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肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈膈膁莅羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膅芇蒁羃膄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅蚁袈芄蒈薇袈蒆蚃羆袇膆薆袂袆芈螂螈袅莀薄蚄袄蒃莇羂袃膂薃袈羂芅莅螄羂莇薁蚀羁膇莄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇蚄螃肄芀蒇蝿大王庙广场营销策划方案?策划宗旨实现项目开发价值，提升项目品质，使本项目成为扬州具有划时代意义的标志性全生活广场。 ?我们的行动“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；?以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；?根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议、项目包装及项目推广计划和项目品牌实施战略。 我们的目标?为扬州大王庙广场项目的开发建立利润保障发展模式；?为扬州大王庙广场项目的开发建立能够达到利润最大化的价值提升模式；?为扬州大王庙广场项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案；促进和加快大王庙广场项目的招商和销售速度战略目标?“大王庙广场”的战略目标是在扬州市区东北角建立一个集旅游、餐饮、娱乐、沐浴、大型平价超市为一体的全生活广场，又一个主流商业圈，并以此提升城市的形象、优化、美化当地环境。 ?在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益，通过分析项目用地的资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位，使市场、项目开发、项目的目标人群达到完美结合，吃透市场、规划好项目建设，更好地围绕后期销售服务，控制好节奏，使得开发出的楼盘能以最快速度回收变现，是最明确也最直接的战略目标。 战略手段?“因地制宜、以人为本”，这是我们对大王庙广场项目的策划观点，卖点只是为提升产品的个性化和品质感服务的，产品自身的素质仍是决定项目成功与否的关键。 就本项目我司对扬州的商业地产高端市场做了详细的分析，在综合各方面的优劣势后发现目前在售或即将发售的高端项目一般都以现代风格为主流，而且离旅游区较远，而近 2、3年仿古的建筑在扬州高端市场上却很少，并且本案大王庙广场位于风景秀丽的古运河畔，高桥路和竹西路交叉口的东南角，又是“大王庙”旅游景点，所以我司认为把本项目定位为一个具有浓郁的扬州古运文化背景的“全生活广场”，奠定本案在扬州房产市场的地位，更能吸引消费者的关注。 目录?市场篇? 一、城市基本情况5? 二、扬州商业地产市场现状特征及发展趋势6? 三、本案SWOT分析12?产品篇? 一、客源定位及项目定位13? 二、项目建议15?推广篇? 一、案名建议17? 二、VI设计17? 三、广告表现17? 四、推广建议18? 五、SP推广部分21? 六、广告推广预算27?营销篇? 一、销售策略构想28? 二、各阶段销售任务及重点工作构想29? 三、推案时机构想31? 四、价格体系31? 五、销售现场构想32? 六、销售组织及人员构想34城市基本情况扬州是一个世界闻名的、历史悠久的文化古城，风景秀丽，著名的古运河穿城而过，在历史上一直起着极为重要的物资集散地作用，当年这里是世界上富甲云集的大都市，辉煌了好几个世纪。 虽然过去的辉煌已逝，但仍保留下了珍贵的淳朴民风，社会治安极为良好。 自江总书记提出了“打造现代文明与历史文化交相辉映的新扬州”指示，扬州驶入了前所未有的城市建设快车道，一年一个样，经过十多年的快速发展，已经成为苏中腹地的投资热土，火车站、高速公路四通八达，同时飞机场也在建设中，扬州已经处于腾飞蓄势待发的势态。 随着经济快速稳定的发展，外来人口不断的增加，多元文化冲击着这个古城，但是值得庆幸的是扬州文化的包容性，不但没有受到损伤，而且以其独特的内涵借势传播到全国各地及世界各地，成为了“世界最佳人居环境城市”，从实际意义上成为一个居住、休闲、旅游、度假、养老的消费城市，纵观扬州经济格局我们也很清晰地看到了这点，因此我们认为随着城市的发展，第三产业将会不断的进一步加强。 