通辽市城区商业网点规划文本.doc

通辽市城区商业网点规划文本通辽市城区商业网点规划文本(讨论稿) 内蒙古自治区通辽市商务局 北京时代澳商城市环境研究院 编制200511目录第一章 总则第二章 指导思想与原则第三章 规划目标第四章 规划架构第五章 规划布局第六章 规划实施附：图集第一章 总则一、规划目的1、构筑通辽“两大经济圈主体地位”的整体框架。 通辽市位于环渤海经济圈和东北经济圈的双重辐射商圈之中，但未形成直接参与两大经济圈层运作的主体身份。商业网点规划则为其从被动接受辐射和影响的地位转化为主动介入，并使之成为其中一员的系列工程创造区域环境。最终使通辽成为两大经济区域结构中的重要成员。2、推进“三大基地”战略目标工程进程。 充分利用通辽市农牧业资源、矿产资源和交通区位的优势，创造农畜产品生产加工集散基地，煤电能源基地，区域型商流物流基地。商业网点规划既是三大基地的组成部分，又是推进三大基地战略目标实现的必要条件。3、为实现“两个转变”创造商务环境。 通辽市要想实现经济转型和城乡结构的转变，不管是为工业产品创造市场环境，还是为城市化率超过45创造消费强势，都要从城市规划入手，重点是策划好城区商业网点发展的整体环境，设计出有利于两个转变的市场流通网络和人民消费环境。4、引导市场流通走势。 通辽市随着城市的建设快速发展，而产生城市规划滞后，商业与交通、商业与住房、商业与工业的交叉矛盾日益显现，商业网点建设中的无序现象和商业设施商圈重叠问题日趋严重。商业网点规划会使之从无序向有序发展，解冻商业资产非优化问题，实现市场流通走势趋向合理的结构。5、提升城市人口生活品位。 2004年通辽市社会消费品零售总额为77.9亿元，在内蒙古自治区排列第5位；城市人均可支配收入6864元，只占自治区序列中第8名，远远低于全国的平均水平。通辽市以商业为核心的第三产业实现GDP2004年为103.02亿元，占全市GDP总值的37.2，位居自治区排序第6位。这与通辽市未来的战略地位和城市总体推动力目标是极不相符的。商业网点规划就在于为城市人口创造一个较理想的消费空间，提升人民生活品位，增强市场可持续发展的实力。二、规划依据1、国家有关城市商业规划的法规文件。 通辽市城区商业网点规划严格按照中华人民共和国城市规划法的要求进行设计，按照城市规划编制办法的规定细则去运作。认真贯彻国家建设部、商务部联合下发的关于做好地级城市商业网点规划工作的通知精神，参照城市商业网点规划编制规范的标准，使通辽市商业网点规划规范、科学、合理。2、通辽市各级政府有关商业网点规划的文件及相关指标精神。 商业网点规划严格执行和贯彻“通辽市城市总体规划”和“通辽市“十一五期间国内外贸易及国际经济合作发展规划”，使商业网点规划成为城市未来发展的专项规划，并同时使之成为最具有活力的流通产业规划。三、规划约定1、规划的范围。 本次商业网点规划是指通辽市旧城区、经济技术开发区和木里图镇范围。2、规划的期限。 本次规划的时期重点为2005年2010年，分期规划延伸到20112020年。3、规划的类型。 本次商业网点规划包括城市商业中心、商务区、区域商业中心、商业街、大型专业批发市场、物流园区、社区商业服务网络和木里图镇级商业中心共八个部分。第二章 规划指导思想与原则一、规划指导思想1、以打造内蒙古东部物流、商流中心为目标。2、以科学发展观、构建和谐商业为指导。3、以发展新型业态、推动流通现代化为重点。 根据通辽目前商业现状，发展商务中心、购物中心、物流园区、连锁体系不同类型的流通形态，同时，及时调整和发展品牌专卖店、大型休闲娱乐中心、大卖场和租赁店等不同的零售商业业态。在适度原则下，发展IT业、金融业、保险业和中介服务业。4、以新老城区区别对待、功能互动为主线。 通辽新经济技术开发区，商业按其功能定位规划的重点是两个方向，一是设计以木材物流为基本物流类别的专项物流园区；二是规划新区商务中心区和新区社区商业中心区；通辽老城区根据其商业资源过剩的现状，网点规划的主线是整合，一是整合核心商业中心区的业态结构，完善并建成通辽大型购物中心；二是盘活现有的闲置资本，激活现有利用率不足50的商业资产。原则不再新建大型商业网点，避免资源浪费和重复建设。二、规划原则1、坚持一、二、三产业结构科学、合理、规范的原则。通辽市商业网点严格贯彻“231”城市发展主线。 2004年通辽市三次产业结构比值为27.8：35：37.2。到2010年将达到19：44：36的结构比例，重点开发建设西辽河以北城市商业新区，加大老城区商业的改造力度。构造“一河两区”的城市商业空间网络体系。商业网点规划以城市创造资源型和加工型工业产品集散中心基地为标尺。 为实现通辽市“三大基地”的战略目标，商业网点规划坚持为三大基地开发建设创造具有超前性的商品流通和商品交易环境。充分发挥通辽市资源优势，商业网点规划配合培育城市强势市场体系。 