商业地产全程营销策划的运作模型PPT课件

1 商业地产全程营销策划之运作模型 2 摘要 目前 许多开发商因缺乏商业地产运作经验 但却急于求成 结果忽略了商业地产自身的商业法则 导致所开发项目陷入困局 那么 商业地产有没有成功方程式或运作模式 如何实现开发商 投资商 经营者 消费者的共赢 商业地产全程营销策划的运作模型 2 3 4 5 模式 3 商业地产全程营销策划的运作模型 2个矛盾 开发商短期利益与长期利益的矛盾 租与售 地产思维和商业思维的矛盾 开发商资金充足 开发商实力不济 商业长期持有 追求长期利益 发售或者部分发售 追求短期利益 地产思维和商业思维的矛盾 其实就是一种观念的转变 商业地产的表象是地产 但实质或者说核心是商业地产后期的经营运作 商业地产有别于住宅地产最大的特点 就是它的成功销售只是商业运作的第一步 或者说是开始 销售之后的经营运作才是它最本质 最重要的内容 4 商业地产全程营销策划的运作模型 3个气场 所谓的 3 就是指三个气场 地气 商气 人气 三气 的多少 决定一个商业项目可实现市场价值的最大化程度 比如运作项目时 前期开发商只租不售 经过两年经营 取得不菲业绩 租金不断提升 并形成稳定消费群体和品牌效应 借用一期的品牌影响力 汇聚地气 人气 商气 从而提升项目自身价值 三个气场 5 商业地产全程营销策划的运作模型 4个元素与定位 四元素共赢 开发商 投资者 经营者 消费者 开发定位 销售定位 招商定位 推广定位 四定位正确不错位 6 商业地产全程营销策划的运作模型 五种类型 7 商业地产全程营销策划的运作模型 五种类型 运作关键点 1 业态限制 它是指根据项目服务于社区居民生活的特质 根据社区居民的生活需求 引进便利店 干洗店 鲜花店等相关业态的同时 规避一些不利于小区居民生活的业态 比如KTV 餐馆等 2 利润最大化 就是指无论哪种模式定价 无论是住宅价格的2倍还是2 5倍 目的只有一个创造最大化利润 第一种类型 社区商业 8 商业地产全程营销策划的运作模型 五种类型 运作关键点 1 旗舰店招商 在商业街要最先确定主力店的位置并完成招商引进工作 这对商业街的运作和销售将产生促进作用 2 增加娱乐休闲业态的比重 从目前的市场情况分析 商业街的购物比重正在降低 而餐饮 休闲 娱乐比重增大 并呈上升趋势 第二种类型 精品商业街 9 商业地产全程营销策划的运作模型 五种类型 运作关键点 1 制造 项目品牌 通过对项目的精确定位于策划推广 快速凝聚人气 地气 商气 迅速树立项目的品牌形象及影响力 形成品牌效益 2 市场化运作 商场化管理 借鉴商场化统一管理的优点 统一招商 统一管理 实现合理的业态分布与良性运营 第三种类型 产权式商城 10 商业地产全程营销策划的运作模型 五种类型 运作关键点 1 招商先行 对于大型超市或专卖场 最迫切的任务就是前期招商工作 先签约商家也正是为其定制化的关键所在 2 定制化 招商完成后 就要根据商家的具体要求进行规划设计 诸如层高 停车位 单层面积等 作为商家与开发商的中间人策划顾问公司必须进行全盘考虑 作好相关沟通 协调作用 第四种类型 大型超市或大型专业卖场 11 商业地产全程营销策划的运作模型 五种类型 运作关键点 1 零 发售 大型购物中心应该遵循自身的特点 坚持所有商铺都不能卖的原则 通过良好的经营运作 并根据商圈环境的变化进行适当的调整 以期实现项目的长期营利 2 经营设计 由于商家经营品种和货源的限制 大型购物中心 尤其是12万平方米或者20万平方米以上的大型购物中心 其功能结构设计 产品业态分布和产品结构的设计等必须经过周密的调研 论证与策略设计 这一点也是至关重要的 第五种类型 大型购物中心 或主题MALL 12 商业地产全程营销策划的运作模型 结束语 当前 许多实力雄厚的国外资本已经进入或正在谋求进入中国的房地产领域 而