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房地产项目可行性研究实战表格200_年市区域预售住宅成交面积表 单位:万平方米200_年成交面积比重同比全市区区区区区产品与销售价格对比分析表档次高档中高档中档低档单价(均价)总价住宅产品调查表一、建筑单体1、楼层数楼层数22.533.544.566.51111.5栋数2、立面处理屋顶处理：平屋顶 斜屋顶 板状 小青瓦 西班牙瓦 琉璃瓦 颜色 。 外墙：主色调 涂料 涂料加面砖 面砖 面砖材质 。窗：框色 玻璃色 材质(塑钢 铝合金 其他 )飘窗 转角窗 落地窗 大块玻璃 平开 推拉 阳台：长阳台(4m) 转角阳台 宽阳台 单阳台 双阳台 三阳台栏板材质： 栏杆颜色 装饰(假)栏杆 铁花饰件 其他材质 楼梯间入口形式：(附图) 整体风格： 。点评： 。3、智能化设施：周边防范报警系统电视监控系统 门禁及小区巡逻系统有线电视系统数据传输网络网络信息服务系统远程自动计量系统停车库管理系统背景音乐系统电梯运行监控系统设备自动控制系统物业管理系统电器自动报警装置燃气自动报警装置紧急求救装置4、内装修标准：毛坯房 厨卫粗装修 菜单式装修 5、水电敷设：暗敷 明敷 其他 6、户型物业类型公 寓独体别墅联排别墅户型2-2-13-2-13-2-24-2-2层 数面积（m2）标准层空间平层错/跃式复式中庭挑空其他顶层空间复式阁楼露台平面布局横厅竖厅有暗卫交通组织好好好好好好中差中差中差中差中差中差其它点评二、公共服务设施(配套设施)1、教育设施：幼儿园 小学 中学 双语学校 贵族学校 2、医疗设施(挂牌)：医疗中心 医疗站 诊所 3、文化设施：文化活动站 儿童游戏场 其他： 。 体育设施：运动场(400-600) 桌球 游泳池(室内/外) 健身房/中心 高尔夫球 篮球场(室内/外) 个乒乓球台(室内/外) 张 网球场(室内/外) 个排球场(室内/外) 个 羽毛球场(室内/外) 个会所(以上未包含的室内设施) 其他室外设施： 4、商业服务：内部商业街 外部商铺 周围商业网点：好 中 不足5金融邮电：储蓄所 邮电所 6、社区服务：社区服务/管理/活动中心(家政服务 订票 咨询 老年服务 )居委会 治安联防站/派出所 其他： 7、其他公用：指示牌 公厕 垃圾转运站 居民存车处(自行车、摩托车) 停车库 停车场 公交站 其他： 。点评： 。三、环境景观1、小区入口形式：(附图)2、中心广场(硬地广场) 材质：花岗石 大理石 彩色地砖 普通地砖 3、公共绿地：大型集中绿地(4000) 组团绿地(400) 4、宅旁绿地：多 中 少 5、道路绿地：带状 块状 6、配套公建绿地 架空绿地 7、水景：自然水景 人工水景 简要描述： 8、小品： 点评： 。四、道路1、人车分流： 出入口分设车行口、人行口 小区道路分设车行道、人行道 设置无障碍通道2、人行出口： 个，间距:80m 100m 120m 120m 3、尽端式回车场(12m12m) 个4、车行道材质：沥青路面 混凝土路面 5、人行道材质：预制混凝土块 彩色地砖 普通地砖 点评： 。 区域板块价格分析表区域板块均价（元/M2）物业形态主力户型主力楼盘数量社区规模区域楼盘形态统计表区域多层万M2小高层万M2高层万M2别墅万M2写字楼万M2合计万M2平均单价元/ M2周边地区商品住宅供给量结构分析表周边地区项目供给表项目名称项目均价（元/平方米）项目建筑面积（平方米）周边地区项目价格水平分析表价格水平（元/平方米）5000以下5000-60006000-70007000-80008000以上面积（平方米）比例（%）周边地区项目面积水平分析表面积水平（平方米）80以下80-120120-150150以上套数比例（%）竞争项目户型状况统计表户型一居二居三居四居复式跃层套数比例（%）竞争项目总价水平统计表单套住宅总价（万元）40以下40-6060-8080-100100以上套数比例（%）周边地区项目产品配比分析表项目名称产品种类与配比容积率公寓联排别墅独立别墅洋房多层小高层高层土供给分析表格土地用途供给分析表分类数量（宗）比例（%）占地面积规划建筑面积备注商业综合办公公寓住宅工业别墅其他总计土地供给分布表1地点区区区区区区区区数量（宗）比例（%）土地供给分布表2 