102试论房地产业可持续发展问题研究-陈卫东

12 -东北财经大学网络教育本科毕业论文试论房地产业可持续发展问题研究房地产业可持续发展建议作 者陈卫东学籍批次0603学习中心江苏盐城大丰层 次专升本专 业工程管理指导教师佟国顺内 容 摘 要房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性行业，房地产业能否健康持续发展，关系国计民生，影响子孙后代。所以房地产业更要体现公平性、持久性、共同性原则。当代人实现生产和生活健康有序的同时，更要保护资源、合理开发，给后代子孙发展的空间，实现人类永续发展的共同理想。阐述了房地产业可持续发展的内涵，分析了当前房地产业反可持续发展的现状和此现象产生的主要原因，提出了房地产业可持续发展的建议。 从政府完善立法，相关职能部门依法行政，加强宏观调控；调节房地产供求；制定科学、合理的城市规划，以及开发商开发绿色住宅到向每一个社会成员大力宣传可持续发展观，提出建议！关键词：房地产业 可持续发展 建议 目 录一、房地产业可持续发展的意义和内涵2二、当前房地产业反持续发展现状3（一）房地产资源稀缺，却严重浪费3（二）房地产供求结构不平衡3（三）科技含量低，房地产建设和使用过程中资源浪费严重4（四）房地产业面临诚信危机4三、当前房地产业反可持续发展的主要原因5（一）法制不健全5（二）政府职能部门有法不依、执法不严5（三）政府管理出现失误6四、房地产业可持续发展的建议6（一）完善立法6（二）依法行政7（三）加强宏观调控，调节房地产供求7（四）制定科学、合理的城市规划8（五）发展循环经济，倡导开发绿色住宅9（六）大力宣传可持续发展观10参考文献12试论房地产业可持续发展问题研究房地产业可持续发展建议我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。一、房地产业可持续发展的意义和内涵1987年，世界环境与发展委员会在我们共同的未来中明确提出：可持续发展是指既能满足当代人的需要，又不影响满足后代子孙需求的发展。可持续发展概念，是在工业化大发展，全球出现资源危机、环境恶化的大背景下提出来的。可持续发展的原则为公平性、持久性、共同性。公平性原则表现为代际公平和代内公平。代际公平是指当代人的发展，不要剥夺后代子孙发展的权利。而代内公平，则是指当代人之间，富人阶层不能过分剥夺贫穷阶层生存发展的空间。持久性发展，是指发展的延续性，不是一朝一夕的发展，而是永续发展。只有资源共享，和平相处，珍惜有限的资源，才能做到持久的发展。共同性原则，表明这不是某一部分人的目标，而应该是全社会的共同目标。房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性行业，房地产业能否健康持续发展，关系国计民生，影响子孙后代。房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既能满足当代人的生产生活用房需要，又不危及子孙后代生产生活对土地、房屋的需求。房地产业可持续发展，表现为不仅当代人“居者有其屋”，后代子孙也要“发展有其田”，健康有序持久的发展。房地产是国民经济的载体，土地既是生产要素，更是稀缺的不可再生资源。所以房地产业更要体现公平性、持久性、共同性原则。当代人实现生产和生活健康有序的同时，更要保护资源、合理开发，给后代子孙发展的空间，实现人类永续发展的共同理想。二、当前房地产业反持续发展现状当前房地产业高速发展是以牺牲环境、消耗浪费资源为代价，违背了可持续发展的理念，呈现出反可持续发展的现状，具体表现为：（一）房地产资源稀缺，却严重浪费我国是个土地资源贫瘠的国家。人均土地约11 亩，约为世界人均水平的三分之一，人均耕地约1.41 亩，约为世界人均水平的43%。