设施设备维护部工作手册.doc

紫檀物业部工作手册设施设备维护部目 录第一章 前言（3）第二章 岗位设置及工作职责（4）第三章 设施设备维护部管理制度（7）第四章 施设备维护部操作规程 （17）GC-101 渗漏处理操作规程 （17）GC-102 土建维修操作规程 （18）GC-103 水电工维修操作规程 （22）GC-104 发电机组操作规程 （24）GC-105 高压配电房操作规程 （26）GC-106 低压配电房设备操作规程 （26）GC-107 二次供水操作规程 （27）第五章 维修服务工作标准 （29）第六章 装饰装修管理制度 （32）七、表格汇总第一章 前言 设施设备维护部是物业服务合同的约定，对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；最大限度延长物业使用寿命；为业主和使用人有一个安全、舒适、和谐、文明的工作与生活环境提供保障。为确保今后物业设施设备维护部的工作能有条不紊的进行，通过对部门、人员的管理职能、权限、责任范围和工作标准的明确，规范员工的行为规范和操作规程提供指导，特编制本手册。天和物业紫檀物业部第二章 岗位设置及工作职责一、岗位设置序号职务人数岗位内容备注1主 管1全面负责项目设施设备维护部管理工作。2设施设备维修 人 员3负责项目日常维修工作、设备设施的运行维护工作及特约维修工作。按具体岗位划分二、工作职责设施设备维护部主管：1. 对项目经理负责,全面负责项目设施设备维护部管理工作；2. 组织制定各岗位规范和操作规程；3. 负责制定项目设备维护保养计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施；4. 负责项目楼宇、设备维护保养工作实施及项目资产管理；5. 负责收集各种资料，绘制设备系统原理图，系统图及完善的技术资料归档；6. 根据项目设备设施实际情况，制定部门编制和能耗、物耗计划，并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修费用；7. 抓好员工安全意识、服务意识、专业技能及职业道德教育培训,预防责任事故发生；8. 严格执行公司物业工作手册相关规定，搞好项目装修管理和空置房管理工作；9. 负责审定下属员工的工作计划，督导工作计划的执行，对本部门员工的考核；10. 加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作并进行维修回访，确保管理目标实现；11. 同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，协助项目经理配合居委会、城管做好项目工作；12. 收集、整理项目管理中代表性案例，并组织讨论，分析总结，促进工作质量的提高；13. 完成上级领导交办的其他工作，定期提交工作报告及述职报告。设施设备维护部领班：1. 对设施设备维护部主管负责,负责项目日常维修工作、设备设施的运行维护工作及特约维修工作；2. 制订班组工作计划并落实执行；3. 督促下属员工严格执行设备设施运行维护、保养检修计划,并做好相关记录；4. 根据实际需求，制订设备设施运行时间，确保节能降耗工作实施；5. 负责督促检查下属员工工作完成情况并督促员工做好相关记录；6. 带领下属严格执行各项规章制度及安全操作规程，杜绝违章操作；7. 协助部门主管搞好员工培训；8. 负责维修材料的申购、领用和使用管理，杜绝工具、材料流失；9. 做好空置房检查检修工作；10. 负责下属员工的考勤工作。装修管理员：1. 对设施设备维护部主管负责，负责项目装饰装修巡视及管理工作；2. 负责二次装修审批工作，协助管家服务中心办理装修手续，并做好资料的收集整理；3. 负责装修现场巡视检查，及时发现和处理违规装修行为，收集第一手现场资料(含图片)，并做好相关记录；4. 接待业主和装修单位装修相关问题的咨询和投诉处理，要求投诉处理必须有详细的过程跟进记录；5. 每天向部门主管提交违规装修日报，每周提交工作周报。水电维修工：1. 对设施设备维护部领班维修领班负责，负责项目公共区域的日常巡视检查和维修工作；2. 按特约维修程序对项目业主提供工程维修特约服务，并达到规定合格率、及时率和满意率；3. 遵守工作手则和公司各项规章制度，严守操作规程；4. 严格执行巡视检查相关规定，负责责任区域巡视检查，并作好巡检记录；5. 按规定做好空置房检查检修工作，并做好空置房检查记录，报主管审阅；6. 协助装修管理员巡视装修现场，及时发现违章行为；7. 完成水电气抄表工作；8. 完成管家服务中心安排的其它工作任务，按规定参与夜间值班。土建(防水)维修工：1. 对设施设备维护部领班负责，负责项目的土建、防水等综合维修工作；2. 按特约维修程序对项目业主提供工程维修特约服务,并达到规定合格率、及时率和满意率；3. 遵守工作手则和公司各项规章制度；4. 严格执行巡视检查相关规定，负责责任区域巡视检查，并作好巡检记录；5. 熟悉各种维修方法，做到高效、优质、安全地完成维修任务；6. 完成上级主管安排的其它工作任务，按规定参与夜间值班。机电维修工1. 对设施设备维护部领班负责,负责项目设备设施日常巡视检查和维修工作；2. 严格按规定时间启运设备；3. 按计划实施设备设施的维护检修,并做好相关记录；4. 配合实施项目设备设施大、中修和改造计划；5. 按特约维修程序对项目业主提供工程维修特约服务，并达到规定合格率、及时率和满意率；6. 遵守工作手则和公司各项规章制度，严守操作规程；7. 严格执行巡视检查相关规定，负责责任区域设备设施的巡视检查，严禁设备带病运行，发现设备故障(缺陷)应立即报告，并作好记录；8. 完成上级主管安排的其它工作任务，按规定参与夜间值班。