格式商品房买卖合同的条款说明

一、关于商品房买卖合同细则的说明说 明 ：根 据 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例 和 商 品 房 销 售 管 理 办 法 的 规定 ，在 签 订 合 同 前 ，出 卖 人 应 当 向 买 受 人 提供 该 商 品 房 有 效 证 明 文 件 ： 商品 房 预 售 许 可 证 二 、 关 于 商 品 房 买 卖 合 同 条 文 的 说 明说 明 ： 合 同 当 事 人 双 方 应 该 据 实 填 写 自 己 的 基 本 情 况 ， 以 供 对 方 核 实 。买 受 人 要 查 验 出 卖 人 填 写 内 容 是 否 属 实 的 有 效 方 法 是 要 查 验 房 地 产 开 发 企 业 名称 是否 与 商 品 房 预 售 许 可证 中 的 房 地 产 开 发 企业 名 称 相 一 致 ，若 有疑 虑 ，可按 商 品 房 预 售 许 可 证 上 的 电 话 进 行 查 询 。第 一 条 项 目 建 设 依 据说 明 ：本 条 主 要 是 由 出 卖 人 如 实 填 写 与 项 目 建 设 相 关 的 合 法 用 地 、规 划 、施 工等 依 据 ，买 受 人 要 注 意 查 验 。如 ： 国 有 土 地 使 用 证 、 建 设 工 程 规 划 许可 证 、 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 。第 二 条 商 品 房 销 售 依 据说 明 ：若 所 购 商 品 房 是 现 房 ，需 具 备 商 品 房 现 售 备 案 证 。若是 预 售商 品 房 ， 则 要 具 备 商 品 房 预 售 许 可 证 ， 并 如 实 填 上 预 售 文 号 。第 三 条 买 受 人 所 购 商 品 房 的 基 本 情 况-可编辑修改 -说 明 ：本 条 是 要 求 出 卖 人 依 据该 商 品 房 所 在 项 目 的 建 设 工 程 规 划 许 可证 ，经 批 准 的 设 计 等 合 法 有 效 的 证 明 材 料 ，填 写 本 商 品 房 的 坐 落 、面 积 、层 数 、主 体 结 构 、 户 型 结 构 等 基 本 情 况 ， 买 受 人 要 注 意 查 验 其 是 否 与 楼 层 房 屋 平 面 图 、依 据 报 批 的 设 计 图 等 一 致 。从 目 前 的 实 际 情 况 看 ，在 签 订 合 同 时 ，当 事 人 应 当 约 定 “ 合 同 约 定 ” 建筑 面积 。商 品 房 产 权 证 上 载 明 的 是 商 品 房 的 建 筑 面 积 。根 据 商 品 房 销 售 管 理 办法 的 规 定 ，商 品 房 建 筑 面 积 由 套 内 建 筑 面 积和 分 摊 的 公 有 建 筑 面 积 组 成 ，套 内建 筑 面 积 部 分 为 独 立 产 权 ，分 摊 的 公 有 建 筑 面 积 部 分 为 共 有 产 权 ，买 受 人 按 照 法律 法 规 的 规 定 对 其 享 有 权 利 ，承 担 责 任 。本 款 中 的 公 共 部 位 与 公 用 房 屋 分 摊 建 筑面 积 就 是 指 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 。由 于 商 品 房 的 质 量 一 直 是 买 卖 双 方 争 议 乃 至 纠 纷 的 重 点 ，新 合 同 增 加 了对 质量 的 具 体 、详 尽 、明 确 的 约 定 ，能 有 效 预 防 纠 纷 的 发 生 。买 卖 双 方 可 就 该 款内 容 在 空 行 内 作 出 具 体 约 定 。如 无 特 别 约 定 ，该 商 品 房 在 建 筑 材 料 、设 计 、防 火 、给 排水 、隔 音 、照 明 、节 能 、车 库 等 方 面 均 应 当 符 合 有 关 的 国 家 强 制 性 标 准 的 规定 。第 四 条 计 价 方 式 与 价 款说 明 ：出 卖 人 与 买 受 人 可 按 照实 际 情 况 选 择 房 屋 计 价 方 式 。如 按 建 筑 面积 确 定 价 款 的 计 价 方 式 。