但是，我国城市外延粗放型发展，大量侵占城市郊区农用地，城市蔓延(Urban Sprawl)现象十分严重，全国耕地面积已由1996年10月底的19.51亿亩，减少为2004年10月底的18.37亿亩，耕地净减少1.14亿亩，其中2004年一年全国耕地净减少1200.4万亩。开发区占用、闲置土地现象极为突出。到2004年底，全国共清理出各类开发区6866个，已核减了4813个，占原有总数的70.1%； 规划面积压缩了2.49万平方公里，占原有面积的64.5%。在全国省级以上900多个开发区中，国家批准规划近3000万亩，已经开发的仅占规划总面积的13.5%。近2600万亩土地处于闲置状态。房地产空置现象十分严重。自2000年以来，商品房空置面积每年都在大约1亿平方米，2003年为1.25亿平方米，2004年为1.23亿平方米，资源浪费令人痛心。（二）房地产供求结构不平衡现阶段，我国房地产投资持续增长，市场供求结构性矛盾十分突出。非住宅投资增幅继续高于商品住宅投资增幅，非住宅投资与住宅投资比例严重偏离投资结构合理比所要求的37。2004年1月至5月，办公楼投资为192.17亿元，同比增长42.9%； 商业营业性用房投资457.95亿元，同比增长38.7%。商业营业性用房空置面积2321.32万平方米，比2003年同期增长23.3%，市场压力加大。大中城市的中低价位、中小户型普通商品住宅比例偏低，对经济适用房建设支持力度不够，建设标准和购买对象把关不严。经济适用房供应不足。2004年1月至5月，经济适用房投资增长9.1%，低于商品住宅投资增幅23.1个百分点，低于2003年同期15.9个百分点。同时，结构性矛盾推动房价上涨。2004年1月至5月，全国商品房平均价格为2708元/平方米，同比上涨10.6%，商品住宅平均价格为2479元/平方米，同比上涨8.3%。供给的高层次、高价位，使其顾客人群定位为中高、高收入人群，而占城市人口绝大多数的中低收入、低收入人群的住房难以得到保障。在关注房地产业可持续发展、大力发展经济的同时，一定要强调城乡统筹、协调发展，建立和谐社会。我国2000年第五次人口普查时城市化水平为36%，2003年已经达到40.53%，2020年预计要达到5560%。数以亿计的农村劳动力转移到城市中来，他们需要生活空间。大多数此类城市新移民难以支付高额的买房成本，但他们也同样是社会主义建设的产业工人，同样享受居住权，因此需要政府加大工作力度，从制度上给与这部分弱势群体居住的权利，从而实现社会协调稳定，房地产业才能够稳定发展。（三）、科技含量低，房地产建设和使用过程中资源浪费严重我国房地产业科技含量低，科技对房地产业发展的推动作用很弱，标准化体系尚未形成，建筑工人仍然是手工操作为主，劳动生产率低，人均年竣工面积长期在20多平方米徘徊，而美、日等则为100平方米左右；科技进步贡献率低，仅为25.4%，而美、日等则为50%以上； 产业化水平低，仅为15%，而美、日等则为7080%；新型墙体材料使用比例只占22%，而发达国家则高达8090%； 住宅部件、产品配套性差，产品系列化不到20%。科技含量低使得我国房地产建设过程中能源耗用现象十分严重。2003年我国主要建筑原材料使用占世界使用总量的比例分别为：铁矿石30%，钢材27%，氧化铝25%，水泥40%。我国已经成为仅次于美国的第二大能耗国。我国建筑用砖多为粘土实心砖而不是空心砖，烧制建筑用粘土实心砖每年破坏耕地10万亩。我国建筑行业年产建筑垃圾1.5亿吨，但是由于科技落后，对建筑垃圾大多采取掩埋焚烧等方式，真正做到回收利用的微乎其微。不但造成了城市环境污染，同时浪费了大量宝贵的资源。房地产在使用过程中同样也耗用大量的能源。据统计，全球与建筑有关的能源消耗占全球能源消耗的50%，其中用于建筑物采暖、降温、采光的能源消耗占45%。由于历史和技术原因，我国建造了很多设计不合理和隔热保温性能差的房屋，使得房屋使用过程中照明、取暖和降温能耗极大。