房地产的复习资料.doc

本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。第一章 房地产法规概述1.什么是房地产？房地产有什么特点？答：房地产是指房产和地产的总称。房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产，具体包括：住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、办公、文化、教育、医疗、体育、公共设施等方面的用房。地产是指在法律上有明确权属关系的土地财产，具体包括：城镇土地、农村土地、耕地、荒地、风景区、自然保护区以及其他陆地面积及其上下空间。特点：不可移动性；永久性；独一无二性；保值性和增值性； 数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性。2.什么是房地产法？房地产法调整的对象有哪些？答：房地产法是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。它是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益，促进房地产发展的重要工具。在中国的法律体系中，房地产法是一个既不完全属于民法，也不完全属于经济法的法律体系，它具有相对独立性。 对象：房地产开发关系；房地产交易关系；物业管理关系； 特殊的房地产交易的关系。3.房地产法有什么特点？答：专业性；综合性；统分性；非阶段性；规范性、强制性等。4.房地产法立法的原则是什么？答：保障房地产权利人合法权益的原则；国有土地有偿，有期限使用原则；国家扶持发展居民住宅建设原则； 要坚持四项基本原则。5.我国房地产法律体系包括哪些？答：城市规划法；住宅法；建筑法；土地管理法；市政管理法；民法。第二章 房地产法律关系6.房地产法律关系的三大构成要素是什么？答：房地产法律关系的三大构成要素是主体、客体和内容。第三章 土地所有权7.土地所有制的内涵和核心是什么？答：内涵：土地所有权是人们行使土地权利时必要遵守的行为规范。核心：土地所有权归属问题。8.土地所有权包括哪些权利？有哪些特征？答：权利：拥有、占有、使用、收益、处分。特征：权利的基础性；权利的逻辑性；权利的派生性；权利的排他性。9.我国的国有土地包括的范围是什么？答：城市市区的土地；被征用的农民集体土地均归国家所有，而农民集体和成员因此而得到相应的补偿；法律规定属于国家所有的部分农村（如国家农场和林场及厂矿区）的土地和城市郊区（城市规划的开发区通过征用取得）的土地，属于国家所有；依照法律规定属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林地、牧草地、水域和未利用的土地等；其他依法没收，征收为国家所有的土地。10.我国的集体土地包括的范围是什么？答：农村和城市郊区的土地；宅基地；自留地；自留山。11.什么是土地的他项权利，土地的他项权利包括哪些内容？答：土地的他项权利是指土地所有权（包括土地使用权）以外的其他权利。其实质是在他人土地上对他人所有权和使用权的限制。土地他项权利是设定在他人所有（或使用）土地的权利，包括地上权、地役权（相邻权）等。第四章 城乡规划和建设法律制度12.城市规划法的主要内容有哪些？答：主要有城乡规划的制定、城乡规划的实施、城乡规划的修改、监督检查和法律责任等几个方面。第五章 土地征用与房屋拆迁管理法律制度13.什么是土地征用？土地征用有何法律特征？答：土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依照法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行政行为。 特征：土地征用法律关系主体双方是特定的，征用方只能是国家，被征用方只能是所征土地的所有者，即农民集体；征用土地具有强制性；征用土地具有补偿性；征用土地将发生所有权转移。14土地征用程序是什么？答：申请用地；受理申请并审查有关文件；审批用地；征地实施；签发用地证书；征地批准后的实施管理；颁发土地使用证；15土地征用的审批权限如何？答：征用基本农田或基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，其他土地超过七十公顷的，由国务院批准。征用基本农田以外的耕地在三十五公顷以下的，其他土地在七十公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。16什么是城市房屋拆迁？城市房屋拆迁有何法律特征？答：房屋拆迁是指在城市开发中的旧城改造过程中，依据国家的有关法律、法规的规定而实施的依法拆迁房屋，并给予适当的补偿和安置的行为。 特征：房屋拆迁具有强制性；房屋拆迁必须经过人民政府依法批准；房屋拆迁的条件是对被拆迁人给予合理的补偿。17城市房屋拆迁的原则是什么？答：服从国家利益的原则；符合城市规划的原则；保护拆迁当事人合法权益的原则。18.城市房屋拆迁的方式有哪几种？答：政府组织统一拆迁；委托拆迁；自行拆迁。第六章 土地使用权19.什么是土地使用权，土地使用权的取得方式有哪些？答：土地使用权是指土地使用者依法取得、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。国有土地建设用地使用权的取得方式；集体土地建设用地使用权的取得方式；土地承包经营权的取得方式。20土地使用权的特征、类型有哪些？答：特征：派生性；物权性；期限性。类型：根据土地使用权的来源不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权； 根据土地使用权的取得方式不同，可将国有土地使用权分为出让土地使用权和划拨土地使用权； 根据土地使用权的用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农业用地使用权。21.土地使用权如何取得？答：国有土地建设用地使用权的取得方式：出让和划拨方式；集体土地建设用地使用权的取得方式：申请审批土地承包经营权的取得方式：作为土地使用者的承包方与代表土地所有者的发包方签订土地承包合同。22.什么是土地使用权划拨，其程序如何？答：土地使用权划拨是指通过行政划拨的方式取得土地使用权，是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（土地使用者通过划拨方式取得的土地使用权，即划拨使用权。 程序：用地单位提交用地申请；土地行政主管部门审查和报批；土地划拨；核发国有土地使用证。23.什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。24.出让土地使用权的律特征是什么？答：有偿取得；有明确的期限；出让土地使用权包括占有、使用、收益和处分四项权能。25.出让土地使用权应遵循哪些原则？答：国家主权原则；政府垄断原则；合理利用土地原则；自愿、公平、等价有偿和诚实守信原则。26.出让土地使用权的方式有哪几种？答：协议出让方式；招标出让方式；拍卖出让方式。27.对于土地使用权出让的期限是如何规定的？