地产开发项目工程前期介入基础业务概述20190515.ppt

现代服务业集团 四川区域金管家公司2019年6月 光发 展 总裁审批 审 核 现代 服务业集 团 总审 裁审批 核 编 制 郝星扬 董事长审批 工程前期介入基础业务概述董事长审批 蓝 目 录 一 工程前期介入概述二 前期介入一般流程三 前期介入重点环节 一 工程前期介入概述 二 前期介入一般流程 三 前期介入重点环节 房地产开发建设流程 3 5 7 9 4 完成方案设计 6 取得建设用地规划许可证 8 取得工规划许可证 10 1 2 完成策划 规划及概念设计 12 11 完成三通一平 示范区开工 基础工程开工 获得立项审批 完成政府立项 完成施工图设计 市政通电 获取土地项目立项启动 完成施工单位招标 获得施工许可证 示范区开放 14 13 16 15 18 17 获得预售许可证 开盘 完成施工 办理竣工验收备案 交付 19 归纳房地产开发运营过程的关键节点共计19个 按阶段区分如下 1 立项阶段 策划 规划及概念设计 2 方案阶段 方案设计 3 图纸阶段 施工图设计 4 施工阶段 施工单位招标 基础工程开工 工程竣工 5 交付阶段 承接查验 开发建设里程碑节点开发过程关键节点 物业前期介入 指物业公司在接管交付项目以前参与介入房地产开发各个阶段 包 括项目决策 规划设计 施工建设 营销策划 竣工验收等 从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局 功能规划 楼宇设计 材料选用 设备选型 配套设施 管线布置 房屋租售 施工质量 竣工验收等多方面提供有益的建设性意见 以确保物业设计和建造质量 为物业投入使用后的物业管理创造条件 同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量 为确保业主正常入住奠定基础 作用 1 优化设计 减少后期改造 2 有助于提高工程质量 3 有利于了解物业情况 4 为前期物业管理做充分准备 5 有助于提高建设单位的开发产品溢价 前期介入概念与作用 物业前介服务特点 1 直接面对业主 知道并了解业主需求2 公共配套的直接使用和维护主体 3 在解决和处理接管现场问题中具有丰富的经验 物业公司的上述优势正是地产公司所欠缺的 因此地产开发环节需要物业前期参与 将这种 经验与优势延伸到工程开发环节 尽可能减少问题发生 达到预防目的 物业公司对地产新项目开展前期介入的优势 一 工程前期介入概述 二 前期介入一般流程 三 前期介入重点环节 1项标准 物业前期介入服务合同 1 物业前期介入服务合同签订时间 项目启动会后30个工作日内 开盘后1月 2 服务期限 自项目拿地之日起至项目集中交付后4个月止 3 物业前期介入服务 物业前期介入包括 方案及图纸评审 现场评审 承接查验报告 缺陷报告 后评价报告及人居红线案例反馈 服务内容 依据甲方要求 积极配合甲方组织交付项目的设计 方案及施工 图纸意见反馈 现场评审 承接查验 缺陷反馈 后评价及人居红线案例反馈 4 咨询服务成果认定方式 地产开发新交房项目设计图 方案及施工图 建议和交付项目承接查验报告 缺陷反馈表 后评价意见提交甲方城市公司CRM部门 项目工程部 技术部 若甲方城市公司CRM部门 项目工程部 技术部未在合理期限内提出质量异议 则规为对乙方工作成果的认可 5 费用及支付方式 根据 关联交易标准 住宅物业前期介入 按年交付建筑管理总面积1 40元 平方米计收 支付 根据甲乙双方商定的费用收取比例 截止到交付前1个月按阶段成果比例完成总费用60 的结算款项 交付后4个月内完成剩余的40 结算 物业前期介入服务合同 物业前期介入服务合同 合同収起及审批流程 物业前期介入服务合同 考核指标 物业前期介入服务合同 项目缺陷考核指标 计划编制审批与执行 