云南文山市场调查报告

文山市场调查报告,事必达营销中心 2012年4月,报告说明,本报告为云南乐合居地产开发有限公司大兴街旧城改造项目部分市场调查研究报告； 本报告主要内容有宏观市场分析、文山城市规划分析、文山房地产市场分析、文山市经济数据分析、文山市消费市场趋势分析 、文山市房地产市场产品需求特征 、 文山市商圈及核心商圈分析、竞争项目调查分析 、 中央尚城SWOT分析项目定位 、核心卖点 、 客户定位 产品定位 商业业态规划定位等，为项目发展提供市场及技术保障； 本报告材料来源市场调研、政府统计资料、问卷调查及部分网络资源； 本次调查与市场实际情况有一定差别，在实际中我们不断关注市场变化，以便随时调整我们的策略。,目 录,PART 1：文山概况,一、文山城市概况,文山壮族苗族自治州地处云南省东南部，东与广西百色市接壤，南与越南社会主义共和国接界，西与红河哈尼族彝族自治州毗邻，北与曲靖市相连，人称云南“东南大门”。土地面积32239平方公里。其中：山区和半山区占总土地面积的97%，总人口为343万人，州府文山市距昆明356公里。 文山享有“三七之乡”的美誉。全州土地辽阔，自然条件优越，物产丰富。有普者黑、广南坝美等旅游景点，也有开化“三七”、广南“八宝米”、丘北“辣子”是名特产，更有储量大、品位高的矿产资源，其中：锡、锑、锰矿储量分居全国的第二、三、八位。,文山区位图,昆明,距离昆明356公里,文山市城市格局,文山州地处云南东南部，位于云南省与泛珠三角地区合作及面向东盟开放 的重要连接点、结合部，自古以来就是云南走向两广和越南，走向东南亚最便捷的入海通道；文山也是云南省与国际国内区域经济联动的桥梁和纽带，地理位置具有特殊性；随着“桥头堡”、“新高地”战略的出台，文山将有更多的机会获得东南亚三大经济圈的辐射，城市框架将得到迅速拉升，城市重要性将获得积极体现；文山地块东西受山体地势影响，发展受到制约；城市向南北发展，整个城市呈“哑铃”形状。,文山城市规划,城市空间布局： “一河、两轴、三片”：“一河”为盘龙河；“两轴”为“开化路发展轴”、“文华路花桥路发展轴”；“三片”为卧龙片、中心片、花桥片。城市用地发展方向： 文山城市主要发展方向应为向北、向南发展“北拓南展”，近中期向北，中远期向南。,文山城市功能用地规划（2006-2025）,文山市城市规划,城市规模：（一）城市人口规模：近期：25万人；（二）城市用地规模：近期：25平方公里；,文山城市总体用地规划（2006-2025）,文山市城市规划,城市性质： 文山州的政治、经济、文化中心，地方民族特色鲜明的滇东南主要中心城市，云南省通边达海通道的重要节点，云南铝产业、国际三七交易中心。,城市发展规划图,PART 2：文山房地产市场分析,文山市房地产市场整体环境分析,文山商业地产放量，云南地州城市第一！ 文山城市北片区和城市南片区是城市发展的主要方向，目前这两个区域房地产项目开发较多，主要以新兴高品质的住宅小区开发为主； 城市的中心片区由于开发较早，目前主要是以旧城改造及城市中的少量空地的开发为主，是文山商业项目、高层项目的主要建设地。,文山市房地产市场分析,文山目前普通商品房住宅价格由两年前1500元/的市场均价上扬 至今天的3000元/以上。相比住宅市场价格，文山的商铺价格却一路坚挺，如果说住宅在文山市场中属理性消费，商铺则是一直以来备受追捧的投资产品，因此价格也处于云南省一线价格水平。从目前文山在建项目规划来看，城市综合体项目较多，其中老城区旧城改造项目中，商业体量达到53.6万平米（不含我项目体量）；老城区与新城区项目同时开发，可以预见，未来商业地产的竞争将成为文山房地产产品的主要竞争方向。,目前文山房地产市场表现特点,文山市经济数据,2011年全市 GDP120.5亿元，按可比价格计算，同比增长15.6%。