长春房地产市场分析.docx

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除 2008 年长春房地产市场分析 （2008年3月） （二） 长春市房地产市场分析 一、土地市场分析1、土地市场现状及分析（1）2007年经营性土地市场成交量大幅萎缩，实际供应开发的土地大幅增长。2007年长春计划供应大幅增长，计划供地850万平米，加之大量棚户区改造划拨用地， 实际全市计划开发土地近1500万平米，表现为上半年土地市场活跃，单宗土地面积缩小，10月份以后，大量土地整理上市，反而成交量降低，成交不够活跃，全年经营性土地成交量较2006年大幅下降，由于2007年为长春棚户区改造集中推进时期，进入开发的棚户区划拨用地大幅增加，全市总体进入开发及成交的土地较2006年大幅增长，表现为棚户区项目遍地开花，集中于铁北和二道区以及南关区老城区。下表为近年长春市土地经营性用地出让情况： 注：2005、2006年为政府公告数据，2007年为预测数据 2005年长春市土地计划供应1012万，但实际土地成交只达到了计划供应量的50%，土地成交表现不够理想。2006年土地成交量大幅增长，2007年增加供应计划但实际成交大幅降低 2005年未成交计划中含有大量已经进入长春数年前外埠房地产巨头实质性已经拿地成功的大面积土地，只是因土地政策预期以及相关拿地程序未能完全到位 2006年成交增长与土地基准价格实施有着较为密切关系；同时长春实施大力招商引资，外埠实力房地产公司大量涌入拿地；2005年已经列入计划大面积土地集中结转到2006年进入公开交易程序，使得土地成交量大幅攀升，实际数据含有较大成分2005年已经运作成功但并没有进入土地招拍挂程序的大面积土地。 2007年土地成交萎缩，原因是开发企业屯地已经较多，国家出台多项土地措施，屯地较多企业面临2年开发期限压力；国家紧缩地根，土地成交门槛提高，已经限制大面积整幅土地出让政策，使成交量下降；集中开发棚户区项目，大量中小开发企业合作开发棚户区项目，棚户区划拨用地以及项目诸多优惠强力的分流土地出让市场。（2）2007年土地成交价格大幅上升2007年土地成交量虽然大幅萎缩，但随着城市化进程加快，城市经济发展增速，城市发展以及经营城市理念和方法更为彻底和完善，土地运作手段以及土地运作透明化程度不断提高，以及大量外埠实力开发企业涌入纷纷竞争拿地，使得开发商对土地购买意向大大增加，造成了众多明星地块的出现，明星地块一般单价都比较高，它的出让引起全年地价较大波动；另外由于政府已开始配合国家政策紧缩地根，以及土地属于稀缺资源，具有不可复制的特性，土地资源不断减少也使得土地价格大幅上升；再有上市的土地开发整理程度越来越高，即内涵附加价值提升也是地价提高的一个内在因素；表现为土地成交价格大幅上升：2005年长春市总体土地成交均价在687.9元/，到2007年长春市土地总体成交均价在1274.28元/，2006年与2007年土地成交价格都较上年大幅攀升，导致土地成交均价增长近2倍。尤其在2005年2007年地王成交均价就可以更明显看出土地成交价格在上升。长春市的地价与全国比，处于中等偏下水平，近年逐步提升。 土地取得成本上升，征地成本上升50%以上。棚户区拆迁对被拆迁人给予优惠，平均成本上升了1倍。 土地开发投入增大。初期阶段主要是毛地出让，近几年大力推行净地出让，基础设施建设政府投入增大。 用地需求旺盛。主动需求有增无减,这里有基本住房需求和改善住房的需求，被动需求增加较大。近两年,仅棚户区改造就增加50000购房户。开发企业对房地产开发用地需求增大。 工业化、城市化进程加快，经济发展增速，形成人口的聚集效应。目前看人口与城市规模呈正相关。长春市辐射的人口是全省，起码是县城以上人口。人口增加是住房需求增加导致用地增加。（3）土地市场特点：逐年呈直线上升趋势，市场稳步发展：2001-2006年长春市的土地供应(经营性用地)呈等差直线上升的趋势，到2006年创下新高，2007年又有所回落，说明长春土地市场近年一直稳步发展，一方面是由于房地产市场逐年稳步发展，近年呈现快速发展，土地市场供应必然逐年增长；另一方面是土地监管及土地交易越来越透明，房地产市场趋于成熟。土地交易越来越透明，土地监管越来越严格，土地市场化程度大大提高仍存在一定量非透明操作，以及土地监管漏洞。2、2008年土地市场分析：（1）供需总量分析：2008年计划经营性用地供应800万平米，预计成交规模在600-800万平米 从土地成交趋势看2008年仍能够进一步发展并且可能弥补2007年成交量负增长 目前房地产市场状况，全国1线城市以及南方部分城市房地产市场出现拐点，大量1线城市开发企业携大量资金涌入2、3线城市进行房地产开发，2008年，长春同样会涌入大量外埠开发企业，这些开发企业大部分拿地目标是出让土地，将成为土地市场的增量需求。 