小营项目营销策划报告.doc

小营项目营销策划报告 （1）项目位置位于北京海淀区清河小营环岛东行800米，首钢冶金研究院北侧，隶属海淀区东升乡，在北五环以外，距离13号线轻轨站上地站约2公里。 （2）项目交通项目东起前屯东路，西至西三旗东路，南起前屯南路，北至小营路，有30多条公交线路途径于此( 405、 407、 305、 307、 315、328等)，距13号轻轨上地站仅2公里，东接立水桥与地铁5号线交汇。 项目规划有五条南北向和三条东西向城市道路，其中南北向城市道路有昌平路，红线宽80米；潘家庄西路，红线宽30米；前屯西路红线宽30米；西三旗东路，红线宽40米；南马场西路，红线宽30米。 东西向城市道路有西三旗南路，红线宽45米；小营路红线宽30米；前屯南路，红线宽40米。 东侧约300米有一条上下六车道的马路扩建工程正在进行，规划中将有一座横跨清河的大桥，向南与林翠路相接直达大屯路，向北到回龙观，西连清河桥，东接立水桥与地铁5号线交汇。 全部规划工程预计xx年年底竣工。 通过八达岭高速、五环路、小营东路、西路等主次干道与中关村、亚运村、CBD、学院区、上地、金融界、亚奥等个大商圈紧密相连。 2.规划总占地面积63205.09M2总规划建筑面积107296.5M2住宅总建筑面积76454.72M2总套数330商业总建筑面积30841.78M23.建筑风格11)整体规划要有鲜明的、超前的、富有生命力和时代感召力的主题。 在整体规划上，项目不但需要与城市规划的肌理进行融合，使建筑与城市以及自然和谐统一，避免风格上的突兀和孤立；而且在建筑风格设计需要吻合项目精神层面的要求，从思想境界挖掘客户的归属认同，尽可能将物质产品和精神形态高度统一，避免出现流派设计的极端表现。 在整体规划的市场表现上，项目需要主题鲜明，主题要有超前意识，富有强烈的生命力和时代感召力，从而在市场上具有震慑力，在整体规划上领先市场一步。 2)设计中要蕴涵在市场上具有引领效应的先进理念，在意识形态上完全高人一等。 注入现代时尚潮流的多种元素，以便鲜明的主题风格容易被理解和辩识。 既符合本案的高档定位，也与预期客群的身份地位等相匹配。 丰富的文化内涵才能使本案的生命力更加丰富，才能使超前的理念更加源远流长。 艺术强调了美感的表现，在形式上最能最打动人心。 在成本允许的情况下，应用高新建材和设备要让我们和设计师的激情通过建筑传递给每一个客户，让我们的客户为它激动为它兴奋，因见到它而震撼，为拥有它而自豪。 我们的作品要有深度有广度，要像一把钥匙打开客户想象的大门，使客户倘佯其间有发现、有所得、有感悟。 要让客户一定感觉到的是这才是真正的房子，物真的超其所值！在建筑设计时，应在细节上针对每一个点、线、弯、折、面做深入的科学艺术研究，充分考虑到项目的整体设计主题，为建筑赋予灵魂，使每一栋建筑在精神上在风格上成为一个有机的整体，外立面风格与项目整体规划理念高度统一。 3)外立面相当于人的五官外貌，对于本案具有非常重要的作用。 特别在中高档的客群里面，外立面的好坏对于销售起到了非常重要的参考作用。 因此，本案的外立面需要尽可能的满足以下条件第一，要使人第一眼的直观印象是本案为高档物业，在房地产行业内以及客户心理上产生15000-20000元/平米的物业价格感觉。 第二，本案的外立面必须满足眼界开阔、信息广泛、文化层次高的目标客户对建筑艺术和生活艺术的认同感。 （东部代表的是商务与时尚，本案的势力范围及辐射区域代表的就是科技与文化）除了认同感以外，还要给目标客户更多的是惊艳（不是指色彩）和震撼，是正面的大开眼界、是强烈的占有欲和吸引力。 