第三章 设施设备维护部管理制度1.0目的为项目设施设备维护部规范管理提供依据。2.0范围适用于项目设施设备维护部。3.0职责设施设备维护部负责相关制度的制订和实施。4.0工作程序4.1交接班制度4.1.1接班人员应提前15分钟到达工作岗位，做好接班准备工作；4.1.2认真查看上一班值班记录,了解上一班工作情况；4.1.3检查工具、仪表、钥匙是否完好齐全，确认无误后在值班记录上签名；4.1.4上一班情况未交待清楚,不得进行交接班；4.1.5因上一班人员渎职未完成当班任务，未完成任务应由上一班人员自行完成；4.1.6上一班因涉及影响营业的维修，暂时无法处理的，需向接班人员交待清楚，并报领班同意后，可以交班；4.1.7严禁酒后值班，酒后接班时，上一班不得交班，同时需报告主管；4.1.8严禁私自调班；4.1.9白班人员需准备好夜班常用材料，否则，夜班人员有权拒绝接班，要求白班人员领回材料后再交班；4.1.10特殊情况下听从行政值班人员安排。4.2工具管理制度4.2.1部分个人专用工具由个人保管，建立个人工具管理档案，个人工具自行负责使用和管理，个人工具损坏需自行赔偿；4.2.2对易耗品采取以旧换新的方式处理；4.2.3大型公用工具由领班负责统一管理，并定期维护保养，严禁私自外借；4.2.4定期对报废工具进行统一销毁；4.2.5按规定定期将测量、检测工具送检。4.3设备房管理制度4.3.1无关人员严禁进入设备房；4.3.2设备房内各种物品工具需按规定摆放整齐；4.3.3不得在设备房工作间内抽烟、进食、聊天、看书报；4.3.4设备房无人时应随手关门、关灯；4.3.5配备好相应消防器材；4.3.6严格保持设备房卫生。4.4特约维修管理规定4.4.1接到特约维修派工单后，10分钟内必须到达业主家中；4.4.2维修工需自带鞋套，严禁脱鞋进入业主家中；4.4.3维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走；4.4.4若维修时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；4.4.5若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；4.4.6严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；4.4.7维修结束后，请业主检查验收，并在派工单上签署维修结果和维修服务意见；4.4.8重要维修项目设施设备维护部领班需亲到现场督导；4.4.9将派工单返回办公室，并做好维修记录。4.5维修回访制度4.5.1为确保到达特约服务质量管理目标，设施设备维护部主管需按规定安排维修回访；4.5.2维修回访采用电话回访、现场回访等方式进行；4.5.3设施设备维护部主管每月回访量应不低于15；4.5.4回访内容包括维修及时率、维修合格率、客户满意率；4.5.5对维修中的不合格项，设施设备维护部主管应及时安排返修；4.5.6按规定做好回访记录；4.5.7设施设备维护部主管对不合格服务应进行统计分析，并采取预防和纠正措施。4.6房屋保护制度4.6.1为了有效提高房屋使用寿命，降低房屋维护资金投入，确保房屋保值增值，制订本制度；4.6.1严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量；4.6.1制订房屋巡视检查计划，及时处理分发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作；4.6.1制订房屋修缮计划，定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，包括维护、中修、大修、改造；4.6.1加强修缮工程质量把关，确保修缮质量；4.6.1建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计；4.6.1加强对二次装修的管理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能；4.6.1定期进行白蚁防治，做好白蚁预防工作。4.7空置房检查制度4.7.1为了确保空置房达到规定完好率，制订本制度；4.7.2实行月检月评管理，月中由设施设备维护部进行全面巡视检查，月末由保洁部进行检查，由首席大管家归口管理；4.7.3设施设备维护部负责空置房土建及配套设备设施的检查维修，每月15日前进行全面检查，并填写空置房检查记录，报项目经理审阅；4.7.4对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转保洁部处理，工程质量问题由开发商通知施工单位处理；要求对处理结果形成书面记录；4.7.5特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。4.8共用设施巡视检修制度4.8.1为了有效对共用设施使用状况进行监控，达到公司规定完好率，制订本制度；4.8.2设施设备维护部主管负责本制度实施督导工作，具体执行定期检查项目一览表；4.8.3设施设备维护部主管应每周不少于两次全域巡视检查；4.8.4设施设备维护部主管应将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少两次巡视责任区域，并做好巡视记录；4.8.5巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延；4.8.6管理人员、秩序维护员、保洁、绿化等项目员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告设施设备维护部主管，由设施设备维护部主管安排处理；4.8.7对影响项目日间管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工；4.8.8对一些工艺要求较高、难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，设施设备维护部主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；4.8.9做好巡视检修相关记录；4.8.10不定期组织对各项目共用设施管理现状开展评比，促进管理水平提高。