长春市正处于大建设、大发展、大变化的快速发展阶段，城市化进程加快，政府招商引资力度不断加大，四环路的建设以及南部新城、北部新城、西客站等2008年都将进入实质性启动，进一步拓宽了城市发展空间，经济发展的内在和外在吸引将双重倍增，土地供应量将有所提高 长春市2008年棚户区土地将取消划拨方式，大部分都将以出让形式开发改造，这也将增加经营性用地的供应。但由于不断强有力的政策调控，紧缩银根地根，限制开发商屯地，强化中小开发商参与竞争，限制出让单宗土地规模，增加土地供应的宗数，强调竞争和防止屯地和垄断；另外，拟出让的土地进行前期开发，以基础设施较为完备的熟地形式出让，土地竞买门槛大大提高，大部分开发商对2008年的房地产市场持谨慎乐观态度，会一定程度的抑制土地成交或成交量增长；再有近两年的大量棚户改造，2008年仍有大量棚户区划拨用地冲击土地出让市场，以及前几年的市场成交积累土地将集中于2008年开发消化（部分开发商会与屯地企业合作开发）也会抑制新增土地成交，综合分析各方面因素，预计2008年土地实际市场供应量可能远远大于计划供应量，预计实际市场成交量600-800万平方米。 （2）地价：均价涨幅低于2006年调控的影响，系列土地新政2008年进一步发挥作用；地价增长使房价从成本内在性和经济繁荣外在性两个方面双重拉动增长，已经成为地方政府以及社会各方面普遍认识，开发商以及地方政府行为将潜在抑制地价增长过快。但由于长春已经进入经济快速增长时段，预计2008年以及以后几年经济发展速度不会低于17，高速增长的经济必然带来地段快速成熟和良好的预期，由于控制单宗土地规模，单宗土地的竞买参与度提高，也将一定程度提高土地竞买成交价格，预计全年地价仍然以较快的速度增长，但不会高于2008年幅度，规模及总价款地王可能不会产生，但局部热点地块可能引发更为激烈竞争，单价再度冲高地王仍会产生并刷新去年记录。2007年各区地价见下表： 2007年，南关区均价最高，主要原因南关区出让地块集中于南城热点区域，成为当年地王，高新区、二道去、静月区地块多为目前城市边缘，地价较低。2008年的热点南、北新城区，及西客站区域，预计南城受2007年绿地地块（地王）高价第一幅地块门槛限制，2008年诸多地块将都将以较高价格成交；西客站以及北站房北人民大街CBD区域地价较高。3、长春未来几年土地市场分析： （1）供应充足，需求旺盛，稳步快速发展:供应：完全能够保证近期经济发展以及房地产业发展需求远期：长春建成区293平方公里，2008年将完成绕城高速公路以内380平方公里规划修编,未来将规划建设400平方公里特大国际化生态型都市，地处平原台地，中心城区基本无重要矿藏，城市发展空间相对充足。近期：2008年四环路建成通车，城市近期发展建设空间将主要集中于三环路到四环路之间，2008年长春市计划完成征地2000公顷，争取储备用地空间3000公顷，并向4000公顷努力。另外，现有库存土地1400万平方米，再收储500万平方米，其中，南部新城150万平方米，西客站周边100万平方米，凯旋路延长路段50万平方米，棚户区200万平方米。 南部新城和北部新城，一方面是政府规划的重点开发区域，另一方面，两个区域的城市基础设施和区域配套已经逐步跟进，这两个区域的房地产开发将真正走向前台，近年的土地供应上也将首先在这2个区域放量； 西部新城规划建设西客站用于2012年建成通车的哈大及长吉高铁客站，西客站将承担未来长春80客运人流，西客站及附近商务区建设2008年正式启动，西客站区域将成为近年另一热点区域，周边土地供应也将随之放量； 净月区规划山水生态新城，近年规划建设了诸多旅游、文化、商务、居住等重大项目，这些重大项目将吸引大量本地和外地人流及资金，净月将一直是长春房地产持续增长的热点，土地供应将集中在与规划的南部新城连通成片区域，其土地供应也将持续放大。 城市三环路以内棚户区改造土地整理出让以及三环路以外棚户区土地整理出让将成为以后棚户区土地主要运作方式，同时也将成为未来2、3年内土地供应热点。需求：不断趋旺预计未来几年长春将呈现17以上或更高的经济增长速度以及不断扩大的总体经济规模，城市化进程加快以及长春吉林都市圈的进一步整合发展，同步规划，城市不断扩张，国内外资金近年呈现快速增长投资趋势，本土房地产企业纷纷集聚整合，积极参与市场，外埠房地产企业大量涌入纷纷拿地，都将进一步刺激土地需求，并且预计未来几年不断旺盛。（2）土地价格预计：持续快速增长并保持科学合理速度 快速的经济增长，城市对外开放程度更深更广并且呈现加速趋势，未来2、3线城市房地产业将空前发展以及一线城市房地产业战略重心转移加剧，预计地价近年仍呈现持续快速增长趋势，由于国家及地方政府具备完全有力的土地调控力，掌控市场的能力越来越强，已经具备足够的地价宏观/微观敏感度，未来地价的增长会保持与经济发展速度以及人民生活水平提高相互平衡的合理科学速度。