第三，在外立面上客户所有能看到的（如屋顶及墙体的形式、材料、雨水管线、窗与墙体的结合、阳台与飘窗、玻璃的选用等等）和肉眼不能看到的地方（如防水、保温、防尘保洁、隔音降噪等等）都要经过精心的设计，选用科技含量高、附加值大、新颖、环保、节能的国际级高科技材料，使品质感突出，使项目内容和形式高度统一。 第四，外立面的设计既要具有艺术性，又要在采光、观景、实用等方面给予充分的考虑。 可根据具体方案，对窗户、阳台、私家花园、空中花园、屋顶花园等产品特色进行大胆设计。 第五，外立面的色彩要求沉稳和理性，富贵而不张扬、个性而不另类，拒绝花哨和肤浅的颜色堆积，颜色的运用要能够最大限度的表现建筑的风格、社区的主题、客户的审美，具有易识别性和代表性。 在色彩颜色的表现上，还需要充分考虑建材的选用，充分考虑北京气候的特殊性，使色彩通过材质的保证得以能保持长久，使品质感更加突出。 在成本控制方面，可以结合外立面的各个不同部位，对外立面建筑材料进行多种组合运用，既能满足艺术性、品质感的整体需要，又节约成本，减少不必要的耗费。 21)楼体建筑遵循变与换的建筑理念，建筑设计上，我们引入了古巴比伦空中花园的立体叠园手法，在不同的楼层交错种植树林与鲜花，并在四楼层顶设计环岛式步行空中花园，把景观设计融入到建筑的变幻中。 由于人们的行为活动和一年四季变化的植物景观，建筑变得更富有活力，甚至有了生命，而整个社区就会变成精神与物质的最佳结合，是人与建筑、自然与建筑、艺术与建筑、社会与建筑的结晶。 2)户型设计我们突破传统观念的束缚，产品采用法国设计师先进的“box”设计理念，在保证基本功能使用的基础上，优化结构设计，提供更大的自由空间，满足客户多元的需要。 在功能设置和分布上我们更注重豪华与舒适，保证功能空间的实用性、合理性及多元性，客户可以根据自己的需要对房间重新进行组织，三房变四房，四房变两房，增加或旧减少辅助用房等等，使客户可以DIY属于自己的户型。 3)高科技手段的应用项目采用涉及基础建筑、中水系统、供暖、家居智能、安防、新能源使用等各方面充分采用高科技手段。 4)现代外立面在立面设计上，我们力求满足眼界开阔、信息广泛、文化层次较高的目标客户对建筑艺术和生活艺术的认同感。 飘动的观景台于空中花园为社区带来更多活力与变化，楼体的外楼阳台设计成穿甲板形状，充分体现了变幻的现代感，甲板最宽处2.8米，窄处1.5米，有楼体一侧向另一侧弧线延伸，像流动的音符，仿佛置身于宽广的太平洋的豪华游轮上，舒适、浪漫。 楼顶设计采用波浪式设计，它象征着博大、自由与释放，给人们带来的是更多的惊艳、是震撼、是心灵的互动5)51的空间社区单元采取五层加一层的设计方式，顶层上越送广阔平台，首层下越送庭院。 6)特色大堂项目采用双大堂设计，在除首层以外的地下一层也设有大堂，让您感觉视野更开阔，避免了地下一层车库阴暗的弊端，章显大家气魄。 7)观景电梯社区每个单元均有一部观景电梯，可以直接看到社区内的美丽景色。 让你匆匆来去的脚步稍事停留，让你的心情在这一刻豁然开朗！并且在一层大堂电梯旁设计了一个小的阳光休闲区，让您随时能感受到阳光、绿色为您带来的好心情。 8)公共区域的小桥及镂空景观大堂电梯侧设置观景木桥和镂空绿色景观，绿色植物由二楼直垂桥上，把大堂原本枯燥的有限的空间因为又绿叶木桥的存在而充满灵性。 9)每户储藏室项目为每位住户在地下一层设有独立储藏室。 10)南北双入口人车分流经过分析，西三旗东路是本地区未来主要交通干道，车流与人流量相对较大，因此，为便于居民出行，减少某些住户不必要的交通绕行，规划在东西二条道路为步行出入口，其中主要入口设置在西三旗东路与前屯东路路口，同时设计成大型广场，缓解人流密集的情况；为避免人车混行和美化社区整体环境，同时适应私家车数量的迅速增长，规划对小区内私家车的停放考虑地下停放形式，机动车不经过社区而直接进入地下车库，实现真正的人车分流，社区在南北二条次要道路上设置地下停车场出入口，从而提供安全、安静的社区居住环境。 