规划面积和测绘面积差异PPT课件.ppt

规划面积测绘面积实测面积差异分析 青岛市规划局文件 青规字 2010 69号 建筑工程程建筑面积计算规范 GB T50353 2005 房产测量规范 GB T 17986 1 2000 青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则 2000年 规划面积和测绘面积的计算差异分析 分析依据 阳台 规划 阳台无论封闭与否均按其水平投影面积的1 2计算建筑面积 注 进深不应超过1 8M 超过1 8M外的部分计算全面积 图一 分析 开敞式阳台 二者一致 无损失面积的风险 封闭阳台 测绘面积会增加 应注意超90的可能 结论 做封闭阳台测绘面积大于规划面积 在不受90户型限制的情况下 可以起到平衡面积损失或增加面积的作用 例 生态城A5地块19 楼总面积为10682平 16F 每层4户 每户一个封闭阳台 1 35M 2 5M 3 4平方 测绘面积总增加110平 占该楼总面积的1 03 图二 测绘 封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积 非封闭阳台按其维护结构外围水平投影面积的1 2计算建筑面积 规划面积和测绘面积的计算差异分析 图一 图二 坡屋顶 室内 规划 坡屋顶内空间无论图纸标注利用与否 净高超过2 10米的部位计算全面积 净高在1 20米至2 10米的部位计算1 2面积 净高不足1 20米的部位不计算面积 分析 若有净高在1 20米到2 10米之间高度的坡屋面空间 在测绘的时候会损失掉此部分面积的1 2 结论 若想不损失此部分面积 就不能出现1 20米到2 10米之间高度的空间 坡屋顶设计时如果效果允许 应使坡檐的最低点净高 2100 例 右图为生态城A3 3 1地块情花项目 斜线位置规划计算面积为6平方 而测绘时不计算面积 测绘 原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间 净高在2 10米以上的部位 按其外围水平投影面积计算 规划面积和测绘面积的计算差异分析 坡屋顶 室外露台 规划 无明确规定坡屋顶外檐投影下的露台部分要计算1 2面积 与民用院专家沟通 其称评审中心要看是谁审核 有的要求算 有的不要求 分析 此处为规范上的模糊地带 有人会套用 有永久性顶盖而无维护结构 这一条 要求计算1 2的面积 但有沟通为不计算面积的可能存在 结论 如果是洋房及别墅建筑 又是坡屋顶 此条无法回避 评审中心若要求计算面积 则测绘面积会小于规划面积 应沟通评审中心不计算面积 例 右图为生态城A1地块红郡别墅露台上坡屋顶 评审中心要求此处计算1 2建筑面积 而测绘中心不计算面积 测绘面积比规划面积减少1 3平方 测绘 露台不计算面积 即便是在坡屋顶外檐投影下的露台 规划面积和测绘面积的计算差异分析 层高吹拔空间 规划 居住建筑层高在3 6m以上 不含3 6m 计1 5倍建筑面积 4 7m以上 不含4 7m 计2倍面积 商业网点层高5 6m以上 不含5 6m 计1 5倍建筑面积 6 7m以上 不含6 7m 计2倍建筑面积 居室上空的吹拔空间 除了入口大堂外 均按此执行 分析 居住建筑层高3 6m以上 商业网点层高5 6m以上 测绘面积均小于规划面积 结论 住宅建筑尽量减少两层镂空空间 商业网点单层层高严格控制在5 6m以内 例 图一为生态城A5地块底商 个别层高6 5m 大于5 6m 测绘面积计1倍 规划面积计1 5 测绘面积减少约220平方 图二为生态城项目A3 3 1地块情花洋房四层复试餐厅两层镂空空间 层高6m 大于4 7m 测绘面积计1倍 规划面积计2倍 测绘面积减少12平方 测绘 层高2 2m 净高2 1m 以上计算建筑面积 层高2 2米 净高2 1m 以下不计算建筑面积 当层高大于2 2m时候 无论多高 均只计算一层面积 规划面积和测绘面积的计算差异分析 图一 图二 6 5M 6 0M 雨篷 规划 雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2 10m者 应按雨篷结构板的水平投影面积的1 2计算 注 未说明是有柱还是无柱雨篷 分析 无柱雨篷出挑2 1米以内 则规划和测绘计算方法一致 无面积损失 若超出2 1米 则会有面积损失 有柱的雨篷 测绘面积大于规划面积 结论 无柱雨篷出挑控制在2 1米以内 避免规划计算面积 测绘不计算面积 若是有柱雨篷 测绘面积大于规划面积 