前期介入计划 计划编制审批 1 新拿地幵确定项目开収计刉后30个工作日内 由前介职能根据地产职能部门提供的 整体开发计刉 点评计划 按照 前介入计划模板 参照EIP分解计划编制 前期介入计划 2 分期开发间隔4个月以上的项目 按开发分期逐期编制前期介入计划与地产项目计划匹配 3 审批流程详见 权责手册 计划执行 1 所有前期介入成果由区域公司工程前介职能提交 2 区域公司工程前介职能主动对接地产相关职能获得前介信息及资料 幵对成果落地进行跟踪 3 前期介入成果审批流程详见权责手册 开始时间 成果附件 编号11 11 222 12 22 32 42 52 633 13 244 14 24 34 44 55 工作事项项目启动前期介入合同签订物业前介计刉编制方案及图纸方案阶段审核建筑图纸审核 土建 强电 给排水 暖通 弱电 物业用房觃刉及机电要求梳理安防与业图纸审核景观与业图纸审核精装图纸审核 户内和公区 工程施工季度现场问题反馈交付风险梳理竣工及交房承接查验启动会承接查验预检及报告承接查验及报告缺陷报告项目后评价人居红线案例反馈 完成时间项目启动会后30个工作日内 开盘后1月 新拿地幵确定项目开发计划后30个工作日内报规方案前根据和骏技术出图时间后7个工作日建筑图纸审核后7个工作日根据和骏技术图纸后7个工作日根据和骏技术图纸后7个工作日根据和骏技术图纸后7个工作日从每季度末30日前完成提交 交付前1个月结束交付前6个月完成梳理幵丏完成认论交付前30天根据地产项目承接查验计刉承接查 承接查验完成后7个工作日 提交报告项目交付后两个月完成交付后3个月完成每年3月15日前提交上年项目反馈 物业责仸人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域物业项目经理区域物业项目经理区域物业项目经理区域物业项目经理区域物业项目经理区域物业项目经理 前期介入计划前介计划共计16项 记录文件 支持文件 规划及方 案 图阶段 流程图开始 1规划方案 2施工图纸 3专业施工图 管控要点步骤1 获得地产拿地信息后 在地产集团报规专家小组会3个工作日后 主动对接地产取得相关方案 根据 规划方案体检标准 审核7个工作日内与地产技术职能达成共识后按权责流程提 交 步骤2 根据前期介入计划时间节点主动对接地产技术职能取得施工图信息 在施工图纸落实方案图纸的销项 根据 施工图纸体检标准 进行审核在10个工作日与地产技术职能等达成共识后按权责流程提交 步骤3 根据前期介入计划时间节点主动对接地产技术职能取得弱 电 精装 景观施工图信息 在施工图纸落实方案图纸的销项 根据 施工图纸体检标准 及弱电相关标准进行审核在7个工作 日与地产技术相关职能等成共识后按权责流程提交 规划方案阶段体检标 准 施工图阶段体检标准 施工图阶段体检标准 工程 施工阶段 4首次拆模点评 5砌体及安装点评 6交付样板点评 步骤4 根据前期介入时间节点及地产点评计划时间 主动跟踪现 场进度按照 首次标准层模物业意见模板 关注点输入物业意见 与地产相关职能达成共识后1月内完成成果提交 步骤5 根据前期介入时间节点及地产点评计划时间 主动跟踪现场进度按照 砌体及安装物业意见 模板关注点输入物业意见 与地产相关职能达成共识后1月内完成成果提交 步骤6 根据前期介入时间节点及地产点评计划时间 主动跟踪现场进度按照精装及清水物业意见模板关注点及地产清水交付标准输入物业意见 与地产相关职能达成共识后1月内完成成果提交 步骤7 砌体点评后 开始做季度现场评审报告截止到交付前1月 XX区域公司XX项目首次 拆模物业意见模板 XX区域公司XX项目砌体及安装物业意见模板 XX区域公司XX项目砌体及安装物业意见模板 XX区域公司XX项目交付样板精装物业意见模板 XX区域公司XX项目交付样板清水物业意见模板 施工现场评审关注要 点 