4.首层260（160+100）m2左右30户9%（板式）280（180+100）m2左右30户9%（板式）340（210+120）m2左右6户2%（独栋）其它250m2左右30户9%（板式端户）200-220m2左右150户45.5%（板式）240-250m2左右84户25.5%（顶层和独栋）注总户数330户，以上面积均不包括入户大堂面积！5.1在中高档项目中，社区园林是提升本案附加价值的一个重要部分。 特别是对于强调居住品质的高端人群，景观环境也是其购买因素的一大参考。 如星河湾，如朗晴园以及众多低密度的别墅和Townhouse，社区景观的优势无疑为其社区居住品质起到了提升作用。 本案整体定位是高档项目，在周边没有较好自然景观资源和人工景观资源（如公园、绿化隔离带）可利用的前提下，社区景观营造的价值就显得尤其重要。 因此，在景观上，本案需要从以下几个思路上进行充分考虑。 第一，本案的园林设计也需要先进的国际化风格与理念与项目高档定位进行匹配。 需要根据项目定位进行有特色、风格鲜明的定位。 第二，根据本案地块的特性，需要在园林设计上进行量化的考虑。 具体来说，要考虑绿化率与容积率的辨证关系。 在绿化率、绿化面积有限的前提下，要使景观绿化的实效功能能有所突破。 特别是在景观绿化的内延和外延上，要通过巧妙新颖的设计手法，使社区景观绿化既能与社区规划范围外的景观有所呼应，又能使景观绿化与单个户型内进行呼应。 第三，根据北京气候的特殊性（风沙、雨水少等），设计具有与北京气候特点相适应的景观绿化，节约造价成本和维护成本。 特别是在水系景观的营造上，需要慎重考虑，不宜过多的设计水系园林景观。 第四，根据北京气候的特殊性，需要在绿植成活率方面进行认真考虑。 对于一些在北京难以成活、成活后难以维护的绿植，本案可不采用。 第五，景观园林既要有整体风格特色，还要分割成很多小组团，各组团具有各自独特的特色，使整体与局部相统一又分离，具有丰富的、细腻的内容，使社区景观可赏、可品位、可把玩。 第六，对于一些出入口，设备用房，景观园林需要对其进行适当装饰，从而体现项目设计的细腻、品质感和艺术感。 第七，根据北京社区园林成本的了解，本案园林设计和施工的总成本宜控制在250300元/平米之间。 1)社区人行主入口是重点从四个出入口的权重上去分析，社区人行主入口是本案建成后的脸面，所以必须做到既要体现项目的品质又要有明显的可识别性。 建议结合项目名称制作主题景观，形成别具一格的精神堡垒。 其次是社区人行次入口和车行入口，最后是车行出口。 2)楼王景观重点考虑三个点式楼王，应该是社区中的点睛之作，价格也应该是最高的，所以他的景观也应重点考虑，要做到三面采光三面采景。 3)必须解决东侧高压输电线路对景观的干扰，优化社区天际线。 4)作为高档社区，本案仅有330套住宅，所以每一套均要有景观做为卖点支撑，做到户户有景可观，特别要注意边单元的景观处理。 5)做好主要景观带，形成项目独有的园林景观。 6)注意园林景观中的小品与细节，在小区域中做大景观，做到移步换景，景景不同。 7)社区景观园林的设计必须同社区指示系统和公共设施一并考虑，做到互相点缀互为景观。 8)针对不同的楼宇摆放位置形成小围合，营造不同的主题的园中园。 9)景观不仅要起到绿化美化园区的效果，同时还要能起到保证业主生活私密性的功能。 10)注意和空间绿化的协调与结合。 11)必须保证社区四季不同的景观。 21)庭院式园林设计住宅区规划结构总体上可以概括为“一带”，即中央绿化带，小区中央通过布置绿化、铺装各类休憩设施形成小区的公共绿化地；“之”字形的带状绿化地贯穿小区内部，充分体现了社区绿地景观的均好性。 “一环”，即小区主环路，小区环路联系各住宅组团及绿地空间，使整个社区各要素相互联系在一起，成为一个完整统一的整体。 “二片”，即二个居住片区，通过“之”字形公共绿地的分隔，整个小区被分为的二个居住片区。 “之”字形绿地空间增加了与住户的接触面，使更多的居民享受到优美的绿地空间。 “三心”，即三个“高品质住宅”，结合中心绿带，规划布置三个“高品质住宅”，他们具有最大的院落空间和最好的绿化景观，是小区内最豪华的住宅单元。 “六组”，即六个住宅组团，受到路、绿地及小区主环路的分隔，二个居住片区又被划分为六个住宅组团，其中环路内侧二个，环路外侧四个。 六个住宅组团通过道路和绿地的联系形成一个完整系统。 2)门前木桥在每个单元的入户出我们都设有小桥，让您不必去江南就能体会到小桥流水人家的意境。 3)园林中的低耗环保园林中使用太阳能庭院灯和风力发电路灯，降低了园区电能耗用量。 屋面雨水收集用于景观水面，节约水能。 4)主题景观主体景观采取“以水面，构成了小区优一带、二核、多点”，规划注重环境生态亲和性，中间一条线性绿化带，辅美的主体景观带。 景观带中东西二个扩大的绿地广场行程二个景观核。 景观带、景观和与宅间绿地景观形成多种公共获私密的交往空间，为社区交际提供了丰富的平台。 5)园林小品园林按各种颜色的感觉不同分成各种景观块，用红色彩钢表现奔放，用黄色沙子表现阳光，用蓝色的水表示宁静，用绿得的树表示生命，青石表示冷傲，橙色的木头表示朴实，紫水晶表示神秘，白钢表示纯洁，黑瓦表示沉稳。 另外通风口、采光井均以不同的艺术造型加以装饰，成为小区的又一道风景。 6)四季景色在居住区植物景观设计时融入艺术原理和手法，已经是现代居住区在进行植物景观设计时比不可少的一部分了。 居住区植物景观设计同样遵循着绘画艺术和造景艺术的基本原则，即统 一、调和、均衡、韵律四大原则a)统一的原则 (2)调和的原则 (3)均衡的原则 (4)韵律与节奏的原则综上所述,北京市居住区的植物配置，以充分发挥植物特性的功能为目标，组织层次丰富的植物群落，形成四季相各异的植物景观，融合生态理念以达到合理的、丰富多彩的空间序列，满足人们在居住区生活中的各种需求。 6. 1、周边配套?成熟区域清河区域的生活配套齐全，地区商场、大型超市应有尽有，业态丰富。 大中电器、泰鑫源商场、泰乐福超市、百济堂大药房、麦当劳、银鼎台球俱乐部，清河百货、金五星商厦、超市发、肯德基、百信商厦，真维斯、拜丽德，等等商业、餐饮、娱乐场所一应俱全。 其他有诸如北京清河中学，北京二十中，华北电力学校、海淀护士学校；清河幼儿园，明星幼儿园；京北医院、北京999急救中心，清河医院，文教医疗等设施均衡成熟。 此外清河邮局、工商银行、建设银行、农业银行等，随着海淀清河板块的开发，各项新的配套正在陆续兴建，各种配套一起让清河区域具备了足够的生活氛围。 未来的清河将是更充足、更便利、更完美的大社区。 ?基本完善的生活配套 （1）购物场所大中电器、小白羊超市、天客隆、泰乐福、利客隆超市、建金商厦购物中心、金五星商厦购物中心、东方美都汽配城、小营建材城。 除泰鑫源商厦外，无大型综合性商业设施。 但泰鑫源的规模和货品档次也仅够一般生活所用。 在小营东路，前屯路沿线，散布着多家小型超市，可解决日常用品购买问题；清河毛纺城可提供布匹批发业务；大中电器可较全面的提供电器购买服务。 小营桥东南角的通厦建材城可为业主提供建材服务。 （2）文化教育清河中学、北京市二十中学、首师大附属学校中学部、永泰小学、清河中心小学、海淀第二实验小学、首师大附属学校小学部、北京明天幼稚集团幼儿园、繁星私立幼儿园、电力科学研究院幼儿园、北京育新幼儿园。 北京机械工业大学、海淀区卫校。 （3）医疗卫生北京京北医院、北京清河医院、北京中恒骨科院、北京回龙观医院、北京福利医院。 