呼和浩特城镇居民购房期望调查与分析.doc

内蒙古工业大学 IMUT 管理学院 呼市居民购房期望调研内蒙古工业大学暑期三下乡呼和浩特城镇居民购房期望与消费情况调查管理学院呼和浩特居民购房期望调查2012-8-1目录前言 4小组成员第一章 以呼和浩特为例看房控措施下居民对房屋的消费期望.7一、20-30年龄段购房期望二、30-40年龄段购房期望三、40-50年龄段购房期望四、50- 年龄段购房期望第二章 从国情区情来看呼和浩特房地产发展状况 .18一、呼和浩特房地产发展现状二、居者有其屋 离我们还有多远三、房地产行业的主要特征第三章 解读房价调控 .25一、房价调控政策解读二、国家宏观调控政策对呼市房地产业的影响第四章 “房价”何去何从32一、房价“左”还是“右”第五章 后记 36附件1；通讯报道附件2；调查问卷前言随着社会的不断进步，人口不断增加，城市化进程加深，人们面临着诸多的社会问题，尤其住房问题极为突出，改革开放30多年，特别是20多年的市场经济，城镇居民的住房条件总体上有了很大的改善，但近几年，在一些大中城市，房价上涨过快，普遍超出了工薪阶层的承受能力。房屋不断紧张，造成了供不应求的经济现象，直接导致了房价的不断攀升，人们购房的心理变得更加慎重。此次调研报告针对一系列购房人考虑的问题展开讨论，进行分析及总结。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。房价问题几乎年年都是两会期间的热门议题，但与往年有所不同的是，最近两年来、温家宝总理多次对公众许下了承诺。总理说：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。然而、“房价”所联系着的开发商和房屋需求者，二者在很多情况下是处于不对等、信息不平等的状态。这样现实的情况也制约了中央采取房价调控的力度。同时我们社会中也特别缺乏一些、非常独立的民意调查机构、智库，这样的不平等就很难反映出我国普通居民对购房最真实意愿。这次三下乡调研，又谈房价很多人认为“老生常谈”,但很明显、这次调研活动的整个进程以及所要形成的报告与以往有着本质的不同。当我们拿着数百份调查表的时候，我们手上每一份表格都显得那么沉重，似乎每一份调查表都睁着眼睛满怀期望，期待着我们把他们的意愿反映出来。顿时我们感到，我们责任重大。我们有能力也有信心可以把这件事情做好！第一章 以呼和浩特为例看房控措施下居民对房屋的消费期望一、20-30年龄段购房期望20-30岁的人群为1982-1992年出生的人群,他们拥有一个更广为人知的称号”八零后”,80后是一个拥有两亿多数量的庞大群体，覆盖了从学校到职场的年轻一族，根据数据显示20到30岁年龄段比30到40岁年龄段的购房者比例大 8 个百分点，占整个住房市场消费群体的百分之31 左右，80后俨然已经成为了楼市中的一支新军。1)经济背景2021年-2030年期间，中国经济加加率将下降到6%以下。根据数据显示，20-30岁群的工资状况主要分布在1000-3000之间“对支在上世纪80年月或更晚时候出生的人来说，他们在职阶段是经济较慢增加期间，他们参加经济增加和积聚资产的机会比他们的上一辈要少，这就说在能赢利的年纪赚不到钱，而养老的时候却要花更多的钱。平均收入1000以下1000200020003000300050005000以上630302713成长背景我国的第三次生育高峰中出生的“80后”逐渐成长成为购房新军和住房贷款的重要客户,他们从住房金融中受益的同时也深受住房金融调控的影响。由于80后成长背景与其他的群体不同,在价值观和消费行为上表现出与80前较大的差异。80后是中国近30年来从贫困走向富足，从动荡走向稳定的社会产物，所以离物质意义上的苦难也更远一些，受我国传统文化的影响，父母关注年轻人的成家立业，往往为子女提供经济资助, “啃老”也成为了他们的标签之一.根据此次调查数据,对于呼市新城区20-30岁的城镇居民,他们的购房行为与期望可以从以下几个方面分析:（1）买房的迫切性房子、车子、工作成为了必不可少的用品，同时成了评判能力的标准，物质能力成为了价值观的基础。物质享受与精神追求同时进行，小资是他们最准确的描述。80后女人的爱情观是“爱我就送我一套房子”所以呼市35.85%的受调查者表示，婚姻是置业首要因素。80后正处于婚育阶段，住房消费的观念和意识很强。