿化率大于35%，建筑密度小于30%，建筑间距不小于1.11.2倍建筑高度。根据对曲靖市房地产建设情况及销售情况的初步调查及规划要求，该地总面积为400亩，建议项目分三区建设：一区为定向开发经济适用房，占地150亩，容积率1.6，建筑面积16万平方米，框架结构，七层，建筑占地22857，建筑密度22.9%，每户按120考虑，大约1300户。二区为高档住宅区，占地125亩，建议采用两种建筑形态，一种为低密度联排别墅，另一种为多层花园洋房，各占地62.5亩。联排别墅建设面积37500，框架结构，23层，建筑底层占地12500，建筑密度30%，每户按160考虑，大约230户，容积率为0.9；多层花园洋房建筑面积58300，框架结构，45层，建筑底层占地11660，建筑密度28.0%，每户按130考虑，大约440户，容积率为1.4，二区总建筑面积为95800，综合容积率为1.15，总户数约为670户。三区为高档住宅区，占地125亩，建筑形态、面积、户数按同二区考虑，到时可根据二区开发销售的情况，再作相应调整。由于场地三面