单位：公顷年份1999年2002年2004年2005年2010年市区建成区面积增加远郊区建成区面积增加总计建成区面积增加土地供给分布表3用地代号用地名称200_年2010年面积（公顷）占城市建设用（%）人均（平方米）面积（公顷）占城市建设用（%）人均（平方米）R居住用地C公共设施用地其中商业金融用地M工业用地W仓储用地T对外交通用地S道路广场用地V市政公用设施用地G绿地其中公共绿地D特殊用地合计城市建设用地土地供给分布表4开发区类型数量（宗）规划用地面积（公顷）已征地（公顷）已出让（公顷）高科技园区经济技术工业旅游房地产农业经济合计历年竣工与销售面积统计表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年合计当年商品房竣工面积当年商品房销售面积历年剩余在售面积土地增值税计算表单位:万元项目金额说明1.销售收入2.总成本费用3.营业税及附加4.印花税及管理费5.毛利润6.其他扣除项目7.增值额8.增值额9.适用税率10土地增值税宏观市场分析实用表格表1： 20042005年市房地产运行状况统计表面积单位：万平方米；金额单位：亿元2004年2005年增长全市房屋成交登记面积全市房屋成交登记金额全市预售商品房成交登记面积全市预售商品房成交登记金额全市二手房屋成交登记面积全市二手房屋成交登记金额表2： 20042005年市各区预售商品房成交情况统计表单位：万平方米2004年2005年面积售出率同比面积售出率同比批准预售预售登记表3： 20042005年各种类型房屋成交面积对比表单位：万平方米2004年2005年成交面积比重同比成交面积比重同比房屋合计合计预售二手住宅合计预售二手商铺合计预售二手办公楼合计预售二手表4： 19942005年市各区历年房屋成交面积统计表单位：万平方米19951996199719981999200020012002200320042005总量比重预售比重二手比重家庭收入调查表类型家庭年收入水平配比户数高收入家庭较高收入家庭中高收入家庭中低收入家庭低收入家庭整体消费能量阶层调研表消费类别消费阶层主流购买面积最高可承受总价额备注高收入家庭较高收入家庭中等收入家庭中低收入家庭成本估算表成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本说明一、土地获得价款1、政府地价及市政配套2、合作款项3、红线外市政配套4、拆迁补偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费2、报批报建费3、三通一平费4、临时设施费三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门、窗工程4、公共部位精装修5、室内精装修6、室内水电气暖 7、室内设备及安装8、室内智能化系统 四、红线内市政工程费1、室外给排水系统2、室外采暖系统3、室外燃气系统4、室外高低压系统5、室外消防系统6、室外智能化系统五、园林环境费1、环境设计费2、绿化建设费3、建筑小品费4、道路广场建造5、围墙建造费6、室外照明费7、室外背景音乐8、室外零星工程六、公共配套设施费1、游泳池2、会所3、幼儿园4、学校 5、儿童游乐设施6、商业设施7、其他七、开发间接费1、工程管理费2、营销费用3、资本化利息4、物业管理完善费合 计说明:1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：已竣工的项目；具有最大可比性3、 现金流量预测表4、 欲签定的意向书和合同文本投资计划及资金筹措表单位:万元项目合计建设经营期1231.投资总额1.1建设投资1.2贷款利息2.