宏远项目包租方案及合同

宏远天竺物流中心公寓包租方案前言： 售后包租已经成为各个开发商用于促进销售，吸引投资的一种常见方式，对于具有一定闲散资金的投资者来说，由于不动产投资具有回报比银行高、风险比股市低、理财相对灵活轻松等特点，成为大多数游散资金的主要投资渠道，而写字楼投资又因为 其预期收益大于住宅和其他类别产品成为不动产投资首选。但是相对写字楼来说投资较大，小型公寓自然成为首选。针对宏远物流中心特性计划采用如下方案：一、关于租金承诺1、 设计原则：为了能够吸引投资者，降低投资疑虑，确保投资收益的稳定与增值， 现按一次性付款达到年回报率9% 的标准设计。2、 投资总额对于 32.48 平米房间为例：平层 32.48平米的户型来说，二层朝北的团购总价为32.48*7150=232200元跃层 32.48平米的户型来说，二层朝北的团购总价为32.48*8150=264700元建议一、由于采用团购价格，顾可以考虑赠送全套家具家电，实现拎包入住，避免二次投资。（前提赠送标准由我方设定，以32.48平米户型为例，全套家具家电预计赠送价值在16000 元左右，包括电视、空调、冰箱、洗衣机、床、沙发、书桌、衣柜等等，基本没有超过超出内部价500 元的回收款增加部分。） 建议二、先行支付包租款，减轻投资总价压力。3、 租金回报：以 10% 的年回报率为标准依据 d、e 座楼计算，平层，每月租金要达到1500 元/月；年租金为 18000 元，三精品资料年租金 54000 元，即购买价 232200 元，减去首期包租款 54000 元，实际投资：178200 元，年利润 18000 元，预计投资回报率达到 10% 。依据 d、e 座楼计算，跃层，每月租金要达到 1800 元/月；年租金为 21600 元，三年租金 64800 元，即购买价 264700 元，减去首期包租款 64800 元，实际投资：199900 元，年利润 21600 元，预计投资回报率达到 10.8% 。4、 建议：背向房全部改为小户型。便于出租。大户型来说由于出租价格与投资回报率之比来说，不建议作为投资用途。 .二、关于包租年限1、 建议年限： 5 年半时间，交房后6 个月为五年总租赁期的招租筹备期，要求客户免费提供。 5 年过后，客户可以自行招租，或与 财富地产经纪公司 根据市场行情续签委托代租协议。2、 结合宏远的项目档次与片区发展，5 年包租， 财富地产经纪公司 先行承担一定的经营风险，然后在后两年弥补前三年可能出现的亏损；再有，交房5 年半以后，宏远整个项目都已经形成居住规模，整个区域经济已经基本呈现， 此时， 客户若接手很容易自行招租并可能获得更高的租金收益。三、关于租金给付1、给付办法：“扣3 返 2”：前 3 年租金在总房款中一次性扣减；后2 年的租金分两次付清，分别在后两年的第一个月内支付完全年租金。2、“扣3 返 2”的好处：总房款减少，在扩大投资客户基础的同时又降低客户的投资门槛。四、关于物业管理费用1、 宏远中心承担交房后半年内的物业管理费。2、 剩余期限内的物业管理费及取暖费由投资承担，由承租客户承担使用期间的水、精品资料电、停车等日常费用。五、关于经营管理公司1、 建议委托专业的管理公司负责招租，或与专业管理公司合作招租。2、 如果没有专业管理公司进驻负责招租，则客户对售后包租的优惠政策会产生疑虑，有专业管理公司负责招租， 既能提高宏远投资概念的形象又能够增强客户信心。为以后的深入投资提供更好的基础平台。3、 委托收费可以将租赁准备期内全部时间交由经纪公司进行尽快租赁，租赁期出租利润作为经纪公司代理费用，宏远中心不再另行支付任何费用。六、以上方案对于宏远中心来说，没有单独投资或其他费用支出。附:委托经营协议委托经营协议甲方：地址：电话：乙方： 经纪 公司地址：电话：甲、乙双方经自愿友好协商，达成本委托经营协议，协议内容如下： 一、委托年限与租金：精品资料1、5 年，由年月日至年月日止。