城市文化导向的商业地产开发模式研究.doc

城市文化导向的商业地产开发模式研究【发布日期】2010-10-12 【作者】汪洋 王晓鸣 朱宏平 【来源】中国房地产汪洋 王晓鸣 朱宏平 华中科技大学土木工程与力学学院 一、城市文化导向的商业地产开发特点 其一，项目定位表现出鲜明的地域性文化特质。当房地产项目被赋予文化的灵魂，其与缄市文化间的互动关系将被充分发掘，并通过对项目的物质实体的创造来表达对城市文化的理解、传承与突破，使其具有鲜明的地域文化特色和艺术气质。 其二，项目运营表现出以多种文化行动为载体。城市文化导向的商业地产项目在运营阶段，通过源源不断的文化活动和文化行动，持续不断地创造文化故事和事件，使其不只是一种单纯的工程项目，更成为城市文化行动和标志的体现。城市文化依托于开发项目的经济基础和表现空间，有效展示城市的智慧和思想，显示出城市文化作为项目价值提升的经营潜能，成为项目更加重要的一种资本。 其三，开发企业表现出深层次文化竞争战略需求。城市文化导向的商业地产项目本身的品质和性能价格比已成为一种必然的素质，这已不再是竞争中最重要的比较优势。希望获得真正成功和持续成长的企业更多地关心项目本身所秉持的价值，关注他们服务的消费者所重视的价值，借助城市文化的力量创造价值和附加值，并广泛地让顾客、住户和城市共同享用。 表1：基干城市文化导向的商业地产典型开发模式比较分析类型代表案例起始时间背景风险与局限适用条件项目特点城市建筑文化保护开发上海新天地1996年具有建筑文化资源的旧城更新项目房地产项目与原有建筑有机结合，力求保护和开发统一城市地域性限制，投入巨大，开发周期较长城市地脉文化借鉴开发潮州富丽戴斯酒店2009年基础较好的大型商业性项目通过借鉴转化城市地脉文化资源为产品文化价值与卖点要求地脉文化资源品质，不宜重复性使用城市现代文化创新开发北京798创意工厂2001年有较好建筑文化资源的文化产业项目历史建筑为载体，结合文化产业，寻求长期产品增值城市地域性限制，开发周期较长 二、城市文化导向的商业地产开发案例分析与模式比较 1城市建筑文化的保护开发模式 在快速城市化过程中，传统建筑的去留长期困扰中国城市的发展与更新。在很长一段时间里，城市更新项目保持着大拆大建的模式。随着城市发展由追求速度的粗放型向追求质量的可持续型转变，城市管理者和开发企业都逐渐意识到，建筑是城市的片段，只有当开发项目真正融入整个城市建筑文化中才能取得成功。 上海新天地旧城更新项目是将城市建筑文化与商业地产产品融合开发的成功案例。新天地项目位于上海卢湾区东北角的太平桥地区，区内有国家重点保护单位“中共一大会址”和许多建于上世纪初典型的上海石库门里弄建筑，历史文化内涵丰富。开发商并没有全拆全建，而是巧妙而有选择地保留原有古建筑石库门，并按照“修旧如旧”的原则，对其修缮、整理并赋予现代元素。开发商在选择保留代表性古建筑群与文化生活原貌的前提下，从文化角度切入项目开发，挖掘、传承与创新城市文化内涵，通过成功的商业运营，达到提升城市价值与项目底蕴的目的。虽然前期项目投资巨大，但由此带动后期商业项目开发，获得了超值的项目溢价能力。至今，上海新天地已成为上海标志性高档休闲街区。 2城市地脉文化的借鉴开发模式 地块区位限制决定了并不是任何项目都拥有得天独厚的建筑文化资源，但项目地块所在城市，不管历史长短，都存在自己独特的地脉文化资源。当实力雄厚的开发项目面临地理区位、建筑文化资源和顾客群体等不利因素时，巧妙“借用”城市地脉文化资源可取得意想不到的开发效果。 广东省潮州富丽戴斯酒店项目是巧借城市地脉文化的成功案例。开发项目位于市区边缘的外环北路，是潮州市第一个五星级酒店。潮州位于粤东，经济发展处于全省平均水平，但拥有丰富的地脉文化资源，是潮汕文化重要发源地。酒店建设中克服地段和经济发展水平的劣势，充分利用潮州独特的地脉文化资源，以建设潮州文化名城旅游接待中心为核心，打造旅游度假酒店、潮州菜研发推介中心、潮州工夫茶文化展示中心、潮州传统文化展示中心等一系列城市文化建设项目，在酒店建筑、住房设施、服务管理等各方面加入潮州地方特色，凸显酒店的潮州历史文化特色晶牌，取得了极大的成功。 3城市现代文化的创新开发模式 现代文化地产不仅是包含现代文化元素的地产产品，更是一种新的经营理念和产业范式。它是在整个产业链的各个环节投入大量创意因素的商业地产开发模式，是多元文化理念与整个房地产的有机互动。 北京798艺术区是城市多元现代文化与商业地产结合的成功案例。798的前身是国有大型军工企业，兴建于新中国“一五”期间，衰落于上世纪80年代末，企业调整和资产重组产生了部分闲置厂房。为使其得到充分利用，开发企业将厂房陆续出租，思路是把这种空间结构都十分开放的厂房作为艺术工作室。经由建筑空间、文化产业、历史文脉及城市生活环境的有机结合，798已经演化为一个城市文化地产的概念，对各类专业人士及普通大众产生了强烈的吸引力，形成了比较完整的产业链，汇集了画廊、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等众多产业，已成为中国文化艺术的展示中心，和国内外具有影响力的文化创意产业集聚区，而且已成为了北京城市文化的新地标。 4多种典型模式的比较分析 三种典型的城市文化导向的商业地产开发模式，体现了房地产产品与不同城市文化资源的有机结合。各自皆有不同的特点与局限，具体的开发模式比较分析见表一。 三、城市文化导向的商业地产开发建议 在城市开发与更新项目中应充分挖掘城市内涵和片区文化特色，合理采用保护与开发统一的策略。文化资源相对欠