更为重要的是，我国很多地方政府大搞拆迁工程，将很多还没有达到经济寿命期限的房屋拆毁，重新建设，不仅浪费了大量的资源，而且也引起了拆迁安置的种种社会问题。（四）房地产业面临诚信危机房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。近年来商品房投诉率以每年20%速度递增，2004年全国消协组织共受理商品房投诉20530件，但房地产纠纷解决率最低，只有10%左右。广东省2004 年信访事件中，有50%以上是土地征用问题。房地产企业不守诚信的行为主要有：质量有问题；广告夸大、虚假，误导消费者；合同违约，承诺不兑现，延期交房、擅自改变设计、后期建设跟不上等等；面积任意“缩水”、“涨水”，多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积；产权证难办理；物业管理问题严重。房地产市场的诚信危机，将严重影响房地产业形象，降低人们购房信心，加大消费者购房成本，不利于房地产业持续发展。三、当前房地产业反可持续发展的主要原因（一）法制不健全我国近年来颁布了大量的房地产法律、法规、部门规章，形成了以土地管理法、城市房地产管理法、城市规划法为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系。但是总体说来，立法层次低，法律法规少，部门规章多。行政规章是从管理角度立法，所以房地产立法中存在着过多行政干预、过多国家利益的保护倾向。多层次、多部门立法现象严重。凡是与土地、房屋建设、房地产交易等有关的部委，均从各自的角度或利益出发，制定了各种行政法规，每一种法律、办法或条例均只解决某一个方面的问题，因而出现了多部门、多角度的重复立法，导致一事多法，而不是一事一法，使得很多制度、法规难以统一。高层次立法和促进建筑行业、房地产业科技进步的法规严重缺乏。另外，对于房地产业可持续发展不和谐现状产生的一个最为关键的原因就是，我国针对房地产企业和执(从)业人员违法违规的惩罚力度薄弱，守法成本高，违法成本低。房地产企业和执(从)业人员的违法违规，往往会带来数以百万、千万甚至亿万计的利益，但是所受到的惩罚与其所得却是微乎其微。房地产业诚信建设的根本途径是增加对诚信缺失者的惩罚，提高诚信缺失的机会成本，使其所招致的损失远远大于诚信缺失所带来的额外收益，减少诚信缺失行为，营造一个良好的社会诚信环境，促进房地产业可持续发展。其中就拿规划法来说，我国规划法是1989年制订的，当时的指导思想只是把城市作为单独个体来考虑；而现在“城市群体”的发展，使得在规划上不把城市群体联系起来进行考虑是不行的了。比如，北京的城市发展多年来是“年轮式”扩张，特别是一些人热心提倡“上风上水”，使得城市向西、向北发展的势头强劲，六环路现在已经到西山脚下。在北京向西北发展的同时，天津又在向东南港区发展，两个城市的发展方向背道而驰。从发展以北京和天津为轴线的环渤海城市带的观点来看，这两个城市的规划方向都做反了。过去在立法上没有对区域规划提出要求，现在要更新城市规划理念，确立城市群体和区域规划观念，在对规划法的修改中加入相关条款，以完善城市规划法制。如果现在还不去有意识地加以完善和实施，我们在城市规划上就会犯“方向性错误”。（二）政府职能部门有法不依、执法不严我国的房地产市场是个不完全开放，竞争不充分的市场。房地产市场行为应严格服从国家的宏观调控和强化加以活动的规范管理。我国城市土地所有权属于国家，只存在纵向的由国家垄断的一级土地市场。土地管理法规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。但是长期以来，地方政府代理行使土地所有权。各级政府为了争夺巨额土地利益，想方设法规避国家法律法规，大量侵占土地，违法违规为开发商大量圈地。再者由于广大民众之间私有权利的相互冲突性和相互制约性，导致对公共权力执行掌握的信息不充分，使民众与官员之间的公共权力相关的信息不对称。