第六章.房地产产权管理.ppt

第六章房地产产权管理 主要内容 第1节 房地产产权及其类型 第4节 房地产产籍管理 第3节 房地产产权登记 第2节 房地产产权取得方式 第5节 房地产产权面积 第1节 房地产产权及其类型 房地产产权是财产权在房地产中的具体化 亦即存在于土地和房屋中的 以其所有权为核心的一系列排他性权利集合体的 权利集 现代建筑物区分所有权 房地产所有权是由国家法律规定的 依照有关法律的规定 我国实行社会主义土地公有制 土地属国家所有和集体所有 房屋作为财产 可以依法分别属于国家所有 集体所有和个人所有 依照 民法 和 土地管理法 的有关规定 集体所有土地还可以分别属于村农民集体所有 乡 镇 农民集体所有和村内两个以上农业集体经济组织所有 房地产所有权的内容是指其所有权法律关系中权利主体所享有的权利和义务 就权利而言 具体体现为房地产所有人在法律规定的范围内 对其土地或房屋享有的占有 使用 收益和处分的权能 1 占有权是指产权主体对土地或房屋的实际的掌握和控制 占有权通常由所有人行使 但也可以根据所有人的意志和利益分离出去 由非所有人享有 所有人占有是指在事实上掌握和控制属于自己所有的土地和房屋 是房地产所有权的一个权能 即占有权的体现 非所有人占有是指非所有人对他人所有的土地和房屋的占有 凡是根据法律的规定或所有人的意愿而占有的 是合法占有 能够形成为独立的占有权 并能排斥第三人的干涉 如承租人根据租赁合同占有出租人的房屋等 2 使用权是指产权主体按照土地和房屋的性能和用途进行事实上的利用和运用 如在依法取得的土地上建造房屋 在耕地上种植农作物等 使用权是房地产所有人所享有的一项独立权能 所有人可以在法律规定的范围内 依自己的意志使用土地和房屋 房地产所有人可以在法律规定的范围内 根据自己的意志和利益 将使用权分离出去 由非所有人享有 房地产的使用权的实现 要以占有权为前提 当占有权与所有人分离以后 所有人的使用权也与所有权发生分离 但是 所有权和使用权相分离之后 并不排斥所有者要求在经济上的实现 3 收益权是指产权主体在土地和房屋之上获取经济利益的权利 也可以说 收益权是基于行使房地产所有权而取得的经济收人的权利 是所有权在经济上实现自己的表现 4 处分权是指所有权人在法律允许的范围内对土地和房屋的处理权利 处分权是决定土地和房屋在法律上的命运 即依照所有人的意志和法律的规定 对土地 房屋进行处置的权利 如出卖 赠与和其它转让行为 所有权人对房地产的处分 都会引起所有权的转移或消灭 决定土地和房屋的最终归宿 所以 处分权是所有权人的最基本的权利 是所有权的核心 处分权一般是由所有权人行使的 也可以委托他人代管处理 房地产的处分权是有一定限制的 其行使范围不是无限的 而是受赋予其权利的法律规定限制的 我国现行法律规定 土地所有权不能买卖 也不允许以其他形式转让土地所有权 禁止滥用土地 不得擅自改变土地用途 不得破坏环境生态乎伤 危害社会生产和人们的生活 不得擅自买卖公有房屋 严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动 房地产开发 建设 不得违反建筑工程规划许可证的规定等 如1990年建设部关于 城市房屋产权产籍管理办法 中 对房屋产权转移的限制作了这样的规定 城市房屋在城市改造规划实施范围内的 在国家建设征用土地范围内的 以及其他依法禁止转移 变更的 禁止产权转移或设定他项权利 他项权利在民法中称谓相邻权 所以 房地产他项权利是指相互毗邻的所有权人或使用权人对各自的土地或房屋行使所有权或使用权时 因相互间应当给予方便或接受限制而形成的权利和义务 民法通则 第83条规定 不动产相邻各方 应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的精神 正确处理截水 排水 通行 通风 采光等方面的相邻关系 给相邻方造成妨碍或者损失的 应当停止侵害 排除妨碍 赔偿损失 目前 我国房地产他项权利的主要类别有 1 抵押权房屋所有权及以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权 抵押开始 抵押权人即取得房屋或土地的抵押权 抵押人 产权人 和抵抑权人 债权人 要订立抵押契约 规定还敦期限及利息 到期不还清债务的 抵押权即消失 抵押人破产的 抵押权人享有以抵押物作价或从拍卖房地产价中优先得到清偿的权利 2 租赁权我国的房屋及经出让的国有土地使用权可以出租 