南京市酒店式公寓市场分析研究报告.doc

2.1 阶段界定及产品按照前面提到的理想划分小户型断代的模型来界定南京目前市场上小户型的发展阶段，中百达认为南京的小户型已经处于第四代与第五代之间。在整个大项目中独辟一块土地做小户型产品，例如莱茵东郡的苹果都市，或者在城区中心位置以及交通便利的区域开发商业、居住、办公相结合的项目，住宅部分做小户型产品，例如君临国际、未来城等等，这就是目前南京市场上小户型的操作方法。在产品层面，南京市场可谓门类齐全，有平层和挑高单身公寓、酒店式公寓、产权式公寓，还区分精装修和毛坯，两者相结合组成一个庞大的产品矩阵，为购房人提供了丰富的选择。而南京本土化后的酒店式公寓则离前面提到的国际标准存在一定差距，南京市场上普遍认可的酒店式公寓的标准是附加了精装修及酒店式服务的小户型，这也是本篇报告对于南京酒店式公寓的界定标准。2.2 竞争环境2.2.1 项目汇总按照前面提到的标准，将南京目前所有存在形式的小户型项目进行汇总统计。(一) 存在形式 以独立组团或楼体形式存在于整个大项目中：城中：中商万豪中心、宏图上福园、长发卫巷项目、金陵大公馆、京隆名爵府河西：铂领公寓、润花园、辰龙广场、西城风尚公寓、紫金西区中央、紫鑫国际公寓城南：时光澔韵、万达紫金明珠星座、居易时代、御水湾仙林：康桥圣菲、亚东城江宁：苹果都市、千色贵族、魔方4.8、武夷绿洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、城市泊客、魔方4.8、同曦艺术家园、翠屏湾花园城、翠屏国际城江北：非常6+1、瑞凯国际 以商业、居住、办公混合形式存在：城中：中环国际广场、利奥大厦、长发中心、上锋国际、龙吟广场、城开国际、新世界中心、金轮国际广场、南京国际广场、天空之都、云岭居河西：嘉业国际城、紫鑫国际公寓、新锐国际公寓、宋都奥体名座、阳光金峰、摩尔特区、非常建筑城南：瑞尔城市空间城北：百通国际公寓、御湖国际江宁：Laker国际公寓、黄金海岸广场、五米空间(二) 产品类型 平层和挑高单身公寓城中：新世界中心、利奥大厦、长发中心、宏图上福园、天空之都、京隆名爵府河西：紫金西区中央、宋都奥体名座、摩尔特区、铂领公寓、润花园、西城风尚、非常建筑、辰龙广场城南：时光澔韵、万达紫金明珠星座、居易时代、御水湾城北：百通国际公寓、御湖国际仙林：康桥圣菲、亚东城江宁：苹果都市、千色贵族、武夷绿洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、五米空间、Laker国际公寓、城市泊客、魔方4.8、翠屏国际城、同曦艺术家园江北：非常6+1、瑞凯国际 酒店式公寓城中：中环国际广场、龙吟广场、城开国际、上锋国际、金轮国际广场、金陵大公馆、长发卫巷项目、南京国际广场、中商万豪中心河西：嘉业国际城、紫鑫国际公寓、阳光金峰、新锐国际公寓江宁：黄金海岸广场、翠屏湾花园城未确定：云岭居2.2.2 市场供应量分析(一) 在售项目供应l 小户型板块楼盘名称供应量（套）板块合计（套）城南居易时代7777城中南京国际广场70636利奥大厦160天空之都35约瑟夫公寓218长发中心48宏图上福园105河西铂领公寓141922润花园14嘉业国际城251新锐国际公寓318紫鑫国际公寓59西城风尚47阳光金峰92城北百通国际公寓5050江宁千色贵族110660天地新城98五米空间236Laker国际公寓(湖边一栋）216江北快乐之城91171瑞凯国际80全市在售小户型供应总计（套）2516l 酒店式公寓板块楼盘名称供应量（套）板块合计（套）城中南京国际广场70288约瑟夫公寓218河西润花园14734嘉业国际城251新锐国际公寓318紫鑫国际公寓59阳光金峰92江北瑞凯国际8080全市在售酒店式公寓供应总计（套）1102(二) 年内上市项目供应l 小户型板块楼盘名称供应量（套）上市时间合计（套）河西润花园1942006年9月1007阳光金峰208江宁翠屏国际城217天元吉第200仙林亚东城108康乔圣菲80江宁千色贵族2692006年10月2947城南瑞尔城市空间300城中木马518金陵大公馆200金轮国际广场160中环国际广场700城北御湖国际800江宁同曦艺术家园3002006年年底300全市年内新增小户型供应总计（套）4254l 