而年龄在40岁的群体大多已经通过购买商品房或或者原来的福利分房解决了基本的住房需求。（2） 超前消费行为在青年人享受型消费观念，过于乐观的消费预期等光年的影响下，名利作用被过分强化，购房表现出超前的消费行为，即“买大不买小”“买新不买旧”“不计成本”等行为。根据调查显示，就面积而言， 60 的受访者期望购买90到140平米的房子，而只有 0.9 的受访者对45到60平米的房子感兴趣理想住房面积45以下4560609090140140以上3132646（3）住房偏好年龄在20到30岁的消费者比年龄在30岁以上的消费者更加注重环境因素，有36.79%的消费者表示买房是为了改善居住环境.需求原因 改善居住条件投资拆迁结婚其他39713821对价格敏感较高，以使用为职业，对交通、与工作地点的距离、娱乐设施等要求较高。影响因素交通价格医疗工作教育风水环境336083060134（4）购房政策很大一部分调查人群不了解政府的廉租房政策，这也与他们的成长背景有关.廉租房与商品适用房多为小平米，这也应和了他们的超前消费思想。非常了解一般不了解不关心448486(5)对现今房价的看法对于目前水涨船高的房价,20-30岁的消费人群中79.25%表示压力太大,认为国家的宏观调控政策没有起到太大作用,仅有12.26%的人选择一次性付款,这也使得”八零后”一族的身上贴上了”房奴”的标签现今房价过高可以接受合理偏低不关心8418112在楼市快速发展、房价高企的市场态势下，经济收入水平和支付能力越来越成为主导市场构成的关键因素。积累了一定储蓄的25-28岁的客户群体面临成家的需要，成为首次置业的主力群体；21-24岁90后群体，虽然刚刚毕业，资金储蓄有限，但受不断上升的房价和全民购房的氛围影响，在得到家庭资助的前提下，也会提前购房；29-33岁的客户群体，拥有一定的事业基础，财富有一定积蓄，同时也面临家庭人口的增加、生活品质改善的需要，成为改善型需求的中坚力量，但受二次置业高首付和高利率影响，购房压力增大，因此，部分意向购房者暂缓购房。二、30-40年龄段购房期望 在年龄范围在30-40的消费群体中，我们调查人数为78人。这个年龄段已不再是购房的主力军，30-40岁及以上各年龄段对于购房的需求逐渐减少。其中，月平均收入在1000元以下的为1人，1000-2000元为22人，2000-3000元为23人，3000-5000元为25人，5000元以上为7人。调查中我们发现，高学历及中高收入群体是在这个年龄段的主要购房消费主力。对于目前的房价，人们对房价的预期与房屋的购买能力，与他们的收入水平有着密切的关系，月收入在3000-5000及以上的人群，普遍对于购房无压力。而有78.21%的群众认为目前的房价过高；17.95%的人认为目前的房价可以接受；仅2.56%的人认为价格合理，在他们的购买承受能力。在国家实施新的调控措施之后，他们无法准确把握未来的房价走势，房价变动无法估计，大部分人仍然是持币处于观望状态。现今房价过高可以接受合理偏低611421这个年龄段，对于住房的需求多数为一家三口或为子女购房的居多，极少数存在一家五口或更多的情况存在。大部分人的理想住房面积集中在70-90平米、90-110平米，其次为110-130平米。在30-40岁，在家庭中由于教育的费用仍占支出的绝大部分，大部分的家庭收入都投入教育，且目前已有住房的居多，对于购房的需求不大。有购房期望的人群为子女购房或为了改变居住环境的占多数。在调查中，有超过半数是为了改善居住条件，占调查人数的69.23%；用于投资作为资产保值和其他用途的分别占8.97%和14.10%。需求原因改善居住条件投资拆迁结婚其他5471511另外，“国字头”企业员工，由于公积金的优势，对于购房的压力不大。调查数据显示，多数购房者对于付款方式会选择商业银行贷款，大约占46.15%；其次是分期付款，大约占32.05%；而选择公积金贷款的仅占11.54%，与一次付清全款的10.26%的比例相差不大。很多企业缺少对员工的基本保障，而那些缺少住房保障金的人们来说，对于购房仍然有很大压力。 购房方式公积金贷款分期付款一次性付款按揭贷款9258361.主要影响因素由于购房者对于房屋价格的要求较高，因此，价格是大家首要关注的因素，在调查中选择人数过半，占51.28%；其次就是对教育的关注，该因素的影响程度占到了38.46%，为了自己女的受教育，选择购房地点，也是大部分家长所考虑的主要因素；第三大关注的因素就是环境，在调查中占到了28.21%。