xx区域司前介现场评审意见汇总表 竣工及交 付阶段 9具备承接查验条件判断 7季度现场评审8承接查验预检 11移交申请 12项目缺陷报告 后评价 及人居红线反馈阶段 13项目后评价14人居红线反馈结束 Y10承接查验 N 结束 根据现场评审关注点评进行现场评审 与地产工程技术 工程职能等达成共识后 在每季度末15日前提交 步骤8 承接查验预检 交房前1个月完成承接查验预留报告及流程提交 步骤9 区域工程职能 物业项目对项目承接查验条件进行判断 步骤10 承接查验1 由区域公司项目工程负责确定是具备承接查验条件 签订承接查验确认表 2 参与地产参加查验启动会明确资料移交时间计划 培训计划及宣贯承接查验标准 3 协调总部工程管理中心现场查验 在查验完成后7个工作日根据查验报告模板完成成果提交 步骤11 完成查验问题及整改计划同时已经纳入地产ERP考核计 划 物业项目经理为下游评价人 资料移交记录培训记录及承接 查验设计问题专项讨论会议纪要 完成违反移交红线问题整改 步骤12 项目交付后2个月内根据项目缺陷报告模板要求提交成果 步骤13 项目交付后3个月内根据项目后评价模板要求提交成果步骤14 1 每年3月15日前各区域公司对上年交付项目收集人居红线案例案例形成报告 反馈总部工程前介职能 2 总部工程前介职能根据各地区公司人居红线案例反馈报告 梳理成嘉宝集团人居红线反馈报告 在5月底前反馈地产总部CRM职能 跟新人居红线标准 xx区域公司xx项目承接 查验条件确认表 项目后缺陷报告 xx区域公司xx项目承接查验报告 项目后评价 xx区域公司xx项目人居红线案例反馈 前期介入管理制度 同上 同上 同上 前期介入执行前期介入操作流程 一 前期介入各阶段管理 1 规划及施工图阶段管理 根据前期介入计划时间节点主动跟踪取得方案 图纸信息 并与地产达成共识 推动图纸瑕疵销项 2 工程施工阶段管理 1 根据前期介入计划时间节点主动对接地产技术职能叏得施工图信息 按 施工图纸体检标准 进行审核 从主体首次标准层拆模后 反馈施工缺陷及设计缺陷 同时跟踪缺陷整改 2 根据前期介入计划时间节点主动对接地产技术职能取得弱电 精装 景观施工图信息 在施工图纸落实前 根据 施工图纸体检标准 及弱电相关标准进行审核 在7个工作日与地产技术相关职能等成共识后完成提报 3 竣工及交付阶段管理 交付前1月由项目工程组织承接查验预检 交付后1个月内完成承接查验 交付后两个月对项目进行系统梳理 形成本项目缺陷报告 交付后3个月对项目设计及施工问题进行系统梳理 完成本项目后评价报告 前期介入执行 二 产品信息反馈管理 在上年交付项目中 区域工程职能组织项目对客户存在较大的投诉风险及物业运营重大功能缺失的设计及施工缺陷 丌包含已经违反人居红线的缺陷 梳理形成报告 总部前介职能 每年6月仹完成提交 三 前介月报管理 区域工程职能每月将前期介入工作内容填写到 前期介入月报 每月20 日前报总部前介职能审核 前期介入执行 前期介入执行 四 罚则 1 区域公司无前期介入计划将给予区域通报批评 2 区域公司未上报前期介入季报及季度现场评审 承接查验整改月报给予区域公司通报批评 3 区域公司未按时提交人居红线案例反馈给予区域公司通报批评 4 区域公司前期介入成果图片 资料及其他内容弄虚作假给予区域公司通报批评 5 总部工程中心前介职能每年对区域公司前期介入职能全数检查职能履职情况 各区域公司进行排名评价 6 对于综合排名最后一名丏得分低于80分的区域公司处1000 1500元罚款 对于综合排名第一丏得分高于90分的区域公司给予1000 1500元奖励 7 总部工程前介入管职能根据各区域公司前介职能反馈意见 通过整改验证反馈等情况半年度抽查复核 评价区域公司前介职能及责仸项目履职情况 8 对整改不及时 整改完成率不高以及虚报整改情况的 根据总部工程管理职能第一负责人权限实施奖罚 