信息的不完备使政府官员及其活动不能被有效的监督，违反法律、法规的行为不能被有效的披露，从而使其增加了权力寻租的空间，有法不依，执法不严，对房地产企业违法违规行为听之任之，轻罚甚至不罚，从而使房地产市场更加无序，进而威胁到房地产业的可持续发展。（三）政府管理出现失误城市土地所有权主体缺位，各级政府和各职能部门为了争夺土地巨额收益，规避国家法律法规，大量侵占土地，出现多头供地，黑箱操作的局面，从而导致土地供应总量过多，土地市场失控，土地管理工作亟待加强。城市规划管理不力，规划随领导意志更改和跟随开发商走的现象严重。金融政策出现失误，开发商在经济增长阶段，融资便利，盲目投资和土地炒作盛行，一旦经济紧缩，则很多项目停工甚至烂尾。部分地区房地产发展过热，房价上涨过高过快，房地产投机严重，扰乱了房地产市场。政府对建筑科技进步重视不够，使我国的建筑业科技含量低，浪费大量的人力、资源、能源，污染环境。房地产供给结构调整力度不够，商业地产投资比例过高，高档商品住宅过多，中低档、低档住宅数量偏少。进城务工人员住房保障制度亟待建立。四、房地产业可持续发展的建议 （一）完善立法尽快出台物权法、住宅法、房地产法、民法、物业管理法、循环经济法等高层次立法，规范土地所有权及其土地使用权的设定、房地产权的转让、抵押、租赁、房地产登记、建筑物区分所有权、建筑清洁安全生产、绿色建筑、物业管理等内容。逐步完善现有法律法规，去除过多的行政干预。加大对房地产企业和执(从)业人员违反法律、法规的惩罚力度，让失信者因为违反法律、法规所遭受的损失远远大于其不当得利。我国房地产法还存在立法地位较低的问题。在现有的房地产立法中，基本法少，大部分是部令、通知、案例。要提高房地产法立法地位，就要制定和修订基本法律和主体法律，包括土地管理法、城市房地产管理法、物权法等，从而在法律层面上构建我国房地产法比较完整的体系结构。从我国房地产业的发展实际来看，现在比较滞后的是住宅法和物权法，没有这两部法律，私人房产权的法律保障就不完整。比如，我国公房已经出售，但是房改并没有完成，主要是公房出售后如何落实私人房产权还是个问题。另外，现在房屋权属不清造成的纠纷很多，如会所、绿地、车位的产权经常成为争议热点。这些都需要通过制订住宅法、物权法和修改城市房地产管理法来加以解决。此外，房地产业发展的新产品与新服务，比如大学城，“分时度假”，“反向抵押贷款”等等，还缺乏相应的法律规范，也需要通过立法加以规范和保障。例如，可用改革土地出让制度，实行土地年租制和物业税来解决 “一次缴清”规定类似方法来解决和完善我们的相应立法中的相应问题。其解决方案是：借鉴国际立法经验，把现在“一次缴清”的土地费用变为按年度上缴的地租和物业税。这不仅是实践的需要，在现有法律基础上进行修订也是可行的。因为土地管理法规定城市土地的有偿使用期为40年、50年、70年，其土地出让金从本质上说就是土地租金；而关于建设房屋用地的土地租金要在“签订土地使用权合同后60日内全部缴清”的条款，是1990年国务院55号令城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的，是土地租金收取的形式。现在城市土地费用中政府收得的土地出让金只占10%，而各项城市配套费用占了40%，是土地费用中的“大头”。在土地租金不变的基础上，调整各项配套费用的收取形式是可行的，即用“首付”方式将政府应收的土地出让金上收，而将各项城市配套费用变为地税或者物业税按年度上缴。使用者缴了首付款以后即拥有“土地财产”，可以依法抵押或者转让。这样，不但有利于房地产业的发展，也有利于克服政府的短期行为，有利于稳定政府的财政收入和经济的持续发展。（二）依法行政房地产业涉及规划、国土、消防、市政、公安、卫生、城管等社会职能部门，因而这些政府职能部门都往往都会对房地产企业的相应职能进行指导和管理，所以，政府相关职能部门要严格依照现有房地产法律、法规、部门规章、规范性文件要求，依法行政。