扬州市总体规划（xx年-2020年）城市布局扬州市目前的城市布局为“一主三副”。 “一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。 “三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。 城市发展方向扬州目前的城市发展方向主要是“主导向南，拓展东西”。 南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体。 西进东拓城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。 东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。 扬州商业地产市场发展情况 1、扬州市商业地产发展概述年扬州市共推出商业、住宅用地16宗、84.3公顷，其中商业用地7宗、14.3公顷，纯住宅用地5宗、47.2公顷，商住用地4宗、21.8公顷。 挂牌价从每平方540-1650元不等。 目前，扬州的建设步伐正在加快，尤其是房地产业的发展强劲。 其中商业地产在近年中更有了长足的进展，大量的商业地产项目的涌现，不仅将使扬州更加的繁荣，也将极大地促进扬州本来就发达的第三产业的进一步发展。 2、扬州市商铺销售的总体特征从目前收集到的资料来看，目前扬州商业地产的销售状况总体良好，此次调查的正在出售产权的商铺，销售情况都比较好，销售情况相对较差的鸿泰花园商业街也已销售了近60%的铺位。 一些商铺销售火爆，如宋城名都一期200多个商铺推出后，在十几天内全部售完。 3、扬州商业地产的销售方式主要有两种A出售产权，不提供包租。 B出售产权，提供包租。 包租的销售方式是目前扬州在建商业地产销售的主流方式。 其包租期内的投资回报率有两种固定投资回报率（通常为8%）；固定投资回报率加超出分成。 4、扬州商业地产消费者构成A投资者是购买商铺的主力。 一个商业项目的购买者中，少则60-70%，多则90%以上，都是投资者。 B外地人员占了相当大的比例。 C在本地购买商铺者中，政府机关工作人员占有不小的比例，还有就是一些私营业主。 5、扬州市商业地产日趋火爆的原因首先，扬州市商业地产吸引众多投资者的主要原因是其投资回报高。 住宅用房的投资回报率约为6-8%，商铺的投资回报则为8-12%，扬州汶河路、三元路等路段的商铺投资收益甚至达到20%以上。 另外，随着扬州城市主导发展方向的转变及沿江大开发战略思想的确立，要求扬州的区域功能走上更高层次，商业和旅游业作为两大支撑要素，有着迫切发展的要求，这也是商业地产被看好的“城市意识”，并有可能促使商业地产成为扬州下个阶段房地产发展的新热点。 6、扬州商业地产的经营方式目前，商业地产大多采取产权与经营权分离，由开发商或开发商委托的专业公司进行统一化经营的方式。 从商铺经营角度来看，目前扬州各类商铺大都采取所有者与经营者分离的经营模式，从根本上将商铺统一化经营，有效地减少了投资风险，实现高额投资回报。 商铺统一化经营特征为统一开业时间。 将商铺整体形象展现于市场，利于吸引顾客；统一经营方向。 将商铺做成专业性市场，避免经营种类的矛盾化，在追求经营统一化的同时，以产品品牌区分市场，形成场内市场竞争；统一营销推广。 实现商铺在市场中树立主题性、专业性的整体形象，从而提升整个商铺的市场竞争力；统一对外形象。 实现商铺对外形象统一化，从根本上立足于市场，形成商铺的品牌化。 7、扬州商业地产已经渐渐与国际潮流接轨扬州商业地产已从过去的“小农意识”社区商铺、住宅商铺等，已逐步发展到关注城市区域的商业街、SHOPPING MALL、主题式商场、内藏式商铺等。 目前商业地产开发逐步走向规模化及特色化。 如宋城名都等商业地产项目的初步形成，及运营氛围的日趋汇集，将使扬州的商业服务体系更均衡、服务范围更广泛，将有利于促进扬州商都地位的提升。 8、商业地产发展前景被看好目前,扬州商铺物业占本市房地产年总量的15%，虽然比例较小，但由于价值较大，发展潜力为投资人所看好。 最近，像宋城名都、来鹤台、阳光城、东方银座等商业地产项目，几乎无一例外地出现热销局面，这说明商业地产被开发商看好的同时，也正为越来越多的个体投资者认同。 9、专业营销策划代理公司担任了重要角色不少商业项目由外地的专业营销策划代理公司操作。 10、目前扬州市商业地产的问题就目前来看，可以坦率地说，扬州的商铺基本都卖得比较好，但是不少商业地产销售后，后续经营却未能及时跟上。 很多的开发商在出售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态。 