4.9停水、停电、限电管理制度4.9.1为了对停水、停电、限电进行规范管理，避免影响业主正常生活，制订本制度；4.9.2计划性停水、停电应提前24小时通知到业主，商铺、营业场所、办公场所停水、停电应书面通知到用户（市政停水、停电不再另行通知）；4.9.3计划停水、停电应明确停水、停电时间、时段区域，管家中心应通知到各部门；4.9.4组织好停水后住户送水工作，若夜间停电，需通知业主自备蜡烛等应急照明器材；4.9.5紧急故障引起停水、停电，首先应报告办公室，并讲明原因，以便向业主解释，同时应保证值班电话畅通，可以随时向业主解答，当确认停水、停电时间长度后，应立即作出书面通知；4.9.6针对自行增容及窃水、窃电行为，项目管家中心可以根据具体情况作出制裁性停水、停电处罚；4.9.7停水、停电、限电审批权限：计划性停水、停电由设施设备维护部主管起草报告，首席大管家批准，通知业主后执行；制裁性停水、停电、限电由设施设备维护部主管起草报告，首席大管家审核，总经理批准，通知到业主后执行；4.9.8停水、停电、限电应严格按规定做好记录，内容包括：时间、区域、时段、命令人、执行负责人、操作人、执行时间、执行内容、完成时间、恢复供水、供电时间等，恢复供电时还应进行复诵检查。4.10紧急事件处理程序4.10.1为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响或损失，制订本制度；4.10.2紧急事件包括：火警、匪警、洪灾、停电、漏电、停水、水管泄漏、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故及总经理特殊命令；4.10.3紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚；4.10.4接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任；4.10.5人为拖踏，致使影响扩大的，追究受派人责任；4.10.6处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理；4.10.7紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，将严肃处理。4.11设备安全运行制度4.11.1机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程技术部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证；4.11.2智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录；4.11.3机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好；4.11.4值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修；4.11.5设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生；4.11.6维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生；4.11.7在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌；4.11.8做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生；4.11.9供配电设备房必须具备有灭火器材。4.12设备运行记录管理制度4.12.1管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管；4.12.2管理中心建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等；4.12.3值班员和维修人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名；4.12.4所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理；4.12.5定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况；4.12.6借阅查找设备管理记录应办理相关手续。4.13设备管理交接班制度4.13.1值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假；4.13.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具；检查设备状况；等等。