商业地产名盘商铺文档

傍着名盘找商铺“傍名盘和傍大款一样，都是来钱最快的方式。”这句话，出自一个资深的商铺投资客李先生之口。李先生原来在肥东县城经营一家五金店，2000 年，其在新蚌埠路某小区买了临街 1 间 20 平方米左右的商铺和2 层一套房子，共耗资9 万多； 2008 年，其在城建琥珀名城一期投资一间临街商铺，面积 30 平方米左右，耗资 20 多万；“琥珀名城的商铺，我买的不亏， 现在租给人家开内衣店， 一个月的租金大概 2000 元，我当时买的时候， 才 7000 不到一平方。”那么， 这些大牌开发商， 是否真的能给商铺带来更好回报？商铺投资者们， 又是不是真的应该把投资目光对准这些名盘？名盘商铺，我说优势：名盘吸引品牌，强强联合“买商铺，当然还是名盘的好一点。”曾是金融系专业毕业，现任之心城项目销售经理朱大伟认为，“买名盘商铺，才会让人省心和安心。”对此，大溪地策划经理陈刚表示，名盘商铺， 更容易形成商业聚集，商业群的形成也容易吸引周边人口。名盘， 具有自身品牌的形象和影响力， 对区域内的人流有一定的吸附性的作用，另名盘对于招商，特别是像沃尔玛、大润发 之类有实力的企业，也有很强的吸引力，名盘更容易和有实力的企业合作，像沃尔玛、 大润发之类综合性的超市，本身也具有一定的吸附力，对于项目的商业也具有带动作用，强强联合，双重品牌效应下的商铺，势必吸引更多的顾客。精品资料对购买力的筛选“名盘实际上是对购买力的一种筛选。”圣联集团销售经理裴忠文说，名盘商业的经营好 坏，很大部分取决于小区业主们的人均消费性支出能力，因为小区内的业主，才是商业的常态客流量。 纵观合肥楼市，大部分名盘、名开发商并不是依靠低价来吸引顾客，通常名盘的 价位要高于周边的楼盘，因此， 名盘业主们， 往往是具有一定经济能力的业主，其人均可支配收入相比普通楼盘业主们要多得多。盈利升值空间大商铺属于商业投资，投资客看重的是商铺的盈利升值空间，名盘商铺的盈利升值空间更大。裴忠文举例，普通楼盘的商铺，以经营沙县小吃等中低档次的小吃、百货为主，其一年的盈利也就在15 万左右，能支付的租金能力只能在3、4 万之间；而一些名盘的商铺，主要经营的高档的物业，比如茶楼、酒店、会所之类的业态，略大一点的一年的盈利基本在百万左右，一年支付10 万的租金不在话下；单从租金支付能力上，也能看出名盘商铺更值得投资。“随着名盘周边高档次商业氛围的成熟，其商铺的租金还会进一步的增长，而普通楼盘的商铺很难有升值的空间。”商铺自身增值更客观合肥房地产研究所副所长凌斌曾说过，“商铺的投资，它属于商业地产，也属于固定资产的投资。”对于投资客来说，固定资产的投资，是为了保值增值。普通楼盘的商铺，其商铺只能以中低档次的经营业态为主，租金支付能力有限，商铺的升值空间也有限；而名盘商铺，因其商业的常态人流量消费档次高，其商业业态档次也相对高端，租金支付能力也就高，同样大小的商铺，名盘商铺的回报率相比普通楼盘的商铺会高一两个百分点， （待查证） 随着名盘商铺周边商业氛围奠定，商铺租金的上涨，商铺自身的增值也会很客观。名牌商业运营更保障 “名盘的好处，在于其资金实力的强大，会投入大量的钱在后期的商业推广上，哪怕是后期商业真的运营不够好，名盘的开发商们为了保住其名声，会贴钱为投资者支付租金，甚至拿出大量资金来引导商业的运营，这是小开发商不可能具备的实力。”朱大伟坦言，若果是他自己买商铺，会果断选择名盘的商铺，他解释说，名盘商铺，现在基本上都是开发商自持 60% 以上， 整体商业运营好坏与开发商关系莫大，开发商就会尽力对整体商业经行运营，甚至，有的大盘开发商，直接包租和统一运营，朱大伟笑说，“这等于花钱买间铺，其他的就不 用管了，等着收钱就行，省心省力。”名牌投资，我来支招；投资名盘商铺，有何技巧可言，又有什么需要注意的呢？记者通过和业内人士、专家交流，提出几点来供大家参考：一，大面积铺位要当心。记者在合肥部分已经成熟的小区内走访时发现这样一个奇怪的现象， 即一些面积较大的商铺更容易形成空置。 资深的商铺投资客李先生也表示， 投资者尽量避免购买面积较大的商铺。 有关专家也表示， 大面积商铺对于经营者的要求较高， 这会变相使得客户群偏少， 空置下来之后便会难以及时出租， 由此为投资者带来损失， 且购置大面积商铺，很可能会使投资者背负较重的债务，也有违投资改善的初衷。二，回报率，开发商承诺的不算数。 现在不少实力雄厚点的开发商，在商铺的宣传上， 动辄宣称租金回报率高达 7% 、8% ，这些话是否真的可信 ?对于一些已经运营商业街商铺，市场租金结合售价，很容易算出租金回报率，通常的投资收益率计算方式是：月租金12( 个月 )/ 售价。但对于没有运营的商铺，开发商宣传或承诺的回报率都是预估值，是通过理论上一种的市场比较法，从周边商铺的行情价、商铺地段、人流量、消费者承受能力等多方面综合考虑，最后估算出未来大概的回报率。