例如来鹤台广场，一期商铺已基本销售完毕，已基本具备了开业经营的条件，但由于招商工作进展不利，未能迅速进入经营状态。 其他如宋城名都、阳光家居广场等，也有类似情况。 11、扬州市在售商铺有关情况A、宋城名都位置文昌中路与泰州路交汇处建筑面积总建筑面积约5万平方米，一期面积1.6万平方米，已建成，二期面积近1万平方米。 计划经营产品类型古玩字画、工艺品等传统特色商品，餐饮、休闲项目。 一期售价一楼平均售价约7000元/m2；二楼平均售价约4000元/m2；三楼平均售价约2300元/m2；整体均价约4500元/m2。 得房率65%。 销售方式按年回报率6-8%，返租三年。 销售状况一期近二百套商铺，十几天内销售一空。 客户扬州及周边地区如苏州、上海等地。 B东方家艺广场位置江阳中路新世纪大酒店东南侧。 建筑面积约9000平方米。 计划经营产品类型家艺时尚精品。 售价一楼13000元/平方米二楼9500元/平方米三楼7300元/平方米四楼5700元/平方米五楼4700元/平方米得房率60%。 销售方式包租十年，年回报率8%。 销售状况11月20日开始销售，至当日1645，共售出59个铺位（总共169个铺位），销售状况良好。 客户扬州地区及外地的经营者和投资人，以投资人居多。 C鸿泰家园商业街位置文昌东路北侧。 建筑面积10000多平方米。 计划经营产品类型购物，餐饮，娱乐，休闲。 售价临街三层商铺5000-7500元/平方米；内街两层商铺5800-6800元/平方米。 销售状况较好，已售出约60%客户本地和外地的投资人和经营者。 D金鼎国际广场裙房临街商铺位置邗江大道、邗江交通大厦南侧。 建筑面积约2000平方米计划经营产品类型餐饮、娱乐、沐浴等。 售价三层商铺:6000元/平方米。 E跃进农贸市场采用一次出租40年的方式，实际相当于出售。 位置运河西路238号。 建筑面积约4500平方米。 计划经营产品类型生肉、活禽、蔬菜、豆制品等农产品。 租金（40年）6-11万元/铺位，平均在8-9万元/铺位。 出租状况已租出约70%。 F崇文苑位置扬子江中路新闻大楼对面。 临街三层门面房尚未开始销售，预计销售价格在6000-6500元/平方米。 本案项目概述本项目位于扬州高桥路和竹西路交叉口的东南角，是市政府xx年4月18日前的城市环境综合整治重点工程。 该项目规划总占地面积约17000，其中 （1）大王庙用地约600； （2）商业服务用房及露天停车场用地约16000。 规划总建筑面积约11000，其中 （1）大王庙约280； （2）二幢（组）商业服务用房约10800； （3）地下停车场约1500； （4）地下配套管理用房约1500。 除大王庙为一层外，其余均为地上3层建筑，大部分有地下一层建筑。 本案SWOT分析Oportunty（机会）Strenght(优势)Weakness（劣势）Threat（威胁）政府在该区域内取缔和整顿购物市场，大市场供应结构存在良性空白点；传统高端生活区域的区域号召力；当前东区市场整体开发、营销运作水平相对不高；国有开发公司良好的口碑和信任度；可借助自然景观于近期推出同类项目相比占优势；基地周边生活机能完备，生活便利度高项目的体量利于形成规模性全生活广场；大区域可发展性良好；当前建设进度已近尾期，占有销售产品实际感观性；与城市主要机能设施可及性良好；所处区域为城市规划重点发展区域，竞争区域范围广泛，与潜在项目相比入市较晚；周边生活小区多为政府频频推出平抑房，以及原住居民为主，中高消费能力极为有限；扬州市民在商业地产投资能力有限，主要还是以居住房投资为主；对于本案周边以及市区内尚有不少商业用房闲置，对于商业房投资，客户观望心态明显，交易趋缓；和市中心商业竞争能力存在较大差距；高端产品价格、后期费用等固有抗性带来的风险；本案亦是市政改良规划项目；客源定位及项目定位?指导思想通过项目分析以及市场定位，结合本项目前实际情况，综合考虑该项目体量、物业构成以及档次，显然本项目综合性价比是令目前扬州商业房产现有项目望尘莫及的，其商业功能的齐全和配套、旅游等，在建成以后理所当然地成为扬州东北区商业市场的“代言人”的顶尖物业。 然而面对激烈的市场竞争，如何另辟蹊径才能体现项目的个性和独有特征，我司认为引进中大型平价超市、高档夜总会、扬州复古高档酒店、激情酒吧等应该是产生销售的最佳切入点，同时带动相关其他配套项目的产生。 之所以这样考虑，主要还是因为充分考虑了扬州东北区域的市场项目的空白以及后文进行的客源和目标客户心理的分析。 ?商业用途客源主要分为投资型客源和经营型客源两类，主要为部分投资者和经营者。 ?需求心理特征分析注重项目周边配套，期待商业能升值；把本案周边住宅区居民当成固定而强大的消费群；部分用以投资，希望能带来更多回报。 ?项目定位项目是一个商业和旅游的结合，而具体到功能部分又是文化古迹景点、大型平价超市、高档夜总会、扬州复古高档酒店、激情酒吧结合的综合楼盘，其主体定位应该立足显示全盘考虑。 前文的市场定位已经明确了扬州东北区域市场空白、客源定位已经界定了目标客户，结合指导思想，应该在具体的项目定位时体现其至尊高端、作为扬州东区最佳项目的“代言人”的形式面世，既“除了满足全生活广场的功能之外，还应该明显区别于扬州普通商业项目，并且在高端商业项目中独树一帜”。 此外项目主题定位还应该从目标消费者心理需求的角度出发，结合先天的地理优势和不同的具体使用需求，对周边的居住人群的生活方式、极大改变和带来的投资增值的层次性提升，对目标消费群体的社会心理价值预期进行市场诱导，围绕目标消费群体的需求心理展开项目主题定位。 在总体指导思想下，应该把商业项目定位大王庙全生活广场，投资引导概念财富新领地，旺铺原始股?定位诠释财富本案商铺的财富分为赢利财富与升值财富两部分。 1、赢利财富是指商铺经营或出租所得的收入。 2、升值财富随着高桥路、竹西路的渐趋繁华成熟，加上周边小区的日渐成熟，地段升值在望，升值潜力无限。 随着市政配套的日益完善，该区块已日益为投资者所看好。 未来巨大的升值是本案吸引客户购买的巨大诱惑因。 旺铺本案商业之所称之为“旺铺”，有以下三个理由支撑 1、本案周边小区住户为商铺提供了固定而强大的消费群； 2、本案处于位于风景秀丽的古运河畔，高桥路和竹西路交叉口的东南角，是原来的最为繁荣的自发商业圈核心位置，庞大固定消费群体，商业旺盛也应该在情理之中。 新领地/原始股已建和在建的住宅小区为本案的商业提供了旺盛的人流；本项目商业也尚未出售，是为原始股。 值得一提的是，该项目还可以作为扬州商旅结合的标志性典范，形成强大的项目品牌力，实现“三动”效应即在市场和同行中产生“震动”，与周边项目及市政条件形成有机“互动”；对扬州整体区域价值产生极大的“带动”。 项目建议为了规避商业风险，使开发商投资尽早收回，我公司根据多年的经验，总结众多开发商失败范例，根据本案实际情况，提出以下建议、先行联手商业巨头引进大型超市，提高整体经营的稳定性、而后根据招商商家场地格局分割销售，统一经营1号楼它由东区、西区两部分组成，二层有2个廊道相连。 建筑面积为8500，地上局部3层，地下局部1层，其中 （1）东区建筑面积5200。 （2）西区建筑面积3300。 （3）东区地下一层建筑面积1500为公用汽车库，有42个小汽车停车泊位。 根据现场勘查，1号楼迎街有10米左右的开阔场地便于停放车辆，建议开设大中型平价超市，为周围几个社区住户提供了便利。 由于引进了大型超市，从而带动、促进了其他商业形式形成。 特别需要提出的是，由于大型超市的进入，弥补了城市东北区域，没有大型平价超市的空白，从而刺激了投资者的购房欲望，增强了投资信心。 2号楼它亦由东区、西区两部分组成，二层有1个廊道相连。 建筑面积为4800，地上3层，地下局部1层，其中 （1）东区、西区的地上13层，建筑面积3300 （2）地下1层建筑面积1500，其中整个商业服务用房的配套设施用房（电房、消防泵房、通讯机房等）约400办公管理用房约1100。 根据我方现场勘查，2号楼正北面，有较大的草坪停车位，同时根据扬州人文特点，对于娱乐、休闲、饮食、沐浴独有情钟，因此按照建筑结构来看，以及城市东北区域的娱乐行业良性商业空白，建议开办大型高档夜总会、民俗高档酒店、激情酒吧为一体的综合性项目。 这样从整体环境来看，对于整个地块基本形成了一个集购物、休闲娱乐、酒店为一体的全生活广场格局。 特别建议提前期搞好物业顾问工作A、于项目施工阶段，定期派遣资深工程技术人员至现场勘查施工进度和施工质量，并对勘查结果进行分类汇总，以例会形式向开发企业及时汇报并针对具体系统可能存在的缺陷提出改善建议，以便项目在竣工后无论在功能方面或实用方面皆具有相当的合理性并达到顶级要求；B、项目接收前准备工作，本行将在总结以往经验的基础上，协助安排一系列准备工作的进行，确保项目顺利交付使用，这一点对项目的形象及高层次客户尤为重要。 C、为发展商节省投资费用，创造更大的经济效益，有效地避免资源浪费，节省未来管理开支。 D、提前制定详尽物业计划及业主公约。 案名建议?依据上述分析，结合项目实际规划特点，我司建议?案名为大王庙全生活广场?主推语百年古韵至尊享受VI设计利用原有的古迹资源为背景，统一设计，使企业的形象高度统一，使企业的视觉传播资源充分利用，达到最理想的品牌传播效果。 广告表现?一）广告主题?百年古韵至尊享受?再造百年繁华宝地?尊贵扬州代言人?在每次不经意间被尊贵