酒店式公寓板块楼盘名称供应量（套）上市时间合计（套）河西润花园1942006年9月402阳光金峰208城中木马5182006年10月1578金陵大公馆200金轮国际广场160中环国际广场700全市年内新增酒店式公寓供应总计（套）1980(三) 未来两年内预计上市供应1) 已知项目产生供应板块楼盘名称供应量目前状况城中云岭居350套（限高100米）已建至6层中商万豪中心一栋（共54层,总建125141，1-9层商用，10层以上酒店式公寓）已建至3层凯润金城两栋在建广厦邓府巷项目未定在建沿街商业部分德基二期一栋的部分（下部为酒店及 写字楼，上部为酒店式公寓）地已平，未建铁管巷项目规划约2.86万拆迁接近尾声京隆名爵府一栋尚未动工南京国际广场二期总建24万， 含写字楼、酒店及酒店式公寓一期工程即将完成，群楼已建成，二期尚未动工内桥地块约1.29万未拆迁江宁翠屏湾花园城一栋尚未动工2) 2006年出让土地产生供应l 小户型2006年新政出台后，新出让地块小户型的规划比例将大幅提高。l 酒店式公寓n 2006年成交土地地块位置实际出让面积（）挂牌价（万）成交价（万）容积率规划用途规划指标使用年限供地方式中标单位备注秦淮区北方光电地块141178885001495003号2.54号2.85号3.0住宅、酒店式公寓、办公混合居住70年；酒店式公寓中居住份额用地65年；商业、办公40年 自然平整丰平国际有限公司 3号地建有酒店式公寓，可产生6.7万方供应量鼓楼区东妙峰庵地块23077300030004住宅、办公、酒店式公寓建筑密度：30%；建筑高度：30%居住70 商办40 酒店式公寓65 毛地南京海润房地产开发有限公司 n 截至2006年8月挂牌土地地块位置实际出让面积挂牌价容积率规划用途规划指标使用年限供地方式备注白下区江苏饭店地块 25598.780005宾馆、商业、办公、酒店式公寓建筑密度：35%；建筑高度：100米；集中绿地：2000平方米；控制指标及配套：1、酒店式公寓的可建比例25%。2、在该地块的统一规划建设中应设置安排伊斯兰文化活动中心和复建传统老店绿柳居。酒店式公寓中居住份额用地65年；商业、办公40年；其它份额用地按法定最高出让年限。毛地酒店式公寓3.2万方供应量江宁区利源路以东，胜太路以北地块20051.455003商业、办公、酒店式公寓建筑密度：40%；绿地率：25%；建筑高度：60米；控制指标说明：1、酒店式公寓的建筑总量不得超过该地块建筑总量的35。2、在规划位置建设一处不少于2000平方米的集中绿地，其具体边界可以结合总平面设计进行适当调整。酒店式公寓中居住份额用地65年；商业、办公40年；其它份额用地按法定最高出让年限。自然平整酒店式公寓供应量2.1万方2.2.3竞争分析l 小户型南京目前小户型产品主要分布于新街口周边区域、河西新城CBD区域、江宁板块成熟区域，应该说这几个区域是符合小户型产品的生存条件的。同时可以预测的是，在新政的支持下，小户型项目分散程度会进一步提高。2516套，南京房地产市场目前在售的所有小户型项目的房源套数，城中、河西、江宁三分天下的局势已经形成，分别占到供应量的25.3%、36.6%、26.2%，其他板块零星分布，比重在逐渐增加。作为需求量最大的城中板块，供应量却相对较低，河西、江宁等板块成为了供应的主力。也许更值得我们去关注的是未来的供应量，包括年内即将形成市场压力的供应量、已知项目两年内会形成的市场供应以及我们目前的掌握的由土地市场产生的供应量，这三方力量形成的合力将会是一个巨大的数字。4254套，年内新增的小户型房源套数，按照每套45平米计算，产生19万方的供应量，已知项目保守能够提供40万方的供应量，至于土地市场产生的供应量将更加会是一个“无底洞”，源于新政的影响，针对户型面积的限制以及最新的政策对小户型产品的“优待”（有关建筑高度的限制），新出让的土地中小户型比例正在大幅提高，以及过往成交土地开发商的主动调整都在促成无底洞的形成。