交班时，双方领班在值班日志上签字；4.13.3在下列情况下不得交接班：4.13.3.1在事故处理未完或重大设备启动或停机时；4.13.3.2交接班准备工作未完成时；4.13.3.3接班人数未能达到规定人数的最低限度时；4.13.3.4领办或由主管指定替代领班的人未到时；4.13.3.5接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。4.14设备管理报告制度4.14.1下列情况报告设施设备维护部领班：4.14.1.1主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；4.14.1.2设备出现故障或停机检修；4.14.1.3零部件更换及修理；4.14.1.4维修人员的工作去向，客户维修材料的领用；4.14.1.5运行人员暂时离岗；4.14.1.6对外班组及上级联系。4.14.2下列情况必须报告设备维护部主管：4.14.2.1重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况；4.14.2.2采用新的运行方式；4.14.2.3重点设备发生故障或停机抢修；4.15变配电房设备巡检制度4.15.1高压系统4.15.1.1观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门及供电局用电监察；4.15.1.2观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂（委托维护单位）；4.15.1.3观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内，如发现电池水不够，要及时补足；4.15.1.4巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。4.15.2变压器系统4.15.2.1巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理；4.15.2.2检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整洁。4.15.3低压配电系统4.15.3.1巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录；4.15.3.2检查并清洁各电柜表面积尘；4.15.3.3检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。4.16发电机房管理制度4.16.1发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门主管批准，非工作人员严禁入内；4.16.2值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查；4.16.3平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量，蓄电池电压是否正常；4.16.4发电机半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟 ，平时应将发电机置于自动起动状态；4.16.5发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常；4.16.6严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录；4.16.7定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理；4.16.8加强防火各消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。4.17电梯机房管理制度电梯机房是电梯设备的中心控制部位，是关系到大楼交通顺畅及业主人身安全的重要部位，为管理好电梯机房特制定以下制度：4.17.1电梯机房除专业维修人员、电梯巡检人员外，其他人员禁止进入机房，如确需进入必须经设施设备维护部主管及电梯管理员许可；4.17.2机房门上应有明显警示牌标明“机房重地，闲人免进”；4.17.3机房内对应设备及对应电源开关应有正确标号，容易识别。专用工具抱闸扳手、盘车轮应规范放置，使用后必须放回原处，不得任意挪动或作其它用途；4.17.4紧急情况下，进行电梯困人解救作业时，必须由经过培训之人员进行操作，其它闲杂人员一律不得趁乱混入；4.17.5保持电梯机房内清洁卫生，做好放火、防漏工作，保证机房内严禁放置易燃易爆物品；4.17.6机房为工作场所，不得嬉戏打闹，不得做与工作无关事项；4.17.7机房控制柜上安有与轿厢通话设备及消防报警电话，不得随意乱打电话。4.18水泵房管理制度4.18.1设备操作须由维修人员进行，无关人员不得私自进入及操作；4.18.2非工作人员进入水泵房必须经设施设备维护部主管和首席大管家批准后，由相关人员陪同方可进入；4.18.3保持良好的通风及照明，门窗开启正常无破损；4.18.4控制柜上的开关，无特殊情况下应置于“自动”状态。