通辽市不仅具有发展能源加工型工业产品的优势，同时存在发展农副产品和牧畜产品的条件。商业网点规划在优先第二产业产品市场环境的前提下，科学、合理发展原料型第一产业产品加工、集散、销售的市场环境。2、坚持以城市总体规划为依据、以区域型结构为核心的原则。商业网点规划是城市总体规划空间结构的重要构成. 通辽城市空间分布已形成以能源工业为主导的格局。城市的南部区（城区的一部分）已经形成铁路编组站区，城市近距离体验噪声之苦已成事实。商业网点只能在这种城市空间布局前置条件下，尽其所能完善市场流通体系，形成为新区开发、老区优化的“一河两区”背河缝合式组团型布局。通辽城区商业网点规划是河为轴、区域型的商业框架构成。 西辽河从地理风貌的角度，理应成为通辽未来城市规划的一大亮点，是理论上的风景线。但缺水的现实，又告诉城市规划者，不能完全以它为景观进行城市整体设计。商业规划现要考虑城市发展的特殊性，又要适应其自身行为的特殊性。商业网点规划仍然要利用西辽河的区位长项，突出以其为轴，新区、老区双翼发展的方针，形成以老城区为圆心、城北新区、城东工业园区、城南物流配送区、城西现代服务业集中分布区域型的框架结构。3、坚持以人为本、满足市场需求与创新消费服务方式相结合的原则。商业网点规划把居住群体消费需求放在重要位置。 城市商业网点规划的第一步设计程序是要成功地编制出满足本城市居住者群体的基本要求。通辽市域人口2004年为310.9万人，其中市区人口为80.7万人，其中非农业人口36万人，暂住人口为2万人。城区人口（10个街道）共30万人。满足这些人口的日常消费要求，实现市场供需的基本平衡，是商业网点规划中体现以人为本的主要标志。引导消费方式，创新消费理念是商业网点规划的时代要求。 通辽市商业网点分布现状存在五大缺陷。一是沿交通干道自发式形成的集市型交易场所，既点多又混乱。二是以小资本开发的市场单体自成体系，既微小又雷同。三是多头审批形成的商业格局，既重叠又危机。四是商业概念模糊，既象街又象区。五是缺乏创新服务模式引导，既保守又陈旧。 商业网点规划中把引进新观念、新模式、新思路，作为规划的突出点进行运作，其中包括商务中心区（CBD）、大型购物中心区（Mall)。4、坚持项目更新与商业资源整合相结合的原则。改变通辽老城区“千店一面”的局面。 在通辽科尔沁区永清大街以南、科尔沁大街以北，建国路以西，民主路以东，这一历史形成的传统商业区内，不管是大店还是小店不分彼此、不分层次、不分风格的通病。与通辽所处两大经济圈中的城市商业设施建设存在较大的差距。其中不能与天津和平路商业街、滨江道商业街相比;与周边承德市、葫芦岛市、四平市的商业街区相对比，也都存在严重不足。改变通辽商业网点开发“隔岸观火”的局面。 通辽市2004年第三产业实现GDP 103亿元，列内蒙古自治区的第6位，占全市GDP总值的37.2。以商业为骨干行业的第三产业发展相对滞后。而面对基础薄弱、需快速发展的商业网点开发建设中，确又出现无序开发、重复建设，形成了一方资产闲置而另一方又重新上马大兴同类型土木工程的市场竞争无序局面。通辽老城区内设有商业网点2799个，而建筑面积低于100平方米的有1770个，占总量的63.7。1000平方米以上的商业网点只有40个，占总量的1.4。即使是较大的商业网点，固“老死不相往来”的原因，均处于“三分之一正常经营、三分之一维持经营、三分之一基本闲置”的状态中。商业网点规划不仅是一项画图项目，而是一项调动城市经济活动的启动工程。只有调动全市所有的投资者、经营者、消费者均参予此项工程，才能从城市社会视角重现商业网点建设的整体效果。5、坚持先进市场设计理念与本土消费习惯相结合的原则。通辽城区商业未来发展规划需要吸收国内外成熟的设计理念。 城市商业规划设计借鉴国际性城市的先进设计理念，是目前所有城市规划项目的习惯性做法。 通辽市商业网点规划可参照日本东京银座老商业区与新宿新商业区的结构，设计通辽城区的“一河两区”骨架。 通辽市商业网点开发可吸取广西南宁市“一江两区”双翼型的结构框架，发展通辽城区的组团式区域性商业。通辽市商业网点规划要真实反映通辽的历史文化和人文特点。 在中国城市发展中，只有客观地反映城市居住者的需求惯性和预测未来消费趋势才能弘扬城市历史文化和商业文化，才能有生命力。北京秀水商业街、三里屯酒吧街、上海新天地都是不同城市历史文化的延续或创新。北京的潘家园古玩市场、奥地利维也纳的盖板早市，至今仍然是任意挑选、随意砍价的摊市环境。通辽城市商业网点设计要体现科尔沁草原蒙古民族的消费习惯，分层次、分类型、分不同风格、不同环境进行设计、开发和建设。第三章 规划目标一、定性目标通辽市未来城区商业网点的发展目标是构造“一河两区”城市商业空间现代服务网络体系。1、规划设计服务通辽市、面向全国、对接两大经济圈战略目标的商业网络工程。2、完善调整传统型商业服务设施，优化商业资产。3、有序建设现代化水平的通辽商务中心区。4、分期建设规范化的物流基地和规模型的专业市场。