其中最为重要的一点就是坚决执行我国的基本国策-“珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”，坚决杜绝违法违规大量批地、圈地。此外必须大力加强城市规划管理工作。城市规划的制定和变更必须严格依照法律程序进行。依法行政的有力保障是政府政务公开，接受广大人民群众的监督。根据关于整顿和规范房地产市场秩序的通知(建住房 2002123号)，推广电子政务，实行政务公开。建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则，对于在房地产开发经营中徇私舞弊、贪赃枉法的国家工作人员，违反政纪的，要追究行政责任，违反法律法规的，要坚决予以法律制裁。进一步完善房地产信用档案，建立和完善信息披露制度，保障人民群众的知情权和监督权。（三）加强宏观调控，调节房地产供求从2004年开始，2005年、2006年，国家始终加强对房地产市场调控。2006年5月份，国务院常务会议专门研究了关于调控房地产市场的政策措施，提出要调整住房供应结构，强化税收、信贷、土地调控手段，加强廉价租房和经济适用住房建设等六项措施。贯彻国务院这个政策措施，国务院办公厅专发了建设部等七部委联合提出的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，对加强房地产调控工作进行了具体部署和要求。通过近大半年来的调控，从总体来看，房地产市场调控还是取得了一些成果，尽管和广大人民所期望的要求还有距离，但是从宏观上来看，还是取得了一些成效的。第一，房地产开发投资保持了平稳较快增长。吸取借鉴国外的经验，特别是日本十年的经济衰退和房地产经济泡沫破灭有很大关系，1998年前后的东南亚金融危机，香港市场上出现的变化也与房地产泡沫破灭有很大关系，从支撑国民经济发展，保持广大居民对住房的平稳消费需求来看，从宏观角度，最大问题就是如何来保持房地产市场的平稳、健康发展，避免使房地产市场出现过大的泡沫以及泡沫的破灭，这是一个重大问题。所以加强房地产市场调控的核心问题就是要努力保持房地产市场要有一个平稳的增长。今年111月份，全国房地产开发完成的投资值同比增长24%。从房屋开发情况来看，房屋开发面积还是比较大的，111月份，商品房施工面积达到17.6亿平方米，比上年同期增长18.4%，其中新开工面积是6.5亿平方米，增长18%。从分地区情况来看，东部地区房地产投资过热问题得到了初步抑制，房地产开发结构也得到了一定改善。111月份，住宅投资增长速度达到了28.4%，高于同期增长4.4个百分，经济适用住房同比增长10.4%，2005年同期下降8.8%。经济适用住房投资下降趋势应该说得到了明显的抑制，住房供应结构也得到了改善，中小套型住房投资比重有明显增加。第三，房价涨幅有所回落。2004年、2005年、2006年前三季度房屋销售价格涨幅，2004年是9.7%、2005年7.6%，2006年是5.6%。其中商品住宅的销售价格涨幅分别为9.4%、8.4%和6.5%，涨幅也是明显回落的因此，政府要加强对房地产市场尤其是土地一级市场的宏观调控，深化土地市场治理整顿；严格土地审批，严格土地利用年度计划管理，坚决控制土地出让总量，强化土地利用规划管理； 继续实行从严从紧的建设用地供应政策，大力推进节约和集约用地，严把土地闸门。逐步完善金融政策，提高房地产企业贷款门槛，控制房地产信贷规模，加强房地产贷款的风险管理，尽快实行房地产证券化，促进房地产企业融资方式的多样性。坚决制止炒地、恶意哄抬地价的现象。建立健全房地产业预警体系，实时跟踪监测房地产市场运行状况，及时进行宏观调控政策的调整。倡导房地产业内涵式集约型发展，在全行业逐步推广国际环境管理标准-ISO14001认证，对开发节约环保绿色建筑的企业，给与政策扶持。