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万达合约规划解读及编制 成本控制部王西彪 提纲 一 成本管控核心及模式二 合约规划的概念解读三 万达合约规划的特点四 合约规划编制的重点 提纲 一 成本管控核心及模式二 合约规划的概念解读三 万达合约规划的特点四 合约规划编制的重点 信息化模式的成本管控目标 建立万达成本数据库 实现成本数据的可沉淀 可查询 可复用建立以目标成本为中心的成本管理体系 将成本控制过程前置实现成本业务管控过程中的信息化流程审批及权限点控制 信息化模式的成本管控理念 依据集团管理制度 将成本控制过程前置 根据实际成本管理业务 将审批流固化 借鉴模块管控理念 分级管控 分级预警 亮灯警示 成本管控核心 成本管控模式 原有模式 两个计划 动态成本 六本台帐 1 根据模块化编制招标计划 容易有漏项 2 结算计划和需要单独编制 成本管控模式 原有模式 两个计划 动态成本 六本台帐 信息化 1 根据模块化编制招标计划 容易有漏项 2 结算计划和招标计划需要单独编制 1 依据合约规划能够生成招标计划 待发生成本台帐 2 合约规划模板提供了多年万达商业地产成本管控经验 3 依据模块化及招标计划 进行结算计划的编制 待发生成本台帐 成本管控模式 原有模式 招标计划 动态成本 六本台帐 待发生成本 成本动态表 成本管控模式 原有模式 招标计划 动态成本 六本台帐 待发生成本 成本动态表 1 在合约中明确成本费用与成本科目的对应关系 预计将发生的合同 对每个合同进行成本预控 从而实现目标成本预控 2 减轻合同拆分工作量 避免拆分过程中的归集错误 但对前期合约编制质量要求较高 信息化 无合同费用 待发生成本 可研成本 目标成本 目标成本调整 成本动态报表 是否超预警指标 合同签订 合同 变更结算 指导 合同付款计划 动态现金流管理 财务付款与分析 项目复核 结算 成本数据库 定期分析预测实际成本 分解 调整 事前 事中 事后 项目竣工 控目标 管过程 要成果 合约付款计划 合约规划 信息化模式的成本管控核心 提纲 一 成本管控核心及模式二 合约规划的概念解读三 万达合约规划的特点四 合约规划编制的重点 问题研讨 什么是合约规划 合约规划概念解读 合约规划 合约规划就是将未来要发生的成本支出以合同分类的原则建立 通过对开发过程中成本支出的项目个数 包括合同支出和无合同费用支出等进行统筹 明确成本的具体流向 是目标成本对项目成本的指导和预控的重要手段 问题研讨 合约规划与成本管控各要素之间的关系 合约规划概念解读 合约规划与目标成本是相互印证 相互校核的关系 目标成本 合约规划概念解读 合约规划与目标成本是相互印证 相互校核的关系 目标成本 1 通过将合约规划与目标成本的比较 分析合约规划的完善性 2 通过将目标成本与合约规划的对比 分析目标成本的合理性 合约规划概念解读 304项合同 54项费用 合约规划是指在项目开始初期 对项目全生命周期内将会发生的所有合同和费用进行预估 并对具体的合同及费用进行科目归属 业态分摊组成整个项目的成本 统筹支出 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用 并最终汇总组成项目的预计成本 合约规划与目标成本是相互印证 相互校核的关系 目标成本 合约规划概念解读 指导工作 合约规划指导成本日常工作的进行 统筹支出 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用 并最终汇总组成项目的预计成本 合约规划与目标成本是相互印证 相互校核的关系 目标成本 合约规划概念解读 指导工作 合约规划指导成本日常工作的进行 统筹支出 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用 并最终汇总组成项目的预计成本 合约规划与目标成本是相互印证 相互校核的关系 目标成本 合约规划 招标计划 招标结果 生成招标计划 反证规划的合理性 合同录入 录入合同信息 验证合约规划 合约规划概念解读 指导工作 合约规划指导成本日常工作的进行 统筹支出 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用 并最终汇总组成项目的预计成本 合约规划与目标成本是相互印证 相互校核的关系 目标成本 合约规划一方面是根据项目拟采取的承发包模式确定的 