5、打造明仁大街精品型休闲、旅游、购物为一体的商业中心区。6、建设社区居民消费服务网络系统。二、定量目标通辽市城区商业网点由一个物流基地、两个城市型中心区、两个区域性中心区、三种模式商业街、十大专业市场组团、三种类型社区服务中心区和木里图卫星城镇型商业中心区共同构成商业网络的整体框架。1、商业量化指标。通辽市2010年商业量化指标统计表项目2004年2010年社会消费品零售总额77.9亿元183亿元年增幅15商业总面积114.5万m2147万m2零售商业面积70.5万m288.2万m2占总量的60（资料来源：根据“通辽城市总体规划”整理）2、社会商业结构指标。通辽市2010年社会商业行业结构比例表项目面积（万m2）所占比例（）物 流 园 区专业批发市场大型购物中心会 展 中 心29.317.57.54.549.929.812.87.5合计58.8占总量的40（资料来源：根据“通辽城市总体规划”整理）3、零售商业结构指标。通辽市2010年零售商业行业结构控制表项目面积（万m2）所占比例（）城市型商业中心区商务中心区区域型商业中心区社区服务网络娱 乐 业餐 饮 业银 行证 券中介服务28.34.78.24.75.930.53.01.41.532.15.39.35.36.734.63.41.61.7合计88.2（资料来源：根据“通辽城市总体规划”整理）第四章 规划架构一、通辽市城区商业空间网络整体框架（图A：通辽市城区商业整体结构图）1、“一河两区”的空间布局大势。 2010年的通辽城区商业空间网络是以西辽河为轴，采取背向式北部新城区和南部老城区，一河带双翼型对称分布的整体大势。2、“点、线、面相结合”的整体框架结构。 通辽城区商业网络由一个物流基地、两个城市型中心区、两个区域性中心区、三种模式商业街、十大专业市场组团、三种类型社区服务中心区和木里图卫星城镇型商业中心区共同构成城市整体商业未来发展的框架结构体系。二、通辽市城区商业行业结构体系1、“两大流通系统”分列式。 通辽市城区商业网点未来规划可分为两种不同系统。 其一，以物流（商品实体运动）为主线的商业网点系统。其规模总量2010年占商业总规模量的40，为58.8万平方米。主要规划类型为专业批发市场、物流园区、会展中心。 其二，以商流（商品实体资金消费群体）为主线的商业网点系统。其规模总量2010年占商业总规模量的60，为88.2万平方米。主要规划类型为商业中心、商务中心、购物中心、商业街（区）、社区商业中心。2、区域型流通形态结构。 通辽市城区区域型流通形态分为三种表现形式。 其一，广泛型商业中心区通辽市级商业中心区。 （图B：通辽市级商业中心区） 其规模总量2010年为24万m2,占商流总量的30。 主要比例结构分别为： 综合百货商店占40，为9.6万平方米 餐饮店占20，为4.8万平方米 超级市场占10，为2.4万平方米 专卖店占10，为2.4万平方米 商务中心占10，为2.4万平方米 娱乐中心占5，为1.2万平方米 银行证券占3，为0.7万平方米 中介服务店占2，为0.5万平方米其二，区域型商业中心区通辽区级商业中心区。通辽城区区域型商业中心区包括火车站商业中心区和三角公园商业中心区。两个区级商业中心区其规模总量到2010年为14.4万平方米，占商业总规模量的10%。其面积分别为：火车站商业中心区8.4万平方米。三角公园商业中心区6万平方米。其三，社区型商业中心区（图C：通辽城区社区商业中心区分布图） 通辽城区社区商业中心区，其规模总量2010年为14.7万平方米，占商业规模总量的10。3、单元行业业态组合。 通辽市城区单元行业业态组合分为市场宽型、市场集约型和市场自主型三种组合。 一是市场宽型组合。即由政府有关机构出面主持，采取市场招商形式运作，提供场地和物业管理事务，不介入业主的经营活动。通辽所有专业批发市场均采取此方式运作。 二是市场集约型组合。即由开发商出面定向、定量、定额招商，形成自有品牌规模和主题经营特色经营规模，属半介入的规划模式。通辽特色商业街可采取此方式运作。 三是市场自主型组合。即开发商、经销商二者合一，从行业品牌选择、经营条例、卖场规则，到进货渠道的确立、分销渠道的建设。通辽大型购物中心和商务中心可利用此方式运作。 第五章 规划布局通辽城区商业网点规划布局为一个物流基地、两个城市型中心区、两个区域性中心区、三种类型商业街、十大专业市场组团、数个社区商业服务中心和木里图商业中心。一、通辽物流基地物流基地是指一个区域具备发展和存在潜在物流市场的空间地域，它是针对一个城市或几个城市构成的由众多物流场所和企业组成的地域空间，而不是单指某个单体物流形态。到2010年，通辽物流基地，依据交通网络条件和物流方向，规划为五种物流形态。1、民航路(蒙东)综合物流园区。民航路处在通辽城市交通网络的便捷之处，其中从集宁方向、满洲里方向、霍林郭勒方向和黑龙江省方向的铁路线均经通辽火车站沿民航路南下至沈阳或京津。