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南宁五象新区投资机会分析报告一、区域与城市简介（一）广西区域位置与概况广西壮族自治区地处中国华南，南临北部湾，面向东南亚，西南与越南毗邻，东邻粤、港、澳，北连华中，背靠大西南。广西是中国与东盟之间唯一既有陆地接壤又有海上通道的省区，是华南通向西南的枢纽，是全国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数民族自治区。（二）南宁区位与发展概况南宁，广西自治区首府，位于广西中部，处于中国西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心，是西部重要的省会城市，也是我国对外开放、走向东盟、走向世界的重要门户和前沿，同时是国家级经济区北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇,是新崛起的面向东盟的区域性国际城市。南宁有“六张城市名片”分别是：“全国文明城市”、“联合国人居奖”、“中国绿城”、“广西北部湾经济区核心城市”、“中国-东盟博览会永久举办地”、“南宁国际民歌艺术节”。（三）南宁行政概况南宁辖六县六城区，市内六城区分别为：西乡塘区、兴宁区、青秀区、江南区、良庆区、邕宁区，全市总面积22112平方公里，其中市区面积6479平方公里，建成区面积179平方公里。（四）南宁市人口及民族概况南宁市是一个以壮族为主体、多民族聚居的首府城市。全市2010年常住人口为666.16万人。其中，全市常住人口中，汉族人口为312.50万人，占46.91%；各少数民族人口为353.66万人，占53.09%。 （五）南宁城市经济发展方向规划1 国际综合交通枢纽中心2 物流基地3 商贸基地4 加工制造基地（六）南宁经济发展概况2011年全市生产总值（GDP）首破2000亿，全部工业总产值首破2000亿，全社会固定资产投资首破2000亿，社会消费品零售总额首破1000亿，财政收入突破360亿元，物价上涨势头得到遏制，实现了首府经济又好又快发展。（七）五象新区概况五象新区，是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。 五象新区核心区规划面积24平方公里，分为商业区、商务区、行政区、文娱区、居住区和体育区等六个功能组团。该规划主要是指导五象新区近期的城市建设，力争用5年左右的时间，使之成为一个具有时代气息和民族风格的环境优美、舒适宜人的城市新区，规划人口24万人。 规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。为了更好的融入泛北部湾经济区，五象新区建成后，将成为新南宁市的中心，实现南宁“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南”的总体规划。2011年以后,将再造一个新南宁。五象新区南部规划为产业园区。包括三个基地： l 物流基地综合物流园，以大交通促进西南、华南地区和东盟国家的大物流;随玉洞火车站落户的还有300万吨综合性货场。l 商贸基地面向东盟等周边国家和地区，规划建设汽车、建材、服装、机电、农副产品等一批有较强辐射功能的大型产业批发市场。 l 加工制造基地充当南宁市科技资源整合优化的新高地，着重发展以高新技术产业为主导的先进制造业，建成区域性加工制造基地，进而成为面向东盟的区域性研发平台。 二、区域房地产市场分析（一）政策分析2012年3月份之后，各地政府或明或暗的放松调控再度兴起，无论是调整普通住房标准还是放宽公积金贷款，只要不触及限购红线基本都能得到监管层的默许。5月份后，在经济增速明显回落连续下降的背景下，国务院更是进一步要求把“稳增长放在更加重要的位置”，随即央行下调存贷款基准利率。（二）房地产市场分析2011年，南宁商品住宅市场在紧缩型的政策背景及一、二线城市市场动荡影响下表现低迷。