例 图一为有柱雨篷 出挑2m 2 1m 规划不计算面积 测绘计算面积约为8m 图二规划与测绘均不计算面积 测绘 与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平投影全面积计算 无柱雨篷不计算面积 规划面积和测绘面积的计算差异分析 雨篷柱 图一 图二 花池结构板室外机搁板 规划 飘出建筑外墙 无维护结构且面积不大于1平方米 净深尺寸不超过0 7米 含0 7米 的 不计算建筑面积 不符合以上条件的 按水平投影面积的一半计算建筑面积 分析 住宅建筑一般室外机搁板净深600 净宽1100 面积0 66平方即可满足要求 符合规划不计算面积要求 公共建筑如蚂蚁工房等应引起重视 若在阳台上隔出一段做为空调机位 验收后改造 广州万科idear即采用此法 此处偷面积要偷彻底 避免出现如上计算面积的情况 造成测绘面积小于规划面积 结论 严格控制空调机位 花池等的面积和净深尺度在规划不计算面积的范围以内 测绘 均不计算面积 规划面积和测绘面积的计算差异分析 例 如上图为生态城蚂蚁工房阳台 空调机位平面 空调机位深600 宽2250 符合不计算面积的条件 后期业主多会拆除空调机位内栏杆 整天作为阳台使用 此处要注意空调机位净深不能大于0 7m 门斗 挑廊 走廊 檐廊 规划 有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1 2计算 维护结构指墙体 门 窗 分析 此部分较为复杂 对于围护结构的定义 从 建筑工程程建筑面积计算规范 上指的是 围合建筑空间四周的墙体 门 窗等 柱不是围护结构 所以有柱的廊道门斗等 测绘面积大于规划面积 结论 在建筑效果允许的前提下 做有柱无围护结构的门斗 走廊 檐廊等 预测绘时 会增加测绘面积 例 右图二为生态城蚂蚁工房的室外办公街 规划计算1 2面积 测绘则套用 3 做为临街通道 不计算面积 此处测绘较规划减少32平方 右图一为红郡别墅首层外廊 规划计算半面积 测绘计算全面积 此处增加5平方 占该户型面积的2 测绘 有柱或围护结构的 按其柱或围护结构外围水平投影全面积计算 1 有一面墙体维护且有柱支撑 按支撑物的外围投影计算全部建筑面积 2 有一面墙体维护且无柱支撑 不计算面积 3 走廊做为临街通道使用 不计算面积 规划面积和测绘面积的计算差异分析 图一 图二 伸缩缝 规划 1 与室内不相通的伸缩缝不计算面积 2 建筑物内的变形缝 应按其自然层合并在建筑物面积内计算 分析 变形缝的计算规则基本上一样 但是设计往往将变形缝计入 从而造成测绘面积小于规划面积 结论 严格控制设计院计算面积时候不得将变形缝面计入 例 右图为生态城A6地块7 楼变形缝 宽0 15m 长9 65m 16F 共计23 16平方 规划设计将面积计算在内 测绘结果比规划设计减少了23 16平方 测绘 与室内不相通的伸缩缝不计算面积 规划面积和测绘面积的计算差异分析 面积线 规划面积和测绘面积的计算差异分析 图示为生态城项目A5地块14 楼2 33平面图 上图蓝色框线为设计院勾勒的面积线 特点为阳台取对角 计算总面积为352 94平方 下图蓝色框线为测绘勾勒的面积线 红色线框为阳台面积线条 先将阳台面积计算出 然后将其1 2计入 计算总面积为352 50 二者之差为0 44平方 整栋楼差额为 33X0 44 14 52平方 结论 阳台对角勾面积线并不准确 而且往往比测绘计算方式少 建议按照测绘勾线方式执行 1 首先要保证请照图纸设计面积做足规划批复面积 2 其次方案设计尽量规避规划与测绘面积计算规则的差异点 避免因为规则的不同 在后期测绘中造成面积减少 同时也应注意不能增加 若因为方案需求不得不出现测绘比规划面积减少的情况 如两层镂空 应考虑利用规则弥补损失的面积 如增加封闭阳台 首层做门斗等 3 做好以上两点后 实测阶段增加面层抹灰面积后 实测面积会大于等于规划批复面积 如 一个350平的标准层 增加20厚抹灰 面积约增加3平方 增加0 8 且不会超过3 4 建议方案阶段增加一个测绘介入的环节 可综合衡量面积指数 将测绘较规划阶段增加的面积与损失的面积平衡 达到合理增加不超3 的目的 规划面积和测绘面积的计算差异分析 总结 1 平 立 剖面图纸的一致性 尤其是在阳台的封闭与否上 三者一定要做到一致 2 图纸的规范性 不要漏标房间属性等 如居委会 物业用房 治安联防等功能房间的范围 面积 名称一定要明确在图纸上 3 人防设计院所出的人防图纸范围线 一定要与人防图纸