反之另一方面合约规划又决定了项目实际实施过程中各专业分包和甲供材料范畴 对工程实施具有指导意义 合约规划概念解读 过程管控 合约规划全过程成本动态管控的基础 合约规划将成本动态控制工作从科目纬度细化到合同维度 更具操作性和实际意义 每项合同 费用做到不超支 则对应成本科目不超支 成本目标必然实现 指导工作 合约规划指导成本日常工作的进行 统筹支出 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用 并最终汇总组成项目的预计成本 合约规划与目标成本是相互印证 相互校核的关系 目标成本 提纲 一 成本管控核心及模式二 合约规划的概念解读三 万达合约规划的特点四 合约规划编制的重点 万达合约规划的特点 合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接 完善了成本管理的模块化体系 管理体系 万达合约规划的特点 合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接 完善了成本管理的模块化体系 管理体系 全面统筹 合约规划不但全面统筹了项目预计支出 更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解 万达合约规划的特点 合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接 完善了成本管理的模块化体系 管理体系 合约规划在根据万达十年商业地产成本管控经验 分业态编制 可以适应不同业态组合的成本管控 自由组合 全面统筹 合约规划不但全面统筹了项目预计支出 更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解 万达合约规划的特点 合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接 完善了成本管理的模块化体系 管理体系 合约规划在根据万达十年商业地产成本管控经验 分业态编制 可以适应不同业态组合的成本管控 自由组合 合约规划在科目编码 合同编号 费用编号等内容上统一要求 为数据库的建立奠定了基础 高度统一 全面统筹 合约规划不但全面统筹了项目预计支出 更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解 合约规划确保各项目合同签订的计划性和规范化 万达合约规划的特点 合约规划实现项目支出统筹的标准化 以及对待发生成本的合理预估 万达合约规划的特点 项目支出归属的成本科目编码及科目名称是标准化的 合约规划实现项目支出统筹的标准化 以及对待发生成本的合理预估 万达合约规划的特点 根据合同范围及界面的不同 以及业态的不同 进行合理的待发生成本预估 万达合约规划的特点 合约规划控制合同签订 费用支出 做到事前管控 万达合约规划的特点 合约规划控制合同签订 费用支出 做到事前管控 万达合约规划的特点 合约规划为成本管控工作提供重点提示 随时反映项目成本情况 提纲 一 成本管控核心及模式二 合约规划的概念解读三 万达合约规划的特点四 合约规划编制的重点 合约规划的要点 1 控制各分项工程的支出规划 预设成本归集的科目及业态 避免人为分摊过程中产生归集错误 合约规划的要点 2 控制招标金额 实现成本可控 1 控制各分项工程的支出规划 合约规划的要点 2 控制招标金额 实现成本可控 1 控制各分项工程的支出规划 流标 重新招标 合约规划金额不能调整 超签约控制金额定标 审批流程变长 特殊事项审批 调整招标控制金额 未使用招标系统确定合同的 不允许业务经办人发起合同录入流程需要调整合约规划金额 使用科目目标余量 借调其它科目目标余量 使用预备费 超支预警 合约规划的要点 2 控制招标金额 实现成本可控 1 控制各分项工程的支出规划 3 预留变更金额 动态记录成本 合约规划的要点 2 控制招标金额 实现成本可控 1 控制各分项工程的支出规划 3 预留变更金额 动态记录成本 合约规划的编制 合约规划的编制过程是在项目初期 对整个项目的成本和招标进行模拟复盘 这里的模拟复盘是指对整个项目从摘牌到经营期结束所发生的所有成本支出事项进行一次预演 从而达到全面掌握项目预计发生成本事项的目的 合约规划编制 编制准备工作 合约规划编制过程 合约规划编制 编制准备工作 合约规划编制过程 研究 经济指标 规划模版 合同库 建造标准 