G111高速公路和至沈阳高速公路，以及G303、304国家一级公路、G203国家二级公路和S203、303国家三级公路均与民航路相连。西与机场相望。民航路具有交通网络和货物吞吐货场优势，具备发展成为综合物流园区的基础条件。民航路综合物流园区规划范围以民航路为轴心，东起邻民航路的铁路线、西至辽河大堤；北起新建大街、南至通霍铁路立交桥。由东、西两个区域构成。民航路(蒙东)综合物流东区（保税物流园）。东区功能定位为综合物流货流区，以货物实体运转为核心内容，从北向南依次规划为物流信息中心、粮油物流配送中心、集装箱转运中心、化肥配送中心、货物配载中心。民航路综合物流西区（暂称物流服务园区）西区功能定位为物流综合服务消费区，以物流形成的商务活动为核心内容，从北向南依次规划为大型超级市场、品牌商品专营店群、餐饮城、娱乐中心、会所、公寓和汽车维修保养中心。2、开发区木材物流园区。位于经济开发区南部的城西片区西侧，拥有铁路和公路的交通便捷度，具备开发建设木材专项物流园的用地与路网条件。规划为三期目标。初级木材物流园（中区）（路路；路路）中区功能定位为木材转运物流中心，即从俄罗斯经满洲里、大兴安岭经加格达奇沿铁路南下的木材集散中心。其流量中50供应通辽地区民需市场，50发往外地。主要经营品类为原木。规划期为2年。粗加工木材物流园（北部）（路路；路路）。北部功能定位为木材粗加工产品物流中心，即对来源于俄罗斯、东北和蒙东的原木材进行粗加工，以板材物流为主，70产量销往外地。规划期为3年。精加工木材物流园（南部）（路路；路路）。南部功能定位为木材成品高附加值加工区，以组合型品牌配套木材产品物流为核心。其90产量销往外地。规划期为5年。3、团结路出超物流园区。团结路物流园区指北起西拉木伦大街、南到科尔沁大街，东起胜利路，西到滨河路的区域范围，即现在通称的团结路贸易区。团结路物流园区是物流形态而非贸易形态。团结路物流园区包括十大专业商品展销厅，有食品、建材、土特产、机动车配件、五金交电、粮油、饲料、农副产品、服装、饮料10个物流区。商业总建筑面积为66万m2,公寓面积17万m2，仓储面积为30万m2。其总交易量中85的比例外销，即属于物流形态。团结路物流园区是出超型物流。团结路物流园区构成规模物流线的商品大类为十五个类别，包括粮油、饲料、酒类、饮料、食品、百货、五金、交电、土特产、日杂、旧货、配件、家具、装饰、针织、服装和农副产品15条物流线，充分发挥利用就地加工、前店后场、前店后库式、产销一体化的物流模式，其本地加工产品97实现外销，是典型的出超型物流园区。团结路物流园区应控制规模总量。团结路物流园是通辽市商品流转额最大的交易区域，已经形成以加工批发为主，集生产加工、交易物流、综合消费为一体的占地147公顷的规模物流园区，已经进入全国同类交易市场的行列，名列第38位。但其特殊的地理位置构成对其发展的限制条件。即团结路物流园区正处在旧城的西部，其物流冲击波会给城市未来交通带来负面影响，其交易规模与交易行为会给人居环境带来负作用。因此在考虑到其对旧城住宅的影响，对其隔西拉木伦大街相望体育中心的影响，对西滨河公园环境的影响，要在控制其物流规模的同时，科学规划其物流方向和物流量。4、白音太来入超物流园区。位于昆都伦大街与通兴路构成直角型区域的白音太来物流园区，即现在的白音太来水果蔬菜批发市场。白音太来属于入超型物流园区。其功能不能局限在水果蔬菜批发集散。白音太来现在市场经销的水果蔬菜商品类别中，不管是种类上还是数量上75比例来源于山东、辽宁、河北、山东和海南等省市，25来自通辽市域内的科尔沁区和开鲁。其流量中有65的比例是销往通辽城区。属于典型的入超型批量流转的物流市场。白音太来应在现有面积基础上扩大一倍。现在的白音太来市场是属于横向平行排列式设计，即从北向南依次为小商品区、水果区、蔬菜区、配载区。这种布局不属于物流模式，而是以零售民需为基本宗旨的交易场所。白音太莱要按物流园区进行重新规划设计。采取按流向设计回流线和按流量设计交易区模式。在现有规模成型的前提下，向东扩建到永安南路。白音太来未来5年中要建立科学的管理系统。现存的白音太来只是一个简易的农贸市场，是最典型的初级市场。应建成一个物流、车流、人流独立运作的规范型体系，并建成完善的软件系统。5、企业连锁经营物流配送中心。鼓励大型超市、批发企业开展连锁经营、物流配送活动。支持他们开拓农村市场，发展新型业态，服务“三农”。结合商务部开展的“万村千乡”市场试点工程，35年内在试点旗县农牧区改建新建800个符合标准的“农家店”。通过连锁经营、物流配送的形式，将城市龙头企业和农村“农家店”连接起来,构建起沟通城乡市场的渠道和纽带。规划期内建立主要面向农村市场、承担“万村千乡”市场试点工程的物流配送中心24个。通辽两个城市型中心区 通辽两个城市型中心区，是指通辽城市型商业中心区和城市型商务中心区，这是通辽未来五年商业发展的名片和窗口。