第七章土地增值税法PPT课件

1 第七章土地增值税法 2 概念 目的 土地增值税是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范 土地增值税是对转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 就其转让房地产所取得的增值税额征收的一种税 我国开征土地增值税的主要目的是 第一 征收土地增值税 是进一步改革和完善税制 增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要 第二 征收土地增值税主要是为了抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为 第三 开征土地增值税 是为了规范国家参与土地增值税收益的分配方式 增加国家财政收入 3 第一节纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权 地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人 第一 不论法人与自然人 都是土地增值税的纳税人 第二 不论经济性质 都是土地增值税的纳税人 第三 不论内资与外资企业 中国公民与外籍个人 都是土地增值税的纳税人 第四 不论部门 都是土地增值税的纳税人 4 转让方将不动产所有权 土地使用权转让给承受方 1 转让方交营业税 城建税 教育费附加 印花税 土地增值税 所得税 2 承受方交契税 印花税 5 第二节征税范围 一 征税范围根据 土地增值税暂行条例 及其实施细则的规定 土地增值税的征税范围包括 一 转让国有土地使用权 二 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二 征税范围的界定标准 一 土地是否为国有 二 所有权是否转让 三 转让房地产并取得收入 6 三 对若干具体情况的判定 一 以出售方式转让国有土地使用权 地上的建筑物及附着物的 征收土地增值税 1 出售国有土地使用权的 三通一平后出卖 将生地变熟地 2 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 房地产开发 3 存量房地产的买卖 7 二 以继承 赠与方式转让房地产的 无偿转让 不属于征税范围 1 房地产的继承 2 房地产的赠与 直系亲属和直接赡养人 公共赠与 三 房地产的出租 不属于征税范围 四 房地产的抵押 不属于征税范围 五 房地产的交换 属于征税范围 8 六 以房地产进行投资 联营以土地使用权投资不征收土地增值税 但投资后转让股权的则要征收土地增值税 七 合作房产对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 八 企业兼并转让房地产 暂免征土地增值税 九 房地产的代建行为 不属于纳税范围 十 房地产的重新评估 不属于纳税范围 9 举例 某公司某年有如下业务 1 1月 企业从政府取得A地80亩土地的使用权 支付出让金600万元 当月将其中40亩土地使用权作价550万作为投资 与另一企业建立合资企业E 2 3月 将上述剩余40亩土地的使用权 直接转让给附近的一家工厂 转让时价格为400万元 缴纳各项税费22 2万元 3 4月 企业从B公司购得B地100亩土地使用权 支付土地转让金800万元 4 5月 企业从B地取得的60亩土地使用权抵押给银行获得6个月贷款500万元 12月企业无法偿还到期贷款 银行将土地拍卖 5 6月 企业从B地取得的10亩土地使用权出租给C企业 每月收取租金5万元 6 7月 企业从B地取得的30亩土地使用权与D企业交换取得房产一处 价值300万元 7 12月将E企业的股权转让转让给F企业 获得收入600万元分析企业每笔业务的纳税情况 10 1 1月企业以土地 房地产 作价入股对外进行投资或作为联营条件的 按规定暂免征收土地增值税 因此 该笔业务不予计征土地增值税 2 3月转让土地使用权权取得收入400万元 允许扣除的税金22 2万元 扣除项目金额合计 300 22 2 322 2万元 增值额 400 322 2 77 8万元 增值率 77 8 322 2 100 24 应纳土地增值税 77 8 30 23 34万元 11 3 4月取得土地使用权不需要缴纳土地增值税 4 抵押后被银行拍卖则需要缴纳土地增值税 以贷款额作为收入500万扣除项目金额合计 60 800 100 480万元增值额 500 480 20万元 增值率 20 480 100 4 应纳土地增值税 20 30 6万元 5 6月出租土地使用权不需要缴纳土地增值税 12 6 7月以土地使用权换取房产视同销售需要缴纳土地增值税 收入是300万元扣除项目金额合计 30 800 100 240万元增值额 300 240 60万元 增值率 60 240 100 25 应纳土地增值税 60 30 18万元 13 7 以土地使用权投资不征收土地增值税 但投资后转让股权的则要征收土地增值税 收入为股权转让收入600万元扣除项目金额合计 40 600 80 300万元增值额 600 300 300万元 增值率 300 300 100 100 应纳土地增值税 300 40 300 5 120 15 105万元 应纳土地增值税全年合计 23 34 6 18 105 152 34万元 14 第三节税率 一 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率为30 二 增值额超过扣除项目金额50 未超过扣除项目100 的部分 税率为40 三 增值额超过扣除项目金额100 未超过扣除项目金额200 的部分 税率为50 四 增值额超过扣除项目金额200 的部分 税率为60 15 土地增值税税率表 级次增值额占扣除项目金额比例 增值率 税率速算扣除率150 含 以下30 0250 以上 100 含 40 5 3100 以上 200 含 50 15 4200 以上60 35 16 第四节应税收入与扣除项目的确定 一 应税收入的确定根据 土地增值税暂行条例 及其实施细则的规定 纳税人转让房地产取得的应税收入 应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 