除了这三个主要影响因素外，交通、医疗、工作等也是大家所关注的一些因素，分别占20.51%、5.13%及14.10%。2.房价调控态度由于新的宏观调控措施的实施对市场有一定的影响，人们对楼市的调控方向信心不足。对于调控政策，大家虽然都持支持的态度，但仍有超过半数的人认为国家对于房价调控的作用不大，占人数的66.67%，大部分老百姓觉得还是没有真正享受到调控政策所带来的实惠。认为政策很成功的占调查人数的3.85%；而也有15.38%认为无作用，；值得注意的是，对于调控政策完全不清楚的人也占了14.10%。 而对于购买期房能够和现房，人们的购房期望比例接近。对于价格相对便宜的期房，有半数的人却不愿意选择，在调查中我们发现，由于房地产行业的不景气，很多施工单位把房子拆了之后却迟迟不动工，交房时间就不能确定。如果不是拆迁房的话，宁愿多花一点钱买现房，也不愿花钱购买不知道什么时候才能建好的期房。在调查中有23.08%的人愿意购买一年之内能够交房的期房；而仅有7.69%的人愿意购买一年以外交房的期房。3.关于廉租房与经济适用房的了解程度在我们在这个年龄段所调查的78人中，仅有一人正居住在廉租房中，对于国家政策十分了解，国家对于最低保障住户的廉租房政策十分的优惠，月租金仅30元，免收水电煤气的费用，保障了他们的基本住房需求，而对于一般群众，大部分人享受不到政府所带来的实惠。有43.59%的人对政策一般了解，有52.56%的人不了解，占了我们调查的大多数，另外，还有2.56%的人不关心。对于国家的调控政策的实施，大家持有不同的观点，有12.82%的人认为政策实施后带来的优惠很大；有29.49%的人认为实惠很小；有23.08%认为政策实施后未起到应有作用；另有34.62%认为接触不到。三、40-50年龄段购房期望在我们所调查的年龄范围在40-50的主要消费人群有52人。长久以来，开发商只把注意力放在年轻消费群体身上，其实中老年人的各项生活、居住需求也同样丰富，消费力也相当可观。调查中我们发现，多数的人愿意与成年子女分开居住，这既能使他们活动不受干扰，减轻子女负担，又减少了长期共同相处容易产生的矛盾，而且越来越多的老年人是选择居家养老方式。另外，受限贷政策影响，子女用父母名义购房的情况也时常发生，使得中老年人购房群体更加壮大。毫无疑问，无论是他们为自己购一套安静舒适的住宅、或是为自己子女购买新房，在这个年龄段的人群，是另一大购房消费主体。月平均收入在1000元以下的有5人、1000-2000元的有9人、2000-3000元的有16人、3000-5000的有19人、5000元以上的有3人。他们的工作已较稳定，收入范围也趋于集中。在这个年龄段的被调查者中，部分有较好财富积蓄并有相对稳定的劳动保障的群体，在自己不能按揭或是按揭受限的情况下，纷纷出手为子女购房。影响因素交通价格医疗工作教育风水环境1830999324在主要的购房影响因素中，相比于年轻人的购房需求，这个年龄段的人群在购房问题上，对于医疗及交通的考虑明显增多，他们已经不用为了子女的教育等问题考虑，而是更注重住宅周围环境及交通问题。对于住房的要求,并不过分苛求房龄或者是否是市区之内的地段,但是对配套设施要求比较高,尤其是休闲娱乐设施和医疗设施。因此,一些周边环境好的居所,方便他们锻炼身体,丰富生活。其次,考虑到他们的身体状况,周边的医疗设施也很重要。但在购房问题上，价格仍然是主要的影响因素，占这个年龄段调查总人数的57.69%，超过了半数。在52位被调查者当中，有67.31%的人认为目前的房价仍然是偏高；有26.92%的人认为现今的房价可以接受；3.85%的人认为房价可以接受。不难看出，同其他年龄段相同，房价对于购房者的影响，主要取决于购房者自己的收入状况。其次人们最关心的问题是环境及交通分别占总数的46.15%和34.62%；对于医疗、工作、教育的关注程度相同在调查中都有9人选择这个选项，都占总数的17.31%；最后，考虑风水的占5.77%。需求原因改善居住条件投资拆迁结婚其他412324被调查者中，有41人认为自己的对于房屋的需要是要改善目前的居住环境，占到了总人数的78.85%；用于投资和结婚的分别都有2人，占总人数的3.85%；因拆迁而购房的有3人，占总人数的5.77%；最后，有其他原因的购房者占总人数的7.69%。