调研当地市场价格 研究项目主要经济指标 编制准备工作 研究项目主要经济指标 编制准备工作 研究规划模版 编制准备工作 研究规划模版 研究项目主要经济指标 编制准备工作 研究规划模版 研究合同库 编制准备工作 研究合同库 研究项目主要经济指标 编制准备工作 研究规划模版 研究合同库 研究建造标准 编制准备工作 研究建造标准 研究项目主要经济指标 编制准备工作 研究规划模版 研究合同库 研究建造标准 调研当地市场价格 合约规划编制过程 编制准备工作 合约规划编制过程 研究 经济指标 规划模版 合同库 建造标准 调研当地市场价格 基本信息录入 合约规划编制过程 编制准备工作 合约规划编制过程 研究 经济指标 规划模版 合同库 建造标准 调研当地市场价格 基本信息录入 上报 项目基本信息 岗位人员信息录入 基本信息 科目设置 业态设置 科目业态设置 上报项目基本信息 基本信息录入 上报项目基本信息 基本信息录入 上报项目基本信息 基本信息录入 录入项目基本信息 录入项目基本信息 基本信息录入 上报项目基本信息 基本信息录入 录入项目基本信息 科目设置 科目设置 基本信息录入 上报项目基本信息 基本信息录入 录入项目基本信息 科目设置 业态设置 业态设置 基本信息录入 上报项目基本信息 基本信息录入 录入项目基本信息 科目设置 业态设置 科目业态设置 科目业态设置 基本信息录入 合约规划编制过程 编制准备工作 合约规划编制过程 研究 经济指标 规划模版 合同库 建造标准 调研当地市场价格 基本信息录入 上报 项目基本信息 岗位人员信息录入 基本信息 科目设置 业态设置 科目业态设置 引用合约规划模板编制项目合约规划 合约规划编制过程 编制准备工作 合约规划编制过程 研究 经济指标 规划模版 合同库 建造标准 调研当地市场价格 基本信息录入 上报 项目基本信息 岗位人员信息录入 基本信息 科目设置 业态设置 科目业态设置 引用合约规划模板编制项目合约规划 基于合约规划模板进行修改 形成项目合约规划列表 引用合约规划模板编制项目合约规划 合约规划模版中的规划项在初次编制中不要删除 审核通过后方可删除 引用合约规划模板编制项目合约规划 合同范围要描述清晰 各合约规划工作界面划分明确 无重叠和遗漏 新增的合约规划 如果合同库中有 则新增规划必须引用自合同库 合约规划编制过程 编制准备工作 合约规划编制过程 研究 经济指标 规划模版 合同库 建造标准 调研当地市场价格 基本信息录入 上报 项目基本信息 岗位人员信息录入 基本信息 科目设置 业态设置 科目业态设置 引用合约规划模板编制项目合约规划 基于合约规划模板进行修改 形成项目合约规划列表 完善审批合约规划 合约规划编制过程 编制准备工作 合约规划编制过程 研究 经济指标 规划模版 合同库 建造标准 调研当地市场价格 基本信息录入 上报 项目基本信息 岗位人员信息录入 基本信息 科目设置 业态设置 科目业态设置 引用合约规划模板编制项目合约规划 基于合约规划模板进行修改 形成项目合约规划列表 完善审批合约规划 根据项目实际情况和当地价格调研调整 合同 费用列项 合同 费用金额 业态划分 招标控制比 招标方式等 完善审批合约规划 合同和费用的列项可通过以下程序开展 合同 费用列项 1 认真梳理系统中的合同库 了解合同库中的合同范围 初步选定本工程需用到的合同 并进行标注 2 结合项目当地实际情况明确费用列项 与合同库中的费用项目进行对比 确定选用的费用 并进行标注 模板中未包含的进行新增 4 与设计 工程根据项目实际情况 共同确定合同范围及界面 并在进行明确标注说明 3 针对初步选定的合同进行梳理 明确各合同的范围及界面 招标方式 梳理是否有界面重复或遗漏的项目 5 根据项目当地的市场调研情况 设计部 工程部的反馈 及项目当地行政收费情况 最终确定合约规划 完善审批合约规划 合同和费用成本科目归属可通过以下程序开展 合同 费用成本科目归属 1 认真学习系统中的科目库 了解科目划分及各科目包含范围 2 根据线上项目基本信息的录入 确定项目的成本科目 成本科目引自科目库不能新增 目前要求成本科目细分到三级科目 3 将已确定的合约规划 与本项目的成本科目相对应 将合约规划归属到相应的成本科目下 根据合同包含内容可一个规划归属多个科目 完善审批合约规划 合同和费用到各业态的分摊可通过以下程序开展 合同 费用业态分摊 1 根据项目基本信息明确本项目的业态分类 2 根据已确定的合约规划的合同范围描述 明确各规划所包含的业态 