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商铺知识培训 主讲人 目录 CONTENTS 一 商铺知识缤纷汇 二 商铺知识大搜查 三 商铺销售知识 一 商铺知识缤纷汇 商铺基础知识 投资商铺的5大要素 商铺的投资形式 影响商铺价值的6大因素 商铺的投资价值 广州商铺市场分析 1 商铺基础知识 商铺是专门用于商业经营活动的房地产 是经营者对消费者提供商品交易 服务及感受体验的场所 开发形式 位置形式 投资价值 用途分类 面积规格 权利主体 占有形式 商铺分类 1 商铺基础知识 70年 50年 50年 40年 50年 20年 土地类型 1 商铺基础知识 70年 40年 50年 50年 50年 房屋的使用年限 首先需要明确的是中国的土地所有权没有属于个人的 商铺等商品房屋产权没有期限 土地有出让年限 按照对土地使用性质划分 Q1 为什么市场上会有70年产权商铺 Q2 商铺产权40年到期后怎么办 1 按照开发形式进行分类 2 按照投资价值分类 都市型 商铺 绩优股社区型 商铺 潜力股便利型 商铺 冷门小盘股专业街市商铺 高科技股其他商铺 一般股票 商铺的价值随着所在地区商业环境的优化会得到提升 依赖于开发商 运营商对项目准确的开发判断以及一定的时间 有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升 赚取投资收益 3 按照商铺的位置形式分类 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位 铺面房指临街有门面 可开设商店的房屋 俗称店铺或街铺 铺位 产权式 一般只是指大型综合百货百货商场 大卖场 专业特色街 购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭 角等 俗称店中店 4 按照用途分类 零售业 餐饮业 旅游业 体育 娱乐业 服务业 金融业 5 按照面积规格分类 小型商铺 店铺面积在100平方米以下 中型商铺 店铺面积在100 1000平方米 大型商铺 店铺面积在1000平方米以上 6 按照占有形式分类 自用商铺指商铺产权人自行使用自己名下的商铺租赁商铺产权人将一定时间内的商铺使用权给予承租人经营 产权人获取租金收益 转租商铺商铺最终使用人通过转租人取得使用商铺的权利 使用人与转租人发生权利 义务关系 7 按照权利主体分类 国有商铺商铺权利的主体资本或主要资本来自于国家 即国家拥有的商铺 集体所有的商铺商铺权利的主体资本或主要资本来自于集体 即集体拥有的商铺 私人所有的商铺商铺权利的主体资本或主要资本来自于私人 即私人拥有的商铺 经济成分复合体所拥有的商铺商铺权利的主体资本或主要资本来自于各种不同经济成分组成的经济实体 即多种经济成分混合体所拥有的商铺 2 投资商铺的5要素 位置 有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥 但购物的客流量却相差千里 规模 具备优越的位置才能聚来人气 才拥有获利的基本条件 而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件 价格 多数商场位于繁华闹市区 这里寸土寸金 因此 商铺价格自然不菲 回报 商铺拥有增值性 使用率 使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55 65 85 98 3 商铺的投资形式 商铺购买 商铺租赁 直接租赁 指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺 目的是为了自己经营 转租 转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式 目的不是为了自己经营 而是为了出租 二手商铺购买 指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式 4 影响商铺价值的6大因素 规划布局 5 商铺的投资价值 1 商铺的租约一般比住宅较长 因此决定了商铺投资具有稳定性 好的商铺因其稀有性或特定供应条件 会随着商圈的发展成熟不断升值 价值提升的同时带来租金增长 商铺的投资回报率单租金收益则可能达10 15 有的甚至达到20 以上 商铺可出租和经营 方式灵活 