（3）出让供应成为主要交易形式，小幅地块增多，出让土地开发程度逐步提高（4）旧区改造及棚改土地逐步减少，土地供应集中于新区，土地规划开发程度高二、房产市场分析1、供应市场分析 （1）2007年房地产投资额保持高速上升态势，但投资增长率较上年有所回落2000年长春市的房地产投资额为30.3亿元，至2007年投资额约为250亿元左右，自2000年，房地产开发投资额在逐年上涨，2005年以前增长较为缓慢，市场规模、投资规模都比较小，房地产业处于起步发展阶段，为稳步增长时期；2005年后，长春市经济发展呈现逐年快速增长，房地产投资也相应进入快速增长时期，此后长春市房地产市场发展比较迅速，投资规模迅速增大，投资增长幅度大大提高，2007年度投资增加幅度达到76亿元，同比去年增长44%，2005年之后，长春的房地产市场进入逐步趋于成熟和集聚发展时期，房地产业前景和机遇广阔，同时竞争也同步加剧。近年房地产投资增速主要原因如下： 长春近年经济增长加速，固定资产投资连续3年保持40以上增长，城市经济规模不断攀升，城市全国排名趋前，知名度大大提高，政府招商引资力度逐年大幅加大，振兴东北老工业基地成效显著。 关注民生发展，实施大面积棚户区改造，城市三环以内需改造旧区基本全部纳入棚户区计划，享受国家及地方相关优惠政策，极大优化了长春市房地产发展环境，土地投资价值提升，市场预期更好，直接拉动房地产投资大幅提升。 国内一线城市房地产发展饱和及过热，市场容量达到极限，开发投资门槛极高，国家调控政策压力空前，一线开发企业战略转移以及全国2，3线城市房地产升温大背景下，长春房地产业发展相对东北四市滞后，本土开发企业实力相对不足，造成东北四市市场空白最大，本土企业相对弱小，吸引大量实力外埠开发企业集中首先涌入长春，2005年以后市场条件逐渐成熟下，大规模投资开发，投资放量增长。 长春相对市场发展空间广阔，地价、房价相对居民收入较低，房地产投资获利空间充足长久，获利点丰富，市场运作相对容易。 物价上涨，地价上涨，人力成本上涨，产品技术含量越来越高，楼盘配套标准逐年提高大大加大近年房地产产品单位投资成本 历年土地成交量的波动性并不影响房地产开发投资以及开发量逐年提升趋势，因为土地2年开发缓冲期限给开发商总体投资规模一个相对充足的缓冲，2006、2007投资的大幅提升也正说明存在开发消化2005、2006年的土地交易大幅提升量。从房地产投资增长率可以看出，在2001年增长率出现大幅上涨外，2002年与2004年增长趋势放慢。在2005年宏观调控出台后，增长率虽有一定抬头，但受宏观调控影响整体增长幅度却不大，宏观调控政策对于房地产具有根本性发展影响；2006年市场观望期过后，长春市房地产市场呈现出历年来最繁荣景象，投资增长达到了历年最高水平。2007年房地产投资增长开始出现回落，应视同理性回落，仍处于高增长速度，投资增幅达到最大。2）2007年房地产市场的开发量充足 20002002年房地产开工量较高，但前2年竣工面积不高，当时房地产业发展程度较低，市场上多为本土中小企业，开发运作水平较低，销售周期大大滞后于建设周期，开发经营周期较长（3年）造成大量上年结转未竣工工程以及停工半停工工程，表现为开工量较大，而竣工量较低，至2002年竣工面积有所提高，同时也正处于房地产周期发展趋缓时期，整体供给在2003年出现了回落，下降到最低点； 2004年调整有所反弹，开始有所上升，但2005年国家宏观调控，使得开发商与消费者都出现了观望的心理，开工面积增长趋缓，竣工面积萎缩。 自2006年，经济发展热度再度提升，市场观望开始消融，房地产投资大幅增长驱动下，房地产开发呈现快速增长势头，2007年开发量达到了826万，竣工面积450万，房地产开发量充足。 由于2005年以后房地产市场运作水平大大提高，工程技术水平进一步提高，房地产开发周期大大缩短，2005年以后房地产开发供应不仅体现在开竣工量上的大幅提升，同时也在开发质量上全面提升，由于销售周期已经基本接近于建设周期，房地产开发供应量极为充足。2、可售商品房供应量略小于需求量。 （1）2007年登记销售情况：2007年112月份，长春市商品房批准预售面积为560万，累计可售面积为602万，登记销售面积为602万，商品房供求比为约为1：1.14，由于实际市场上，80以上楼盘进入实质性销售大大提前于批准预售，甚至在开工之前已经有实质性销售行为，2007年的登记销售情况，大多反映的是2006年实际市场状况，只能部分反映2007年市场销售情况；（2）实际市场总体上分析：市场呈供销两旺井喷式增长，供应略小于需求的态势。结合登记销售情况以及实际房地产1手市场调查综合分析 90平米以下户型供应仍不够充足：受国家政策调控，2007年90平米以下小户型登记供应增长不高，但实际市场供应增长放量（这部分主要将体现在2008年上半年登记销售情况上），但90平米以下小户型供应仍不够充足，多数进入市场楼盘90平米以下小户型销售率接近100，部分热点楼盘小户型一房难求，推出即销售一空，2007年小户型供应仍有一定空白； 90-144平米中等户型供需平衡，成交持续增长，接近供需平衡； 144平米以上大户型供应量有所减少，市场需求情况同样较好，销售虽然相对较慢，但接近供需平衡。 