中百达认为：在不久的将来，小户型市场会因为新政的出台出现一个较大的波动过程，供应量会有显著的增长。其中需求最大的城中板块表现得尤为明显，最新出让的几幅地块中都涉及到小户型产品。中百达预测，在城市扩张的背景下，小户型供应量上升的同时其分布也会趋于分散，但不会无限制扩展。出于产品自身性质或者缺陷的限制，这种产品增长有一个极限，一旦达到这种极限就很难再有突破。l 酒店式公寓当小户型在蓬勃发展的时候，酒店式公寓正在以更快的速度抢占市场。城中一直以来都是酒店式公寓必争之地，逐渐河西新城区、江宁成熟区域开始出现酒店式公寓，直到江北区域出现酒店式公寓，似乎有四处开花之势。2516套在售小户型中有1102套酒店式公寓房源，占到小户型供应比例的43.7%，年内即将上市项目的4254套房源中有1980套酒店式公寓房源，占到46%，比例在进一步提高，说明酒店式公寓以其产品优势，正在抢占普通小户型市场的空间，成为小户型市场的“领头羊”。潜在供应量更是需要关注的一个方面。当酒店式公寓在楼市以高姿态俯瞰全雄的时候，于是乎被赋予了太多的期望，成为未来楼市发展的希望，下至众多开发商、上至政府相关机构纷纷打出酒店式公寓的招牌，1102套、1980套只是一个开端。前段提到的已知项目两年内产生40万方的供应量中绝大多数是酒店式公寓产品。至于土地市场，2006年新政出台后的南京土地市场，酒店式公寓成为住宅类土地供应的一个重要方向，凡是城中出让或挂牌的住宅类或混合类土地几乎都涉及到酒店式公寓，这种趋势还将会持续一段时间；还有许多历史出让的土地，开发商主动调整规划，都在项目中设置部分酒店式公寓，这一切的一切都进一步加剧了酒店式公寓市场的竞争态势。2.3 市场供应结构分析2.3.1 面积结构单位：20及以下21-3031-4041-5051-6061-70合计全市在售 小户型供应结构014741875878440925160.00%5.84%16.61%30.13%31.16%16.26%100.00%全市在售 酒店式公寓供应结构011915928528425511020.00%10.80%14.43%25.86%25.77%23.14%100.00%全市年内新增 小户型供应结构2134304471024855128542545.01%10.11%10.51%24.07%20.10%30.21%100.00%全市年内新增 酒店式公寓供应结构213287165314182819198010.76%14.49%8.33%15.86%9.19%41.36%100.00%l 小户型小户型产品的一大特色就是户型面积跨度“很大”，为不同的购房者提供较广泛的选择。虽然说都被称为小户型，但小到20多平方米，大到70多平方米都可以做成一居室的设计，只是在功能空间划分、布局设置上存在不少差别。观察上表所示，41-50平米、51-60平米是在售小户型产品的供应主力面积段，都占到三成有余。应该说结合小户型产品的得房率来看，用41-60平米莱布置一居室能够比较好的实现功能设置，满足不同的居住需求。31-40平米、61-70平米也占到一定的供应量，满足了不同人群的购房需求。同时41-50平米、51-60平米面积分布达到一个峰值，31-40平米、61-70平米围绕峰值成对称分布，其他面积端递减分布，呈现出正态分布，反映出这个市场供应结构的相对合理性。对于新增小户型供应结构而言，基本延续了现存供应结构的布局，但是因为受到酒店式公寓产品供应结构变化的影响出现一定的调整，61-70平米面积段的房源成为主要的供应量，占到30.21%。对于小户型面积的未来发展趋势在保持现状的同时，考虑酒店式公寓产品发展的影响，将在酒店式公寓中做出结论。l 酒店式公寓和普通小户型产品一样，酒店式公寓面积同样存在很大跨度空间，从20多平米左右到70平米左右都有。在现存供应结构中，与普通小户型存在一点差别的是，酒店式公寓产品供应中，61-70平米面积段占到一定比重，达到23.14%，与41-50平米、51-60平米面积段相提并论，其中的原因主要是个别酒店式公寓产品定位为南京顶级酒店式公寓而将面积放大，通过面积的“浪费”彰显业主的尊贵。