商铺价格有较大的上涨空间 相比股票等投资 风险较小 投资价值 稳定性 风险小 回报率高 投资潜力大 增值性 灵活性 5 商铺的投资价值 2 商铺VS住宅 6 广州商铺市场分析 6 广州商铺市场分析 商铺知识大搜查 选址 风水 装修 商铺买卖租赁的注意事项 特殊行业选址要求 各业态经营户对商铺面积结构的要求 1 选址 风水 装修 选址 TITLEHERE 风水 装修 1 选址 2 风水 2 风水 3 装修 3 装修 2 各业态经营户对商铺面积结构的要求 选址 TITLEHERE 装修 1 各行业经营面积及配套设施之基本要求特色餐饮 面积1000 以上 上下水 电力 天然气 排烟 排风 隔电池 新风 广告位营业时间较长 充足的停车位 咖啡厅 面积80 200 上下水 电力 广告位店铺外面有环境幽雅的庭院 可将座位散出来 增加气氛和吸引人流 西餐吧 面积300 以上 上下水 电力 天然气 排烟 排风 隔电池 新风 广告位 酒吧 面积约200 上下水 电力24小时营业 服务配套行业 美容美发面积150 以上 上下水 冷 热水 电力营业时间到晚10点 美体 面积500 以上 上下水 冷 热水 电力营业时间到晚10点 最好提供停车位 洗衣店 面积50 100 上下水 电力 房屋进深 便利店 面积150 500 电力 小储藏室 24小时营业 药店 面积100 200 电力 与同业相隔必须超过300米 24小时营业 花店 面积10 30 上下水 银行 面积100 1000 电力 独立出入口 前面柜台的营业面积在100平方米以上租买并举 租赁年限需10年以上 彩扩店 面积60 上下水 电力 精品店 服装服饰 鞋帽 钟表 化妆品等面积100 以上 电力 2 各业态经营户对商铺面积结构的要求 选址 TITLEHERE 装修 2 不同商业业态对商铺开间进深的要求 餐饮经营商铺 2 各业态经营户对商铺面积结构的要求 选址 TITLEHERE 装修 2 不同商业业态对商铺开间进深的要求 服饰经营商铺 2 各业态经营户对商铺面积结构的要求 选址 TITLEHERE 装修 2 不同商业业态对商铺开间进深的要求 美容美发经营商铺 3 特殊行业选址要求 选址 TITLEHERE 装修 健身会所 选址 一 繁华商业中心二 高档社区集中地三 高端社区内部会所 物业硬件 层高 3 7 4米柱间距 大于7米楼板载荷 300公斤 米 350公斤 米热水 部分物业无热水设计 而健身客户需要热水 这就需要增加锅炉 使用锅炉最好使用低谷电 还应有摆放锅炉的位置 新风量 30立方米 人停车位泳池趋势 3 特殊行业选址要求 选址 TITLEHERE 装修 口腔诊所 选址 1 商业活跃区2 人口密集区3 面朝客流量最多的街道4 成熟的居民区必须具有的条件 1 可以容纳独立的接待室 治疗室 X线室 技工室 消毒室 机房 2 有适当的水电供应 水管压力在进入牙科椅时应该不低于2公斤 应该保证所有电器的工作电压为220伏 电流为50赫兹 3 有两条以上电话线路 4 下水管道可以连接污水处理装置 5 诊所结构的室内高度在装修后不少于2 7米 6 有健全的安全 消防设施 3 商铺买卖需要出示什么证件 选址 TITLEHERE 装修 1 国有土地使用证 2 建设工程规划许可证 3 建筑工程用地规划许可证 5 商品房预售许可证 4 建设工程施工许可证 4 商铺买卖租赁注意事项 选址 TITLEHERE 装修 产权调查 免租装修期 保证金 税费 房产商承诺 营业执照 4 商铺买卖注意事项 选址 TITLEHERE 装修 1 产权调查 房屋的用途和土地用途 必须确保房屋的类型为商业用房性质 房屋权利人 以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同 房屋是否已经存有租赁登记信息 若已经存有租赁登记信息的 导致新租赁合同无法办理登记手续 从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人 也会影响新承租人顺利办出营业执照 2 免租装修期商铺租赁中 免租装修期经常会出现在合同之中 主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修 实际不能办公 营业 此种情形下 出租人同意不收取承租人装修期间的租金 但 免租装修期 非法律明确规定的概念 因此 在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间 