生活水泵隔日进行轮换运行；4.18.5生活水泵主接触器开关元件每月检查清洁一次；4.18.6不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经设施设备维护部主管同意方可进行；4.18.7消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下，开关应置于自动状态，所有操作标志简单明确；4.18.8消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保养，保持机房干净整洁无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物；4.18.9水泵房机组每月清扫一次，设备无积尘、水渍、油渍；4.18.10管道每年年底12月至次年1月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘；4.18.11按照设备检查保养计划表进行维修保养；4.19消防设备管理制度4.19.1项目的烟感器每年由设施设备维护部组织测检12次；4.19.2自动灭火喷淋管道污水，每年由设施设备维护部组织排放检查一次；4.19.3每季度由设施设备维护部防水检查一次项目内的地上消火栓；4.19.4消防水泵每半年由设施设备维护部手动或自动启动检查一次；4.19.5气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次信号。4.19.6项目的消防加压、送风、排烟风机，每月由设施设备维护部启动运行测试检查一次。4.19.7消防总控制联动系统每年由设施设备维护部及有关部门联合启动运行检查一次。4.19.8项目的各种电气设备，每年联合进行一次检查。4.19.9备用发电机，由设施设备维护部根据设备检查安排时间定期启动检查。4.19.10各部位的轻便手提式10升、推车式65100升的泡沫灭火器，每年由设施设备维护部监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。4.19.11项目建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所、楼层间、机房、电房、气站、厨房、办公室等部位视情况配备轻便手提式灭火器材，由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要经消防中心同意，有意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任。4.20消防器材管理制度4.20.1消防设施器材按照划分的管理区域，实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防设施器材经常处于良好备用状态；4.20.2消防治安部每年对消防设施器材进行两次定期检查、清理和登记造册存档；4.20.3消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态；4.20.4温、烟感控制箱体，指示灯，开关，探头经常处于良好备用状态；4.20.5消防水泵、阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次；4.20.6消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好；4.20.7定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态；4.20.8消防用广播器材随时处于良好备用状态；4.20.9消防扳手存放在显要位置，随时备用；4.20.10加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患及时处理；4.20.11消防设施器材禁止挪作他用及改变位置，严禁损坏丢失。4.21消防监控中心管理制度消防控制中心是掌握消防设备动态及发现火灾、火警的重要岗位，是整个项目消防管理的心脏。为了加强消防控制中心的管理，特定例如下制度。4.21.1消防控制中心实行全天24小时专人轮流值班制；4.21.2监控中心的轮值人员必须具备高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备；4.21.3值班人员在监控中心不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动；4.21.4值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开；4.21.5监控中心各操作手柄（按钮）每日做一次手动操作检查；4.21.6消防监控中心的设备外观不附有灰尘为合格；4.21.7监控中心的设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告上级主管，联系技术人员前往维修。第四章 设施设备维护部操作规程GC-101 渗漏处理操作规程1.0目的规范渗漏处理程序，确保渗漏处理质量。2.0范围适用于公司所辖物业的渗漏处理。3.0职责项目设施设备维护部负责具体渗漏问题的处理实施。4.0工作程序4.1门窗四周4.1.1 原因：上下口坡度不够，形成倒坡；处理方法：将饰面及基层打掉，重新找坡，达到坡度要求；坡度够但砖缝不密实的重新勾缝；4.1.2 原因：两侧、下口有空缝，补缝不密实，窗下口变形大，铝合金框与墙交接处开裂；处理方法：将缝剔开（清水冲洗干净），增加填充材料，密实为止。用水泥砂浆补缝，待干后，打密封胶；4.1.3原因：铝合金型材及胶条质量差，下口泄水孔不够，下框两侧未开口，胶开裂；处理方法：在下边框增加泄水孔，并在两边开口，重新打胶。4.2屋面4.2.1原因：排水不畅，排水口过高，水排不出去。造成积水渗漏；处理方法：面层凿开，重新找坡（），泄水孔过高的降低，保证屋面不积水；4.2.2原因：防水层用料与做工不符合要求造成渗漏；处理方法：凿开防水层，将基层清理，用清水冲洗干净，重做防水；4.2.3原因：防水层未做保护层或保护破裂；处理方法：重做防水后，用1：2水泥砂浆做保护层；4.2.4排水管周边渗漏。