新增酒店式公寓的供应结构中，通过提高面积提升档次的趋势表现得更加明显，61-70平米面积段的供应量达到41.36%。附：产品建筑趋势纵观南京目前所有存在状态（已经销售完毕的、正在销售的和即将销售的）的酒店式公寓，平层产品是主流，分析来看，第一，和酒店式公寓的价格有关。酒店式公寓在单价上已经屡次创造顶峰，而这类产品的一个卖点就是总价低，挑高产品在突破单价极限的同时也会拉高总价，从而制造销售压力；第二，和产品的后期使用有关。酒店式公寓多为投资出租，对挑高产品没有特殊需求倾向，平层即能满足需求。高层建筑为酒店式公寓普遍采用，通常有装修豪华、挑高气派的入户大堂，部分还有底商作为项目的配套而存在。在户型分布上，传统的板式建筑正在逐渐被点式建筑所取代。点式建筑可以比较好地解决住户对视困境；同时住户围绕电梯间分布，多部电梯同时运行，有效解决出入问题；点式建筑在每一层设置公共空间，可以作为绿化或者交流、休息场所，有利于增进住户之间的交流。2.3.2 单价结构4000 及以下4001-50005001-60006001-70007001-80008001-90009001-1000010001-1200012000 以上合计全市在售 小户型 均价结构1716604604369214216024215325166.80%26.23%18.28%17.33%3.66%5.64%6.36%9.62%6.08%100.00%全市在售 酒店式公寓 均价结构800410218921402187011027.26%0.00%37.21%19.78%8.35%1.27%0.00%19.78%6.35%100.00%全市年内 新增小户型 均价结构50858608013081940718860425411.94%13.78%0.00%1.88%30.75%4.56%0.00%16.88%20.22%100.00%全市年内 新增酒店式公寓 均价结构0000208194071886019800.00%0.00%0.00%0.00%10.51%9.80%0.00%36.26%43.43%100.00%l 小户型当小户型逐渐走向全市，呈现分散分布的时候，价格分布正好反映了这一结果。在现有产品供应中，4001-5000元/平米、5001-6000元/平米、6001-7000平米分别占到26.23%、18.28%、17.33%，其他各价格段都有不同比重的分布。对于未来年内供应量的价格层面，在出现一个价格跳跃的同时，受到酒店式公寓产品的影响，高价位的分布比重明显提高，10001-12000元/平米由9.62%提高到16.88%，12000元/平米以上由6.08%上涨到20.22%。对于未来，小户型项目因为供应量的加大，分布区域的扩散，价格会有一定程度的降幅，但是因为酒店式公寓价格的居高不下，使得价格将会维持在一个较高的水平层面。l 酒店式公寓目前南京的酒店式公寓主要分布于城中板块核心区域和河西新城中心区域，个别项目位于江宁板块的成熟区域，反映出酒店式公寓产品对地段的苛求程度。酒店式公寓采用精装修条件交付，提供星级酒店服务，提升生活品质，自然在售价上要高出普通小户型。在现有产品供应中，5001-6000元/平米、6001-7000元/平米、10001-12000元/平米分别占到37.21%、19.78%、19.78%，明显比小户型高出一个价格段。针对目前楼市对于酒店式公寓的期望，拔高了这种产品的价格，年内即将上市的供应量价格没有低于7000元/平米，主要集中在10001-12000元/平米、12000元/平米以上两个价格段，分别占到36.26%、43.43%。短期内楼市给与酒店式公寓的期望值不会降低，加上产品自身的一些附加值的使用，如提高装修标准等，在价格上将会保持一个高位运行状态。2.3.3 总价结构单位：万元20及 以下21-3031-4041-5051-6061-7071-8081-9090 以上合计全市在售 小户型供应结构546757606362811942994251621.70%30.09%24.09%14.39%3.22%0.76%1.67%0.36%3.74%100.00%全市在售 酒店式公寓 供应结构1262784241327200070110211.43%25.23%38.48%11.98%6.53%0.00%0.00%0.00%6.35%100.00%总价层面上考量，40万元以下的产品占比较高，这正切合了小户型及酒店式公寓的投资品性质。