别墅型住宅供应放量，但本年入市不多，供应大于需求。2007年房地产市场，大部分楼盘提前进入市场推广和实质性销售，同时小部分开发商看到长春房价增长速度加快态势下，“捂盘惜售”的现象也同时存在，内部销售、团购等现象前期推广大量存在，房地产市场情况复杂，难以得出准确数据用以数据化分析，以上结论是在对多个代表性楼盘进行实际调查以及专业机构实际市场推广操作得出概括性结论。3、需求市场分析 （1）2007年房地产成交量放量上升 从近年商品房登记成交量及增长趋势看，20042005年商品房登记成交量缓慢增长，主要由于国家宏观调控出台，使得部分计划购房消费者转为市场观望。2006、2007年表现大幅增长，受土地基准地价上调等因素影响，形成了房价会大幅上涨的舆论导向，一定程度上造成了消费者恐慌，2005年积累需求得到了释放，同时增加了许多提前购房者。在2007年市场成交量持续上升，商品房成交量达602万，比2006年成交量上涨了45.4%。 近年长春的房地产市场，实际市场销售一般提前于登记销售半年或一年，即实际市场成交提前于登记半年或一年，2006、2007年登记成交量大幅增长反映的是对应上一年的后半年以及本年上半年实际市场成交情况，实际市场2006年、2007年供销两旺，成交量出现井喷效应，尤其2007年，有个别楼盘在年初已经将2008年准备开工的房子卖光。2007年实际成交量将远远大于登记的602万平米，估计实际在800万平米左右（2）2007年需求继续猛增，放量增长通过对近年登记销售量分析，综合参考实际市场调查，2007年市场实际需求放量增长，并且尚有一定量购买需求未能成交，未能在成交量上体现出来，估计占成交量10左右。综合分析各因素，估计2007年实际需求为880万平米左右 经济快速发展，居民收入近年呈较高幅度增长，自然增加实际使用需求； 城市化进程，工业化进程加快，城市居留人口积聚，增量需求大幅增加； 2005年以前累积的市场观望在2006年初步释放，2007年得到集中释放； 近年棚户区大规模改造，被动需求大幅增长； 价格增长过快以及未来价格增长预期使大量3年内计划购买者提前购买； 房地产投资性越来越被人们接受，股市大牛，释放出大量寻求其他投资途径资金，一线城市房价过高，大量一线投资性资金转移到2、3线城市等投资性购买大幅增加； 价格增长过快以及房地产提前销售普遍，存在短期投机获利空间和可操作性，大量投机购买行为存在。（3）消费调查分析 买家来源结构分析： 2007年长春本市居民购房面积占售房总量的，长春房地产消费市场仍以本地买家为主，说明长春房地产消费市场开放度仍然不足，旅游地产不足，这一点直接相关于城市开放度和城市美誉度，相对于外地购买者置业居住引力不大。相反，长春有一定量居民赴大连、青岛、威海等旅游城市或海滨城市置业居住，山东沿海海景房旅游地产在长春销售火爆。 本省其他城市及外省市居民购房占，有所增长；境外居民购房占 。外地居民购买有所增长，说明长春房地产消费市场逐步开放，长春近年经济快速发展，城市正处于工业化、城市化进程加快，城市居留人口将快速增长，未来外地购买比例将呈现快速增长购房意向调查及分析： 消费者购房时间调查：消费者在3年内购房者占77%，比去年减少了1.4个百分点,比前年增加了15.2个百分点。其中，计划在一年内购房者占29.6%。 购买目标调查：选择购买商品房的消费者的占71.6%，购买二手房的占28.4%。 购买区域调查分析：选择在南关区购房的消费者比例最高，达到了17.8%，比去年提高7个百分点。选择在朝阳区购房降到第二位,占17.5%，同比下降了5.5个百分点，朝阳区新增房源在逐步减少。同时也反映了人们居住观念的改变，很多人已不再以居住在市中心为荣。选择在绿园区、二道区购房的消费者比例同比有所增加。选择在高新开发区、经济开发区、宽城区和净月开发区购房的消费者的比例同比均有不同程度的下降。有6.9%的受访者想在这汽贸开发区购房。 购房目的调查： 从购买目的分析，满足居住条件仍然占有最大比例，这部分群体购买力较弱，小户型低价位产品将成为首选，改善居住条件购买目的第二，说明长春市场已经具备一定的产品升级发展空间，适当开发中高档房地产项目有很大市场空间，但近年房价增长过快，这部分的比例将被房价的过快增长所分流和降低相当数量，中高端产品仍然存在一定风险。选择投资目的购买减少与当前房地产宏观调控相关。 计划购买价格调查：单价2000-2500元的消费者最多，占40%，同比增加了19.5个百分点。其次是每平方米1000-2000元，占27.1%。另外，计划购买每平方米2500元以上的同比增加了4.4个百分点，达到32.8%，消费者购买力逐步提高，初步推测被调查消费心里均价2500元左右。 