问题研讨 合约规划金额确定的原则 完善审批合约规划 合同和费用的金额确定可通过以下程序开展 合同 费用金额 1 根据项目当地调研情况及土地协议中约定 落实费用类的合约规划金额行政事业性收费类合约规划 2 根据建造标准等明确相关合约规划的金额 如 效果类合约规划 像内装 导向标识 泛光照明 外装等 5 根据各合同包含的工作内容不同 难易程度 可控程度确定各合约规划的签约控制金额 3 根据技术指标等确定合约规划金额 4 根据成本简报 附近近期结算项目指标确定合约规划金额 问题研讨 总包合约规划金额的确定 完善审批合约规划 总承包合约规划的金额确定 总承包合约规划金额 1 地下四大块部分 根据前期项目当地调研情况落实各项目单价 根据项目地块实际情况 选择拟选定的基坑开挖机支护方案进行测算预估出土方及支护工程量 桩基部分根据经验进行预估 2 主体结构部分 根据集团下发的 结构限额设计指标 结合总包议标综合单价 项目总体面积指标确定预估金额 同时需预估主材价差变化 5 措施费部分 根据总包议标中结果预估 按照面积指标或规划金额分摊 3 粗装修部分 结合拟定总包的粗装界面 按照经验指标预估 350 400元 m2 4 水电安装工程 结合拟定总包的施工范围 按照经验指标预估 150 160元 m2 6 其他专业工程 如防水 保温等 根据总包合同中拟定的施工范围 按经验指标预估 7 合理的预估签证表更比例 5 10 左右 合约规划编制过程 编制准备工作 合约规划编制过程 研究 经济指标 规划模版 合同库 建造标准 调研当地市场价格 基本信息录入 上报 项目基本信息 岗位人员信息录入 基本信息 科目设置 业态设置 科目业态设置 引用合约规划模板编制项目合约规划 基于合约规划模板进行修改 形成项目合约规划列表 完善审批合约规划 根据项目实际情况和当地价格调研调整 合同 费用列项 合同 费用金额 业态划分 招标控制比 招标方式等 修订校对合约规划 合约规划编制过程 编制准备工作 合约规划编制过程 研究 经济指标 规划模版 合同库 建造标准 调研当地市场价格 基本信息录入 上报 项目基本信息 岗位人员信息录入 基本信息 科目设置 业态设置 科目业态设置 引用合约规划模板编制项目合约规划 基于合约规划模板进行修改 形成项目合约规划列表 完善审批合约规划 根据项目实际情况和当地价格调研调整 合同 费用列项 合同 费用金额 业态划分 招标控制比 招标方式等 修订校对合约规划 随着项目进展需定期修订合约内容项目规划成本将逐步的转化为已发生成本 问题研讨 如何避免频繁调整合约规划 合约规划的分期 2 项目分期的分类 决策分期和内部分期 1 什么情况下需要分期 同一项目中 不同分区开工时间间隔超过6个月时 需要进行内部分期 决策分期 是以决策文件为基础的分期 一份决策文件对应一个决策分期 内部分期 是以不同业态 地块开工时间为基础的分期 一份决策文件可以对应多个内部分期 合约规划的分期 2 项目分期的分类 决策分期和内部分期 1 什么情况下需要分期 同一项目中 不同分区开工时间间隔超过6个月时 需要进行内部分期 3 项目分期的编制 合约规划的分期 如图一 以四平项目为例 橘色框中 四平项目公司 目前只有 四平万达广场 一个项目 蓝色框允许包含分期为 否 表示四平万达广场只有一个决策文件 没有决策分期 红色框是否包含内部分期为 是 表示四平万达广场包含内部分期 并且两个内部分期分别为 四平万达广场一期工程 四平万达广场二期工程 注 系统中决策分期是由项目公司上报基本信息后 商业地产成本部统一建立 内部分期是决策分期建立完后 由项目公司自行创建 合约规划的分期 2 项目分期的分类 决策分期和内部分期 1 什么情况下需要分期 同一项目中 不同分区开工时间间隔超过6个月时 需要进行内部分期 3 项目分期的编制 创建内部分期 合约规划分期编制 创建内部分期商业地产成本控制部根据项目公司上报的项目基础信息建立决策分期后 可以自行创建内部分期 下面以江门项目公司下江门万达广场为例 说明内部分期的建立过程 选择 基础信息 项目基础信息 合约规划分期编制 项目基础信息分期 选择 江门万达广场 点击 增加内部分期 页面分 基本信息 业态信息设置 两部分 基本信息 包括 内部分期编号 内部分期名称 预计开工日期 预计完工日期 备注 业态信息设置 是对该内部分期所包含的业态进行设置 范围是该决策分期下已经设置好的业态 点击 新增 后 在弹出中选择业态 合约规划分期编制 项目基础信息分期 