资金筹措2.1自有资金2.2贷款2.3销售收入回报敏感性分析表售价变动敏感性分析经济指标基准方案售价变动-15%-10%-5%5%10%15%财务净现值(万元)内部收益率(%)投资利润率(%)投资变动敏感性分析经济指标基准方案投资变动-15%-10%-5%5%10%15%财务净现值(万元)内部收益率(%)投资利润率(%)标杆项目深度调查表项目名称开发商投资商建筑设计规划设计施工单位监理商广告商代理商占地面积总建面积总高 层高层数建筑密度地下室地理位置土地获得出让转让出让价格生地 元/划拨拍卖熟地 元/开工时间竣工时间交付时间开盘时间工程进度使用率容积率绿化率规划形态园林景观裙楼用途会所用途规划户数主力户型主力户型面积户型面积及销售率户型面积(M2)套数占总套数比例(%)已销套数已销套数占本户型比例(%)已销套数占总套数比例(%)1/1+11/2+12/2+12/2+22/3+12/3+22/4+23/4+3复式商铺起价商铺高价商铺均价办公起价办公高价办公均价住宅起价住宅高价住宅均价楼层差价朝向差价景观差价住宅总销售率销售分析促销优惠条件商场办公客源构成购买动机购买抗性按揭银行按揭成数按揭年限物管单位物管收费车位情况装饰说明室内： 设备情况空调电梯供电供水室外：电视通讯监控其他策划分析广宣分析销售分析案例分析优势：劣势：借鉴点：规避点：建议项目位置地图项目总平面或立面图联系办法姓名： 职务： 电话：电邮：网址：档案号： 信息源： 调查人： 调查日期： 年 月 日楼盘信息调查表楼盘名称调查日期年 月 日调查人员内 容说 明楼 盘基本情况发 展 商代 理 商设计单位承建单位销售电话性质内销 外销 功能住宅 商业 办公楼建筑总规模其中：占地面积社区规划 总栋数层数层高建筑形态容积率绿化率总套数分期状况配套设施位置交通周边道路交通线路配套教育购物宾馆酒店邮局、银行医院其他景观配套人文配套其他配套综合评述户型结构分析使用率：结构面积套数比例 室厅卫 室厅卫 室厅卫 室厅卫复 式畅销户型分析综合评述价格价格起价均价最高价最低价折实均价主力价格总销售率销售时间 付款方式银行按揭一次性付款分期付款特惠方式综合评述物业状况物业公司收 费服务内容车位数量：地上：比例：地下：会所娱乐体育教育商务工 程形 象施工现状入伙时间综合评述设备状况智能化电梯供水供电供气供暖消防安防(防盗等)空调电视通讯装修大堂地面墙面厨卫窗门外观设计形态颜色材料风格综合评述主要卖点分析广告宣传分析购买抗性分析优劣势分析销售电话更新时间 消费市场结构调查统计表01.购房者选择付款方式统计 年龄 类型方式2125263031353640414546505155566060以上银行按揭多层住宅小高层高层商铺一次性多层住宅小高层高层商铺合计多层住宅小高层高层商铺银行按揭一次性02.购房者心理因素调查统计 因素 权重地位地段价格户型交通实用率小区环境物业管理周边配套开发商品牌生活方式其他第1位第2位第3位第4位第5位03.购房者对各媒体认知度调查统计 类型 权重认知度报纸期刊楼书广播电视互联网房展会户外广告其他第1位第2位第3位第4位第5位04. 购房者对各媒体认可度调查统计 类型 权重认知度报纸期刊楼书广播电视互联网房展会户外广告其他第1位第2位第3位第4位第5位05.购房者住宅均价承受能力调查统计（单位：元/） 均价 权重选择度20002500250030003000350035004000400050005000600060007000700080008000以上第1位第2位第3位第4位第5位06.购房者房型需求调查统计 房型 权重选择度单身公寓一房一厅二房二厅一卫二房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫四房三厅三卫复式独立别墅第1位第2位第3位第4位第5位07. 购房者房型面积需求调查统计 建面 权重选择度60以下608080100100120120130130150150180180220220以上第1位第2位第3位第4位第5位08. 购房者住宅单价承受能力调查统计（单位：元/） 单价 权重选择度20003000300040004000450045005000500055005500600060007000700080008000以上第1位第2位第3位第4位第5位09. 购房者住宅总价承受能力调查统计 总价 权重选择度20万元以下2030万元3040万元4050万元5060万元6080万元80100万元100160万元160万元以上第1位第2位第3位第4位第5位现金流量表单位:万元项目 合计建设经营期1231.