[精]□□□项目营销策略报告谨呈xx开发商

,项目营销策略报告,谨呈：XX开发商,版权声明：本项目是深圳市房地产有限公司与众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2011年3月28日,报告版式要求,最前3个p及最后2个p：报告版式必需页面前面第4个p：报告封面报告正文母版：本标准模板报告正文位置：右3/4（主）说明文字位置：左1/4（次）报告字体：见“报告字体要求”报告色彩：见“报告图片要求”图片及文字：主次分明，结构合理 ，具平面美感可用少量动画，以活跃版面,报告字体要求,报告图片要求,原照片,经过PS处理后的图片,注：因众厦PPT模板色彩偏冷，要求图片需要经PS，使得色彩饱和度偏高,报告色彩色值说明,结论,说明,正文,前 言,首先，我们需要弄清楚的是，何谓“地产品牌”？ 地产界专家普遍认为，房地产开发一般需经历产品时代、营销时代和品牌时代三个阶段，所谓“地产品牌”既是一个有社会责任感和战略目光的地产开发商或中介企业为了保持市场竞争力，活跃市场，利用品牌效应创造更多的价值而走的可持续发展道路，以及因此而获得的正面的评价与认可。品牌是一种消费诚信，是生产者与消费者之间的一种交流方式，当他们之间的信任达到最大化时，即便成为了一种诚信消费。,工作内容,双方沟通地块考察、收集基础资料竞争项目研究、客户研究案例研究沟通讨论确定整体定位总体布局、分期建议,第一阶段 整体定位,第二阶段首期定位,第三阶段物业发展建议,市场调查一期地块分析一期案例借鉴沟通讨论撰写项目主体报告公司评审、修改调整确定一期定位报告,工作内容,工作内容,整体规划建议一期物业发展建议沟通交流调整确定,项目工作的阶段及计划,7.1-7.18,7.18 -7.30,8.1- 8.15,客户目标与项目背景之间的关系,通过与开发商会议沟通，客户目标有：,项目总体利润最大化品牌目标，启动区完成，成为淮北市场NO.1除地价外，2千万启动项目，一期运作，现金流达到平衡考虑政策风险，市场变化，导致项目周期延长 项目整体形象适度拔高求证投入能及时回收,项目的限制条件：,项目层面，陌生区域、配套匮乏；企业层面，期望少量资金启动； 规划层面，无硬性规划限制条件。,1. 本项目的目标客户是谁？ 2. 目标客户的置业需求是怎样的？ 3. 本项目面向需求的市场机会点在哪里？,本部分将回答 3 个主要问题:,第一部分 蔡居围片区的市场地位第二部分 国内外核心区案例分析第三部分 重建项目定位第四部分 区域增值与城市更新升级第五部分 城市重建经济评价,目 录,此处为第一部分的提示语，主要解说要点，可以分为2-5小标题此处为第一部分的提示语，主要解说要点，可以分为2-5小标题此处为第一部分的提示语，主要解说要点，可以分为2-5小标题,第一部分：项目整体定位研究,通过项目条件解析和市场分析，我们将面临如下 核心问题,第二阶段2009年2012年,第一阶段2006年2008年,第三阶段 20132016年,第四阶段 2017年2020年,2008,2012,2016,2020,启动武汉CBD，完成部分主干道路及湖面的建设，充分挖掘启动区的商业价值，展现CBD良好形象,建设CBD的道路骨架及主体建筑设施，提升城市空间品质，拓展显著的商务空间和居住空间，扩大CBD景观面，为全面建设奠基基础,完成城市主体道路网络和基础设施建设，全面建设商务中心区，基本形成CBD商务“金十字”轴格局,全面建设商务区，形成经济聚集、商务聚集、活力四射的“华中之中，武汉之心”,武汉CBD开发周期长达15年,酒店,写字楼,消费人流,完善配套,消费人流,商务人流,提升商务配套档次,补充功能,完善配套,完善配套,功能补充,完善配套,聚星岛,IEO街区及商业,写字楼,项目城市综合体价值链展示,项目商业 SWOT 分析,项目 SWOT 分析,领导者,垄断价格产品有不可重复性制定游戏规则,追随者,搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,项目定位建议：选择挑战者战略,项目发展战略有四种：市场领导者战略市场追随者战略市场补缺者战略市场挑战者战略,发展战略,客户定位,财富人群,上层中产,绿带中产,城市白领,私营业主、高级公务员、大型企事业以及外资企业高层管理 成都拥有多套住宅，总价承受能力在150万以上,中年、40岁左右、成都市区私营业主、中级公务员、大型企事业单位及外资企业的中层管理人员、高校教授。 