在我项目西部100米，南部100米内均有药店；由于该地区交通发达，到中友医院，回龙观医院等大型综合性医院很方便；在我项目南部200平方米有清河医院，地区卫生服务站。 （4）金融服务我项目南部300米有工商银行；西部200米有农村信用社； （5）邮政服务我项目南300米有中国邮政提供的储蓄及信件包囊服务。 （6）娱乐休闲国家奥林匹克森林公园、清河燕清体育文化公园、碧水风荷公园。 在我项目南200平方米处，有两处社区性室内健身场所和连锁大型洗浴娱乐权金城。 （7）商务我项目西部的国电宾馆、63926部队招待所可提供相当于2星级的商务住宿。 7.私家车是现代高档客群的主要交通工具。 因此，进行充分的车位设计是目前现代高档社区的必要选择。 本案的车位设计比例，至少要保证11，并且应当设计地下车库，社区内不预留地上车位，充分保证人车分流的人性化设计理念。 8.高档小区的智能化系统是高档的标志之一。 在人性化方面，社区智能化系统主要体现在客户的安全保障系统方面，如红外线巡更系统、窗磁、门禁系统、自动报警系统、可视对讲等；在便利性方面，主要体现在水电刷卡、远程抄送等方面；在技术上，大多采用先进的高科技产品。 因此，本案也需要在安全性、便利性等方面对智能化系统进行采用，在成本允许的情况下，大胆引进高科技产品，提供科技卖点。 经过研究，初步认为小区智能化系统应该具有以下设施和功能实现本地面板、触摸屏、无线遥控、电话远程控制、网络远程查看及控制灯光、电源插座、电动窗帘、家电（备选）、背景音乐。 2)灯光本地控制（本地灯光的开关、调光）3)主要插座控制控制家庭内部主要插座的开关。 4)家庭内部无线遥控（通过433M赫兹RF无线遥控器在家庭内部对控制设备进行控制）5)电话远程控制通过电话远程控制家庭内部的被控设备状态。 6)网络远程控制通过INTERNET远程查询家庭内部设备的状态，也可以控制家庭内部控制设备的状态。 7)背景音乐控制综合控制家庭背景音乐，可以在有背景音乐开关的地方调节音量的大小、调整音频输入源。 8)家电控制功能可以控制家庭内部的红外被控设备，如电视、空调（壁挂、柜机等）、DVD等9)场景功能根据被控设备的状态，用户可以按照自己的意愿任意组合设备联动的状态。 10)触摸屏可以通过家庭内部的触摸屏对控制设备进行控制。 每个家庭分为四个防区周界防区，主卧室防区，其他内部防区，24小时防区（主要是有害气体、火灾防范和紧急求救）。 1)周界防区基本在主要的门窗上安装红外幕帘探头2)内部防区和其他防区采用防宠物红外探头3)24小时防区采用有害气体探测器和烟雾探测器和紧急按钮。 1)触摸屏采用15寸液晶显示器2)主机采用普通的电脑主机3)内存需要最小128M4)操作系统最低要求WINDOWS20001)用户可以通过触摸屏来接受小区物业中心的信息（如催费信息，公告信息等）2)用户可以通过触摸屏来实现在线的订购商品3)用户可以通过触摸屏给物业中心留言4)用户可以通过触摸屏监控单元门、家门的状态5)用户可以通过触摸屏控制家庭内部智能化设备的状态6)用户可以通过触摸屏来代替可以视对讲分机的功能采用IP摄像机，对业主家庭内部儿童房进行网络监控。 需要开发一个功能性的模块取代可视对讲的分机，用于触摸屏的视屏、语音和控制。 指纹锁安装在每个业主家户门上面，业主通过指纹识别打开家庭的户门，提高安全性和可靠性，也省去了携带钥匙的麻烦和开门时寻找钥匙的麻烦。 每个人可以有三种方式打开户门1)2个指纹识别2)1个个人密码3)备用钥匙（停电和设备出现问题时）小区电子商务平台，为业主提供小区内部的网络电子商务，业主可以在公司通过INTERNET在线访问小区的配送系统，然后进行物品的采购和定时的配送。 