一 货币收入 二 实物收入 三 其他收入 17 二 扣除项目的确定 一 取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 具体为 以出让方式取得土地使用权的 为支付的土地出让金 以行政划拨方式取得土地使用权的 为转让土地使用权时按规定补交的出让金 以转让方式得到土地使用权的 为支付的地价款 18 二 房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共设施配套费 开发间接费用 19 三 房地产开发费用是指销售费用 管理费用 财务费用 根据新会计制度规定 与房地产开发有关的费用直接计入当年损益 不按房地产项目进行归集或分摊 但 细则 规定 财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明的 允许据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 以内予以扣除 凡不能提供金融机构证明的 利息不单独扣除 三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 以内计算扣除 20 四 旧房及建筑物的评估价格 是指在转让已使用的房屋及建筑物时 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值 并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格 五 与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税 城市维护建设税 印花税 因转让房地产交纳的教育费附加 也可视同税金予以扣除 六 加计扣除 对从事房地产开发的纳税人 可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计10 的扣除 21 第五节应纳税额的计算 一 增值额的确定土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额 为增值额 22 二 应纳税额的计算方法 土地增值税的计算公式是 应纳税额 每级距的土地增值税 适用税率 一 增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额 增值税 30 二 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 土地增值税税额 增值税 40 扣除项目金额 5 三 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 土地增值税税额 增值税 50 扣除项目金额 15 四 增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额 增值税 60 扣除项目金额 35 23 1 某纳税人转让房地产取得的收入400万元 扣除项目金额为100万元 计算应交纳的土地增值税 1 增值额为400 100 300万元 2 增值额与扣除项目之比 300 100 300 3 土地增值税额 增值额 60 扣除项目金额 35 300 60 100 35 145万元 24 2 某公司转让一处旧房地产取得收入1600万元 该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元 当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元 该公司支付给房地产评估机构评估费20万元 支付给中介人卖房中介费l0万元 缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元 计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额 25 1 计算扣除项目金额 支付给中介人的卖房中介费不允许扣除 扣除项目金额 200 800 20 10 1030 万元 2 计算增值额 即纳税人转让房地产所取得的收入 减去扣除项目金额后的余额 增值额 1600 1030 570 万元 3 计算增值额占扣除项目金额的百分比 570 1030 55 3 说明增值额超过了扣除项目金额的50 但未超过100 公司应纳土地增值税税额 570 40 一l030 5 176 5 万元 26 3 某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售 共取得收入3800万元 企业为开发该项目支付土地出让金600万元 房地产开发本为1400万元 专门为开发该项目支付的贷款利息120万元 为转让该项目应当缴纳营业税 城市维护建设税 教育费附加及印花税共计210 9万元 当地政府规定 企业可以按土地使用权出让费 房地产开发成本之和的5 计算扣除其他房地产开发费用 另外 税法规定 从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20 加计扣除 则其应纳税额为 扣除项目金额 600 1400 120 210 9 600 1400 5 600 1400 20 600 1400 120 210 9 100 400 2830 9万元增值额 3800 2830 9 969 1万元增值额占扣除项目比例 969 1 2830 9 34 23 应纳税额 969 1 30 290 73万元 27 第六节税收优惠 一 对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税二 因国家建设需要依法征用 回收的房产 免土地增值税 28 三 以房地产进行投资 联营的 投资 联营的一方以土地 房地产 作价入股进行投资或作为联营条件 将房地产转让到所投资 联营的企业中时 暂免征收土地增值税 对投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征收土地增值税 四 合作建房中一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 29 五 对个人转让房地产的税