1、通辽城市型商业中心区（暂定明仁商业中心区）明仁商业中心区的区位。 明仁城市型商业中心区，位于北起永清大街，南至科尔沁大街；东起建国路，西至民主路。处在明仁大街与和平路通辽城市交通路网的骨架交汇点上，是通辽商业的名片。明仁商业中心区的环境。 明仁大街道路规划主线宽度为50米，是标准式商业街（1321米）宽度的两倍多，而且明仁大街与和平路相交点为核心的地域已形成规模商圈，是属于规范型的商业中心区。就其重要的地位与作用，决定明仁为城市型商业中心区。明仁商业中心区的定位 明仁商业中心区是通辽市商业的焦点、社会的关注点和消费者的情感点。它是集品牌商业、餐饮业、娱乐业和主题消费为一体的综合型市场区域。明仁商业中心区的结构 明仁商业中心区由解放路商业步行街、向阳商业步行街、香港步行街和金叶广场、百货大楼、二轻大厦、和平路商厦、向阳商厦、文化综合楼、商城、华通商厦、黄金大厦、新华书店、东方购物商场、金运商厦、露天市场、女人世界名店广场、新时空通讯广场、太平洋商业广场、工艺礼品城和批发城名牌大世界共20家大型商业网点形成强大的市场辐射圈。除此之外，以不夜城为代表的娱乐业和以工商银行、中国银行为代表的金融机构，共同构筑覆盖全市、辐射蒙东地区、城市型的明仁商业中心区。明仁商业中心区的布局。 明仁商业中心区未来5年内，首先规划建成通辽购物中心。通辽购物中心以百货大楼、二轻大厦、金叶广场为商业核心，以不夜城为娱乐业核心，以通辽饮食城为餐饮业核心，在民主路、明仁大街、和平路、中心大街之间长方形的地域内，建成通辽唯一的中高档、综合消费中心区。其次规划调整解放路、向阳大街为代表的步行街结构，形成错位经营态势。最后引进有实力的国际、国内商业巨头，形成有吸引力、有竞争力、有活力的通辽零售商业中心区。2、通辽城市型商务中心区（暂定辽河商务中心区）。辽河商务中心区的区位。 辽河商务中心区位于通辽经济开发区中南部。它东起胜利大桥，沿西滨河路经哲里木大桥到西辽河大桥，西至开发区规划号路；北起规划号线，南至号路与西滨河路夹角点上。辽河商务中心区的定位。 通辽城市型商务中心区是以商务活动为核心，承担商务谈判、商品展示、产品会展、信息中心和现代规模型娱乐休闲综合型商务区域。辽河商务中心区建设要体现科尔沁文化、科尔沁风情和东蒙古族特色。辽河商务中心的布局结构。 按从北向南排序，辽河商务中心区由会展中心IT业金融业高档公寓休闲娱乐中心商务中心构成。辽河商务中心布局的周边要求。 辽河商务中心区西侧为通辽专项木材物流园区，并要求由规划中路绿化隔离；南侧为通辽市地标式建筑公园；东侧以滨河路绿化为自然屏障；北侧为新区自然景区。要求形成自然、繁荣、优雅、集约型的高档区域。通辽两个区域性中心区 通辽两个区域性中心区，是指通辽火车站商业中心区和三角公园商业中心区，这是通辽具备发展成区域性商业中心条件的理想地域。1、火车站商业中心区火车站商业中心区的现状结构。 火车站商圈，包括火车站前广场、汽车站区和沿新建大街两侧（和平路建国路）单体、杂乱的底商式众多小店，以及通辽饭店等组成的传统站前商业区域。火车站商业中心区的市场潜力。 通辽市与外界的大众化联系方式有两种形式，一是通过国道、省道往来的公路交通，二是由铁路输入和输出的大量客流。而这两种方式的交汇点既在此处。因此，客观条件成就了火车站商业中心区的客源量。而火车站商业中心区与经过人民公园进入通辽城市型商业中心区（明仁商业中心区），并与之形成通辽市城市吸引能力最强的市场区域，具有先决的地缘优势。火车站商业中心区存在的弊端。 由火车站和汽车站构成的商业中心区，之所以目前未形成消费强势，则在于其缺少规模型的商业设施，没有吸纳客流的能力，再加之现状商业结构中缺少特色商店支撑。除此之外，通辽出租车起价过低（一次5元），也造就顾客从火车站区迅速离去的现状。火车站商业中心区的规划。 火车站商业中心区建设采取统一规划、分期实施的方案。首先确定火车站商业中心区的商圈范围，既从和平路至南顺大街交点，南顺大街向东至永安路环岛、向西沿新建大街至和平路交点。其次按先易后难分期开发。第一期规划建设从建国路与南顺大街、新建大街相交的三角型地带，其功能定位为蒙族商品特色区。第二期将建国路、站前路、新建大街、南顺大街共同规划的四方型地带，清除、拆掉陈旧、落后影响通辽城市形象的破旧建筑物，建成通辽最大规模的餐饮大世界。火车站商业中心区未来是通辽向世人展示的区域，又是世人了解通辽的窗口。2、三角公园商业中心区三角公园商业中心区的区位环境。 三角公园商业中心区位于霍林河大街和福利路的交汇点东南侧。现有1万平方米的简易售货大棚，经销以农副产品为主的民需物品。三角公园商业中心区的定位。 三角公园正处在通辽“一河两区”中老城区未来规划的几何中心位置。以霍林河大街和福利路形成的十字骨架，在三角公园地区形成明显的地域分工格局。既三角公园路口的东南区域为规划的城东工业区，东北区域为规划的城东居住区，西北区域和西南区域为规划的商业金融区。