业主也可以在家庭内部通过触摸屏进行物品的在线购买，定时或者及时地配送。 小区作为一个封闭的小区，实施小区一卡通是一个非常可行的而且人性化的管理方式，业主可以通过一卡通在小区内部进行消费、物业缴费、进出小区、进出小区停车场、进出单元门等等。 小区信息发布是一个即时的信息发布系统，物业的公共信息可以即时的发布到每个家庭的触摸屏上面；每个家庭的缴费信息可以分别发的业主家庭内部的触摸屏电脑上面；小区组织的公共活动或者物业组织的活动、小区的优惠消费信息等等都可以即时的发到每个业主家的触摸屏电脑上面。 小区网站是一个小区公用的平台，他包含小区的整体信息、物业的公共信息、业主论坛等等公共的内容来充实。 提供每个业主的家庭登陆界面，登陆后可以在这里控制家庭内部的设备，可以监控家庭内部的情况，可以进行在线消费等等功能。 总体说来，小区网站是小区对外宣传的工具，也是对业主服务的主要平台。 小区网站日常的维护需要专人来进行或者采用远程的服务方式由提供方来提供远程的技术支持服务。 小区信息发布系统集成在小区网站中，信息发布分为公共信息发布和单个业主信息发布，公共信息发布就是属于广播方式的发布，公共信息会被传送的每个家庭当中。 单个业主的信息发布是针对每个业主的单独的信息发布到业主家的触摸屏上面。 小区一卡通式一个内部的服务管理平台，他为每个小区的用户提供一个在小区内通用的卡，这个卡可以进行消费，进出管理等功能。 9.1)精装修价格分析项目销售均价装修报价毛坯价格装修成本利润凤凰城128002000108001500500时间国际110001xx8001000200燕莎板块远洋新干线130001xHN国际村98001xx600800400太阳宫板块太阳国际公馆8560150070601000500瞰都135001xx2300600600酒仙桥板块丽都水岸12000150010500900600上元88001xx600800400融域868010007680800200亚奥板块荣尊堡1600030001300015001500乐成国际100001xx8001000200天之骄子940010008400800200CBD板块华业玫瑰东方9600160080001000600季景沁园83001xx100800400望京板块炫彩嘉轩770010006700800200以上均为售价7500元/平米以上的精装修项目，从各项目的精装修报价可以看出各项目的精装修报价范围在1000-3000元/平米之间，并且明显集中于1000-1500元/平米范围。 其中荣尊堡国际公寓为亚奥板块的豪宅项目，装修档次较高，其销售价格也明显高于同区域其他项目。 从北京各区域板块的项目装修档次分析，以燕莎区域的精装项目整体档次最高，其装修成本超过1000元/平米；望京板块各项目的装修档次较之其他区域相对偏低，装修报价集中在1000-1200元/平米，成本基本为700-800元/平米不等。 以上述各项目的精装修成本集中于700-1000元/平米，各项目装修报价在1000-1500元/平米的范围计算，由于装修这一项所产生的利润就达到200-600元/平米，即2)精装风格，各种风格的目标客户群体指向性较强，因此在装修前的方案设计阶段需要充分考虑项目目标客户的年龄、职业、层次、家庭等因素，通过对位的装修提升项目对于准客户的吸引力。 3)厅室装修凤凰城高级乳胶漆四白落地生活家高级复合实木地板时间国际多乐士或同档次涂料欧朗牌实木复合地板（15mm厚）。 