1-12月供应总面积为416.43万，同比下跌13.95%，成交总面积为348.20万，同比下跌13.57%。南宁限购令在2011年3月1日实行之后，市场反应激烈，成交量于3月份开始出现明显萎缩。2011年1-12月南宁市商品房成交均价6586元/，较2010年平均水平上涨4.23个百分点。总体来看，2011年商品房价格在6500-7000元/上下波动。尽管走势出现波动，但总体仍保持平稳增长态势，市场需求仍然较大，但投资需求明显受到抑制。进入2012年后，南宁房地产市场走势沿袭了2011年的基本格局。一、二季度房地产成交同比出现了较大幅度的下跌，市场供应量继续远远高于成交量，市场明显存在高库存，滞销压力较大，市场观望情绪浓厚。据统计，一季度商品房成交面积46.29万，二季度商品房成交面积104.07万。第三季度我国房地产投资绝对量呈现逐月上涨态势，同比增幅来看，7-9月表现为增幅逐月上涨，开发投资显示回暖态势。在此背景下，南宁市作为西部大开发的区域性城市，固定资产投资建设热度不减，房地产市场回暖明显。据统计，7-9月，商品房成交面积141万，各月份成交价格稳步攀升，特别是9月份成交均价突破8000元/关口。（三）土地市场分析2012年一季度，南宁土地市场较为冷清，房企拿地谨慎，土地成交同比下跌明显，因出让地块较偏远加上严格的调控政策使开发商拿地的积极性较低，土地出让金也大幅缩水，全部是底价成交。二季度，房企拿地积极性提高，土地市场显著回暖，随着地方政府进一步加大推地力度，更多的拿地机遇会出现，土地成交量也明显提升。据统计，南宁市1-6月份供应土地41幅，面积为130.56万；成交土地34幅，面积为126.51万。三季度，南宁市土地成交面积87.25万，虽然整体成交面积并没有大幅度上升，但是土地拍卖现场竞价活跃，土地溢价较为明显，一改上半年土地市场的低迷。原因在于：首先，政策在微调下有所松动，房地产开发企业入市的信心增加，企业拿地热情在经过上半年的积压后开始向市场释放，典型企业拿地积极性明显提高；其次，土地收入锐减带来的财政危机倒逼地方政府推地意愿增强或主动调低出让底价；再次，随着上半年销售资金的回笼，越来越多的企业也具备了拿地的资金条件。（四）区域供求分析2012年上半年，南宁区域供求结构中，青秀区、兴宁区较为突出，两个区成交量均为近一年以来的区域成交量高值；从成交均价分析，各区域由于优惠折扣力度较大，出现近一年以来的区域价格谷底；由此可见，价格战的深度和广度正在逐步放大，部分“坚挺区域”或将被倒逼逐步进入价格体系调整阶段。三、投资机会及风险分析（一）政策性风险评估近几年来，国家加大了对房地产市场的调控力度，全国房地产市场因经济、政策因素波动比较大，也产生了一定的效果，稳定了房价大幅上涨。目前国家政策对房地产还是在采取严格的调控，南宁也出台了针对居住类物业的限购政策和针对个人房贷的限贷政策，相对北京、上海、广州等重点调控城市来说比较温和，但由于广西地区属于西部大开发区域，经济相对东部明显落后，基建，配套，投资，技术等国民经济各个方面仍有较大的发展空间才能赶上东部地区省份，因此南宁房地产市场相对东部发达地区受影响相对较小，市场波动与一线及沿海城市不能相提并论，但南宁房地产市场也遵循了国家房地产大环境的基本格局。（二）土地竞价风险该宗土地位于五象新区邕江南侧，广西体育馆北侧，临五象大道，从区位上来说，在五象新区内属于较好位置，根据我方了解，目前已经在广西军区后勤处购买竞价文件，登记报名的企业已达6家以上，主要为广西、南宁本地企业为主；此外，近三个月来南宁土地市场的成交也显示出明显的复苏，成交地块数量增多，近三个月每月均有数量不等的地块挂牌，并大部分地块实现成交，价格稳中有升。综合以上分析，该地块存在竞价方面的风险。（三）市场风险评估市场风险主要来自销售方面的风险，目前五象新区基础设施建设、生活配套建设仍然不健全，人口居住仍然以村镇形式存在，人口密度比较小，南宁市作为西部城市，缺乏吸引外商投资及外来人