分产业看，第一产业增加值12.7亿元，同比增长9%，拉动GDP增长0.9个百分点，对GDP增长的贡献率为5.8%；第二产业增加值59.3亿元，增长21.6%，拉动GDP增长10.4个百分点，对GDP增长的贡献率为66.5%；第三产业增加值48.5亿元，增长10.3%，拉动GDP增长4.3个百分点，对GDP增长的贡献率为27.7%。,2011年文山市经济数据,2011年，文山市全社会完成固定资产投资88亿元，同比增长25.7%。按项目地域分：城镇投资完成53.6亿元，同比增长14.2%；农村投资完成11.3亿元，同比增长17.1%；房地产开发投资完成22亿元，同比增长25.3%；农村私人投资完成1亿元，同比增长21.7%。按项目规模分：500万元以上项目完成74.5亿元，500万元以下项目完成13.5亿元,文山市信贷政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于30%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于40% 对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,文山市土地政策,对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工； 满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。,文山市消费市场走势分析,文山住宅价格是全云南地州最低之一；交通、经济、政策等对文山影响；云南最大的铝厂落地文山，大量人口导入；文山 城市扩张加剧；股市不明朗，文山市民投资渠道少；房地产保值、增值已得到市场的验证；文山各乡镇机关单位公务员、企业单位工薪阶层改善置业；总结：未来文山房地产市场刚性需求会越来越强，前景乐观。,文山市房地产市场产品需求特征,两室一厅和三室两厅是主要需求户型；小户型及公寓式户型也受到消费者关注；四室以上的大户型由于总价比较高需求相对比较少；,影响消费者的购买因素,地理区位、楼盘品质、价格仍旧是影响购买的最主要因素；完善生活配套的基本生活需求远远高于享受型的文化娱乐休闲需求。购物场所和子女教育，医疗等这些与生活息息相关的配套设施仍旧是潜在购买者最关注的要素。,文山市场媒介和投放分析,分析：宣传折页为主，户外广告为辅、电视台次之，报纸再次之，其它的广告宣传只占到8%，短信、楼宇广告几乎未见,文山市主要商业圈,第一商圈 东风路商圈 主要业态：服饰 、通讯 、百货、 图书、 酒店 ，附近有5个公园，6个宾馆。商业个体体量比较小；基本上都是“商场式”和临街商铺组合商业模式， 经营的类型有限，商业的组合能力不强，三四线品牌居多；餐饮娱乐版块缺失，各项目之间物业类型同质化现象严重，联动性不明显，街边基本是“停车场”，人车分流极差，对街边的运营造成不良影响。但胜在地理位置优越性强，光大步行街的国际一线品牌带动其它商业业态，逐步形成文山核心商业区。新建项目主要有 七花大厦 、光大步行街、蓝天大厦、九霄财富中心 、开化商贸城。同时也是居住密集区。第二商圈 普阳路商圈 主要业态 ：服饰 、 商超、 图书等，是仅次于东风路商圈文山州主要的商业地带, 位于主干道开化路的中段，交通便利。附近宾馆 、酒店、 医院较多，毗邻琵琶公园、与盘龙河相望、风景优美。新建的项目有盛阳花园、文新大道、华泰园、农贸市场。第三商圈 七花广场 主要业态 ：餐饮、娱乐 、宾馆 、超市 、餐饮。,PART 3：项目主要竞争项目调查,炬隆万商汇,一期项目占地约40亩，建筑面积11万余平方米，其中商业面积4万多平方米，住宅面积近4万平方米，酒店式公寓面积近2万平方米及1万多平方米地下停车场。推广策略：以“5盘联动”大体量、城市综合体、盘龙河边稀缺资源、地段优势、等进行宣传。商家目前还没有什么品牌亮点。