燕莎板块远洋新干线高级环保乳胶漆高级实木复合地板UHN国际村多乐士或同档次高级环保乳胶漆高级实木复合木地板太阳宫板块太阳国际公馆英国多乐士五合一墙面漆德国欧典环保木地板瞰都高级壁纸伟伦实木复合地板酒仙桥板块丽都水岸壁纸实木复合地板上元高级立邦墙面涂料实木复合地板融域立邦、多乐士涂料台湾生活家超强实木地板亚奥板块荣尊堡进口壁纸土耳其洞石大理石乐成国际进口高级壁纸或高级乳胶漆（英国多乐士或相同档次品牌）诺贝尔地砖、天然石材以及实木复合地板天之骄子多乐士五合一二代乳胶漆诺贝尔地砖，韦伦实木复合地板CBD华业玫瑰东方壁纸嘉禾韦伦复合实木地板季景沁园多乐士、立邦或同等级乳胶漆高档实木复合木地板。 望京板块炫彩嘉轩多乐士涂料圣象复合木地板，冠军亚细亚瓷砖?，其中涂料品牌基本上为立邦和多乐士两种。 各项目装修基本摒弃了上世纪复杂烦琐的软包形式，目前北京市场仅有少量顶级涉外酒店式公寓采用该类软包形式，贡院六号甚至使用牛皮包墙，风格略显恶俗。 ?，该类地板从脚步舒适性上远远超过复合地板，从地板的使用性上又远远超过实木地板，实木复合地板由于具备了类似于实木地板的脚感、超强的耐磨耐腐蚀以及防潮防湿功能，已经逐步被市场所认可，并且在目前的精装修项目中得到广泛的使用。 各项目的地板品牌主要以生活家、欧典、伟伦及圣象等为主，其中欧朗牌实木复合地板的厚度达到了15mm，基本等同于实木地板的厚度，舒适性更强。 各项目的客厅、餐厅除采用铺设地板的方式外，还有部分项目铺贴地砖，品牌包括诺贝尔、冠军等。 4)门窗选材凤凰城恒富立牌高级四防子母门断桥隔热高级铝合金喷塑中空玻璃窗，开启扇附纱扇时间国际汤肯曼特恩源钢制子母门，科思达智能电脑锁断桥隔热铝合金喷塑中空玻璃窗燕莎板块远洋新干线德国霍曼防盗、保温、隔声三防门，白色静电粉末喷涂，并配有同品牌门锁及五金制品高级断桥隔热铝合金喷塑中空玻璃窗UHN国际村恩源钢制安全门高级铝合金型材，进口五金件，双层中空玻璃，玻璃面积1.5的内侧单面采用钢化玻璃，内配隐型纱窗太阳宫板块太阳国际公馆以色列模帝乐门隔热断桥铝合金外窗，中空玻璃瞰都定制四防门断桥铝合金中空玻璃窗酒仙桥板块丽都水岸实木门断桥铝合金中空玻璃窗上元德国汤肯曼特多功能门断桥铝合金中空玻璃窗融域德国霍曼断桥铝合金中空玻璃窗亚奥板块荣尊堡定制子目门铝合金断桥中空玻璃窗乐成国际曼特高级四防门优质断桥隔热铝合金、中空玻璃、德国诺托隐形纱窗天之骄子未定未定CBD华业玫瑰东方比利时产Flaxboard防火门，外加一层防火板，门缝安装防撞隔音条及防火防烟条，德国FSB门锁隔热断桥铝合金窗，中空玻璃季景沁园德国霍曼高级四防门隔热断桥铝合金窗，中空玻璃望京板块炫彩嘉轩曼特高级四防门摩的乐断桥铝合金窗?各项目的户门基本选用的是钢化四防子母门，品牌主要包括德国霍曼、曼特等，部分项目还赠送智能门锁，户内各方间的门主要采用的为普通的实木门，多为国内品牌，造价较低。 ?各项目的窗体几乎全部采用的是断桥铝合金中空玻璃窗，部分项目还附赠纱窗及进口五金配件。 5)厨房装修及设备凤凰城墙面瓷砖；地面高级防滑瓷砖。 法尼尼组合橱柜，配送抽油烟机、燃气灶具、电冰箱、电烤箱、垃圾粉碎机时间国际罗安娜瓷砖韩国依耐斯整体橱柜燕莎板块远洋新干线地面和墙面为高级环保瓷砖，天花为优质名牌铝扣板吊顶。 丹麦HTH橱柜，意大利VALENTI电磁灶、烟机，美国MONE五金UHN国际村诺贝尔或档次地砖，墙砖。 科宝整体厨柜太阳宫板块太阳国际公馆台湾冠军墙面砖、防滑地砖、铝扣板吊顶。 德国柏丽橱具瞰都大理石地面，瓷砖墙面，铝扣板吊顶美国进口橱柜酒仙桥板块丽都水岸瓷砖墙面、地面，防水涂料屋顶德国而诺橱柜上元东鹏瓷砖墙面地面；铝扣板吊顶多佳整体橱柜融域诺贝尔瓷砖墙面地面；铝扣板吊顶韩国汉森橱柜亚奥板块荣尊堡瓷砖墙面、地面，妆饰板吊顶意大利SCAVOLINI橱柜乐成国际诺贝尔墙地砖，局部进口高级壁纸韩国汉森橱柜，冰箱、意大利CUCINE烤箱，欧帝抽油烟机、燃气灶CBD天之骄子诺贝尔地砖韩国易耐斯橱柜华业玫瑰东方欧神诺瓷砖德国拉丘那整体厨房，西门子抽油烟机，弗兰卡不锈钢水槽季景沁园防滑地砖、墙面瓷砖、防潮石膏板吊顶科宝博洛尼橱柜、雷诺尼排油烟机、灶具，泰格洗涤槽、水龙头，贝朗壁挂炉，阿里斯顿热水器望京板块炫彩嘉轩冠军亚细亚瓷砖韩国易耐斯整体橱柜，万合燃气灶?