消费承受总价款调查：逐年提高，15-20万元的占29.7%，同比增加0.2个百分点；选15万以下消费者占23.5%，同比下降3.2个百分点；20万元以上者同比增加了3个百分点。说明被调查者中有约70具备一定购买能力。 付款方式调查：33.6%的消费者选择一次性付款，28.6%的消费者希望分期付款，选择贷款购房者占37.8%，比去年下降2个百分点。 在交完首付款后，每月可支付购房款800元以下的消费者减少,退居第二位,占25.1%,同比下降3.8个百分点、选择800-1000元的消费者最多,占25.2%。每月还款1000元以上占49.7，和去年相比，消费者月还款能力明显提高。 在房贷利率提高后，选择影响贷款购房的占45.6%，比去年提高13.7个百分点。说明放贷利率对贷款购房者有一定敏感度，会在一定程度上影响购买决策。消费者产品特性要素调查及分析 楼层调查：分析:长春消费者仍然对多层住宅比较认同l 居住习惯及人文自然习惯以及城市住宅建设一贯以多层为主l 高层住宅户型较差一贯印象影响，多数物业限制装修材料运送，框架结构梁突出墙体装修处理困难，墙体使用砌块填充强度不高，不易装修l 高层公摊面积相对大，购买高层相对多层有效使用空间相对少l 高层住宅电梯安全及良好运行担心，上水不能保证担心l 未来年老及老人可能居住不方便担心l 城市大部分鸟瞰建筑景观较差，多数屋顶破旧，大部分地区高层不具有景观观赏性和吸引力随着城市用地逐步减少，地价逐步提高，小高层、高层住宅建设供应比例不断提高，技术进步，物业管理逐渐规范和完善，户型设计日趋人本合理，高层将逐步能够得到接受，买家购买高层住宅比例会不断增加，但仍以多层购买需求为主。 消费者计划购房面积调查。80平方米以下占37.7%，同比增加7.8个百分点，比前年增加了19.3个百分点；80120平方米占53%，和去年基本持平；120-144平方米占7%，比去年明显减少；144平方米以上占2.2%，略高于去年。以上结果说明，政府对小户型房屋优惠政策的出台，起到了引导消费的作用。依据调查数据做实际购买需求调整：此为2007年6月分调查数据，调查时消费者心里均价2500元，考虑消费者实际购买受收入水平和购买力以及物价上涨影响，目前长春市场实际均价3400元，实际购买力与价格变化基本成反比，即实际购买需求面积与价格变化成反比；2007年城镇居民可支配收入增长12，收入增长与实际购买力增长成正比，即与实际购买需求面积成正比，依此计算出同比例下实际购买需求面积：以上数据根据主要影响因素近似推算实际购买面积需求，因实际购买受诸多其他因素影响，故只能作为近似数据参考。根据面积实际购买需求比例预测，购买99平米以下住房占80.7，进一步可以估计90平米以下小户型住房实际市场需求旺盛，目前市场供应仍不足。 消费者需求比例调查：2室1厅比例最高，占52.9%，同比增加6.8个百分点，考虑被调查者心里，（如果不考虑支付能力，调查结构会大于或等于实际需求比例的）被调查者在调查时并未充分考虑自身实际购买力作出决定，故实际购买需求比例略低于调查比例。近期内及未来2室1厅，2室2厅，3室1厅居住舒适、设计合理的90平方米以内的中小户型，是长春购房者的首选 供暖方式调查：地热供暖节省空间、易于装修处理、供热效率好等优点已经普遍被人接受所占比例最大，但同比减少11.6个百分点分析可能是部分数年前刚刚推行地热缺点近年逐步暴露出来以及部分劣质施工造成影响；普通供暖占36.3%，同比增加4.7个百分点；电热供暖者占11.6%，同比增加了7.8个百分点，近年电热供暖以其方便快捷洁净成为北方供暖新时尚，但电热供暖相对费用较高。 消费者对交房的要求上，选择毛坯房、厨卫装修、全部装修分别占58.3%、27.9%和12.2%，长春房地产市场发展程度仍然不高，部分装修房屋装修档次标准较低，人性化程度差，装修质量较差，不能满足买家个性化装修需求是消费者不够接受装修商品房主要原因，目前带装修或部分装修房屋一般为回迁房、商住房等，精装修房屋在长春市场很少见，但并不意味精装修产品没有市场空间，只要装修设计合理，标准适当，允许客户多款组合定制等细节化操作，能够适度满足客户个性化需求，精装修房屋是有非常大的市场空间的，在客户支付能力和意愿允许下，能够给客户带来方便舒心永远是产品的永恒主题。 消费者对住宅附属房屋调查：随着生活水平越来越高，住宅附属房屋的要求将越来越高，目前长春消费者的现住房最为缺少的室储物室和书房，故在调查中两项占最高比例。消费者房地产市场知识调查： 消费者知道小区车位车库首先应满足业主需要的占58.1%,不知道的占41.9%。 消费者知道住宅建设用地使用权满70年后会自动延期的占45.2%,不知道的占54.8% 消费者认为影响购房决策的原因调查：主要原因仍然是价格，占83.3%，说明消费者最为关注的仍然是房价，这取决于买家收入水平。 