,目前该项目处于商业认筹阶段，认筹卡3万元/张；住宅在2011年均价2800元/平米售罄,炬隆万商汇项目位于文山商业中心的核心地段（开化中路）,炬隆豪庭,占地面积：32496.76建筑面积：204025.4容积率：4.87绿地率：10.6车位：694个住宅：382户回迁房：176户酒店：210套公寓：273户2012年3月20日开盘，住宅一次性付款2388元/平米，贷款2488元/平米，无楼层价格差，开盘当天只剩2套；商业无明确价格。推广策略：“以五盘联动”本地的影响力、价格低价入市、住宅板式设计等进行宣传，取得很好的销售成绩。,光大广场,占地面积约61.5亩，建筑面积23万平米，商业就有10万平米。与沃尔玛、上影永华、百大珠宝等主力店签约，并且与百大商业管理公司成功合作 。 2012年4月1日，项目7号到28号商铺开始认筹，认筹卡5万元/张，商铺以286168/套起价，优惠1%。住宅认筹卡3万元/张，开盘优惠1%，住宅在89-143平米种户型，其价格还没有明确。,推广策略：以沃尔玛世界品牌商家、城市综合体、地段优势进行宣传推广，价格策略都比较偏高。,硕峰新天地,总占地48.7亩商业体量5.5万平米，商铺面积区间：34平米395.6平米，其中3/4物业自持，不担心销售，商铺以30000元/平米起价。住宅有3种跃层户型，6种平层户型，3200元/平米3400元/平米。 推广策略：商业划分三大主力店（苏宁电器、电影院、远卓百货）、三大商业街区（餐饮、百货、文化）、四大消费主题（电器、娱乐、餐饮、百货），用品牌来带动项目，用开发商自持3/4的物业来保障投资者的信心，以城市综合体概念宣传 以商业的品牌业态和区域配套完善来带动住宅销售，住宅装修免费设计，装修优惠1015%进行项目的宣传，从而来提 升住宅价格。,和谐世界城,总建筑面积16万，商业10万。商业中心具有现代都市的规划建筑风格，整体建筑外观超前、醒目、光鲜，已引入家乐福超市。2012年3月20日住宅开盘，价格区间3000元/平米3800元/平米，只销售10多套房子，出现很多人退认筹卡的现象。推广策略：世界商家品牌家乐福超市、建筑物风格、区域地段、公益晚会等宣传。在价格策略上有一定的失误。,恒厦广场,总建筑面积9.3万，商业2.5万商业物业销售不好，开发商考虑自持物业，目前该项目推出两间500平米左右的商铺进行试水销售，均价在50000/平米左右。住宅5种户型，面积区间：55.06平米-139.46平米，目前价格策略不明确推广策略：比邻沃尔玛超市、电梯品牌、周边配套、3800平米空中花园等进行宣传。,分析总结,竞争项目均主要为城市综合体，同类产品放量巨大，产品同质化严重，竞争加剧；舒适两室一厅、经济适用三室两厅占主要户型，四房及四房以上的大户型需求比例减少，酒店式公寓也受到市场的关注；商业的价格高走和住宅的价格偏低相比，住宅的潜力更多一点；区域位置、楼盘品质、价格是影响消费者的主要因素。,通 过对文山的市场调研发现，文山城市具有较强的消费能力，但是缺乏相对应的消费产品，特别是休闲娱乐及商务餐饮版块； 商业业态规划混乱，品牌的组合能力不强，商业个体体量较小，联动性不强，这都是我们可以加之利用的发力点； 塑造本项目具有都市商业核心圈及盘龙江边休闲时尚生活双重属性的第一大盘的龙头位置，以领先者的身份进入市场，跳出于普通项目的激烈竞争层面，充分挖掘本项目创新产品的特点，与同质产品定位的项目形成差异化； 利用一线城市开发商的品牌形象与各类渠道，通过推广策略及手段创新，使项目在短期时间内收到消费者的密切关注并深入人心，为项目快销奠定基础； 密切关注竞争区域房地产市场走向及竞争项目开发、销售态势，适时为本项目后期物业推出提供详尽、准确的市场信息，以前瞻性的眼光确保本项目的良好运作； 在文山市快速发展的前提下，利用营销、推广等手段，与旁边品质配套形成良好互动，缔造文山核心商业优质时尚休闲生活圈的概念，凸显本项目所独有的板块价。,PART 4：明确中央尚城项目