各项目的厨房墙地面大部分采用高档壁砖及瓷砖，品牌包括诺贝尔、冠军、欧神诺、东鹏、罗安娜等，厨房由于长期处于油烟的熏烤之中，容易滋生油垢污垢，因此大部分项目的厨房瓷砖选材为易清洁的光面砖。 ?各项目的屋顶主要使用目前比较流行的铝扣板进行吊顶，其特点主要为重量轻、易擦洗。 ?各项目的厨房设备主要采用安装整体厨柜的方式，品牌包括法尼尼、汉森、科宝博洛尼、澳洲诺比等，并配送灶具，烟机，冰箱，洗碗机，洗菜盆，烤箱，嵌入式洗衣机/干衣机，微波炉，垃圾处理器等辅助厨具。 融域项目在厨房的吊柜下面设计了小型的收音机，让主妇的工作更加情趣盎然，充分体现出项目的设计对于业主的人文关怀，从各种微小的细节打动每一个购房者。 6)卫浴装修及设备凤凰城石材地面、高级墙砖、防水石膏板吊顶高仪整体浴室，劳芬洁具时间国际罗安娜瓷砖Roca洁具，摩恩五金燕莎板块远洋新干线高级天然石材地面；高级优质墙砖；防水石膏板吊顶汉斯格雅整体浴室，TOTO洁具UHN国际村诺贝尔地砖，墙砖。 科勒洁具太阳宫板块太阳国际公馆台湾冠军墙面砖、防滑地砖、铝扣板吊顶科勒洁具瞰都大理石地面，防水壁纸，铝扣板吊顶toto洁具酒仙桥板块丽都水岸瓷砖墙面地面，防水涂料屋顶西班牙乐家洁具上元东鹏瓷砖墙面地面，铝扣板吊顶德国汤肯曼特洁具融域诺贝尔瓷砖墙面地面，铝扣板吊顶美国贝朗洁具亚奥板块荣尊堡大理石地面，防水壁纸，妆饰吊顶英国雅美洁具，德国高仪卫浴系统CBD乐成国际诺贝尔墙地砖和防水进口高级壁纸，防水石膏板吊顶、防水乳胶漆天之骄子诺贝尔瓷砖科勒水盆，科马浴缸，摩恩五金，芬得散热器华业玫瑰东方欧神诺瓷砖劳伦斯整体浴室，汉斯格雅洁具季景沁园优质大理石地面、瓷砖墙面、防潮石膏板吊顶贝朗洁具望京板块炫彩嘉轩冠军亚细亚瓷砖美标洁具?各项目的卫浴墙面主要使用的材料为瓷砖；地面材料主要为瓷砖及石材，由于卫浴地面需要具备防滑吸水功能，因此各项目的地面瓷砖的选用较为考究，品牌主要包括诺贝尔、冠军、欧神诺、东鹏等国内外知名品牌；由于卫浴长期处于潮湿状态，因此吊顶主要采用防水石膏板及防水涂料。 ?各项目的卫浴设备多为国际知名品牌，包括toto、美标、科勒、高仪等，部分项目还配置了价格不斐整体浴室，充分体现出项目的装修档次。 7)采暖及制冷设备凤凰城市政热力管网，风机盘管送风分户式中央空调，麦克维尔冷暖空调主机时间国际IRSAP散热片海尔分户式中央空调燕莎板块远洋新干线努奥罗钢质防腐散热器美国知名品牌分户式中央空调UHN国际村集中供暖，森德钢质散热器合资名牌冷暖分体空调太阳宫板块太阳国际公馆美国天普户式中央空调美国天普分户式中央空调瞰都户式中央供暖户式中央空调酒仙桥板块丽都水岸美国约克中央空调美国约克中央空调上元散热器阿里司顿分体空调融域散热器，赠送独立壁挂炉国产分体空调亚奥板块荣尊堡散热器TICA户内中央空调及新风系统乐成国际采用市政管道供暖天之骄子芬得散热器未定CBD华业玫瑰东方采用市政管道供暖海尔或格力分体空调望京板块季景沁园分户式双效热水炉澳洲康都地源热泵分户计量中央空调系统，每户安装风机盘管，卧室、客厅设出风口并设单独调温面板户式中央空调炫彩嘉轩集中供暖，森德散热器海尔分户式中央空调?调查显示中高档精装修项目的采暖设备，无论是集中供暖方式还是户式燃气壁挂炉方式，大部分采用的依然是较为传统的散热片供暖，另外一少部分采用了户式中央空调供暖的方式，从各项目的供暖方式看出，采取地暖的情况较少，主要是由于地暖管道的铺设会严重影响居室的净高空间，并且前期投入较大，后期维修相对比较困难，因此大多数项目未