原因：出屋面管道处漏水，系细部节点处理不规范。处理方法：先将管道四周凿开，用清水冲洗干净；用细石砼分层补洞密实，然后重做防水并提高泛水高度；4.3外墙4.3.1原因：砖空鼓或脱落；处理方法：将空鼓的砖剔掉，重新基层并贴砖；4.3.2原因：勾缝砂浆标号不够，表面未拖光；处理方法：用钢丝刷将砖缝清理干净，1：1水泥砂浆勾缝，表面拖光，RG补缝，并在表面刷聚安脂防水胶或直接用勾缝剂勾缝。4.4卫生间及厨房4.4.1原因：给水管接头处或有砂眼渗漏；处理方法：重新连接或更换管件；4.4.2原因：装修破坏防水层；处理方法：防水修补或重做；4.4.3原因：排水管周围处理不细致，管与砼楼板间开成空隙面渗漏，排水管接头松动渗漏；处理方法：管与穿楼板套管间重新填缝及局部重做防水。排水管接头处重新连接；4.4.5原因：浴盆安装方法不正确，造成盆底积水渗漏；处理方法：浴盆下留检查口，保证浴盆排水进入下水道；4.4.6原因：墙面未做防水层，从墙上渗漏。处理方法：墙面防水层高度不低于1.8m。GC-102 土建维修操作规程1.0目的规范房屋土建问题处理程序，达到快速、准确地处理问题的目的。2.0范围适用于所管理的房屋、设施的土建维修。3.0职责项目设施设备维护部主管负责本规程工作内容的具体实施。4.0工作程序4.1 地基基础4.1.1墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法:4.1.1.1清除疏松部分，至实体为止；4.1.1.2用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；4.1.1.3恢复勒脚饰面。4.1.2梁柱板主体露筋的处理办法：4.1.2.1剔除露筋周边杂物，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；4.1.2.2用钢丝刷清洁干净；4.1.2.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层；4.1.2.4用20豆石砼修复，根据需要恢复饰面。4.1.2.5裂缝的处理办法:4.1.2.6裂缝处凿开，用清水清洗干净；4.1.2.7用纯水泥浆涂刷；4.1.2.8水泥砂浆打底找平；4.1.2.9恢复做面层。4.2墙体4.2.1墙体裂缝的处理办法： 4.2.1.1将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿成外八字形；4.2.1.2清除槽内杂物，然后充分喷水湿润；4.2.1.3均匀地涂刷一道素水泥浆；4.2.1.4用1:3水泥砂浆填缝、抹平；4.2.1.5墙体饰面修复。4.2.2墙体饰面缺损的处理办法：4.2.2.1将缺损饰面及周边松散层一并凿除；4.2.2.2清除周边杂物；4.2.2.3充分喷水湿润破损面；4.2.2.4均匀地涂刷素水泥浆；4.2.2.5用1：2的防水水泥砂浆填平后修复饰面（室内则不需加防水剂）。4.3楼梯间及门窗4.3.1踏步缺损的处理办法：4.3.1.1将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润；4.3.1.2均匀地涂刷一遍素水泥浆；4.3.1.3用1：2水泥浆作好基层；4.3.1.4修复饰面。4.3.2栏杆（扶手）破损的材料办法4.3.2.1检查施工工艺；4.3.2.2按原工艺进行修复；4.3.2.3饰面恢复。4.3.3门窗损坏的处理办法：4.3.3.1检查门窗的附件是否齐全；4.3.3.2检查有无配件损坏；4.3.3.3更换配件；4.3.3.4检修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声或卡塞。4.4天线、避雷设施屋面避雷设施锈蚀的处理办法：4.4.1用砂纸除锈；4.4.2均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上道漆干为准；4.4.3如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。4.5小区道路4.5.1饰面破损的处理办法：4.5.1.1凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂刷素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序)；4.5.1.2将饰面材料充分洒水或浸湿后，加1：2.5水泥砂浆，并用木锤或胶锤锤平、锤直。抹去砖鏠多余泥浆；4.5.1.3勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面；4.5.1.4修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。4.5.2雨水管道堵塞、渗漏的处理办法：4.5.2.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞，应清除杂物，使之通畅；4.5.2.2如因管道坡度不够或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做砼垫层，使管道放置平稳；4.5.2.3如因管道接口错位，应开挖接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。