现实情况下，大部分关于商铺高回报率的宣传都是是吹来的。通常情况下， 个人投资商铺，实际租金起步回报率达到4-5% 就可以了，“商铺毕竟需要养，只要选好了，未来前景就不用担心，但切不可盲目被开发商忽悠。 ”三，地段，人流量不是唯一的标准。有些名盘，地理位置较偏，往往会打着未来商业中心的旗号，这样的商铺究竟该不该入手？商铺地段究竟要怎么选择？业内人士说，投资者选择商铺，选址很重要，投资者目光要长远，但不能盲目轻信，要实地考察楼盘周边的人流量，一些位置太偏僻的地方，未来是可能成为商业中心，但是需要等个八年、十年的，也就没有什么意义了。再者，并不是人流量越多的地段越好，有些商铺，虽然人流量很旺盛，但很可能留不住人，人流一晃而过， 不进店消费， 再多人流都没用。另外， 商业的辐射效应作用范围是按照步行距离来计算的，人们逛街， 从一个商业核心走到附近消费目的地，800-1000米是心理极限，商业核心的有效辐射范围并不会超过1 公里。商铺推荐：（二版）1 金辉悦府项目位置：新站区新蚌埠路与天水路交会处价格优惠：价格和优惠待定商铺量： 13 号楼底商、 14、 16 号楼 3 层独立商铺商铺特色： 单间商铺面积区间为40 150 平方米之间， 13 号楼底商商铺的面积为100 平 方木左右的6 间商铺，适合一些服装、餐饮类业态的商业模式，14 、16 号楼 1、 2、3 层共约70 多间商铺，其商铺面积大小分布广泛，小面积商铺适合投资者入手，大面积的商铺适合自主经营的用户入手。2 新华国际广场项目位置：黄山路与潜山路交会处价格：均价2.8 万 4 万/平方米商铺量：共近90 间商铺商铺特色：其商铺为年底交付，准现铺销售，目前所售商铺是15 、16 、17 、18 号楼的沿街底商，商铺面积主力区间为 60 90 平方米，分上下两层，一层单价为 4 万/平方米，二层单价为 2.8 万/平方米， 其沿街一层 70 多平方米的户型适合用来经营一些服装类和餐饮类商业。3 华地紫园项目位置：高新区海棠路、银杏路与科学大道交会处价格： 1.3 万 1.9 万/平方米商铺量： e 区沿街商铺商铺特色：华地紫园项目四面临路，其临科学大道的商铺目前已经售罄，暂时在售e 区 的53 92 平方米的商铺，商铺面积不大，适合一些中小投资者入手，另华地紫园有 1763 户，近 8000 人居住，其商铺单做社区服务类商业收益也会很可观，适合入手。4 华地香颂道项目位置：望江路与潜山路交口，乐购往北100 米价格优惠：均价2.2 万 4 万元 /平方米商铺量：二期商业商铺特色： 现铺销售， 其一期商业已经交付使用，有意向的投资者可前往一期商业地是滴考察，目前二期商业在售，商铺面积区间在67 1000 平方米，适合一些有实力的投资者连买几间商铺，再整体出租，小一点的70 、80 平方米的户型，中小投资者也可入手。5 宋都西湖花苑项目位置：怀宁路与习友路交会处价格：均价1.3 万/平方米商铺量：怀宁路沿线商铺商铺特色：宋都西湖花苑目前仅剩余怀宁路沿线商铺在售，均为上下两层200 300 平 方米的商铺， 现余不多， 均价 1 。3 万元 /平方米， 对于这种大户型的商铺， 投资者需谨慎对待， 对于一些打算开中档饭店、茶楼或者会所的经营者，可考虑入手。6 金大地1912项目位置：黄山路与怀宁路交会处 价格：均价2.6 万 3.5 万/平方米商铺量：目前仅余2 间商铺特色：怀宁路和黄山路上的沿街底商，面积最小130 平方米，目前仅余2 套 150 平 方米以上的大户型商铺，金大地1912 本身就打造一个1912 街区，主打酒吧街，其俏江南、星巴克等休闲业态商业目前人流量不错，其沿街底商， 利用酒吧街休闲时尚之风，打造休闲业态，是个不错的投资选择。7 华润凯旋门项目位置：天鹅湖南岸习友路和潜山路交会处价格优惠：（电话求证）商铺量： 6 间商铺特色：华润凯旋门的户型是116 320 平方米的改善型住宅房源，住宅均价在1 万 元左右，其项目没有自带商业，仅6 间临街上下三层的别墅级商铺，每间商铺均上下三层，入手所需资金约500 万（电话求证）左右，适合一些资金较充足的实力投资者入手。8 信地城市广场项目位置：新站区临泉路与全椒路交会处价格：均价5 万/平方米商铺量： b、c 区商铺和4、 5 号楼底商商铺特色：目前在售乐汇商业街b、c 区域的商铺，面积40 900 平方米不等，乐汇街尽力让每一种商业类型只有一家商户，这对商铺的后期盈利来说，是个利好消息，投资客值得入手，其在售的中央商业街面积为20 180 平方米，总价50 万起，中小投资客可选择2040 平方米的迷你商铺进行投资。9 万科金色名郡项目位置：望江西路20