在购房方式的选择上，有11人选择了公积金贷款，占总人数的21.15%；选择用分期付款的方式有14人，占总人数的26.92%；另有19人选择了按揭贷款，占总人数的36.54%；能够一次性付款的有8人，占总人数的15.28%。在对于住房面积的选择上，选择房屋面积在90-140平米的人在调查人数中占32人，接近半数。而选择60-90平米的也有13人。在房屋面积的选择上，人们都偏向于选择面积在70-90平米，或90-110平米。而大家对于国家目前对房价的宏观调控措施的实施，有34人认为作用不大，没有解决根本问题；有7.69%的人认为政策很成功；有9.62%的人认为作用不大；不清楚国家调控政策的有17.31%。但对于政策的非常了解的也只有3人，只占这个年龄段的5.77%；而一般了解和不了解的人却占了大多数，分别有24人和18人。大部分人觉得自己接触不到国家的优惠政策，觉得政策的实惠程度不够，有30.77%的人认为实惠程度很小；23.08%的人也认为国家政策措施没有起到相应应有的作用；19.23%的人认为自己接触不到，与自己无关；只有26.92%的人认为国家的措施实惠很大。国家对于房地产的调控，本来也只能考虑到一部分人的购房难的问题，不可能在短时间内就是房价迅速回落，现在能保持在一个稳定状态，已经证明了国家对于房价的宏观调控的有效性。四、50岁以上- 年龄段购房期望据我国第六次人口普查显示，人口老龄化趋势加快，“未富先老”冲击我国养老保障体系。早在2006年，“买房养老”的提案就被提上两会的议程。50岁以上的人群已经逐渐达到了退休的年龄，他们开始购买养老保险，最需要退休养老，现在的人都不想成为子女的累赘，在自己有条件的情况下都会为子女减轻负担，但是一般的人退休都是发放基本养老金，只能解决基本的养老问题，由调查图表可以看出这个年龄段的人群收入大多数集中在1000-3000元 改善居住环境也成为50岁以上的购房者的主要目的，伴随着伤病的增加，医疗条件是否方便也成为该人群注意的一个问题，尽管此年龄段的大多数人选择用分期付款的方式来购房，但是我国贷款期限的问题银行方面有规定，男的实际年龄+贷款期限不超过60岁，女的实际年龄+贷款期限不超过55岁。所以对于这个年龄段的人买房时比较危险的，由于人口老龄化的问题，15-20年之后，中国可能会面临年轻人数量明显减少的情况，这可能会让届时的房地产市场陷入低迷，“买房养老”并不适合所有的人。第二章 从国情区情来看呼和浩特房地产发展状况一、呼和浩特房地产发展现状改革开放以前，在计划经济体制的控制下，房屋建设一直是由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用。改革开放以后大规模的经济建设带动了房地产业的蓬勃兴起。呼和浩特市的房地产业起步较晚，1990年开始商品房建设统计，当年上报单位4个，商品房建设投资仅有1528万元，占全市固定资产投资的3.24，竣工商品房面积5.3万平方米，占当年全部房屋竣工面积的8.57；“八五”期间，呼和浩特市房地产业完成投资10.4亿元，占固定资产投资的11.3%；“九五”期间，房地产业完成投资38.3亿元，是“八五”期间的3.7倍，占固定资产投资的18.6%；“十五”期间，房地产投资完成133.4亿元，销售各类商品房面积706.5万平方米，分别是“九五”期间的2.48倍和2.82倍，房地产投资平均每年以28.6的速度递增。“十一五”期间，呼和浩特市的房地产业在开发潜力及提高品味方面有了长足的发展，在城市化和工业化的持续演进中又取得了高速发展的可喜成就，房地产企业经过20多年的历程，目前经过年检的房地产企业已有500余家，一批具有较强开发实力的企业，开发规模迅速扩大，投资增速大幅攀升，实现税收大量增加，成为全市投资亮点。2008年全市房地产投资又创新高，完成投资177.1亿元，和上年同比增长36.4；完成商品房销售面积331.1万平方米，同比增长46.6%；实现销售额90.5亿元，同比增长54.2%。到2008年底，全市人均住宅建筑面积为29.4平方米，比“九五”期末增加20.14平方米。房地产业的不断繁荣，吸引了众多的非公有制企业及外商企业加盟，资金来源日趋多元化。如今的首府日渐“长高长大”，棋盘产品日新月异，高层、复式、叠拼、宜居、康居式住宅成为市场的新宠，不论是居民住宅还是各类商业地产，追求高品质的生活已成为呼和浩特市寻常百姓的消费需求。