免除支付的具体费用 一般情形下 只免除租金 实际使用房屋产生的水费 电费等还需按合同约定承担 3 租赁保证金俗称 押金 主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用 因为商铺适应的电费 电话费 物业管理费等费用比较高 因此押金会适当高一些 4 商铺买卖注意事项 选址 TITLEHERE 装修 4 税费 租赁1 出租 营业税及附加租金 5 55 房产税租金 12 个人所得税所得部分 20 所得部分为租金扣除维修费用 维修费用每次不超过800元 印花税租金 总额 0 1 在第一次缴税时一次性缴纳 按租期内所有总租金计算 土地使用税按房屋地段每平方米征收 具体以代征机关实际征收为准 2 转租 营业税及附加转租收入 5 55 印花税印花税转租租金 总额 0 1 4 商铺买卖注意事项 选址 TITLEHERE 装修 5 税费 买卖商铺税费买家支付哪些 1 房地产交易手续费 5元 平方米为普通住宅 非普通住宅为11元 平方米2 房屋登记费 550元 本 每增加一本证书按每本10元收取工本费 3 权证印花税 5元 本 4 印花税 0 05 5 契税 交易价 或评估价 4 4 商铺买卖注意事项 选址 TITLEHERE 装修 5 税费 买卖商铺税费卖家支付哪些 1 房地产交易手续费3元 平方米 2 印花税 房屋产价的0 05 3 土地增值税 A 可提供上手购房发票的 土地增值税 转让收入 上手发票价 每年加计5 有关税金 适用税率 B 不能提供上手购房发票的 土地增值税 转让收入 转让收入 90 30 4 个人所得税 据实征收为 转让收入 房产原值 合理费用 20 核定征收为转让收入 7 5 20 转让收入 房产原值 合理费用相当于个人净收入 4 商铺买卖注意事项 选址 TITLEHERE 装修 5 税费 买卖5 营业税及附加税 A 可提供上手购房发票的 为 转让收入 上手发票价 5 5 B 不能提供上手发票的 为转让收入 5 5 C 税费为差额的5 56 6 土地出让金 商业用途用房 按其网格点基准地价的35 计收 商业路线价区段路的商业临街宗地 加收路线价的10 办公用途用房按其网格点基准地价的30 计收 7 土地出让金契税 按本次征收土地出让金价款的3 征收 4 商铺买卖注意事项 选址 TITLEHERE 装修 5 房产商承诺购房者进行商铺购买时 相当一部分人看中的是房产商的承诺 如售后包租 每年的收益率百分之几 有一点要注意的是 如果商铺尚未竣工 根据建设部 商品房销售管理办法 第十一条的规定 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 所以上述承诺只能适用已竣工的商品房 而且房地产市场风险较大 购房者要慎重评估房产商的承诺得到兑现的可能性有多大 6 营业执照1 原有租赁登记信息没有注销 从而导致新租赁合同无法办理租赁登记 从而导致无法及时办理营业执照 2 商铺上原本已经注册了营业执照 而该营业登记信息没有注销或者迁移 从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照 3 房屋类型不是商业用房 从而无法进行商业经营活动 而导致无法注册营业执照 4 涉及特种经营行业 娱乐 餐饮等 的 还需要经过公安 消防 卫生 环境等部门检查合格 取得治安许可证 卫生许可证等证件后 方可取得营业执照 5 因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照 商铺销售知识 客户类型分析What 投资回报分析Why 如何引导客户购买商铺How 1 购买商铺的客户类型分析 经营者 零售业个体户 中小型商户及中小饮食经营者 大型商户 包括百货 连锁超市 专卖店 名店等商户 大型娱乐 饮食集团及中小饮食经营者 以合作形式或租铺为主 投资者 中 小散户投资者及白领人士 收租 经商人士及高层管理人员 炒作 大型公司 做资产 2 投资回报分析 方法一 租金回报率分析法公式 税后月租金 每月物业管理费 12 购买房屋总价这种方法算出的比值越大 就表明越值得投资 方法二 租金回报率法公式 税后月租金 按揭月供款 12 首期房款 期房时间内的按揭款 方法三 国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价