总价40万元以下的小户型所占比重为75.88%，总价40万元以下的酒店式公寓所占比重为75.14%。总比重接近的同时可以发现酒店式公寓总价更多的集中在3140万元之间，而相反整体上小户型总价则更多的集中在2130万元之间。值得一提的是，酒店式公寓总价两级分化显著，目前市场在售项目中，6190万元的总价区间为酒店式公寓的空白区域。高总价小户型多打造为酒店式公寓，年内将上市的新街口金轮国际广场和山西路中环国际广场定位于南京两大商圈的顶级酒店式公寓，在面积和单价上都走高端路线，预计总价也将集中在80万元以上，未来酒店式公寓总价的两级分化将更加凸现，项目品质提升的同时，总价也必然上升到一个更高的区间。2.4 客群分析2.4.1 客群分类重点抽取出南京16个小户型&酒店式公寓项目进行针对性调研，分析得出目前南京小户型&酒店式公寓市场的主力购买人群分类如下： 小户型1. 首次置业的中等收入的年轻人对于初次置业的年轻人，小户型无疑具有吸引力，不但付款压力较小，而且将来换大房子时也比较容易出手。开发商也把年轻人当做了主要的目标客户，小户型项目大都提供精装修和酒店式的物业管理，这无疑更符合年轻人的口味。“居易时代”的客户中60.00%以上是这类人群。2. 城市小资阶层他们需要拥有自己独立的居住空间，注重工作与生活的便捷和方便，地段较好、交通方便的精装修小户型是他们的首选。如“上锋国际”的客户约有50.00%是新街口附近写字楼上班的高级白领。3. 城市小企业和SOHO族目前南京市这类小企业数量众多，一般是处于成长期的小型公司，没有实力购买大面积写字楼，酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，可以作为过渡性办公空间，日后出租或转手，还可以获得一定的收益。如“天空之都”的客户多是新兴行业的小型公司企业主以及自由职业者，如一些自由撰稿人、音乐创作者、广告人等。4. 投资型购买者投资者是一个很大的消费群体，本地和外地投资者在南京购买小户型的人群中占10.00%15.00%的比例。酒店式公寓一般处于城市的优越地段，且户型面积小，总价低，部分开发商还提供约定性的回报率，无需投资者费心经营打理，投资者只需对管理公司能力和物业升值潜力作出预期，就可坐收红利。金陵王府、约瑟夫公寓的客户约有80.00%是投资客。种种便利使酒店式公寓成为近些年投资者置业投资的上佳选择，同时商住两用的性质又能满足居住的需求。5. 其他置业者如集团购买、婚姻外关系购买等等，在小户型住宅群体中也占有一定的比例，特别是购买给父母居住的比例，有进一步上升的趋势。总体来说，收入处于中等水平的中年人，初次置业的年轻人和具有闲置资金的投资者构成了小户型的主力客户群。 酒店式公寓1. 富裕阶层和高收入、高文化的金领一族已经在近郊拥有一套以上住宅的富裕阶层，在畅享自然山水的同时又留念城市的繁华与便利，于是在城中购买一套酒店式公寓作为平时会友、休憩场所，他们对价格的敏感度低。高收入、高文化的金领一族追求生活品质，享受城市的现代生活，喜欢具有相同喜好的人集聚一起，形成一个同质的居住区，进而形成一种居住的优越感。2. 长期在外的生意人及其家人、长期在外的外资公司，外地公司高级管理人员、技术人员及其家人由于他们的工作时间关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴或收入水平高，他们对居住品质和服务的要求往往较高。优于公寓的服务，低于酒店的价格使酒店式公寓成为了他们最好的选择。通常由公司购买，作为高级管理人员、技术人员的福利住所。3. 经常往来南京的商务人员或SOHO族也形成了酒店式公寓的部分客群由于业务或工作上的关系，他们需要商务方面的配套，同时考虑到降低成本。酒店式的服务，大幅提高居住的舒适度的酒店式公寓成为理想的选择。4. 