调节商业地产与住宅投资比例，重点支持发展住宅产业，将住宅业培育成为我国经济新的增长点。支持经济适用房建设，对兴建中低价、中小户型的普通商品住宅的开发商给与税收、获取土地使用权等优惠，坚决限制高档住宅的数量。逐步建立进城务工人员和城市低收入群体住房保障制度，一方面，借鉴新加坡、英美等先进经验，由政府出资大力兴建廉价租房，另一方面，对于城市中低价位私房出租给与税收等的优惠，调节房地产供求的基本平衡，建设和谐社会。（四）制定科学、合理的城市规划政府应编制科学合理的城市发展总体规划、土地利用规划和城市供地计划。城市规划，要与基本农田保护区规划相衔接，防止农田自发进入城市地产市场，消除那种先选地后规划、边开发边规划的违背房地产经济规律的现象。城市土地利用总体规划、分区规划和详细规划，应先于土地出让、转让之前制定，可以公开查阅，同时应建立修改控制性详细规划的法定程序，使规划成为政府对市场“失灵”进行修正和干预的手段，以规划法来明确规划部门与执行部门在规划编制、执行、监督、检查管理方面的程序、职责、权利和义务，规划尤其是土地利用规划和城市发展总体规划一经公布，就应具有法律地位。出让土地必须按建设用地计划对房地产开发用地进行数量控制，必须与建设项目相结合，有明确的开发期限和进度要求，有基础设施配套建设的条件，严格按法律程序和权限审批。老城区的房地产开发，城市规划一定要先行。需要根据老城区的特定地点、环境和历史条件进行设计。根据城市的性质、主导产业，结合老城区的历史发展和现状，未来发展的方向，做出合理的规划。切忌城建规模过大，标准过高，实施过急，大规模拆迁。对于新城建设，要坚决反对不符合我国国情兴建大量低密度高档住宅。建议吸取“新城市主义”(NewUrbanism)的精华，采取传统邻里开发(TND)和公共交通为导向(TOD)的开发模式，发展紧凑型社区，融合高中低等档次住宅，社区融合居住、办公、商业等多种功能，这样既可以减少各功能区之间的通勤，减少汽车尾气排放，又可以方便居民，使各阶层人群协调相处，减少社会矛盾。美中城市规划基金会会长、规划专家饶及人认为，城市规划是一种政府行为，以维护公众利益为出发点，而房地产开发则是一种企业行为，要求追逐利润最大化。由于利益出发点不同，不可避免地会产生一些矛盾。城市规划的合理配置也将为房地产的进一步发展打下坚实的基础。如，江门市北新区位于城区的北部，总面积约23平方公里，生态环境具有“青山、碧水、蓝天、绿地”的特点，是江门扩展城市发展空间的一片“绿洲”。中天国际位于北新区核心位置，整体规划定位为国际健康居住品质、现代建筑风格、高尚商住氛围以及生态园林景观和高智能安全居住为一体的大型中央生活及商业区。为促进江门北新区开发建设，为了实现这个目标，在江门城市总体规划指导下，中天国际的建设者打破江门房地产业长期小打小闹的局面，大手笔规划，大气魄建造。一开始，他们就出资牵头，由市规划局主办“江门市北新城区中心区规划建设发展研讨会”，邀请来自北京、广州、江门的专家一起对北新区的发展规划与发展策略进行探讨，自觉地把楼盘开发融入城市新区建设中。（五）发展循环经济，倡导开发绿色住宅循环经济是通过废弃物或废旧物资的循环再生利用来发展经济。它把传统经济的流动开放式线性经济转变为反复循环过程。目标是资源投入最小，排放废弃物最少，对环境的危害或破坏最小。绿色住宅是以生态系统理论和可持续发展战略为指导，在住宅的建设和使用过程中，从经济学、生态学、心理学等出发，以人为本，综合处理人、建筑、资源三者之间的关系，节能减耗，提供舒适、优美、洁净的居住空间。住宅产业是发展循环经济的主要载体，2006年，博鳌亚洲论坛昨日举行了“循环经济：绿色住宅的前景”的专题论坛。绿色住宅是未来建筑的发展趋势，但是，绿色住宅的成本比普通住宅高10%20%左右，这一成本不能转嫁到消费者身上。发展绿色住宅刻不容缓，对于发展绿色节能住宅的重要性，我们应该有比较清醒的认识。