承祖人对所承祖的房屋或土地有租赁权 这是我国的一种较为特殊的房地产他项权利 3 典当权简称典权 它是产权人将房地产以商定的典价典给承典人 承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为 在典期内 承典人不收付出典价的利息 而出典人也不收房屋租金 典期满 房屋所有人 即出典人退回典价收回房产的产权 超过典期 出典人如不赎回或无力赎回 承典人享有房地产产权的权利 4 地役权地役权是指为自己土地的便利在他人的土地上所设定的权利 地役权设定的基本原则是 需役地或供役地所有人变动时 不影响地役权的存在 供役地所供的便利 应为需役地可以直接利用的便利 地役权有 永久权 临时存在的权利不得视为地役权 地役权与所有权发生冲突时 所有权让位于地役权 地役权的种类有 通行 用水 开发富源 食草 采石等 一般认为 相邻关系是通过法律规定的 不必经相邻各方约定而对房地产产权进行限制 同时 为了取得通过他人土地或院落 走道出入的权利 要向他人交纳一定的费用 5 地上权地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利 作为他物权的一种 其实质在于利用他人土地建筑房屋 从而达到使用他人土地的目的 地上权人对其建筑物可以占有 使用 收益和部分处分权能 土地所有权人除有权要求承租方 地上权人 按期交付租金外 在地上权存续期间已基本丧失所有权的大部分权能 除此 房地产的他项权利还包括有相邻采光通风权 相邻安全权 借用权 空中权和地下权等 现代建筑物区分所有权 所谓建筑物区分所有权 系指根据使用功能 将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分 每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合 1 专有所有权所谓专有部分 是指具有构造上及使用上的独立性 并能够成为分别所有权客体的部分 专有部分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的 专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体 此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分 所以 权利人可以行使完全的占有 使用 收益与处分权 2 共有所有权所谓共有部分 是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分 对共有部分享有的权利称为共有权 共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分 如支柱 屋顶 外墙或地下室等 建筑物的共用部分及附属物 如楼梯 消防设备 走廊 水塔 自来水管等 仅为部分区分所有人所共有的部分 3 成员权这是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造 权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的 作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务 它不但是财产关系 更主要的是管理关系 也是与专有所有权 共有所有权紧密结合而不可分割的一种永续权 其表现为具有表决权 参与制定规约 选举及解任管理者等 同时承担相应的义务 第2节 房地产产权取得方式 房地产产权取得有两种主要方式 一是原始取得 二是继受取得 它们是以是否按原所有权人的所有权和意志为依据而取得所有权来区分的 2 1原始取得 原始取得也叫最初取得 它指房地产所有权是根据法律的规定 不以原所有人的所有权和意志为根据 而直接取得所有权的方式 其主要包括有 2 1 1土地所有权原始取得 1 没收 2 社会主义合作化 集体化 3 无主土地 没有土地所有人或所有人不明的土地 依法收归国有 4 添附 因海滩 河流的冲刷或改造形成的沙洲 滩涂等的土地 依法收归国有 2 1 2房屋所有权原始取得 1 没收 2 社会主义改造 3 新建 国家投资建设的 单位或个人自筹资金新建的房屋 4 无主房屋 指房屋所有人不明或者没有所有权的房屋 依法归国家或集体组织所有 5 公私合营 单位撤 并 转和调整的房产 2 