漫步呼和浩特，一道道靓丽的风景让承载着400多年厚重历史的老城换上了现代化新装，从危旧平房到花园洋房，呼和浩特已形成以普通商品房为主体、经济适用房和廉租房为保障、高档商品住房为补充的住房供应体系。东岸国际，占地80万平方米，毗邻东河，环境优美，是呼和浩特市乃至全区第一个国际水岸景观城；阳光诺卡、天骄领域，以浅色搭配各种不同色块的外立面，简洁清新，构筑了一个独特而又浪漫的西班牙“小镇社区”；东达城市广场，汇集高层、小高层和酒店式公寓，形成集住宅、办公、写字楼、酒店、餐饮娱乐等功能于一体的现代化、高标准、高效率的“城中城”；原有城中村已建成山水新村、桃园水榭、桥华园、巨海城、府兴花园、草原明珠等等一座座的新区，一座座名副其实的花园小区崛起在二环路周围，成为首府的“新市区”，村民们已完全融入了一种全新的都市生活中。随着自治区经济的快速发展，首府呼和浩特的城市化进程进一步加快，房地产行业呈现出快速发展势头。近年来，国务院多个部委出台了若干宏观调控政策，多次对楼市调控发力，旨在促进房地产市场平稳健康发展。宏观调控政策正逐步显现其作用，首府房地产行业的发展也逐步迈入健康平稳的发展轨道。二、居者有其屋 离我们还有多远 随着我国住房制度改革渐渐进入“市场化”轨道，“居者有其屋”像一个美丽的童话，离人们越来越远。如今，在国际金融危机的阴影之下，房地产业应当何去何从？“居者有其屋”的梦想离中国的老百姓到底还有多远？住房，这个与所有的人都利益相关的话题，自然成为饭后茶余所谈论的焦点话题。 牵扯房地产市场的最终因素还是房价：政府调控为房价，百姓抱怨为房价，开发商无论怎样的行为，最终指向的也都是房价二字。 楼市“寒冬”已经持续了两年多，很多小的房地产商已经黯然倒下，但依然有一些资金雄厚的企业屹立不倒。购房者与开发商进行着持久战，都在撑着看谁先让步。但是、就是在这几方博弈的过程中怎么来完成、中华民族几百年年来居者有其屋的梦想？ 谈到住房，问题最大的可能就是低收入群体。从去年年初起，政府就出台保障型住房政策，旨在成为市场化住宅体系的有益补充，进一步改变一手住房市场的需求。 国务院会议研究确定的救市措施中，第一条就是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。 低收入家庭住房问题主要通过廉租住房、经济适用房解决，中低等收入家庭可采取限价商品房和经济租用房的办法解决，高收入家庭则主要通过市场解决。居民可望通过或配、或租、或买的不同渠道，各取所需，各得其所。这个想法虽好，然而，现实问题是，目前我国的保障型住房还相当不到位，还有很大一部分无法负担普通商品房的人群，又没有达到经济适用房的门槛，成为数量巨大的“夹心层”。居者有其屋的梦想，何时才能真正出现？ 三、房地产行业的主要特征 1、资源有限性。建房子，要占用大量的土地资源，而土地是不能再生资源。随着人口的增加和社会的发展，对土地的需求越来越多。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与18万亩耕地红线的保护，我国城市化进程所需土地只能限量供应，建设用地自然形成客观垄断。2、资金密集性。房地产投资数额巨大，一平方米的土地价格少则数百、多则数千乃至数万元，兴建建筑物的工程造价也很高，一个项目的投资动辄几亿，甚至几十亿。3、高资产负债特征。房地产开发企业自身资金有限，房地产业项目投资中绝大部分资金来自银行贷款，据统计，我国35 个大中城市房地产企业整体资产负债率高达70% 以上。4、现金流不稳定特征。房地产开发项目在开发前期主要以现金投入为主，经营净现金流往往表现为负数，而在开发中后期，随着商品房的预售，资金逐渐回笼，经营净现金流随着销售的增长而增加，甚至在一个年度内即可覆盖前期的现金投入。5、具有很强的产业关联性。由于房地产行业产业链长、与其它产业关联度大，因此对其他行业乃至整体宏观经济的带动作用十分明显。我国房地产建筑成本中80% 是材料消耗，涉及建材、机械、冶金、陶瓷、林业、化工等多部门。此外，房地产需求特别是消费性需求是综合性消费的过程，对其它行业影响力系数约为2，所以它又是一个拉动需求型行业。房地产业的投资乘数效应投入相关带动投资乘效100 元住宅消费130-150 元其它商品的销售1.3-1.5 100 元住宅建设资金相关产业170-220 元的需求1.7-2.2 吸纳100 人就业带动相关行业200 人就业2.0 增加1 单位的产值GDP 增长2.9 个单位2.9 6、政策敏感性。