中国人口众多，中国人对家和住宅有着浓厚的感情。人们赚了钱最喜欢做的事情就是买房子，有了更多的钱就是买大的房子。中国每年的建筑总量大概是20亿平方米，相当于世界建筑总量的一半左右。而建筑是对自然资源和能源浪费最大的行业。每年房屋建筑消耗量占全国的消耗量比例中，钢材占25%、木材占40%、水泥占70%、玻璃占70%。国内已建成建筑的能耗占全国能耗的28%。因此，可以说，发展绿色住宅是建设节约型社会的一个最直接、最有效，也是最经济的办法。发展节能和绿色建筑将是房地产业持续发展所难以回避的战略转变，也是构建节约型社会的一个显著标志，房地产行业发展节能与绿色建筑已经刻不容缓。作为发展商，只有适应这一时代发展的潮流，才是对社会负责任的发展商。深圳市政府已经充分意识到了绿色节能住宅的重大意义，并开始将环保节能的概念在房地产发展中进行切实的推广。在房地产行业中，绿色产业住宅的进程一直推进得不很理想。广东地区在太阳能设备的使用上一直进展缓慢，目前深圳比较大型的可再生能源项目上规模的只有两个，一是世博园的太阳能设备，二是东部华侨城的风力发电。面对绿色住宅的发展现状，发展绿色产业住宅，是一个系统工程。政府、发展商、消费者等各方面都要负起责任。建议政府可以在一些制度的修订上，将绿色理念融入其中，房地产主管部门要抓紧制定绿色建筑标准体系，及时出台相应政策鼓励房地产开发企业提高科技含量，吸收循环经济理念，大力兴建绿色环保住宅，标准化、系列化生产，节约资源。房地产开发企业融合循环经济理念，开发绿色住宅，可以从以下几个方面入手：充分利用土地现有地理条件，因地制宜，合理设计，充分利用自然风和自然采光；实用新型节能环保建筑材料，增强隔热保温功能，供热、空调系统采用节能设计，尽可能利用风能和太阳能等绿色能源和新能源； 采用低污染、无辐射的建筑材料和装修材料； 设立雨水收集利用系统、污水处理后的中水利用系统，供水设施采用节水设计； 采用新型隔音材料，配以科学合理的绿色植物布局，隔离噪音； 结合本地生态多样性的生物系统，净化空气； 垃圾分类收集、无害化处理，循环利用。另外，政府可以制定严格的建筑物环保标准，并严格执行。如果建筑物在产品上达到这一标准，就能在税收等方面享受到优惠。如果有了这样一些具体可行的制度和规章，那么绿色住宅的步伐一定又能往前跨越一大步。应鼓励多建多买绿色住宅，绿色住宅的成本，比普通住宅高1020%左右。这一成本不能转嫁到消费者身上，所以政策的制定比较困难一些。房地产是一种市场经济。市场经济活动必须遵循它自然的规律，如果成本高了，消费者不愿意买，发展商也没有发展绿色节能住宅的动力。但是绿色住宅的重要意义又人人共知，所以政府要制定政策法规或税收，鼓励发展商多开发绿色住宅，也鼓励消费者多消费绿色住宅。在消费者层面，他认为也可以依靠更丰富的经济杠杆来鼓励使用环保产品。一方面政府和社会要宣传要推广绿色消费理念，让消费者觉得自己使用绿色住宅很有必要也有自豪感；另一方面政府也可采取一些经济手段让他感觉到使用环保设备从经济上也是更实惠的。如果政府能够制定一个关于电量或燃气的环保资费的政策，比如一个家庭用电量或者燃气量低于某一环保值的，就给予非常优惠的低价政策或者资费鼓励，让消费者觉得一方面心理上感觉为绿色事业做了贡献，又享受到了实惠，那么一些新型环保设备就更有了消费推动力。此外，也建议政府在导向和宣传上给予绿色产业住宅更多的扶持和支持。比如目前我们的一些排名和评选一般都偏向实力和销售业绩，很少涉及到住宅的环保问题。如果推出一些权威的最绿色最环保的建筑产品评选，和最不环保最落伍的产品评选，优者奖，劣者罚，这样向社会进行推广和宣传，绿色消费观念将会更加深入人心。（六）大力宣传可持续发展观房地产业乃至整个国民经济的可持续发展，不只是依靠政府和相关职能部门的努力就可以做到的，它更需要每一个社会成员的积极行动!必须大力宣传可持续发展观!增强每一个人的责任意识、环