答：国有土地使用权出让的期限应在法律规定的年限内确定。我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定的土地使用权出让期限是：居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。这是土地使用权出让的最高年限。第七章 房地产开发管理法律制度28.什么是房地产开发，房地产开发有什么特点？答：房地产开发是指在依法取得使用权的土地上，通过一定的资本和人力投入，进行土地开发、基础设施和房屋建设的活动。 特点：涉及面广、综合性强；投资大、风险高；政府宏观控制、政策性强；项目多、建设周期长。29.设立房地产开发企业必须具备哪些条件？答：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国家规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。第八章 房地产交易管理法律制度30.什么是房地产交易？答：房地产交易是指以房地产为特殊商品而进行的各种经营活动，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租凭三种形式。31.什么是房地产转让？房地产转让有哪几种形式？答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。（其实质是房地产权属发生转移变更。）32.什么是商品房预售？答：商品房预售是指房地产开发经营企业将建设中的商品房预先出售给成承购人，由承购人根据预售合同支付订金或房款，并在房屋竣工验收合格取得房屋所有权的房屋买卖形式。33.房地产抵押应具备哪些条件？答：我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三十六条规定：“抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。”我国担保法第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押人协议可以向人民法院提起诉讼。”依据以上规定，当债务人不能清偿到期债务或在抵押合同期间宣告解散、破产时，抵押人即可依法实现抵押权。第九章 房屋中介服务管理法律制度34.房地产中介服务的概念和特征各是什么？答：房地产中介服务是指为房地产的开发、交易等活动提供各种中介代理和相关服务的经营活动。特征：专业性和技术性；流动性和灵活性；附属性和独立性；低投资性和低风险性。35.阐述房地产估价程序。答：申请估价；估价受理；现场勘估；综合作业。36.参加房地产估价师执业资格考试必须具备什么条件？答：取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满五年；取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满四年；取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满三年；取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位，研究生班毕业，从事房地产估价实务满两年；取得房地产估价相关学科博士学位的；不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。第十章 房地产市场管理法律制度37.房地产买卖合同的法律特征是什么？答：卖方向买方出卖房屋的所有权； 买方向卖方支付约定的价款； 房屋买卖合同的买卖双方是等价有偿的；房屋与宅基具有不可分离性；合同生效的时间以登记时间为准；房屋买卖往往涉及第三人的权利； 房屋买卖合同应当采用书面形式。38.什么是房地产流转中的税费？答：房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税，是房产税和土地税的总称。39.我国房地产流转中的税费包括哪些？答：中国的房产税包括固定资产投资方向调节税、房产税、契税和印花税； 土地税包括土地使用税、土地增值税、耕地占用税、销售不动产经营税等。40.什么是固定资产投资方向调节税、房产税、契税和印花税？答：固定资产投资方向调节税是指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资的各种资金征收的一种税；房产税是指以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有人征收的一种税；契税是指在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受者缴纳的一种税；印花税是指国家对在经济活动中或经济交往中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税。41.什么情况下可以提取房公积金账户内的存储余额？答：购买、建设、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并在与单位终止劳动关系的；户口迁出所在的市、县或者出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例。第十一章 房地产登记制度42.简述房地产登记及性质。答：房地产登记是指专门的产权机关对房地产权利人、权利性质、权利来源、取得时间、变更情况和房地产的面积、结构、用途、坐落、四至等，在专门簿册中所作的记载。43.房地产登记的效力如何？答：从静态的角度，登记具有公信物权效力，登记是=使登记的权利产生对世效力或对抗效力；而且为保护交易安全，登记公示对善意第三人具有公信力。 从对物权变动（取得）的影响的角度，登记的效力存在。根据物权法的有关精神，我国的登记效力可以区分为三种，即登记生效、登记对抗、登记处分。第十二章 物业管理法律制度44.什么是物业？什么是物业管理？物业管理的特点是什么？答：物业是指房屋和与之配套的设备、设施及其范围内的土地使用权。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。特点：规范化；社会化；专业化；企业化；市场化。45.我国物业管理的类型主要有哪些？答：按物业的类别分类 物业的类别按其使用特征分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理：住宅区物业管理、工厂区物业管理、写字楼物业管理、商贸楼物业管理等形式。 按物业的经济性质划分 根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。 根据物业使用功能划分 根据物业使用功能的不同，可将其分为居住物业、非居住物业和混合物业三种类型。46.经营性物业管理的内容主要有哪些？答：制定管理计划；物业的维修；安全保卫；消防工作；车辆管理。第十三章 房地产纠纷处理47.房地产纠纷处理的有哪些途径？答：房地产纠纷的协商解决；房地产纠纷的行政调解解决；房地产纠纷的仲裁解决；房地产纠纷的诉讼解决48.仲裁的基本原则是什么？答：自愿原则；以事实为依据，以法律为准绳，公平