如下图已经完成了一个内部分期信息的编制 点击 保存 保存该内部分期 合约规划分期编制 项目基础信息分期 保存成功后 右侧项目树中出现刚建立好的内部分期 以上操作 完成内部分期建立 可根据项目的内部分期情况 依次建立其他内部分期 操作如上所述 内部分期建立不需要审批 合约规划的分期 2 项目分期的分类 决策分期和内部分期 1 什么情况下需要分期 同一项目中 不同分区开工时间间隔超过6个月时 需要进行内部分期 3 项目分期的编制 创建内部分期 目标成本分期 合约规划的分期 目标成本分期 目标成本分期决策分期目标成本录入无论是否包含内部分期 决策分期的目标成本录入方式都是一样的 如下图 以江门项目为例 只编写一个科目的目标成本 选择 目标成本 目标成本编制 项目树点击 江门万达广场 点击 下载模板 如下图 合约规划的分期 目标成本分期 下载excel后 编写目标成本后上传 此操作不作说明 上传并审批完成后页面如下图 该示例只录入了决策分期上050202一个科目的目标成本 并未编制内部分期的目标成本 所以蓝色框中 内部分期汇总 为0 红色框中 未拆到内部分期汇总 为该科目的目标成本 合约规划的分期 目标成本分期 内部分期目标成本编制决策分期目标成本录入完成后 可以开始编制内部分期的目标成本了 内部分期目标成本不需要审批 下面继续以 江门万达广场 为例 编制 江门万达广场A地块 内部分期目标成本 选择 目标成本 目标成本编制 项目树点击 江门万达广场A地块 点击 下载模板 内部分期目标成本编制和决策分期相同 需要下载excel后线下编辑 然后上传 如下图 合约规划的分期 目标成本分期 内部分期目标成本excel和决策分期目标成本excel略有不同 决策分期目标成本excel包含所有业态 内部分期目标成本excel只包含该分期内的业态 如下图分别为 江门万达广场决策分期目标成本excel 江门万达广场A地块目标成本excel 江门万达广场B地块目标成本excel 注意050202科目下红色框中业态区别 合约规划的分期 目标成本分期 合约规划的分期 目标成本分期 将编辑完的 江门万达广场A地块目标成本excel 导入系统 如下图 已经将 江门万达广场A地块 050202科目目标成本编辑完毕 合约规划的分期 目标成本分期 江门万达广场A地块 目标成本导入后 查看 江门万达广场 整个项目的目标成本情况如下图 050202 目标总额25 000 000 00 内部分期汇总10 000 000 00 目前只上传了江门万达广场A地块目标成本 未拆到内部分期汇总15 000 000 00 合约规划的分期 目标成本分期 按照上述方式 上传 江门万达广场B地块 目标成本excel后 如下图 050202科目 目标总额25 000 000 00 全部分摊到两个内部分期中 未拆到内部分期汇总0 至此 决策分期及内部分期目标成本编制完毕 合约规划的分期 2 项目分期的分类 决策分期和内部分期 1 什么情况下需要分期 同一项目中 不同分区开工时间间隔超过6个月时 需要进行内部分期 3 项目分期的编制 创建内部分期 目标成本分期 合约规划分期 合约规划的分期 合约规划分期 包含内部分期合约规划编制方式和不包含内部分期合约规划编制方式基本相同 不同的地方是在科目拆分 合约规划编制下图是合约规划编制页面 页面分 合同信息 合同科目信息 两部分 合同信息 根据合同情况录入即可 合同科目信息 设置合同涉及的科目 内部分期和相关业态 合约规划的分期 合约规划分期 上图中点击 新增 按钮 弹出下图页面 页面分三部分 科目列表 内部分期 业态列表 合约规划的分期 合约规划分期 科目列表 选择合同所涉及的科目 内部分期 选择合同要分到哪些内部分期上 可单选 只发生在一个内部分期 多选 发生在多个内部分期 业态列表 选择合同涉及的业态 注意 系统并未区分出业态属于哪个内部分期 需要用户自己根据基本信息中内部分期业态设置来选择 例 选择科目为050202电梯及安装 同时选择了两个内部分期 业态选择了酒店地上和万达百货 选择完成后点击右上角的 选择 按钮 科目 内部分期 业态设置完毕 合约规划分期编制 合约规划分期 如下图 该合同选择了同一科目 两个内部分期的两个业态上 该合同为跨两个内部分期的合同 点击右上角的 保存 按钮 完成该合约规划的编制 合约规划的分期 2 项目分期的分类 决策分期和内部分期 1 什么情况下需要分期 同一项目中 不同分区开工时间间隔超过6个月时 需要进行内部分期 3 项目分期的