投资客和职业房东酒店式公寓项目大多位于地段成熟，配套设施齐全的区位，加上产品特色，升值潜力大，自然成为投资客的追逐对象。虽然现在有不利政策，但是可以作为长期出租投资。随着外企大量进驻南京，外籍高层管理人员和技术人员需要经常在中国出差，习惯了国外的酒店式公寓的生活，在中国他们倾向于承租品质高的酒店式公寓。那些投资客发现其中巨大的市场需求，购买这样的物业作为出租，成为职业房东。酒店式公寓在产品品质、单价和总价上都有很大的提高。与普通小户型的客群相比，酒店式公寓的客群明显有一个提升，自然是经济实力和居住品位的一个验证过程。在使用上，普通小户型和酒店式公寓存在很大的差别。普通小户型自住居多，而酒店式公寓用作出租的概率较高。2.4.2 客群针对性研究F 年龄阶段小户型公寓主流仍是“青年公寓”，但中年需求也不容忽视。2030岁3040岁4050岁5060岁18%66%13%3%分析：年龄在3040岁的客户相对其他年龄段客户较多，占总量的66.00%。此年龄段的客户已工作多年，有一定的收入。针对于此，在推广上不宜过于概念化，应有比较务实的产品宣传部分，以迎合这部分人的置业心理。F 职业以事业单位客户为主，但以私营企业主为代表的投资型客户的比例也在逐步增加。事业单位私营业主企业高管自由职业者其他40%19%15%9%17%分析：从客户就职的单位看，在事业单位工作的客户比例最高，这是由于事业单位的各项福利都比较好，加上收入稳定，因此，这部分人购买热情比较高，占总量的40.00%。另外，私营业主和企业高级管理人员，由于经济实力比较强，以投资为主，也占到了一定比例。F 购房用途投资意识明显增强，自用客户仍占主要比重。自住投资自住投资皆可办公商住32%26%30%9%3%分析：从购房用途看出，以纯投资为目的的客户占据相当一部分的比例，他们大多需要小面积，低总价，回报率高的物业。而自买自用的客户，大多将小户型物业作为过渡型居所，但对于房屋的朝向比较敏感，是理智型购房者。此外，还有一部分购房者是自住投资皆有可能的，这部分人由于对购房目的认识不清，因此，对物业的朝向和价格不十分敏感，是冲动型购房者。F 需求面积304040505060607024%35%27%14%分析：从需求面积看，3050平方米之间的户型最受欢迎，这部分客户以投资为主。而选择5070平方米房型的客户较少，选择此面积的客户大多为自住或是商务客，他们需求相对较大的面积。F 需求总价2030万元3140万元4150万元5160万元26%35%29%10%分析：调查显示，总价在2040万元之间的小户型（一般面积在40-50平方米左右），最受客户欢迎，占总量的61.00%。而40万/套几乎成为居住、投资的分界线。从市场反映看，购房者目的十分多样，自住、投资兼而有之。总价成为客户选择投资或居住的重要衡量标准。据统计，低于40万元/套的小户型中，居住为主，也有扩大投资比例的趋势。大于40万元/套的小户型，以投资为主。城中、河西的投资客往往超过自住者，个别楼盘中投资客比例甚至达到80.00%，如约瑟夫公寓、紫鑫国际公寓、金陵王府等；而居易时代、铂领公寓的购房者中自用比例则大于投资用途。2.5 小户型VS酒店式公寓分析地产概念的传播速度永远是以快制胜。当小户型的风潮还在延续的时候，酒店式公寓在南京已经如雨后春笋般，早期的丽晶国际，到君临国际、金陵王府，再如即将面市的金轮国际广场、中环国际广场，其间有过太多的项目打着酒店式公寓的旗号，一波高过一波。在开发商看来，似乎只要披上酒店式公寓的外衣，就具有高价格销售的保证，至于后期的酒店式服务无人得知。可喜的是，应该看到，南京地产市场的酒店式公寓正在逐渐走向实至名归的道路。