消费者认为我市目前房价同人们收入关系基本适应的占24%，从多数人认为高于收入水平（占74.9%），只有1.1%的人认为低于收入水平。 消费者认为未来2年房价会上升的占45.8%，同比下降了8.1个百分点；认为房价会下降的占8.2%，认为与现在持平的占24.4%，说不清的占21.6%。 消费者认为目前新建楼盘质量上升的占36.8%，认为下降的占9.6%，认为与现在持平的占23.1%，说不清的占30.5%。 消费者认为房地产开发公司在商品房买卖合同补充协议中有不公平条款的占61%。 消费者认为房地产开发公司在商品房买卖合同中应该告知公滩项目、公滩系数、公滩面积的占69.5%，不应该的占20.2%，说不清的占10.4%。 消费者认为国家对部分房屋转让收缴营业税后，会将此费用转嫁给购房者的占44.5%，而认为不会转嫁的占55.5%。 国家对部分房屋转让收缴营业税后，有35.8%的消费者认为会影响自己的购房计划，而认为不影响自己购房计划的占64.2%。应该说，国家对房市调控政策已经对抑制房价上涨产生积极作用。 房产中介机构可信度有所提高。84.2%的消费者不想通过中介机构购房，同比减少了6个百分点，15.8%的消费者认为可以通过中介机构购房。 在解决工薪阶层住房方面，78.4%的消费者认为国家应多建经济适用房，60.8%的消费者认为应多建廉租房，56.4%的消费者认为应多建小户型房屋，40.0%的消费者认为应该允许集资合作建房。房地产品牌调查： 在消费者心中理想的房地产品牌的调查中，排在前三名的仍然是万达、万科、亚泰。分别占15.8%、14.9%和10.4%，同去年基本持平。最先登陆长春的外埠开发商万达蝉联了长春房地产第一品牌的称号，但万科的上升势头也不可小视。长春房地产品牌在逐渐向国内公认的房地产品牌靠近。 物业公司的调查，11.3%的消费者认为长春万科物业管理有限公司管理的较好，第二是长春市鸿铭物业管理有限公司，第三是吉林亚泰物业管理有限公司。 38.5%的消费者认为长春市热力(集团)公司供暖质量较好，第二是长春市同鑫热力有限责任公司,第三是长春净月潭供热有限公司。（4）需求市场预测： 2008年总体需求量将增长放缓 抑制需求因素： 2006、2007爆发性的放量交易增长基本释放了多年累积的购买力； 近年越来越提前的实质性房地产销售普遍行为预支了大量未来购买力； 众多宏观调控措施出台直接有力抑制市场总体需求增长；一线城市市场拐点说盛行，近期房价有所回落以及某些房地产巨头领先降价行为都将增加2、3线城市购房者市场观望情绪，间接影响市场需求。 投机性购买量可能减少，以前投机性购买会加速释放2手房进一步冲击1手市场； 房价经过2年的大幅上涨，虽较其他同类城市仍然不高，但已经接近购买承受极限，较高的价格直接影响购买需求增加需求因素： 宏观经济高速发展，城市经济规模及空间规模不断扩张； 人口自然增长住用需求； 2008仍有大规模棚户区改造，被动需求进一步增长 工业化、城市化进程不断加快，长春进入大发展时期，城市开发程度提高，外来人口增量购买需求增长； 一线城市投资及投机买家转移性购买，城市建设日新月异宜居、宜游、宜商程度不断提高，直接吸引外来增量购买； 奥运之前股市将有大量溢出资金寻求投资渠道，房地产将成为投资首选；综合分析以上双向因素，预计总体需求增长速度放缓，但仍较为强劲2008年市场供应稍过于需求2008年计划建设各类住房700万平方米、7.94万套，其中，建设商品住房614万平方米、6.3万套，实际开发建设规模远远大于此，由于近年持续井喷的房地产市场，进一步刺激开发投资增长，预计有更多产品集中于2008年上市，以及部分地块2年期限已尽，开发入市成为必然，更为增加入市量，相对应于增长有限或不够确定的需求增长，供应局部或稍有过剩是必然的结果。4、成交价格分析 （1）2007年房地产价格大幅上涨商品房登记销售均价近2年大幅增长历年登记商品房销售均价看，在2003年价格跌入最低点，2002、2003年正是各企事业单位以及政府部门集中建设集资住房、合作建房时期，长春市的房地产市场化程度不高和土地市场不够规范，市场上存在大量的集资建房、合作建房和经济适用房，一定程度上冲击了商品房市场，直接拉低和潜在打压商品房市场价格。随着土地市场逐渐规范透明以及合作、集资建房逐渐淡出，近年来外埠实力开发商大量涌入，长春市房地产开发的整体水平大大提高，产品质量和技术含量也不断增高，中高端产品逐渐成为主流，经济快速发展，土地、建安、人力等开发成本的不断提高，城市化进程的不断加快，人均生活水平的不断提高，购买力逐渐释放，购买需求进一步转旺，使房价一路看涨，在2006年和2007年两个年度商品房的登记销售均价提升幅度较大，尤其是2007年商品房登记销售均价达到了3100元/实际市场成交价格大幅上涨2006年登记销售均价2671元，上涨19.7；2007年登记销售均价3100元，上涨16。