至少拥有两套以上的住房，属于“有钱无闲”的状态承受能力在80-150万之间,中青年人、35-45岁、事业鼎盛期。从事高收入职业，成都中产阶层。城市内已有一套住房，或其它区域内也有住房。经济实力雄厚，财富积累速度快，购买住房总价60-80万。,中青年、30岁以下，单身或者即将结婚，参加工作不久，一般在政府、高等学校、大型企业以及外资企业工作。首次置业，总价承受能力为50-60万，价格敏感,成都中高端住宅城市客户分析,对城市历史人文的传承、自身文化内涵的提升,低密度，纯粹性，产品品质，人性化，科技含量,对稀缺、不可再生资源的高度占有和最大化利用,城市价值决定物业价值,城市发展态势，规划价值提升,人文内函,豪宅产品,自然资源,城市资源,城市发展规划,顶级别墅的价值体系,第四代豪宅,第三代豪宅,第一代豪宅,第二代豪宅,从区域和价格来看，青和宝地将与本项目形成阶段 性的竞争关系,青和宝地概况,占地 15万m2 总建筑面积 26万m2容积率 1.9规划3期开发，第3期为商业；目前正在出售第1期6万多m2商业，改规划后有近11万m2的小高层，10000 m2的天然湖,竞争楼盘分析,DBC加州小镇一期：户型紧凑，月均销售60套,代表楼盘扫描,项目位置： 八通线临河里站南卖点： 距离轻轨较近 项目规模较大 与两大公园距离较近 内部8万平米园林景观,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2006,观澜高尔夫翡翠湾，156栋198-288独院别墅，600-1500万,圣莫丽斯 200余套TH 432-800万，5套别墅1270-2270万,尖岗山195套400-800 万，120套别墅700-1500万,星河丹堤一期 约200套townhouse，7套别墅,天琴湾3期 48套别墅,波托菲诺别墅2期 15套别墅，1500-5000万,纯水岸2期TH 17套townhouse,东方花园 8套双拼别墅,中信红树湾二期TH17套，1000万左右,栖湖，剩15套，600-1500万,至2006年7月之前，市场上均无与本项目同质产品，而关内别墅及关外低密度产品推出，起到支撑市场的作用,市场别墅供应分析,早期传统别墅,嘉多利山花园 均价：5000,世纪城一期 均价：6000,世纪城二期 均价：6500,洋房发展趋势,凯旋城一期 均价：4000,凯旋城二期均价：4500,世纪城 均价：4000,180-250平米,200-300平米,300-400平米,156平米,180平米,152平米,150万-200万,120万-180万,110万-160万,200万-400万,50万-60万,70万-80万,60万-70万,50万-60万,143平米,400-500平米,面积区间,总价区间,东莞中高档住宅发展趋势,东莞中高档住宅距离拉近（别墅面积下降，洋房价格提升）,别墅发展趋势,本项目可参照的滨海城市及代表性滨海别墅,实际成交客户以做生意的潮州人为主， 而不是国际人,成交客户分析,客户分析,显性竞争项目分析总结,通过分析显性竞争项目，我们发现，目前市场上的竞争项目，无论在区域、交通、基本生活配套等项目基础层面，相对于本项目均具有比较强的竞争优势,竞争机会存在于 产品创新，产品细节，环境营造，营销水平,1、项目基本层面 区位、规模2、项目建设层面 产品、环境3、项目配套层面 教育、生活、交通4、项目营销层面 推广、品牌、客户,从以下几个层面可发掘项目竞争机会：,隐性竞争项目，需要密切关注,金壁华庭预计明年初推出，主要为小高层，产品类型的差异使其与本项目竞争性较弱；翡翠岛定位中高端，项目资料隐秘，对本项目短期内不构成竞争；老城地块为新增项目，需要密切关注。,采用高层低密度大围合的方式形成强烈的私家领地感，大开大 阖的规划气势极具震撼力。