2.5.1 均价比较(一) 在售项目板块楼盘名称物业管理 服务标准均价 (元/)小户型层高(M)装修标准 (元/)装修占单价比重（%）城南居易时代提供常规服务67002.90 5007.46%城中宏图上福园提供常规服务 84822.90 0_利奥大厦提供常规服务 91503.30 100010.93%天空之都提供常规服务 135004.80 0_长发中心提供酒店式物业管理服务140005.00 0_约瑟夫公寓提供酒店式物业管理服务120002.90 10008.33%南京国际广场提供酒店式物业管理服务200003.40 不单独核算_河西西城风尚提供常规服务平层8650 挑高1100001栋平层3.00 02栋挑高4.9801栋 1000 02栋180001栋11.56% 02栋16.36%铂领公寓提供酒店式物业管理服务69095.00 0_嘉业国际城提供酒店式物业管理服务60003.20 100016.67%新锐国际公寓提供酒店式物业管理服务平层5500挑高6600主楼挑高5.00 裙楼平层3.20 平层：全装修 挑高：毛坯_紫鑫国际公寓提供酒店式物业管理服务66003.20 800-100012.12%-15.15%润花园提供酒店式物业管理服务83604.95 150017.94%阳光金峰提供酒店式物业管理服务78003.20 800-100010.26%-12.82%城北百通国际公寓提供常规服务57002.90 0_江宁Laker国际公寓 (湖边一栋）提供常规服务40002.90 0_五米空间提供常规服务 45005.00 0_天地新城提供常规服务48002.90 60012.50%千色贵族提供常规服务44002.90 精装_江北快乐之城提供常规服务32002.80 普通装修_瑞凯国际提供酒店式物业管理服务35003.20 普通装修_(二) 年内上市项目板块楼盘名称物业管理 服务标准均价 (元/)小户型层高(M)装修标准 (元/)装修占单价比重（%）城南瑞尔城市空间提供常规服务挑高预计73004.98 0_城中木马提供酒店式物业管理服务120002.90 150012.50%金陵大公馆提供酒店式物业管理服务未定3.00 精装_金轮国际广场提供酒店式物业管理服务170003.15 300017.65%中环国际广场提供酒店式物业管理服务140003.15 10007.14%河西润花园提供酒店式物业管理服务83604.95 150017.94%阳光金峰提供酒店式物业管理服务78003.20 800-100010.26%-12.82%仙林亚东城提供常规服务46002.90 0_康乔圣菲提供常规服务62502.80 精装_城北御湖国际提供常规服务预计8000未定未定_江宁千色贵族提供常规服务44002.90 精装_翠屏国际城提供常规服务毛坯4000 精装50002.90 50010.00%天元吉第提供常规服务未定3.00 0_同曦艺术家园提供常规服务未定平层精装_2.5.2 装修提升精装修作为酒店式公寓的又一特色，与普通小户型相比，标准更高，装修更到位，实现拎包入住是酒店式公寓的最终目标。但是目前所谓的精装修的装修标准似乎离拎包入住还有一定的差距，对精装修的概念存在不同的理解，因而也就分为硬装修和精装修。所谓硬装修就是除可移动部分的家装部分做好，例如墙面、地板、洁具、厨房等，但是家电等不作为装修部分；精装修就是从地面到床上用品一应俱全，真正拎包入住。具体装修部分为： 公共部位公共部位包括大堂、电梯、电梯轿箱内部及公共走道等部位。大部分的酒店式公寓大堂都以星级酒店的大堂设计为主，一般占地在300以上，高度挑空一到二层，并在入口处设置落地门窗，将室外光线引入，使大堂气派明亮。地面墙面都大量采用花岗岩等天然的石材铺设，配以高档的水晶吊灯、画、绿色植物等装饰，增添豪华气势。 室内装饰酒店式公寓室内装修和基本家具、家电配置，首先力求创造一种最便捷舒适的生活方式。装修配置齐全到所有的细节方面，同时努力营造居家氛围，如在整体色调上强调温馨感，创造生活气氛等。具体有以下几个部分：厨房：墙面瓷砖、设料理台、吊柜、电热水器、煤气灶(电磁炉)、微波炉、冰箱、脱排油烟机。卫生间：地面地砖、墙面瓷砖、天花吊顶，设淋浴房、坐便器、洗脸盆、浴霸。房间：地面复合地板，墙面、天花涂料、分体式空调、定制床、床头柜、电视机、电视柜、电脑台、工作椅、沙发、茶几、灯具、衣橱等。目前南京市出现的酒店式公寓大部分是厨卫整体装修，房间内只装修门窗、墙面、地面和天花等部分，厨卫中均采用国际或者国内一线品牌的家具家电，此所谓“硬装修”，而软装修部分包括家具、床、被褥等可以移动的部分。