2、前半年为筹备免租期， 即由年月日至年月日止，甲方免收乙方租金。3、委托经营期间，乙方向甲方支付月租金标准为每月元/月（税前），年以12 个月计算。二、委托方式 ：1、甲方投资乙方公寓后， 自愿委托乙方为其经营管理， 即甲方在投资时乙方已一次性支付前三年的租金， 即人民币 元,在总购房款扣减。 作为甲方委托乙方经营管理期间，甲方前三年所得租金回报。2、委托经营期后两年的租金，由乙方分别在每年的第一个月内支付完全年的租金给甲方。三、委托地点、面积：号楼层号房间，建筑面积平方米。四、双方声明及保证 :1. 乙方取得此公寓楼交房之日起五年内的经营管理权，甲方作为业主的权利不受乙方使用的影响。2. 在甲方委托乙方管理期间，乙方对该公寓楼享有独占的使用权和经营收益等权利，不受甲方或任何第三方干涉、限制。3. 交房后半年内，筹备免租期间，甲方须负责支付该公寓楼所涉及的各项费用； 筹备免租期之后的5 年，在此托管期间， 乙方须负责支付经营该公寓楼所涉及的物业管理费、水电等运营费用。4. 乙方接收房屋后，乙方在不违反管理公司规定情况下，可按自己的意向全部拥有该房屋的经营收益。经营管理期结束后，乙方可按现状将此房交付甲方。精品资料5. 甲方保证在本合同生效后，乙方可用该房屋依法统一经营或与第三者联营、租赁给第三方作为居住用途使用，不受甲方干预。甲方也不得因此而向乙方提出加收租金或其他要求。五、条款违约 :1. 因该房屋产权纠纷，致使乙方无法正常营业或受其他损害时，乙方有权终止本协 议。乙方有权要求甲方赔偿损失，且甲方应按所获得租金回报的30% 向乙方支付违约金。2. 因甲方原因导致该房屋遭法院查封或抵押权人行使抵押权，致使乙方不能正常使用该房屋时，本协议自动终止。乙方有权撤出该房屋。由此而导致的协议终止，乙方有 权 要 求 甲方 赔 偿 损 失 ， 且 甲 方 应 按 所 获 得 租 金 回 报 的30% 向 乙 方 支付违约金。3. 乙方依约交付租金， 甲方如无正当理由拒收， 乙方不负退延的责任， 乙方必须依约缴纳租金及其他费用， 如有无故拖延， 甲方在向乙方发出书面通知3 天后可按每月租金额 3向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋，并有权没收租赁剩余租金。4. 因不可抗力原因导致不能继续执行本协议，乙方需立即书面通知甲方，乙方不需支付任何租金，直至可重新享用租赁房屋，若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止，互不承担责任，甲方需将所有预付租金未履行部分无息退还乙方 。六、物业的交还：1、协议届满或提前终止时， 双方应以书面通知方式提前60 天提出解除合同， 经双方协商同意的日期解除本协议，本协议义务结束。精品资料2、协议届满或提前终止时，在不损坏或不影响该建筑结构完整的情况下，乙方如不拆除其添置的活动装置、设施及搬空楼内杂物，则该装置及设施无偿归甲方所有。3、协议届满时，若物业有残旧或有任何损毁或破坏，由乙方负责找专人对物业进行维修及清洁工作，保证物业的设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。4、若因甲方违约或其它过失而造成本协议提前终止，甲方除按违约条款所规定支付违约金外，还应赔偿乙方因此而造成的其他相关损失。5、若协议届满后乙方需续约的，按照市场行情或双方协商一致的价格乙方有承租的优先权。承租价格在以书面通知方式提前60 天提出。七、争议的解决1、若因甲方原因其房屋所签订的房屋买卖合同无效或解除，本协议自动解除，甲方向乙方收取的任何费用，均须在本协议解除后的7日全部返还给乙方。2、本协议在执行过程中的争议或未尽事宜，甲乙双方可通过友好协商解决。3、本协议作为房屋承租合同不可分割的一部份，在双方签署房屋承租合同的同时签署，与房屋承租合同具有同等的法律效力。4、如双方协商不成，可约定具体的仲裁机关裁决或向办公楼所在地的人