4.5.2.4如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换接口，应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌接；4.5.2.5最后修复地坪及饰面。4.5.3化粪池池水外溢、池体损坏的处理办法：4.5.3.1如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物；4.5.3.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故；4.5.3.3如池壁破损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。4.5.4电缆沟沟内积水、沟盖损坏的处理办法：4.5.4.1沟盖板损坏，应按原设计规格制作(放足钢筋)。并按设计要求把损坏的盖板换掉；4.5.4.2如沟内积水过多，影响正常供电，应先关掉总闸然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一是沟底坡度不够或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此情况将杂物清除即能恢复正常；4.5.4.3如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。4.5.5雨水沟堵塞、沟体损坏的处理办法：4.5.5.1盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉；4.5.5.2沟壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；4.5.5.3如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层；4.5.5.4杂物堵塞，应及时清除杂物；4.5.5.5池(井)壁损坏，抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿到结实层，并清理、喷水湿润，刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。GC-103 水电工维修操作规程1.0目的规范水电维修工作程序，为其操作提供基本方法，以达到快速、准确维修的目的。2.0范围主要适用于公司所辖物业的水电维修工作。3.0职责设施设备维护部主管负责督导，由水电维修班负责实施。4.0工作程序4.1灯具线路维修4.1.1光源损坏或老化：断开电源，用万用表检查灯丝，更换光源；4.1.2灯头接触不良：断开电源，用测电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装上，接触牢固后送电；4.1.3开关接触不良：将开关断开，打磨开关触头或更换开关，故障排除后，即可检查送电4.1.4保险丝熔断或跳闸：检查线路电流，若电流大于额定值，则需降低负载或更换开关及保险装置；4.1.5同一回路无电：首先检查电源开关是否跳闸，再检查线路是否出现断路或短路现象，逐一排除故障，检修完毕后恢复供电；4.1.6灯具面漆脱落：表明处理，生锈处应用砂纸打磨后，均匀涂刷防锈漆两道，干后涂刷面漆两道，有条件时应进行表面磨沙处理。4.2隐蔽水管渗漏4.2.1查找漏点；4.2.2检查渗漏原因；4.2.3闭室内水阀，排空管道余水；4.2.4凿开漏水处墙面，更换破损水管；4.2.5打压测试，管道加压0.5Mpa，稳压20分钟，压降不超过0.05Mpa；4.2.6试压合格后，打开水阀，修复开凿的墙面及装修饰面；4.3阀门漏水4.3.1查找漏点，关上水阀；4.3.2如因阀门螺栓松动而漏水，紧固螺丝即可4.3.3阀门压盖内盘根松动时，拆除压盖，更换盘根即可；4.3.4阀门元、配件损坏，更换阀门；4.3.5维修完毕后，打开阀门，反复开关数次检查是否漏水；4.4水龙头漏水4.4.1检查漏水原因，关上前级阀门；4.4.2如因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处缠几道生料带，再把水龙头装上扭紧；4.4.3阀芯破损，更换阀芯；4.4.4水龙头损坏已无修复价值时，应更换水龙头；4.4.5检修完毕后，打开前级水阀，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水；4.5浴缸、坐便器、洗涤盆堵塞4.5.1检查堵塞原因；4.5.2一般堵塞可用皮揣子揣通；4.5.3不能揣通时使用疏通机疏掏直到通畅为止；4.5.4严重堵塞无法疏通应更换排水管；4.5.5打开前级水阀；4.5.6反复放水，检验排水是否畅通；4.6面盆、洗菜盆漏水4.6.1检查漏水位置，查明漏水原因，关闭前级水阀；4.6.2软管断裂漏水：应更换软管，并把接头接好；4.6.3接头漏水：检查水龙头或接头处是否有破裂损坏，更换水龙头或接头；4.6.4去水器漏水：检查漏水位置，重新拆装，更换密封不好的垫圈；4.6.5打开前级水阀，反复通水检查，看相关部位接头是否漏水，排水是否畅通。4.7维修注意事项4.7.1维修人员接到住户报修工作后应在最短时间内准备好工具和材料前往用户处进行维修，如手头工作紧，且又为必须先做之事，应先进行安抚；4.7.2身着干净工作装、带上鞋套、佩带工作牌、进户前先按门铃（或敲门）并说明来意；4.7.3首先确定故障部位和原因，根据实际情考虑处理办法，保证故障及时彻底解决；4.7.4维修完毕，及时将维修时产生的垃圾清走，保证维修部件和周围环境的整洁。4.7.5工作完毕后请用户对所维修的设施进行试用和验收，请用户在维修单上签署维修质量和服务态度的意见。4.7.6将签好的派工单交部门主管，并做好维修记录。