由于市场实质性销售普遍提前于登记销售半年或一年，近年的登记销售均价一般反映的是半年前或一年前的市场期房价格，根据我司实际市场调查，2006年实际市场均价在2900元左右，接近2007年登记销售均价，2007年末实际销售期房均价3800元左右，2007年全年实际销售均价在3500元左右，可以看出长春的市场实际均价接近后一年登记销售均价，估算2007年实际销售均价增长约600元，增长幅度20.7。造成房价大幅增长的原因： 经济快速发展，城市不断繁荣，城市房地产价值及价格必然提高； 经济发展提速与经营城市及土地财政相互作用、互为促动，房价快速提高； 土地、建安、人力等开发成本大幅提高，房地产成本直接提高，小户型产品比例大大提高，小户型相对单位面积开发成本高； 开发产品品质、技术含量、配套标准大幅提高； 需求旺盛，价格增长预期进一步提升需求，小户型增量供应，进一步刺激需求，反过来刺激房价上涨； 投资性及投机性资金大量涌入，相应购买行为增加。（2）2008年房价上涨趋缓 2008年，商品房供应稍大于需求，需求增长趋缓，房地产价格接近3年的大幅增长已经 接近居民购买承受极限，2008年计划大量保障性住房上市直接拉动房价上涨趋缓，预计2008年房价不会增长过快，登记销售均价上涨15%左右，全年实际市场销售均价上涨10%左右。5、商品房产品特征分析 （1）2007年大面积户型成交量下降登记销售户型分析：小面积户型有所增长，大面积户型销售减少。从2007年商品房登记成交户型面积看，90144户型依旧是需求市场主要购买面积，与2006年户型成交量相比基本持平。90以下户型在2007年有所增长，反映出90以下户型呈现旺销的势头。144以上户型下降比较明显，此方面主要由于二套房贷款利率增加，在一定程度上制约了市场购买力。另外，与市场供应量减少是主要因素。实际市场销售成交小面积户型放量增长，中等大面积户型减少。2007年登记成交结构实际反映的是2006年及2007年上半年实际市场提前销售期房的情况，（登记销售产品多数为2006年初或2005年规划设计，尚未推行国家90/70文件）由于2007年实际市场供应90平米以下户型大幅增长（提前销售2006年下半年或2007年初规划设计的楼盘）实际90平米以下户型占市场供应套数40%以上，实际市场调查结果体现，小户型成交放量增长，仍有供略小于求，中/大户型供应减少，成交减少，供需接近平衡。（2）现房供应减少，期房供应大幅增长，违规提前变相销售普遍由于房地产业迅速发展，开发周期、技术水平大大提高，产品市场销售周期缩短，2006/2007年整体市场表现为：少数中高端大盘规范销售，入市产品为现房或准现房；多数中低端产品由于市场需求旺盛无现房销售，在售产品多为期房；多数楼盘由于开发运作资金紧张等因素，违规变相提前进行实质性销售，甚至开工前一年即有内部销售或团购推广；房地产业迅速发展升级，市场需求持续升温，监管难度越来越大，违规销售界定标准模糊，监管跟不上迅速发展的房地产市场变化，近年市场上期房普遍的同时，前期房、超前期房大量存在，估计长春整体市场实际销售周期提前建设周期半年开始，提前建设周期大半年以上结束。分析：实际销售周期大大置前，多数中小开发企业实力有限，开发运作资金紧张，市场潜在风险加大，市场需求火爆时风险可以迅速化解转移，带来超额利润，如市场需求趋冷，开发运作风险将迅速加大而转变为危机！（3）多层住宅仍是市场供应和需求主体受长春居民居住习惯以及城市文化影响、城市规划和城市风格定位限制，长春商品房以及消费需求都表现以6层多层为主，六层多层住宅一直是长春房地产市场主体。（4）高层住宅逐年增加由于土地资源的稀缺性以及地价成本不断上涨，供应上高层住宅逐年增多，所占比例不断加大，由于技术、开发管理水平、以及配套标准提高，高层住宅的缺陷越来越不够明显，优势逐渐显现，高层住宅正逐步被长春市民接受，一些大盘名盘高层住宅产品成为明星楼盘（5）低密度多层住宅供应增长，成为中高端住宅产品主流长春中高端楼盘多以低密度5层以下住宅为主，以其人性化、高标准配套、高绿化、高服务优势博得中高端买家青睐，近年一些大盘、名盘都规划一定比例的低密度高端产品。（6）商住两用sohu型产品异军突起2006、2007年城市中心区房地产开发多以商住两用中小户型为主，开发供应量倍增，销售火爆成为市场新宠。城市经济不断发展，社会快速分化发展，居民创业和商业意识普遍增强，单身、白领、自由职业者等群体壮大，中小创业型企业增多，成为商住两用型产品的追捧者。（7）商业项目及城市综合体增多城市中心区房地产项目的又一趋势是大体量单体建筑城市综合体商业项目增多，功能涵盖大型购物中心、超市、写字楼、商住两用、娱乐体育健身餐饮、宾馆等复合项目，销售、租用形式不一，多以分割销售为主，对房地产业以及城市经济、居民生活等诸多方面影响力深远。