商 品 房 建 筑 面 积 由 套 内 建 筑 面 积 和 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积（ 公 共 部 位 与 公 用 房 屋 分 摊 建 筑 面 积 ）组 成 ，商 品 房 单 价 是 一 个 均 价 的 概 念 ，每平 方 米 套 内 建 筑 面 积 与 每 平 方 米 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 价 格 是 相 同 的 ；如 按 套 内 建筑 面积 计 价 时 ，商 品 房 单 价 是 买 受 人 所 购 商 品 房 的均 价 概 念 ，房 价 款 跟 套 内 建 筑面 积数 相 关 ，跟 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 数 没 有 直 接 关 系 ；如 按 套 计 价 时 ，房 价 款 跟商 品 房 的 建 筑 面 积 、套 内 建 筑 面 积 及 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 数 没 有 直 接 关 系 。另 外 ， 双 方 当 事 人 也 可 自 愿 选 择 其 他 的 计 价 方 式 确 定 房 屋 总 价 款 。如 按 照 商 品 房 使 用 面积 计 价 等 。提 醒 ： 新 合 同 增 加 了 出 卖 人 不 再 向 买 受 人 收 取 该 商 品 房 房 价 款 外 的 费用 。是 为 了 规 范 商 品 房 价 格 ，防 止 因 出 卖 人 向 买 受 人 收 取 房 价 款 之 外 的 费 用 或 代收 费 用 引 起 纠 纷 而 约 定 。但 在 按 合 同 约 定 交 房 后 ，买 受 人 的燃 气 、电 、水 、有 线电 视、三 网 合 一 等 的 使 用 费 或 押 金 ，应 由 买 受人 向 相 关 单 位 支 付 ，或 由 买 受 人 委托 出 卖 人 或 物 业 管 理 企 业 代 办 并 据 实 支 付 相 关 费 用 。第 五 条 面 积 确 认 及 面 积 差 异 处 理说 明 ： 1 根 据 当 事 人 选 择 的 计 价 方 式 ， 确 定 处 理 面 积 差 异 的 依 据 。2 商 品 房 交 付 后 ， 产 权 登 记 面 积 与 合 同 约 定 面 积 发 生 差 异 ， 双 方 可 自行 约 定 处 理 方 式 ；也 可 按 以 下 原 则 处 理 ：（ 1 ）面 积 误 差 比 绝 对 值 在 3 以 内（ 含3 ）的 ，据 实 结 算房 价 款 ；（ 2 ）面 积 误 差 比 绝 对 值 超 出 3 时 ，买 受人 有 权 退房 。买 受 人 不 退 房 的 ，产 权 登 记 面 积 大 于 合 同 约 定 面 积 时 ，面 积 误 差 比 在 3 以内（ 含 3 ）部 分 的 房 价 款 由 买 受 人 补 足 ；超 出 3 部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 承 担 ， 产 权归 买 受 人 。产 权 登 记 面 积 小 于 合 同 约 定 面 积 时 ，面 积 误 差 比 绝 对 值 在 3 以内 （ 含 3 ） 部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 返 还 买 受 人 ； 绝 对 值 超 出 3 部分 的 房 价 款由 出 卖 人 双 倍 返 还 买 受 人 。因 设 计 变 更 造 成 面 积 差 异 ，双 方 不 解 除 合 同 的 ，应 当签 署 补 充 协 议 。第 六 条 付 款 方 式 及 期 限说 明 ： 当 事 人 双 方 约 定 后 填 写 付 款 方 式 及 付 款 期 限 、 付 款 金 额 。第 七 条 买 受 人 逾 期 付 款 的 违 约 责 任说 明 ：关 于 买 受 人 逾 期 付 款 违 约 责 任 的 处 理 ，由 当 事 人 协 商 后 自 愿 约 定 。双 方 约 定 百 分 比 的 违 约 金 可 在 百 分 之 三 以 内 ，万 分 之 几 的 违 约 金 可 在 万 分 之 二 点一 以内 。此 条 双 方 约 定 的 时 限 、违 约 金 的 比 率应 当 与 第 十 条 的 约 定 保 持 一 致 ，以体 现 公 平 原 则 。