2继受取得 继受取得也叫传来取得 它是指房地产所有人通过某种法律行为从原所有人那儿取得的房地产所有权 它是最常见的所有权取得方式 如通过各种合同关系和继承关系取得的房地产所有权 房地产所有权继受取得的方式主要有 1 土地所有权继受取得我国法律规定 土地不能买卖 赠与 遗赠 所以 土地所有权的继受取得方式主要是征用土地 2 房屋所有权继受取得房屋所有权的继受取得是以房屋的买卖 继承等方式为主 常见的房屋所有权继受取得的方式有 买卖房屋 产权交换 遗赠 赠与和继承等 第3节 房地产产权登记 房地产产权登记又称房地产权属登记 是指房地产管理部门依其职权 对房地产权利人合法的土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押 设典 租赁等房地产其他权利的登记 3 1各国房地产产权登记制度的种类和特点 3 2我国房地产权属登记的类型 3 1各国房地产产权登记制度的种类和特点 世界各国房地产产权登记制度分为三种 即契据登记制度 权利登记制度以及登记发证制度 3 1 1契据登记制度 3 1 2产权登记制度 3 1 3登记发证制度 3 1 4我国房地产登记制度 也称登记公示主义 由法国首创 实行这一登记制度的国家还有意大利 比利时 西班牙 葡萄牙 日本 南美国家及美国的大多数州 以及中国的香港等 其特点是 1 登记机关对登记申请采取形式审查主义 即只审查契约及登记手续的形式是否完备 登记的内容就是契据记载的内容 2 登记机关设置登记公簿 记载房地产权利的得失变更过程 便于有利害关系的第三人查阅 3 记为房地产产权变更的对抗要件 即房地产产权的变更要依据权利人的意志生效 产权发生纠纷时 只有登记过的契约方能作为产权证明提交法庭 否则法庭不予受理 4 登记公信力较差 即已登记的权利事项 如果在实体法上不能成立而无效时 不能以此对抗善意的第三人 3 1 1契据登记制度 3 1 2产权登记制度 也称登记要件主义 由德国首创 实行这一登记制度的国家还有 奥地利 荷兰 瑞典以及东南亚一些国家 其特点是 1 登记具有强制性 房地产权利得失变更不经登记 无法律效力 2 登记机关对登记申请 采取实质审查主义 即对申请登记所必备的形式要件 登记手续是否完备必须进行审查 还要审查产权取得的方式 产权的界限与他人的产权关系等 上述审查无问题方予登记 3 登记具有公信力 经登记后权利具有绝对效力 4 登记机关设登记公簿 记载房地产权利得失变更 经第三人查阅 登记簿的权利地块为单元 按地号顺序排列 5 权利登记效力强 要求严 先要进行地籍测量 而后办理登记 并建立转移 变更等动态登记制度 3 1 3登记发证制度 也称托伦斯登记制度 由英国托伦斯 罗伯特 理查德教授于1885年拟定 实行这一登记制度的国家有澳大利亚 爱尔兰 新西兰 加拿大 菲律宾 马来西亚及美国一些州 其特点是 1 不强制初始登记 但一经登记 如土地权利有变更或设定 则非经登记不发生效力 2 土地第一次所有权登记时 除将其记入登记簿外 另制记载土地权利状态的权利证书两份 其正本存登记机关 副本交与权利人收执 发生变动即签订契约 经登记人员审查后将权利状态记载于地券 然后交现权利人收执 若是设定他项权利 发给他项权利证书 3 1 4我国房地产登记制度 我国目前房地产存在着全民 集体 私人所有以及股份制等多种所有制形式 房地产产权的登记制度具有如下特点 1 房地产产权登记具有强制性 2 登记部门是政府职能部门 对登记申请进行实质性审查 无异议时方可登记 3 登记具有较强的公信力 凡经确权登记的由县级以上地方人民政府房产管理部门颂发 房地产所有权证 或 房地产他项权证 以此作为权利人的权属凭证 并受到法律保护 4 登录产籍 进行房地产测绘 建立房地产产权档案 由登记机关长期保存 作为产权产籍变更的合法依据 3 2我国房地产权属登记的类型 房地产权属登记的类型 是指房地产权属登记中的各种存在形式 即房地产权属的各种具体方式 我国房地产权属登记通常分为总登记 初始登记 转移登记 变更登记 注销登记和他项权利登记 总登记 他项权利登记 注销登记 变更登记 转移登记 初始登记 1 房地产总登记房地产总登记指在一定期限内 对本辖区范围 市或县 内的全部土地或者城镇村庄内的全部土地或城市内的全部房屋 进行普遍登记 为此 房地产总登记是一种基础性的登记 是最初的 全面的土地和房屋的权属登记 其目的是确认产权 便利权利移转或变更 以及为有利于发展房地产市场 