因为考虑到业主的个人喜好等一系列因素，很少有项目能够真正做到完全的精装修。表:城中、河西项目装修对比装修 类别板块城中河西项目名称约瑟夫 公寓中环 国际广场金陵王府紫鑫 国际公寓润花园销售均价（元/）120001400014000 （二手）66008360装修费用（元/）100010003000800-10001500厨卫 装修油烟机 方太/帅康德格脱排油烟机/ 微波炉/ 电磁炉/ 燃气灶/ 热水器 / 空调 / 电冰箱/ 彩电 / 洗衣机/ 电话 / 宽带/ 组合沙发/ 写字台/ 床/ 床上用品/ 台灯 无品牌方太/帅康灶具 方太/帅康(电磁炉）德格奔腾 (电磁炉）方太/帅康(管道天然气灶具）整体橱柜 海尔志邦/ 阿尔施特港宁/ 巴蒂斯亚工厂品热水器 史密斯西门子/ A.O史密斯海尔 60LA.O史密斯换气扇 无品牌新风系统（台湾或法国品牌）正野无品牌洁具 科勒/乐家科勒/美标/TOTO卡莱尔乐家龙头无品牌科勒/美标/TOTO无品牌摩恩地砖 无品牌无品牌格莱斯无品牌磁砖无品牌诺贝尔/TOTO/冠军无品牌无品牌室内 硬装复合地板 圣象圣象/圣罗娜/隆迪格迩诺圣象乳胶漆 多乐士/立邦多乐士/立邦多乐士立邦家用 电器空调 三菱电机格力/美的/海信华菱 无冰箱 无无海信 50L无电视 无无海信 29寸无洗衣机无无无无家具家具 无无白兰工厂品 （衣柜）室内 软装床垫 无无皖宝麒麟无床上用品 无无小野绣无其他灯 无无品牌松伟无品牌(厨、卫配吸顶灯共两盏）开关插座 西门子/TCL国际电工ABB/西门子/松下朗能雷士/ 梅兰日兰装修价格作为房价的一部分，南京目前一般比例控制在10.00%15.00%之间，范围从500元/平方米到3000元/平方米不等，普遍控制在1000-1500元/平方米，但是问题是这都是对外宣传的装修标准，实际工程造价相对要低一些。结论：同地段、同品质的产品应该具有相同的价值，但是通过对市场的比较，可以看出装修对项目提升有一定的作用。虽然在同等条件下，装修费用必将增加项目成本，带来销售价格的提高，但是销售价格去除装修成本之后，可以发现其毛坯销售价格比同等区域项目高出7.50%左右。2.5.3 物业管理提升板块楼盘名称管理规模 (万）物业管理公司物业管理收费 (元/月)物业管理 服务标准城南居易时代2.78 新世纪物业管理有限公司1.20 提供常规服务瑞尔城市空间3.00 江鸿物业公司 1.25 提供常规服务城中宏图上福园5.00 骏广物业1.50 提供常规服务利奥大厦4.97 江苏腾虹物业 经营管理有限公司2.50 提供常规服务天空之都5.41 太平洋保全管理机构、 台湾太联企管顾问3.00 提供常规服务长发中心11.50 仲量联行2.60 提供酒店式物业管理服务南京国际广场45.00 高力国际物业未定提供酒店式物业管理服务约瑟夫公寓3.25 永和物业2.80 提供酒店式物业管理服务木马4.10 未定未定提供酒店式物业管理服务金陵大公馆17.00 未定未定提供酒店式物业管理服务金轮国际广场9.83 世邦魏理仕未定提供酒店式物业管理服务中环国际广场12.00 中心大酒店3.00 提供酒店式物业管理服务河西西城风尚1.34 江苏新星汉 物业管理有限公司1.60 提供常规服务铂领公寓3.10 江苏星汉物业管理公司2.00 提供酒店式物业管理服务嘉业国际城25.50 原定：杭州国大雷迪森广场酒店管理 现定：湖州嘉业物业管理公司（开发公司自己的物管公司）1.90 提供酒店式物业管理服务新锐国际公寓7.00 东渡物业2.20 提供酒店式物业管理服务紫鑫国际公寓2.20 南京大金统酒店管理有限公司管理 聘英国具有164年历史的威格斯物业顾问有限公司为顾问， 服务内容待定2.00 提供酒店式物业管理服务润花园9.78 江苏新业置业 发展有限公司2.00 提供酒店式物业管理服务阳光金峰2.70 爱涛物业1.80 提供酒店式物业管理服务仙林亚东城50.00 南京亚东 物业管理公司1.00 提供常规服务康乔圣菲5.47 星汉物业1.50 未定城北百通国际公寓1.63 南京市百市 物业管理有限公司1.50 提供常规服务御湖国际5.40 未定未定提供常规服务江宁千