6、总结：2007年长春市房地产市场极端活跃，市场呈现出供不应求的态势，价格上涨与持续升温的强大需求互为促动，全年市场如火如荼，东、西、南、北、中城市各个区域热点纷呈，遍地开花，供需都表现出强劲的增长，受此影响商品房价格明显提高，此方面主要得益于长春市棚户区大规模改造；同时，多家外埠较有实力的发展商进驻长春圈盘拿地，推动了长春房地产市场讯速发展升级。2007年房地产市场在2006年的基础上又有了进一步的发展，在持续火爆的需求下，呈现供销两旺的繁荣局面，市场参与者更为鱼龙混杂同时逐步趋于滤清，市场更为广阔，竞争更为复杂和激烈，宏观调控强有力和监管跟进不足同在，大好发展前景与未来更多不确定性共存，长春的房地产市场已经步入了快速发展以及成熟轨道，市场规模已经晋级，积聚发展势头已经启动，随着监管和规范以及调控逐步到位，诸多竞争劣势参与者将在未来几年年逐步出清，整体发展将快速并趋于成熟。三、2008年房地产市场展望1、供应量大幅上涨。1）2007年结转未上市量集中上市2007年房地产开工面积走高，竣工面积基本持平，促使2008年供应量增加。2007年房地产开发量达到了826万，开发面积有所走高，但竣工面积只达到了开发量的54%，也就是说2007年未竣工面积，在2008年将继续保持放量的态势，在一定程度上促使供应量增加。2）2008新建产品部分提前进入市场2008年住房建设计划公布，计划建设各类住房700万平方米、7.94万套，分析近年土地供应以及宏观调控等因素，实际2008年开发面积远远高于此计划，由于目前市场销售周期普遍提前，多数产品将提前进入市场，增大市场供应。3）2005/2006/2007年成交土地由于2年开发限制政策，多数将进入开发进程，部分产品将提前入市，增加市场供应。2007年土地成交量虽然不大，但受商品房价格、成交量等利好因素影响，可能导致本年度成交部分土地选择在2008年开发，在一定程度上促进了供应量增加。另外，2005年未开发土地240万，2006年未开发土地480万，受土地两年开发限制，预计2008年将集中开发入市供应。2、需求量快速增长，但增长速度放缓。 1）促进需求因素大规模的棚户区改造促进2008年需求量增加。2006年起至2008年长春市政府将利用三年时间改造108块棚户区，拆迁面积达到713万，拆迁户数约10万户25万人。2008年又计划整理棚户区200万平米地块，被动需求将成为2008年一个重要需求来源。从棚户区改造2006年与2007年成果对房地产影响来看，2006年棚户区拆迁对其本年度商品房成交量促进并不大，真正促进成交量主要还是体现在2007年。因此2007年棚户区拆迁本年度并不能完全消化需求，所以剩余部分需求释放在2008年才能得到明显体现，促进了2008年市场需求增加。长春市人均居住面积不大，需求市场依然还具有发展潜力，城市居民收入快速增长，直接转变为购买力。2007年长春市人均居住面积27，相比2006年长春市人均居住面积提高了5%，说明在2007年人均居住面积有了明显改善。但从27人均居住面积而言，还不能满足于正常生活需要，所以需求市场依然还具有较大的发展潜力，近年，长春城市居民可支配收入均以12以上速度增长，收入的增长和居住面积的不足，将直接促成居民购买需求。工业化，城市化进程加快，推动增量需求。长春市2010年规划市区人口约445万，城市化比率为54，2020年650万，城市化比例65，如果达到该两个目标，未来每年城市人口增加要达到20万左右，城市化每年提升比例达到1.3%。人口城市化进行加快，将使得每年部分人口中对购房产生需求，如果人口中有50%购房者，也就是10万人，约3万户，按每户70计算，也有210万的需求量。近年长春经济快发展，实际城市居留人口远远超过统计数据，这些外来人口将成为直接增量住房需求。一线城市投资及投资买家转移性购买，增量需求潜力巨大2007年已经表现大量一线城市投资者或居民在长春购买房产，预计2008年一线城市房价上涨缓慢或停止上涨，但不可能大幅下降，过高的价格和宏观调控引导，投资空间狭窄，购买观望情绪加重，将有大量一线城市投资或投机购买目的转移到长春，成为长春市场不可忽视的需求增量。城市建设日新月异宜居、宜游、宜商程度不断提高，直接吸引外来增量购买；奥运之前股市将有大量溢出资金寻求投资渠道，房地产将成为投资首选；近年股市奥运之后转熊之说盛行，依据股民或投资者心里，奥运之前股市将有大量溢出资金规避风险，这些资金寻求其他投资渠道，房地产将成为投资首选。2） 抑制需求因素：2006、2007爆发性的放量交易增长基本释放了多年累积的购买力；近年实际销售周期普遍超前预支了大量未来购买力；众多宏观调控措施出台直接有力抑制市场总体需求增长；一线城市市场拐点说盛行，近期房价有所回落以及某些房地产巨头领先降价行为都将增加2、3线城市购房者市场观望情绪，间接影响市场需求。投机性购买量可能减少，以前年度投机性购买房产释放到2手市场，进一步冲击1手市场；房价经过2年的大幅上涨，虽较其他同类城市仍然不高，但已经接近购买承受极限，较高的价格直接影响购买需求综