中国房地产市场形势分析.doc

2013年中国房地产市场形势分析 2013年中国房地产市场形势分析2013-06-21标签：品牌进驻,近市场,标志建筑,百业皆宜,外籍客至爱房地产调控或已发生质变 2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，只提了前半句，少了后半句，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。 看似漫步经心的半句话，可能预示中国房地产调控已经发生质的变化。 如果说，今年中央经济工作会议之前的房地产调控，重在对价格的调控，那么，今年中央经济工作会议之后的房地产调控，可能会更加注重内在的质的调控，由过去降房价为主旨调整为稳定房价（至少要控制房价上涨幅度）为主旨的调控。 2012年中央经济工作会议之前的房地产调控，很容易看出是重在对价格的调控。温家宝总理曾在多个场合强调要降房价，要使房价合理回归，回归到合理水平。问题是，何谓房价合理回归？何谓合理水平？降多少才合理？难道是两会期间所说的“房价”？上海每平方米4800元，北京每平方米4700元？这也显然是不可能的，难怪“房价”会引发网上嘲声一片。 再者，房地产调控的终极目标是促使房地产的健康持续发展。那么，如果说房价连年快速上涨是不健康的表现，房价大幅下挫就是健康的表现了吗？ 过去10多年来，房地产业为中国的宏观经济发展做出了巨大贡献，这是有目共睹的。尽管出现了房地产过热，出现了经济对房地产的过度依赖，但房地产去经济支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏观经济的结构转型也不可能短期就能见到显著成效。可以说，在今后相当长的时间内，房地产业都将是中国宏观经济的重要支撑因素。立足于长远的房地产调控，才是科学合理的。 从民众高度关注的房价问题上看，“十八大”报告提出了“加速城镇化”及“收入倍增”，那么，随着城镇化进程的推进，将会有大批农民成为城镇居民。若与之配套，放宽中小城镇的户籍政策，将在一定程度上会增大购房需求。无疑，城镇化进程会拉动内需，增加城市居民的可支配收入，其结果将为房地产发展注入动力。若到2020年人们年均收入增长幅度高于房价上涨幅度，那么，可以说，房价实际上是相对下降了。 此外，“十八大”报告提出，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，在住有所居上持续取得新进展。将这一提法与“收入倍增”联系起来看，实际上是为中国房地产市场勾画了清晰的路线图：一方面控房价，一方面增收入。在控房价方面，“市场配置”和“政府保障”相结合。这个思路中，“双轨制”的特征明显：中高收入者通过购买商品房改善居住条件，低收入群体由保障房有效覆盖。一方面，房价合理回归，同时居民因收入不断提高而将有能力承接较高的房价。这样双管齐下，“美丽房地产”就可实现了。 当然，也要注意到的是，此前，业内预期“十八大”后房地产调控会有所放松。但从“十八大”会议精神及随后召开的*中央政治局会议决议都强调加强房地产市场调控来看房地产调控是不可能放松的。虽然会议对房地产调控的着墨不多，但都旗帜鲜明地表明，房地产调控政策将保持持续性、延续性。 可见，从决策层的思路看，宏观经济政策将容忍中国经济中速增长，房地产将走逐步去经济支柱化之路，即降低房地产在国民经济中的比重，降低经济对房地产的依赖。这样，2013年，房地产恐难再现爆发性增长，而将逐步撇去投资属性，向居住属性回归。 应该说，“十八大”以及今年的中央经济工作会议，对房地产调控定下了基调，业内不要过分憧憬房地产调控有大幅的放松或调整。 房价不存大幅快速上涨基础 2012年，4-5月份后，全国房地产市场成交温和放大，到了7-8月份，一、二线城市房价开始上涨，三、四城市房价下跌跌幅收缩。直至目前，房地产市场延续着淡季不淡、房价反弹的行情。 究其原因，主要不外乎以下几个方面：一、调控两年之后，市场逐渐适应，市场节奏得已恢复；二、原来无资格购房的购房者在限购两年之后，达到购房条件，此类需求得已释放。三、央行降息、降准及首套房贷利率利好的刺激；四、“房价或将上涨”的舆论导向致购房者心理预期的改变；五、PMI指数站上荣枯线，房地产景气指数等指标，显示中国经济及房地产行业基本面向好。 正因为成交放大，房企资金链得已缓解，购房者心理预期改变，行业景气向好，在此背景下，房价的确存在止跌反弹的隐忧。但我们相信，只要房地产调控不放松，未来房地产市场就将维持长期、稳定发展局面。 大家常称中国房地产市场是一个“政策市”，这并不过份。在中国内地，房价的走势，确实关键是看政策。这两年房地产市场的波动主要原因就是受政策波动的影响。 这样，从政策方面看，“十八大”之后的房地产政策走势不会有很大的变化。因此，可见，在2013年，已经出台的房地产政策不会松动，限购、限贷等调控政策显然不会退出，甚至房产税试点还会加快。这就意味着，房地产调控不但不会松动，而可能因扩大房产税试点范围而变成事实上的加码。 但我们也要相信，房地产调控的目的不是要将房地产一棒子 “打死”，“控房价”不是调控的唯一目标，调控的指向应是消除房价快速上涨的形成机制，或解决导致房地产市场畸形发展的内在问题。 可以设想，如果“市场”“保障”的“双轨制”机制得已确立，市场的归市场，保障的归保障，中高收入者与低收入群体分锅“吃饭”，那么，随着人民收入不断提高，也就无需过度担忧房价温和上涨的问题了。 再则，从住宅供给面看，经过两年的市场惯性后，供给已经趋缓。如果调控不放松，库存相对偏高的情况，会随着时间推移逐步改善。但由于市场供给增速放缓，库存持续减少，就可能让人建立起供不应求导致房价上涨的预期。这正是任志强的“明年三月房价暴涨论”的论据之一。 只是，从需求面来看，因限购、限贷的政策依然存在，并不会松动，加之扩大房产税试点范围的影响，投资性需求、改善型需求都将保持谨慎，而刚性需求之前已得到一定程度的释放，就难以再次大规模释放，这样，市场需求难以有效扩大。 不过，可以预期，偏紧的货币政策，持续从紧的房地产信贷政策，可能会进一步松动或调整，央行继续降息、降准的政策有望出台，这又将利好房企及购房者。 综合以上分析可知，2013年，中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。不过，房地产市场将呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。 几个主要政策预期分析 房产税 “十八大”之后，房产税被决策层、相关部委屡屡提及。毫无疑问，房地产调控，从用限贷、限购等行政过渡到市场调控，是未来的方向。房产税扩容乃至全国普征，是大势所趋。但要看到，房产税推进会有一个过程，时间进度或许要比以往预期稍晚一些。国家税务总局总会计师表示，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。 房产税的开征路线图，或将会是这样：先增加试点范围，然后二线城市试运行，最后全国普征。也就是说，首先应对重庆及上海这两个城市的试点工作进行评估，总结经验，然后再扩大试点范围，最后推广到全国。 土地市场 最近，国土资源部部长徐绍史强调，今年国土部将继续坚持房地产用地调控政策不动摇，对大企业大地块监督将常态化。同时，要确保普通商品住房用地供应不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。这就是说，土地市场调控还将继续，并加大对“地王”、囤地等现象、行为的监