现金流入1.1销售收入1.2其他收入2.现金流出2.1开发投资2.2营业税及附加2.3土地增值税2.4所得税3.净现金流量4.折现系数5.折现现金流量盈亏平衡表因素建筑工程投资(万元)商品房销售价格(元/ M2)商品房销售率因素现在估算值因素盈亏平衡点变化百分比因素盈亏平衡点值税前利润税前利润变化幅度目标客户定位细分类 别客户层面收入水平(以家庭为单位)客户构成配比核心客户重要客户潜在客户目标客户的构成细分表客户具体属性细分属性消费层类别年收入水平政府行政机关政府及行政机关官员高消费层10万以上政府及行政机关公务员(中级)较高消费层6-10万元普通公务员中等消费层3-6万元企事业单位高层管理人员高消费层10万元以上中屋管理人员较高消费层6-10万元普通管理人员中等消费层3-6万元私营企业私企业主高消费层10万元以上外资企业中高管理人士较高消费层6-10万元个体工商户商贸个体户高消费层10万元以上个体工商户较高消费层6-10万元城市新兴白领中产阶层职业经理人较高消费层8-10万元外企或大型企业员工中等消费层4-6万元专业人士较高消费层8-10万元知识型自由职业者中等消费层6-8万元税后利润表单位:万元项目 合计建设经营期123销售收入总成本费用营业税及附加印花税及管理费土地增值税利润总额所得税税后利润竞争项目价格对比表项目占地面积（M2）开发面积（M2）主要产品均价（元/ M2）户型面积（M2）竞争项目价格走势分析表区域板块均价（元/ M2）物业形态在售主力户型主力楼盘数量社区规模销售分期比例计划表 销售计划年份比例面积(平方米)分年度销售金额(万元)123第一年第二年第三年销售收入计划表 单位:万元项目合计建设经营期说明1 2 3回迁楼销售住宅停车位合计需求量分析表格人均住房使用面积统计表1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年使用面积（平方米）年增长率（%）平均年增长率（%）人口预计表2001年2002年2003年2004年2005年城镇人口（万人）新增人口需求面积统计表S12001年2002年2003年2004年2005年使用面积（万平方米）建筑面积（万平方米）原有人口需求增加面积统计表S22001年2002年2003年2004年2005年增加建筑面积（万平方米）住房需求量统计分析表2001年2002年2003年2004年2005年建筑面积（万平方米）项目实施计划表20052006200745678910111212345678910111212征地七通一平一期基础一期结构一期装修二期基础二期结构二期装修三期基础三期结构三期装修项目投资成本估算表项目金额（万元）均价（元/平方米）说明1.土地成本1.1土地出让金1.2拆迁补偿命2.建安工程费3.前期工程费3.1筹建开办费3.2可行性研究费3.3规划勘控设计费3.4其他4.基础设施配套费4.1供电工程4.2自业水4.3暖气工程4.4煤气工程4.5电信工程4.6雨污水4.7绿化工程4.8其他5.公建配套费6.不可预见费7.开发成本8.开发费用8.1管理费8.2销售费用8.3贷款利息9.总成本万科地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、 四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第二部分：法律及政策性风险分析一、合作方式及条件1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、付款进度及与拿地程序的配合4、其他合作的主要条件5、与合作方式相关的其它法律规定二、土地法律性质评估（一）现状1、土地所有权归属2、土地使用权归属3、土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途三、取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序2、取得土地使用权需要的工作日3、取得商品房用地土地使用权所需条件4、取得土地使用权的风险及控