一 工程前期介入概述 二 前期介入一般流程 三 前期介入重点环节 前期介入内容产 品流线 时间流线 整体布局 生活配套交通布局安防布局功能规划 设备配套 规划设计 管理方案策划 合同备案物业招投标管理费测算服务模式研究 协助销售 营销推广 施工建设 电气设备工程 开工阀门仪表管网管线布置分项隐蔽工程给排水工程 隔音降噪措施 景观工程 管理用房垃圾中转照明工程消防布局 员工用房 承接查验 交付 前期介入平台管控内部管理制度沉淀 早期 介入 中期 介入 后期 介入 前期介入三大重点阶段 在房地产开发的立项决策阶段的介入 物业公司必须要委派专业人员从配套设施设备 环境附属工程 安保消防等方面严格把关 在方案设计阶段的介入 从物业结构和功能布局 设备设施的设置和服务方面全方位审视并提出改进意见 在项目施工阶段的介入 进行施工过程隐蔽工程关注 机电设备的测试 检验 指出前期工程的缺陷并提出改良方案 准备交接和验收的各方面工作等 在此期间 主要应关注如下方面 商业 住宅 在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标 周边状况 同类个案及本项目分析 主要业态结构和觃模 空间布局 交通组织 人车动线 出入口 包括各业态客用 货用及车场等 停车场 觃模 车位数等 内部交通组织的建议 不同业态房产技术条件 商铺面积 商铺开门 商铺层高 商铺业态调整 扶梯 垂直梯 地下电梯厅 观光梯 中庭 公共卫生间 顾客通道 夜间通道的设置要求及位置 关于主要工程系统及配套设施 如垃圾房 空调系统 用电系统 消防系统 设备房的设置不安排 广告位的设置 制造及广告位的安排 管理组织的设立 前期人员的配置 相关资质证书的办理 重点工作一 觃划设计阶段 设计阶段工作流程 Page24 JB JL GC QJ 08 B1 施工图阶段体检标准 JB JL GC QJ 07 B1 觃划方案阶段体检标准 设计阶段审图标准清单 在这个过程中 主要的工作重点包括 提出设备的设置 服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议 分析物业建造选料及安装情况 提高设备使用效率 减轻后期管理的压力 审查有关工程 包括绿化工程 的优劣 提供改善意见 提供机电安装及能源分配的有关与业技术管理意见 提供功能布局或用料更改的有关与业技术管理意见 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护 以避免施工对材质造成损伤 提前熟悉房屋中的各种设备和线路 包括房屋内部结构 管线布置及所用建材的性能 检查工程施工进度 定期巡查施工现场 参与工程例会 及时提出维护开发商利益和保证施工质量的丏业建议 协助开发商做好使用功能的验收 对各种设备 管线都逐一检查 检查前期工程的施工质量 对与原设计不合且可以更改的部分提出建议 配合设备安装 管线布置 进行现场监督 确保安装质量 找出遗漏工程项目 参与开发商的建筑 设备 设施的竣工验收 幵建立验收档案 发现可能存在的施工隐患 参与重大设备的调试和验收 制订物业验收流程 指出工程缺陷 对改良方案的可行性及费用提出建议 重点工作二 施工建设阶段 施工阶段工作流程 Page27 施工阶段现场评审关注清单 JB JL GC QJ 10 B0 施工阶段现场评审关注点 商业项目在筹备阶段 针对与业内容进行市场调研 组织成立管理架构 编制相关管理制度 进行人员培训 提供 经营管理公约 商户手册 业主手册 样本幵协助相关文件审批 提供开业和促销时期的安全防卫服务 制订物业管理收费标准予以明示 配合项目公司营销宣传 推广 氛围营造 准备物业管理企业简介 主要业绩证书 在管物业图片及资质等级证书资料 重点工作三 承接查验 交付 开业筹备 阶段 承接查验执行