作为国民经济发展中的支柱产业，房地产业在发展过程中不可避免地受到国家政策的影响。这种影响主要体现在以下五个方面：一是国家对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应量，进而影响房地产业的开发状况；二是国家的各项税费政策会影响到房地产的成本和交易价格，进而影响房地产商品的销售情况；三是国家对房地产信贷政策，直接影响到开发与消费能力；四是国家对房地产交易所采取的政策会影响到房地产资源配置趋势和流通状况；五是国家对住房市场的政策导向，直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向。7、周期性。国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在十分紧密的关系。房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，在经济的不同发展阶段，房地产业的发展水平有所区别。房地产业与宏观经济增长率的相互关系国民经济增长率房地产发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞甚至倒退5%-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展因此，由于宏观经济具有周期性波动的特征，导致房地产行业在宏观经济增长率波动的同时处于不同的发展状况，表现为行业的景气循环。其中最为直观的表现就是在财政、货币扩张政策与收缩政策的相互交替变动下，房地产与宏观经济同步所显示出的周期性特征。宏观经济与房地产景气循环经济增长特征宏观政策未来房地产行业表现经济增长停滞，通缩逐步显现扩张的财政政策，进入降息周期财政的基础设施建设将带来土地价值提升，利率不断降低， 但由于需求不振，开发商投资意愿仍然不强。随着财政政策的效果显现， 房地产景气由收缩逐步落底。经济稳定成长，通缩情况转变中性的财政政策，降息周期末端房地产开发投资增速加快，房地产价格稳定上涨，景气处于好转阶段。经济加速成长，伴随通货膨胀中性的财政政策，利率温和上升供给小于需求以及通货膨胀导致房地产价格出现非理性上涨，利率逐步开始温和上升，景气由好转转至成长、成长高峰。经济增长放缓，伴随通货膨胀紧缩的财政政策，利率急速上升房地产供给大于需求，高利率环境抑制资产价格，并同时抑制需求增长，房地产价格继续下跌，景气由成长高峰转为收缩。8、金融属性。房地产既是消费品也是投资品，可以分享经济增长和社会发展红利。当经济发展、政府在城市基础设施上大量投资、社会总体福利上升时，房地产往往具有更高的价格。从这一点看，房地产投资具有一定的对抗通货膨胀风险的保值作用。此外,个人购买力随时受到通货膨胀的影响，但是房租水平上升或者房产价格上升就有效对抗了购买力下降这一问题。但是，过高的房价也会导致资产泡沫，引发金融危机。9、利益复杂性。房地产产业在国民经济地位举足轻重，涉及中央和地方政府、开发商、金融机构、购房者等巨大利益关系，房价大幅波动影响国计民生，是一个最具争议的行业。第三章 解读房价调控 一、房价调控政策解读中国楼市调控的四个阶段2003楼市调控分水岭：中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发199823号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003121号)，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。不幸的是，“摸着石头过河”的调控政策，常因眼前利益而诡谲多变。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号，简称“18号文”)出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的谨防房地产业要挟整个中国经济文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。” 从2003年开始，紧缩型调控年年出台新政，但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。