三角公园地区未来承担着旧城市老区向新区过渡的缓冲功能，又承担着居住区与工业区相互渗透、相互融通的功能，同时还承担城市聚集圈层式商业向新城组团式商业发展的界面功能。因此，三角公园地区有必要规划建设区域性商业中心区。三角公园商业中心区的规划 三角公园路口其西北角和西南角均以定位是休闲型园林用地，商业规划不可染指此处。而东北角已用于居住用地，只有东南角可用于商业开发。三角公园商业中心区规划分为三期。一是在现有1万平方米占地面积基础上，改造简易大棚为封闭式厅内销售场所，作为近期以经销蔬果为主的农贸市场。二是在农贸市场南侧建纺织品专卖区（占地面积为2万平方米）。三是在纺织品专卖区南侧建小商品专卖区（占地面积为3万平方米）。三角公园商业中心区未来是通辽东部体现以人为本、满足消费需求的规模型商业网络的节点。通辽三种类型商业街 通辽三种类型商业街，是指既是客流通道，又是客流聚集地带的商业步行街、专业型商业街和室内商业街。1、商业步行街。解放路商业步行街。 解放路商业步行街是顺应市场规模的扩大，销售环境的优化，人们休闲方式的变化需求而诞生的，它具有强大的生命力。 因通辽干道宽度不适于发展街道式商业，因此应采取分段、相对独立定位的规划。解放路商业步行街要分三段进行设计。第一段（永清大街中心大街之间）规划为儿童大世界。主要考虑周边幼儿园、小学、中学和政府公务员对儿童消费的需求。第二段（中心大街明仁大街之间）规划为时尚消费中心。主要为引导年青时尚消费群体，创造一个追求风潮消费的环境。第三段（明仁大街向阳大街之间）规划为女性饰品区。主要借通辽金店、银河金店等饰品店群而设置。向阳商业步行街。 位于向阳大街商业步行街，是构成明仁商业中心区T型商业步行街的核心部分，现从向阳大街与建国路相交路口起至向阳大街与和平路相交路口。向阳商业步行街因其T型顶点区位，而显得格外重要。 向阳商业步行街规划着眼于发挥其网络骨架的作用。从向阳商业步行街街标（铜车马）向南与太平洋商业广场室内商业街相通。从向阳大街与和平路相交路口向西延长到新开胡同，救活香港步行街。香港商业步行街 于2002年8月开发建设的香港商业步行街，总面积为1万平方米，但现在利用率只有20。其原因有三。一是此街周边未形成商业回流通道，是死流而非活流。二是此街经营定位模糊不清。三是此街产权关系混乱。 香港商业步行街规划主要解决网络商业回流图。从向阳商业步行街客流进入香港街后至明仁大街，到和平路回流向阳大街，形成区域回流路线。建议此街设计为化妆品一条街。2.专业型商业街女人街（金街）。 位于通辽市施介路上的金街，应是通辽众多商业市场表现形态中最具色彩形象的商业街。它不属于明仁商业中心区的范畴，但它是通辽白领阶层情愿光顾的商业场所。 金街未来从引领消费入手，创造女性消费的热点和聚集点。从规划布局结构上，实现女性服饰、女性化妆品、女性营养保健品、女性康体瘦身俱乐部和女性美学沙龙的有机结合。花街（不夜城）。 通辽不夜城已在市场上有一定知名度，它存在的理由源于三点。一是不夜城作为娱乐中心是构成通辽购物中心的重要组成部分。二是不夜城已经形成一定规模和影响力。三是不夜城的完善有助于隔明仁大街相望的香港步行街的崛起。 花街规划着重两点。一是打通花街从哲里木广场至明仁大街通道，建成规范的明仁大街与哲里木休闲广场的有机通道。二是重新规划花街的结构组合。花街内重组美容业、美发业、歌厅、舞厅、曲艺厅、民俗小剧场、洗浴中心、疗吧、鲜花店。美食街（中心大街）。 通辽市是蒙古民族聚集的地区，它占自治区蒙古族人口的1/2，占中国蒙古族人口的1/3，占分布在世界各地蒙古族人口的1/5。以肉食为主的蒙餐享誉下天。因此通辽市中心大街（和平路建国路）具有发展成蒙餐一条街的条件。 美食街规划分为两种设计思路。一是单一蒙古族风味，包括大餐、风味餐和奶制品与肉制品。二是饱览天下美食，包括蒙族、维族、鲜族、汉族、满族等少数民族风味美食和中国八大菜系美食。形式可采取北方炕桌式、草原毡房式。酒吧街（城北新区）。 在通辽河西经济开发区内唯一的自然水域带（暂定新区河），是经济开发区的中心。在沿规划路至规划路之间的A区段上，利用河流的自然景观，规划通辽市唯一的酒吧街，是未来开发区、乃至通辽市和蒙东的靓点，是自然景观与人文景观的有机融合。 酒吧街由酒吧、水吧、咖啡屋、茶室、茶艺馆、蒙古乐厅组成。其核心商圈由河西市场区、西部工业区、城北新区、东北工业区共同构成，主要商圈覆盖辽河以南老城区、东部新区和南部新区，边际商圈可辐射到蒙东地区。专业商品街。 通辽市已自发形成若干条专业商品一条街，在规划、开发、建设中只能顺势引导进行。在不影响城市整体景观的前提下，规划四条专业商品街。 电子商品一条街（和平路）。位于从明仁大街至科尔沁大街和平路段。 体育用品一条街（民主路）。位于从霍林河大街至新兴大街民主路北段。 建材用品一条街（新建路）。位于团结路至民航路新建大街中段。 