工整的图案化形成视觉冲击力，体现豪宅的仪式感和序列感。营造边界，界定区域。用土坡、树种等形成与外界的自然隔离，突出边界感和领地感。最大化景观价值。采用大围合的形式，楼座排布在外围，形成大气的中心园林，景观价值和效果被极度放大。专属的豪宅标签。社区特有的雕塑、社区统一标识在社区内随处可见，让业主始终享受身处家中的安全感，也是业主们身份的象征。高端配套，圈层交流的场所。为富人专门配备的专属会所，不但提供高端的商务交流和休闲配套，更是提供一个圈层交流的场所。,案例总结,本项目地块功能规划示意,规划建议,风情酒吧街,风情酒吧街,南国风情,娱乐嘉年华,风情酒吧,建筑形象与风格意向：挺拔现代、沉稳大气， 富有品质感,远观棕榈泉,歌德风格顶部设计,棕榈泉,总体建筑风格显示贵气、内敛、稳重、品质感风格不要显得过于现代，一些现代的、刚性的建筑符号不要过多，讲究材质，显示贵气外立面标识感强，同周边环境形成鲜明的对比，工整的图案化形成视觉冲击力,示例：ART DECO风格,豪宅品相,考虑住宅物业与商业、写字楼物业离的较近，基于住宅物业的私密性以及减噪措施，为了营造高尚住宅区安静舒适的环境，将住宅物业地块进行人工抬高2米处理，周边辅以花草树木。,台地处理营造安静舒适的环境,台地分隔人流,台地处理,羽毛球,客房,圣保罗西餐厅,多功能厅,四季厅,乒乓球,网球,总统厅,红酒雪茄吧,会所案例研究,四季会内景,中信红树湾接待区900平米（不含样板区）,售楼处,营销推广的关键节点,认购,2007年,开盘,接待客户,工程进度,售楼处 样板间开放 工程出地面 封顶,2008年,宣传配合,前期蓄势 认购期推广 开盘宣传阶段 热销期宣传推广 后续推广,酒店导示,前台接待,模型、物料,贵宾洽谈,影视体验,营销细节,销售现场酒店式接待流程示意,强势牵引：一种让人向往的不同的生活方式,换房子，还是换生活？,我们对于某些区域的想象可能远远超出这个区域本身的实力跟其他一些区域一样松山湖也享有这样的想象和想象之后丰厚的价值,滨湖别墅意象,项目形象定位,松山湖兰乔圣菲,换房子，还是换生活？,结 论,1、房地产开发经历产品时代、营销时代和品牌时代三个阶段。2、房地产开发经历产品时代、营销时代和品牌时代三个阶段。3、房地产开发经历产品时代、营销时代和品牌时代三个阶段。,不断追求卓越的房地产专业服务商,众厦地产,谢谢聆听！ THANKS!,,深圳市众厦实业发展有限公司,PPT（全名：PowerPoint）是美国微软公司出品的办公软件系列重要组件之一（另外还有Excel、Word等）；最常用的就是用来制作幻灯片。MicrosoftOfficePowerPoint是一种演示文稿图形程序，该软件是功能强大的演示文稿制作软件；可协助用户独自或联机创建永恒的视觉效果；它增强了多媒体支持功能，利用该软件制作的文稿，可以通过不同的方式播放，也可将演示文稿打印成一页一页的幻灯片，使用幻灯片机或投影仪播放，可以将演示文稿保存到光盘中以进行分发，并可在幻灯片放映过程中播放音频流或视项目列表; 新增项目; 修改项目; 删除项目; 项目授权; 项目任务统计; 项目资源管理; 项目进度管理; 项目任务包管理; 项目文档管理; 项目费用管理; 项目归档; 项目查询; 当前任务; 项目统计分析。4. 库存管理掌握库存的动态流动状况，减少库存资金的占用，加强资金的合理使用。选择“库存管理”模块后，在主菜单下将出现库存资料维护、入库、出库、库存查询、仓库资料维护、业务类型维护、货物单位资料维护几个子菜单。左方出现“存货管理”模块的树状结构的库存分类信息。右边会出现库存列表，当没有选择库存分类的时候，库存资料列表将显示所有库存项目，按录入时间排序;在选择某个分类的时候，将显示该分类下的库存列表，库存列表会把当前的库存数量显示出来，点击某库存的链接将显示库存项目的详细信息。此模块包含以下主要功能：新增分类; 修改分类; 删除分类; 新增存货项目; 修改存货资料; 删除存货资料; 库存查询; 入库登记; 出库登记; 查询存货收发记录; 仓库资料维护; 业务类型资料维护; 货物单位资料维护。原文出自【比特网】，转载请保留原文链接：/324/8688324.