深化土地使用制度和住房制度的改革 为健全和实施房地产课税制度 防止资产流失奠定法律基础 2 初始登记以出让方式取得的土地使用权 以划拨方式取得的土地使用权 新建商品房屋和新建非商品房屋 应当进行初始登记 登记的基本事项主要有 申请人名称 地址 房地产性质 房地产座落 面积 用途 等级 价格 房地产权属来源证明及其他登记事项 3 转移登记因房屋买卖 交换 赠与 继承 划拨 转让 分割 合并 裁决等原因致使其权属发生转移的 当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记 申请转移登记 权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同 协议 证明等文件 4 变更登记权利人名称变更和房屋现状发生变化的 例如房屋坐落的街道 门牌号或者房屋名称发生变更的 房屋面积增加或者减少的 房屋翻建的 法律 法规规定的其他情形 应当进行变更登记申请变更登记 权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件 设定房屋抵押权 典权等他项权利的 权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记 5 他项权利登记这是指除土地使用权和房屋所有权以外 又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记 例如房地产抵押权设定和变更 房地产典权的设定和变更等都属于他项物权的登记 申请房屋他项权利登记 权利人应当提交房屋权属证书 设定房屋抵押权 典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件 另外商品房预售 应当办理预售登记 房地产租赁应当登记备案 在我国因物权制度尚不发达 因此他项权利登记的房地产权属类型较少 但随着经济发展 物权法律制度的完善 房地产他项权利登记的适用范围会越来越大 第4节 房地产产籍管理 房地产产籍管理是指对房地产登记等一系列权属管理法律和测绘过程中所形成的各种图 档 卡 册 表等产籍资料 经过加工整理分类 运用科学的方式进行的综合管理 产籍主要由图 档 卡 册组成 它是通过图形 文件记载 原始证件等来记录 反映产权状况 房屋及土地的使用情况 图 即房地产产籍平面图 它是专为房屋所有权和土地使用权登记和管理而绘制的专业图 它反映土地及房屋的位置 产权经界 房屋结构 面积 层次 街道门牌等 档 即房地产档案 它是通过土地使用权和房地产所有权的登记及其变更登记等 把各种产权证件 证明 各种文件 历史资料等收集起来 用科学方法加以整理 分类装订而成卷册 它包括产权登记的各种申请表 墙界表 图纸 调查材料 原始文件记录 各种契证等文件 它反映了房地产权利及房地演变过程和纠纷处理结果及其过程 是审查和确认产权的重要证据 卡 即房地产卡片 它是对产权申请书中的产权人情况 土地使用权与房屋所有权状况及其来源等扼要摘录而制成的卡片 它按丘号 地号 顺序 以一处房屋中一幢房屋为单位填制一张卡片 其作用是为了查阅房地产基本情况以及对各类房地产进行分类和统计 册 即房地产登记簿册 包括登记收件簿 发证记录簿 房屋总册 是根据产权登记的成果和分类管理的要求而编制的 它是产权状况和房地产状况的缩影 它按丘号顺序 以一处房屋为单位分行填制 装订成册 其作用的用来掌握房屋基本状况和变动 1 房地产面积测算的分类 第5节 房地产产权面积 2 房地产面积测算的一般规定 建筑面积使用面积 墙体面积 公摊面积房屋使用面积房屋产权面积公摊面积 常用面积指标 指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 20米以上 含2 20米 的永久性建筑 建筑面积 指房屋使用面积 是指房屋户内全部可供使用的空间面积 按房屋内墙面水平投影计算 使用面积 指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积 产权面积 与房屋相连有上盖无柱的走廊 檐廊 计算一半面积的范围 独立柱 单排柱的门廊 车棚 货棚等属永久性建筑的 未封闭的阳台 挑廊 无顶盖的室外楼梯 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 层高小于2 20m以下的夹层 插层 技术层和层高小于2 20m地下室和