日用五金电料一条街（施介路）。位于明仁大街至科尔沁大街施介路。3.室内商业街。金街。 金街不管是建筑风格和设计规格上，还是硬件设施和软件配套上，都属于典型的室内商业街，其档次与结构已进入世界一流水平。金街规划布局内容已在女人街栏目中涉及，这里不再重复说明。太平洋商业广场。 太平洋商业广场是贯穿于从科尔沁大街至向阳大街的室内商业街。 科尔沁商业广场室内街将解放路商业步行街和通辽城区最大的休闲景区人民公园有机地链接在一起，为未来以休闲为主线的明仁商业中心区发展创造了可能。通辽十大专业市场组团 通辽市场经济发展得益于三大优势，既战略区位优势、资源条件优势和决策层政策观念超前优势。在三大优势的推动下，通辽专业市场起步较早，但规划滞后，管理模式陈旧，仍处在初级阶段。1、通辽综合商品批发城。 位于民主路以西、交通路以东；科尔沁大街以南、新建大街以北的通辽批发城，是典型的以小商品为核心的批零市场组团。通辽综合商品批发城现占地面积18.6万平方米，构成三大板块。由鞋帽针织厅、布料用品厅、家电厅、五金厅、现代家具广场、花卉市场、自行车展销厅6部分组成商业板块；由服装楼、精品服饰楼组成产销一体化专业板块；由鲜花超市、蒙古包群、观光广场、客运大楼、客运站组成综合服务板块。 通辽综合商品批发城是批零一体、以零为主的内销型专业市场组团，因其区位于旧城区，车流、人流、货流矛盾突出，其未来发展应控制规模扩张，逐渐实现“两头在外、集中展销”的发展目标。既发展以服装楼（以销定产、以销定质）就地加工、就地销售的模式，带动通辽城市郊区民营企业的产业化发展。可采取为名牌产品来料加工，然后产品全部外销的方式，走浙江“义乌”发展之路。2、前进路蔬菜、水果交易市场（原农资市场）。 位于前进路与科尔沁大街相交T型交通干线顶端的前进路蔬菜、水果交易市场，其定位要由原计划经济结构中的生产资料库区改变成为城市居民生活服务的蔬菜、水果交易市场。 由于城市的发展，以经销生产资料为主营业务的生产资料批发、仓储连体场所，应迁出城区。其规划由两部分组成，东部建成1万平方米标准恒温库区，用于菜、果和红干椒常年保鲜、保质供应居民消费和出口；西部建成1.5万平方米开放型售货大棚，用于菜、果的现场交易。并相应做好车辆停放位置的规划。3、家居装饰材料市场。(1)和圆家居装饰城 位于永安路和科尔沁大街交汇处的和圆家居装饰城，一、二、三层总计建筑面积为1.5万平方米。它正介于通辽城市型商业中心区和城东工业开发区的过渡地带上，有利于专业市场的培育与发展。和圆家具装饰城在现有基础上，场地重新调整为三层九区格局，既一层为装饰材料层，分为建筑材料区、装饰材料区、装饰模型样品区。二层为家装设计效果层，分为家装设计中心区、整体厨房展区、整体浴室展区。三层为装饰摆件层，分为客厅摆件区、卧室摆件区、卫生间摆件区。（2）建国家居装饰材料市场。适应家居装饰材料市场发展的要求，在民航路南段路西建国镇政府北，规划一处占地13万平的集批发零售于一体的综合现代化的家居装饰材料市场，该市场按功能划分为交易、展示、配送、服务等不同的功能区。4、民俗产品交易市场（原向阳市场） 以经销花鸟鱼虫为特征的向阳市场与分布在施介路大众群体日用小五金专业型商业街同为民俗产品消费场所。其服务对象是本市具有地域文化趋向性的普通大众，属于休闲消费中的民俗文化消费区域。 民俗产品交易市场未来5年内，应重新建设封闭式市场大厅，厅内分为手工艺品区、古玩区、观赏鱼区、鸟市、小型宠物市场，以满足人们日益增长的对民俗产品和休闲产品的需求。5、玉米种子推广市场 通辽市正处在暖温带与寒温带的过渡气候带上，对于种子的培育和研究具有得天独厚的条件。因此，具备种子培育推广市场的运作基础，与通辽“内蒙古粮仓”的称誉相符。但是现在的种子经销企业大都分布在老城区，且规模小，空间布局较为分散，这与内蒙东部种子培育与贸易中心及不相称。 河西经济技术开发区规划建立的种子市场，是种子推广集散的理想场所。理由有三，一河西开发区的辽河镇和周边地区是德农种业、金山种业和厚德种业的优良品种繁育基地，其种子辐射范围到达赤峰东部、吉林西部、辽宁北部和兴安盟南部。二是河西开发区已经形成了种子的集散地，有70多户经营种子业户，只要加以引导用市场的办法进行整合，就能形成一定规模的优良种子推广市场。三是种子繁育与推广有一定的科技含量这与应经济技术开发区的定位相一致。6、再利用资源市场。 再利用资源市场包括再生资源市场和旧货市场。它与普通百姓日常生活关系密切。有助于节约型社会和环境友好城市的建设。 再生资源市场（既废品回收市场）除散布在居住区中的收购网点外，其规模分类、加工、再利用市场地点规划，应在城市下风向和下水向，既适宜建在通清公路南侧。旧货市场现在主要分布在团结路物流中心区和其他一些专业市场，因旧货市场其不规则性和占地面积比例大的特殊性，不适宜设在城区经济中心区，也不宜设在紧靠滨河路的西拉木伦西端。