第 八 条 交 房 期 限出 卖 人 应 当 在 年 月 日 前 ，应 当 将 符 合 下 列 第 种 条 件 的 商 品 房 交 付 买 受 人使 用 。说 明 ：本 款 第一 种 交 付 条 件 是 指 该 商 品 房 所 在 项 目 建 筑 面 积 在 3 万 平 方米 以 下 或 只 有 二 栋 ，且 竣 工 后 经 出 卖 人 组 织 设 计 、工 程 监 理 、施 工 等 有 关 单 位 进行 竣 工 验 收 ， 自 竣 工 验 收 合 格 之 日 起 15 日 内 ， 出 卖 人 将 建 筑 工 程 验 收 报 告 和 规划 、公 安 消 防 、环 保 等 部 门 出 具 的 认 可 文 件 或 者 准 许 使 用 文 件 报 建 设 工 程 质 量 监督 部 门 备 案 ， 办 妥 建 筑 工 程 竣 工 验 收 备 案 。本 款 第 2 种 、第 3 种 交 付 条 件 ，是 指该 商 品 房 所 在 项 目 建 筑 面 积 在 3 万平 方米 以 上（ 不 含 二 栋 房 屋 且 建 筑 面 积 3 万 平 方 米 以 上 ）竣 工 之 后 ，经 出 卖 人 组织 设 计 、 施 工 、 工 程 监 理 等 单 位 进 行 竣 工 验 收 ， 取 得 规 划 、 消 防 、 人 防 、 环 保 、供 水 、 供 电 、 排 水 、 绿 化 、 燃 气 、 小 区 道 路 、 智 能 化 系 统 等 单 项 验 收 合 格 证 明 ， 向 市 房 地 产 开 发 主 管 部 门 办 妥 分 期 综 合 验 收 手 续 或 综 合 验 收 手 续 。 其 中 ， 第2 种 条 件 是 指 分 期 建 设 ， 第 3 种 条 件 是 指 一 次 建 设 完 毕 。以 上 三 种 交 房 条 件 ，当 事 人 双 方 可 选 择 第 1 种 ，对 必 须经 综 合 验 收 的 项目 ， 可 选 择 第 2 、 第 3 种 交 房 条 件 的 一 种 。因 不 可 抗 力 或 者 买 卖 双 方 在 合 同 中 约 定 的 其 他 原 因 ， 需 延 期 交 付 使 用的 ， 出 卖 人 应 当 在 发 生 之 日 起 日 内 书 面 告 知 买 受 人 。第 九 条 出 卖 人 逾 期 交 房 的 违 约 责 任说 明 ：除 本 合 同 第 九 条 规 定 的特 殊 情 况 外 ，出 卖 人 如 未 按 本 合 同 规 定 的期 限 将 该 商 品 房 交 付 买 受 人 使 用 ，本 条 提 供 了 两 种 选 择 方 式 ，由 当 事 人 协 商 后 自愿 约定 。要 特 别 注 意 的 是 ，对 于 逾 期 超 过 约 定时 间 ，而 买 受 人 要 求 继 续 履 行 合 同的 ，违 约 金 只 能 按（ 2 ）的 约 定 处 理 ，不 能 将（ 1 ）中 的 违 约 金 进 行 累 加 处 理 ；双方 约 定 的 有 关 违 约 金 的 比 率 及 逾 期 天 数 应 当 与 本 合 同 第 七 条 的 约 定 一 致 。第 十 条 规 划 、 设 计 变 更 的 约 定说 明 ：依 据 商 品 房 销 售 管 理 办 法 第 二 十 四 条 的 规 定 “ 房 地 产 开 发 企业 应 当 按 照 批 准 的 规 划 、设 计 建 设 商 品 房 。商 品 房 销 售 后 ，房 地 产 开 发 企 业 不 得擅 自 变 更 规 划 、 设 计 。第 十 一 条 交 接说 明 ：首 先 ，出 卖 人 交 付 的 商 品 房 应 当 达 到 合 同 第 九 条 约 定 的 交 付 条 件 ；第 二，出 卖 人 应 当 书 面 通 知 买 受 人 办 理 交 付 手 续 ；第 三 ，买 卖 双 方 进 行 验 收 交 接时 ，出 卖 人 应 当 向 买 受 人 出 示 合 同 第 九 条 规 定 的 证明 文 件 ，买 卖 双 方 验 收 完 毕 后应 签 署 房 屋 交 接 单 ；第 四 ，在 进 行 住 宅 交 接 时 ，出 卖 人 应 向 买 受 人 提 供 住 宅 质量 保证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 ；第 五 ，在 交 接 过 程 中 ，出 卖 人 不 提 供 合 同 第九 条 规 定 的 证 明 文 件 以 及 住 宅 质 量 保 证 书 、