2005年3月26日，一份名为关于切实稳定住房价格的通知的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰全国住宅平均售价增长率为16.86%。“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。在杨红旭看来，中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。二、 国家宏观调控政策对呼市房地产业的影响一个城市的房价是由供求关系决定的。而国家今年的宏观调控的重心是为了打击炒房囤地、维护市场健康。所以，在呼和浩特这个仍以自住刚性需求为主导的城市，其楼市走势不会受到宏观政策太大的影响。从前面的分析可以看出，呼和浩特市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上涨空间的二三线城市便成为投资者的新目标。如呼市的万达广场和团结小区改造等大项目，能引领和带动房地产的走势。有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格5000元以上的品质项目越来越多。首付提至三成的政策对购房者也不会有太大的影响，三套及以上房贷暂停的政策短期内可能会对交易量产生影响，但100平方米以下住房增加，相对不高的总价很难从根本上改变购房者的心态。我行积极落实中央调控政策，严格按照人民银行的规定执行房贷标准，进一步控制房贷风险。如果以后银行不控制房贷规模，势必助推呼和浩特市的房价持续升高。近期国家出台了一系列调控政策，各地也在出台相关配套政策，对房价过快上涨的城市产生了深刻的影响，国家的宏观调控政策对开发商和购房者释放一个信号，就是使房地产业健康发展，购房者理性投资，严打炒房囤地捂盘惜售行为。房地产市场蓬勃发展包括两方面原因，一方面是投资者看好某城市的发展潜力，另一方面是城市购房者刚性需求旺盛，这两方面良性结合会促使房地产市场健康运转。实际上呼和浩特房地产市场上的购房刚性需求是仍然存在的，投资性需求也不少。一是首府城市，城市化进程加快，拥有各种垄断资源；二是城市人口增加，住房需求增长；三是周边盟市、旗县投资和投机需求因素；四是地方政府GDP增长因素。受国家宏观调控影响，虽然目前的观望情绪会延缓购房者的购房计划，但长期来看呼市住房的市场潜力很大，如果地方政府能够加以适当合理的引导，对于呼和浩特房地产市场的健康发展是非常有利的。第四章 “房价”何去何从房价“左”还是“右”目前我国民众热衷于炒房，至于房价上涨还是下跌，就连经济研究者、房企老板们都有着不同的预测相互冲突的观点，究竟房价未来会是什么样，没有哪位专家说的准，在我国不仅因为房子是商品，存在未知供求关系的影响，更重要的就是我国目前房地产受到宏观政策影响比较大，人们可以预测市场，但是绝不可能预测政策。世界上没有出现的问题在中国出现了，房屋作为一个为人类遮风避雨的场所在我国居然变成了一种理想的投资产品。但是，无论怎么样房屋最终会回归到它遮风避雨的属性，社会存在与社会意识相互作用社会意识存在滞后性，但任何一个社会存在终将会回归到它的社会属性。我对我国未来房价有以下观点：首先，未来10年内房价不会有明显的持续下跌，这是基于我国目前城市化状况来说的，我国当前正处于城镇化快速发展阶段，年底我国城市化率已经达到。预计到“十二五”末，这一比例将超过，从2000年开始，我国的城镇化率以年均3.78个百分点的速度增长，到2020年可望达到60%左右，届时将会超过世界平均水平，但仍然明显低于发达国家水平。目前世界城市化率已经超过50%，发达国家一般都在80%以上。由于发展的不平衡，城市化我国出现了明显的区域化差异，我国现阶段的城市化是在工业、农业部门二元结构以及区域经济二元结构的大环境下进行的。改革开放以来，东南沿海、整个东部地区逐渐率先发展起来，而西部地区经济社会发展水平相对严重滞后，中部地区发展水平介于两者之间。与这种二元经济结构相适应，各地城市化规模和速度也相差甚远。我国相继出现了珠三角、长三角、环渤海城市群三个城市带，每个地带中心城市的人口均逾千万，这些城市带发挥着经济、文化方面的积聚作用，城市（镇）数量众多，经济发展水平已接近西方中等发达国家水平。而在西部、中部地区，地域广大，城市数量和人口规模则相对小得多。