对现在的旧货市场要加强管理和引导，除了体积小价值高的旧货以外，对污染严重、体积大、价值低的旧货商品应逐步迁出，市场应规划在永清大街与新工三路交点的东北侧。7、汽车交易市场。通辽市目前汽车贸易企业17家,其中有利丰通辽汽车城、万林汽贸、亚飞汽车等四家企业规模较大。它们主要分布在民航路、科尔沁大街。这种规模小、布局分散的状况与通辽经济规模和区位交通优势及不相称。按照规模经营、相对集中的思路，汽车交易市场组团规划地点在霍林河大街零公里处东2.5公里处（霍林河大街以北，蒙药厂以西）。一期规划100亩作为综合汽车贸易园，二期以综合汽车贸易园为中心依次规划为汽车俱乐部汽车美容中心二手车交易市场汽车租赁市场汽车修理与配件服务中心。二手车市场规划为2-3处，即现在的科尔沁大街与福利路相交点南侧的二手汽车交易市场和在霍林河大街零公里处东2.5公里处规划的二手汽车交易市场。8、煤炭市场。 通辽市是霍林河煤田和锡林郭勒煤田的产品销售区和转运枢纽，煤炭市场存在是必要的。但设在民航路的西煤场已不宜于在城区存在。 通辽煤炭市场从产品的物理性、城市的风向和民需市场距离去规划，应设置在明仁大街东端、新工二路与新工三路之间的铁路支线上。9、钢材市场通辽市钢材专业市场的基本功能是满足城市自身市场需求。未来通辽钢材市场应在现位于科尔沁大街与福利路相交的南侧铁路线区，进行重新规划设计。既将现有的钢材市场和二手车市场合并，充分利用铁路支线便利，建成通辽适应内需的钢材市场。10、花卉市场。 通辽市人均GDP2004年已经超过1000美元，按现在的GDP增速，5年内人们用于非商品支出会大幅上升，其中对花卉的需求会发生巨变。 花卉市场由鲜花栽培、花卉交易和插花艺术三部分构成。鲜花栽培通辽市现在已经初具规模，主要在人民公园、开发区和城郊，要积极引导花农扩大规模和提高花卉的品种和质量，走以当地栽培为主，引进为辅的路子。花卉交易市场现在批发城和向阳市场已经初具规模。本着适度规模、整合资源、便民利民的原则，通辽花卉市场的理想地点还应设在公园和广场。社区商业中心区网络 通辽城区未来由数个相应的社区型商业中心区和众多便民店、便利店共同组成商业社区网络。根据通辽城区老城未形成规范社区、新城未按商业配套比例建设的现状，社区商业中心区分为三种类型进行规划设计。1、成熟社区商业中心区 以百花新城小区和巴黎之春小区为代表的较成熟社区商业中心区有平安小区、阳光小区、希望小区共5个社区商业中心区。 通辽较成熟的社区商业中心区建筑面积均在1万平方米左右，基本占社区综合服务业总面积的70。其业态结构商业、餐饮业、综合服务业大体占5：2：3。2、不成熟社区商业中心区。 以红星小区和东方小区为代表的不成熟社区商业中心区有市政府小区、西苑小区共4个社区商业中心区。 不成熟社区商业中心区的配套建筑设施均在1万平方米左右，但其有效利用率不足20，大部分面积处于闲置状态。3、严重缺项的社区商业中心区。 以西苑、北苑两个小区为突出点的3个社区商业中心区，不管是规划图纸和开发建设均处在零起步。 对这类居住小区规划中应强调在5年内，建成与人口相配套的社区商业服务体系，完善社区商业中心区结构。4、新城社区商业中心区。 通辽未来以人口分布为中心的七大社区商业中心组团，按规范标准设计商业中心区。 其中包括以开发区内西北工业区和东北工业区之间规划人口29.3万人的城西社区商业组团，以老城区为基础、控制人口20万人的旧城社区商业组团，以东顺路以东、辽河以南、规划人口16.5万人的城东社区商业组团，以河西新区CBD（商务中心区）为焦点居住人口9万人的新区社区商业组团，以建国镇为核心发展人口5.7万人的城南社区商业组团，以大刘庄为中心居住人口5万人的城北社区商业组团和以铁南居住人口为服务对象的铁南社区商业组团。木里图卫星城镇商业中心区规划 木里图镇已列入通辽市城市发展总体规划，根据其经济发展增幅比例和规划人口（2010年为6万人，2020年为10万人），其区域规划为三部分，铁路以东为高科技加工工业区，铁路以西为木里图镇人口居住区和农业高科技试验与推广区。 商业网点规划在与工业加工区和农业科技试验区相协调发展的前提下，木里图卫星城镇商业中心区规模总量为18万平方米，包括为居住人口服务的零售商业5万平方米，为辐射区域人口服务的批发市场5万平方米，为工业产品展销的推介中心2万平方米，社会综合娱乐业1万平方米。第六章 规划实施一、统一思想,提高认识。政府及各职能部门要提高对商业网点规划和推进流通现代化重要性、紧迫性的认识。1、要克服 重生产、轻流通 的思想,充分认识到推进流通现代化是推进经济持续、快速、三次产业协调发展的有效途径；是促进消费、扩大内需的重要举措，是入世后应对国际竞争的必然要求。2、要把流通业置于国民经济的主导产业地位予以高度重视。随着经济的发展，第三产业将成为国民经济的先导。商业是第三产业中的主导产业，商业网点建设是发展现代商业的基础和支撑条件。3、要把贯彻落实商业网点发展规划提到重