GC-104 发电机组操作规程1.0目的保证发电机操作的安全性和正确性，保障设备完好。2.0适用范围柴油发电机组的操作。各管理处可根据本管辖区内发电机的实际情况编制详细的操作规程。3.0工作程序3.1开机前的检查工作：3.1.1检查水箱是否满水；3.1.2检查机油是否在规定的油面位置；3.1.3检查柴油箱是否有充足柴油，供油伐门是否已打开，并确认管道内无空气；3.1.4检查柴油机各部分是否正常，机械上有无妨碍运转杂物；3.1.5检查电起动系统电路接线是否正常、牢固，蓄电池液面高度是否正常，是否已充足电；3.1.6检查高压电房高压开关是否在分闸位置，低压电房市电进线开关是否在分闸位置；3.1.7低压电房发电机进线开关以及由发电机供电的所有分路负荷是否都在分闸位置；3.1.8检查柴油发电机各仪表初始值是否正常，锁匙开关转回至“运行”位置。3.2开机步骤及运行：3.2.1打开送风机； 3.2.2顺时针旋动锁匙开关至“起动”位置，同时按绿色起动按钮，柴油机立即起动，三秒钟后停止按绿色起动按钮，将锁匙开关转回至“运行”位置，机组即起动完成进入运行状态；3.2.3机组起动后应即检查柴油机各仪表指示是否正常，机组运转声音、振动等情况是否正常；3.2.4机组运转一切正常后即可合上发电机开关并进行带负荷操作，首先合上发电机进线开关，然后再合上各分路负荷开关。3.2.5发电机带负荷后应立即检查机给运行情况，并检查各配电屏开关、仪表、信号灯、电缆、接头等是否正常，并在运行中不断进行监视；3.2.6为了柴油发电机安全运行，柴油机机油压力应保持在2.5kg/cm2，冷却水出水温度不得高于950C，发电机负荷电流应控制在1000A范围内运行；3.2.7每隔半小时记录一次电机的电流、电压、频率以及柴油机的机油压力和冷却水出水温度值。3.3停机步骤：3.3.1当市电来电柴油发电机停车前，应首先通知各大型用电设备暂时停止工作，然后才进行机组的卸载拉闸操作，首先应逐个切开发电机供电的各路负荷开关，然后再切开低压房发电机进线开关和发电机开关，不允许切开发电机开关或发电机进线开关后切开各分路开关，防止柴油发电机突然甩负荷可能造成超速和飞车事故；3.3.2进行恢复市电供电的操作；3.3.3将柴油机的钥匙开关逆时针旋向停车位置，柴油机即停车；3.3.4检查和清洁柴油发电机组，补油、补水，检查机油情况。3.4注意事项：柴油发电机组空载运行不能超过15分钟；市网停电，发电机投入使用停机后，要对发电机的水位、机油位、柴油位、蓄电池电压、蓄电池液位等进行一次检查，保证正常状态。如运行在半小时内不需要检查，运行在半小时以上必须进行全面检查。每次投入运行均要做好运行记录。3.5紧急状况停机：如发电机紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，应紧急停机，将柴油发电机组锁匙开关逆时针转到“关断”位置；GC-105 高压配电房操作规程1.0目的保证高压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好。2.0适用范围高压配电房配电设备的操作。各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详细的操作规程。3.0工作程序高压开关柜的操作3.1手动操作方式：运行技工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必须分闸。如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行技工可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。3.2自动操作方式：当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。3.3事故处理：3.3.1过流故障：若线路发生过流时（包括过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。值班人员必须了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮；3.3.2接地故障：指示及处理程序与过流故障相同；3.3.3变压器温升故障：指示及处理程序与过流故障相同；3.3.4失压跳闸故障：指示及处理程序与过流故障相同；GC-106 低压配电房设备操作规程1.0目的保证低压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好正常供电。2.0适用范围低压配电房配电设备的操作。各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详细的操作规程。3.0工作程序3.1应密切注意网络表的读数。保证总负荷不超过单台变压器的额定容量；3.2变配电设备进行保养检修时，应做好安全技术措施后方可进行；3.3停电操作应先拉开低压分路开关，然后再拉低压总开关。送电操作时与停电顺序相反，并详细检查开关是否在正常的合闸位置；3.4变压器停电后作业前应进行验电、放电，验电前应先在有电导体上对验电器进行鉴定良好才能使用。放电可使用地线或放电棒对地进行。但电容器放电应在两极间进行；3.5装、拆地线必须先接接地端，后接导体端，并接触牢固，拆时顺序相反。低压出线发生故障掉闸时，应立即与维修班一起查明故障原因，故障排除后方能恢复供电，严禁强行送电。GC-107 二次供水操作规程1.0目的保证二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2.0范围适用于接管项目二次供