在这种区域二元结构中，农村人口转移速率也相差甚多，东部地区城市工业、服务业门类众多、增势强劲，高效的产出造成高工资率，城乡收入水平的差异，是导致加速城市化的发动机，吸附着农村人口大量、快速涌入城市。而在中西部地区，城市第二、第三产业发展相对迟滞，尽管也存在城乡之间收入水平差异，但是城市现代工业、传统部门吸纳农村劳动力的能力有限，则人口流动的速率和规模远不能与东部相比，城市化进程相对迟缓。因此近年来中国城市化进程，在区域经济二元和部门二元化显著差异的条件下，呈现出不平衡性和复杂性。由于户籍制度没有打破，城乡的分割状态没有从根本上得到改变，在有些地区城市化进程中不但没有逐步改变二元结构格局，反而强化了这一格局。从2000年开始，我国的城镇化率以年均3.78个百分点的速度增长，在城镇化高速增长和发展的同时，城镇人口却没有同步增长。由此我们可以明显的看出我国城市化高速发展的背后，依然存在很多盲点，面对我国这样实际而特殊的情况，事实上也就说明我国城市化还有很大余地，还有大发展的机遇，而房子问题还回随着城市化显现出一段时期供不应求的局面，到我国未来2020年城市化接近70%时，到那时农村、中小城镇的发展也会分担城市化人口，那时我国城市也将进入饱和期，作为商品的房子，自然会随着供求平衡而达到一个峰值。其二，我们明显看到近期房价呈现出波动，部分发达地区一线城市房价有所松动。显然国家一系列的限购政策虽未起到立竿见影的效果，但对这一时期房价确实通过控制需求起到了效果。温家宝总理也在即将卸任的时候兑现了对全国人民的承诺。短期来看限购起到了效果，但光从效果上讲，我们可以出台更为严厉的限购政策，国家、地方没有这样做，为什么？政府、房地产商、购房者形成一种博弈，部分有实力的房地产商依然在死扛，而靠民间融资，政策收紧银根，扛不住的房地产商情况好的降价销售，更有甚者被逼无奈就撒手而去！事实上就目前松动的房价已经出现很多问题，包括退房、补差价。政策、制度上没有保证已拥有房，业主的利益。更何况，长期以来畸形政绩考核，领导官员们发展经济靠土地财政，限购令还未满“两周岁”，部分地区已经蠢蠢欲动，竟出现朝令夕改局面的出现。让我们看到政策的不确定性，曾有经济学家讲到我国房价下降50%经济也不会出现问题，但当前出现的问题已经表明，即使房价下降20%就很有可能引发中国式的次贷危机。目前，处于GDP基建期的我国，快速发展的经济离不开房地产以及带动的数十个产业的的贡献率，所以限购抑制房价只是短期，集中解决我国当前一段时间公众对高房价的不满这一矛盾也是一个不争的实事！其三就是,针对我国特殊的国情，网上对房价不同的解读，有着不同的解释方法。比如近期比较流行的一种说法是未来我国房屋空置率会越来越多。支持这一观点的就是我国未来老龄化和社会传统习俗会带了这样一个问题，父母现在都有一套房、而子女结婚时也有一套房，当父母老了每个家庭都会空置一套房屋，根据这样情况未来房屋就会供过于求，而直接影响房价。我想持这种观点的人，首先现实生活中这部分人对当前房价有很大抱怨，其次就是对未来房价考虑理想化。我们当且不提我国房屋有着70年的产权所有，就按照传统习俗来说一个社会人口是一个整体的循环系统，不经过大的突发事件，社会中人口是基本恒定的。所有就整体而言，不能将整个房屋供需关系局限在一个家庭、一种风俗习惯。综上，从中国房地产可能下跌的空间看，二元结构不变、城乡发展不平衡、城镇化进程延续、地方政府财政依赖性等因素决定了我国房价向下的僵滞性，而通过银行按揭首付比例来推测政府可承受的最大房价跌幅应该为30%。就当前形势，未来1到2年房价会有松动，但房价下跌30%是政府、以及被绑架了的GDP都不愿触及的红线，未来5到10年房价会不会有明显的下跌。所以理性的投资者对房地产投资应抱有谨慎态度第五章 后记此次调查根据身边购房者的个人收入、心理期望等方面分析了他们对不同程度住房的购房需求，以此来确定各个层次购房者的住房供给期望目标。首先分析了年龄、收入这些基本条件，因为这些条件与日后购房者购房需求有很大的影响关系。在这些基础条件上才能进一步研究出购房者对住房期望需求的消费行为，购房者对于住房面积的选择，出了外部的因素层次外，还取决于个人收入、购房者的社会地位、期望的住房面积等因素。这些结论对于鱼贯部门科学地制定住房奇数政策有重大意义。对于社会应该提高现有的劳动者的收入水平和生活质量，让购房者有能力有空间去购房、住房。本次对呼和