二手车市场运营方案

机密2012001号急件二手车市场运营方案一、项目基本情况二手车市场坐落于西环路与西区工业路交汇处。将厂房改造为二手车市场，占地面积约60亩，建筑总面积约3.1万平方米，其中厂房一层改造二手车交易区及配件、维修区，建筑面积约1.9万平方米；厂房夹层改造办公区，建筑面积约2000平方米；办公宿舍楼改造为配套商务区，建筑面积1万平方米。预计总投资350万改造费用，2012年12月二手车市场开业。二手车市场规划分为车辆交易区20000m（设置200 m为一单元卡）；配件区1000 m；检测线或维修区3000 m；办公区2000 m；配套商务10000 m。总经营面积约达3.6万m。项目周边示意图： 二、二手车市场租赁方案1.市场统一租金为35元/平米；管理费6.5元/平米；车辆交易区以200平米为一个单元卡；配件及维修区按租户要求进行分隔；合同租赁三押一付；2.享受半年租金全免服务；首批入驻租户第一次合同签订3年，之后每两年一签；3.保底租赁分成：租金保底5折优惠，余下的按分成率进行提取；4.奖励计划：对已经签订入驻合同的商户，若能带其他商户入驻，给予一月租金的回赠奖励；5.租户改投资户：对首批入驻的租户，可以一次性交付一年的租金，在合同时间范围内（不超过半年），可以随时改租户为投资户；6.配套商务区整体出租租金为22元/平米；三个月装修期；合同5年一签。三、二手车市场商业地产投资方案1.五年投资周期，每卡总投资21万，保底收益36万，投资年收益率高达14.3%；2.可先交7万首期款，余款按银行计息两年内缴清；3.承诺设立一年观察期，期间市场不成功，可以全额退还首期款；4.投资五年，市场优惠一年，四年租金全额返回投资者；商业地产投资回报分析：时间租金（元/ m*月）租金收益利润年收益率第一年优惠运作第二年358.4万第三年358.4万第四年409.6万第五年409.6万投资回报36万15万14.3%周边物流市场租金情况：迎宾车城租金38元/m+管理费5元/m；五金市场45元/m；畜牧市场65元/m；远洋冷冻28元/m；博皇家居65元/m；华鸿建材50元/m四、运营收益分析项目采取商业地产投资模式，估计1年半内收回所有投资成本。1.二手车交易区利益分析成本组成：a改造费用约350万（车辆交易区工程改造费用：1.6万 m*200元/ m=320万；汽配区改造费用约为：1000 m*100元/ m=10万；维修区改造费用2000 m*100元/ m=20万）；b土地租赁费用约276万/年；c开办费用45万；d前期公关费用50万；第一年固定投入约721万。改造及经营基本情况：1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13号厂房改造为二手车市场交易区：厂房面积为15718平方米（不含汽配区）；夹层1774平方米；辅道5076平方米（不含汽配区），主道2184平方米。可用做二手车交易区面积为厂房面积+辅道面积=20794平方米；汽配区面积为1000平方米（720平方厂房面积+280平方辅道面积）；7号厂房和废水厂改造为检测线或维修区，建造面积为2152平方米；夹层269平方米；辅道848平方米，可用做检测线或维修区面积为3000平方米；办公楼和宿舍楼规划为配套商务，实行整体打包出租，面积为9976 m。收益组成：商业地产投资五年回报21万*100卡=2100万；管理费156万/年利润：见下表。2. 汽配区及检测线或维修区利益分析成本组成：已全部计入二手车交易区内。收益组成： 4000 m*41.5元/ m*12月=199.2万利润：199.2万/年3.商业配套区利益分析车行世界二手车市场配套商务约10000 m，将实现整体出租，主要招商范围包括住宅公寓、饮食酒店、休闲娱乐、商务办公等，以22元/ m的租金实现整体出租。成本组成：土地租赁费用144万；收益组成：总收入为10000 m*22元/ m*12月=264万。合同期为五年。利润：120万/年4.成本组成：第一年固定投入费用：721万+144万=865万；地产奖励费用：100万；土地租赁费用420万/年；运行费用200万/年（工资、奖金、运营等）；5.利润分析表（单位：万元）项目第一年第二年第三年第四年第五年成本投资、土地成本865420420420420-2545地产奖励成本100-100运行成本200200200200200-1000地产收益210000002100汽配、维修租金199.2199.2199.2199.2796.8管理费156156156156624配套商务租金2642642642641056利润931.8前五年总利润为931.8万元；后五年所有租赁经营回报归公司所有，年收入预计达1800万，除去成本后纯利润约为1180万/年。6.运营目标二手车市场一期开发1万平方米交易区面积，预计2013年8月以地产投资模式运营收回前期工程款项。五、提成奖励分配方案1.商业地产投资部分以每卡为单位，每销售一卡给予销售金额5%做为提成佣金。一次性付款的客户，以资金入账当月给予全额提成；分期付款的客户