银行迁址可行性报告一

.关于* 支行租赁天泽地产房产建设新营业网点同时保留原网点降级设立 * 社区支行的可行性分析为优化网点布局，提高网点市场竞争力，* 支行拟将位于渭南市三马路民生街的“* 银行渭南 * 支行”迁址到渭南市渭清路与渭白路十字东两百米天泽地产临街商铺。迁址后的网点级别、隶属关系及经营范围不变。迁址同时，保留原网点办公场所，降级设立为* 社区支行， 隶属于 * 支行管理， 以个人储蓄业务为主，其他存贷业务为辅并行发展。一、实地调查情况（一）原网点实地调查情况。1、原网点周边情况。* 支行所处营业地址为民生街曙光建材市场对面。主要为建材市场及周边临街小商户服务。目 前由于该地方属拆迁区域，周围商户陆续撤离，支行存款流 失较为严重。加之支行门前路段修路，导致优质客户资源营 销困难，严重影响支行当前业务发展。不过可以预测的是， 一两年内随着拆迁工作的结束，门前道路的休整拓宽，水岸 新城、附近三栋高层的社区建设完工，搬迁商户的回迁，周 围民生设施的进一步完善，这里又将会聚集大量的人气和较 多的经济资源。2、原网点硬件情况。原网点房屋产权为* 银行所有， 一楼为营业大厅， 二楼为废旧物储藏室， 营业面积仅有90 平方。由于营业面积狭小，无法进行功能分区。房屋使用期已达30.余年，多次翻修，档案储藏柜，保险箱，防弹玻璃，安全闸门也都存在一定的安全隐患。3、原网点经营情况。支行目前在职员工人数十二人，另有两名实习生。截止 2014 年 10 月 10 日，原网点储蓄存款10450.5万元，较年初减少1140 余万元；单位存款2563.24万元，较年初增长30 余万元；银行卡发卡存量3938 个，较年初增长 30%，增长率低于去年同期增长水平；网银开户个人存量 420 个， 企业 27 个， 较年初增长约30%；比去年同期较好，但稳定性较差。4、发展制约因素分析。随着原网点经营环境的巨大变化， 2014年至今，业务发展乏力。究其原因，主要是受以下两个方面因素影响：（ 1）网点建设因素。原网点属我行自有房产，一楼为营业大厅， 二楼闲置。 使用面积仅有90 平米， 营业室内除去档案柜、办公桌椅占地，营业人员人均活动区域不到3 。发放养老金时大厅人满为患，拥挤不堪。该营业用房因年久失修，墙面外观起砂、剥落，饰材早已风化脱落，且门面狭 小，房屋结构及布局不合理，无法进行大面积装修，没有设 置功能分区。整体形象太差，有损于* 银行在公众心中的形象。随着银行同业竞争的加剧、客户对优质服务的需求，原 网点已经无法满足客户的需要、网点开展业务、壮大业务的 需要。另外从安全角度考虑，就目前支行安防设施来看，安全设施不达标，安全隐患较大。由于室内面积太小，无法安装符合规定的安全防范设施，已经无法满足现代社会对于银行在安全方面的要求；加之门前道路不通畅，距离派出所较远，如有紧急情况，安全人员不能及时快速到达现场。不管是从物防，技防，及人防方面都存在较大的安全隐患。（ 2）经营环境因素。支行所在地区属渭南市政改造区域，目前周围商户住户整体搬迁，客户流失严重。* 支行很大程度上是为建材市场，原菜市场及周边商户住户提供服务的，随着该地区区域改造造成的商户搬迁，势必丧失优良的客户源头，严重影响业务发展。综合上述两方面因素分析，原网点业务发展空间狭窄， 有迁址的必要。（二）新址实地调查情况1、迁址背景。（ 1）拆迁需要。* 支行所在营业场所地处市政拆迁路段， 随着拆迁修路施工的进行， * 支行急需新的营业场所作为营业网点。（ 2）网点转型的需要。按照分行网点转型及优质文明服务的要求， * 支行的营业条件严重不足，无法满足客户和业务发展的需求。（ 3）天泽地产作为位于中心医院、渭南客运站、渭南市实验初级中学、渭南市政府、渭南体育馆旁的标题社区，交通便利、周边商圈成熟，其未来升值潜力无限。2、新址周边情况。新址位于临渭区渭清路与渭白路十字东中心医院隔壁，背靠熙园公馆，东临华山小区，面朝上上国风，交通方便，马路宽阔。新址周围配套设施齐全，有中心医院、渭南实验初级中学，渭南技工学院，潘多拉时尚酒店，永城投资管理，鼎鑫投资管理有限公司，凯博投资有限公司，惠民中西医馆，博发教育，秉信投资有限公司，济康医药超市，万盛堂大药房，翼佳商务宾馆，渭南残疾人创业就业孵化示范基地等。同时新址距离杜桥派出所仅五百 米，如遇突发情况，警力人员可快速到达现场紧急处理。3、房产及价格情况。新址拟采取租赁方式，拟租赁临街第一层和第二层商铺，建筑面积为705 平方米，租赁期10 年，租费60 万元每年，折合每平方米78 元，租赁价格与同类房产、同区位房产价格相比较为合理。二、可行性分析（一） * 支行搬迁新址1、新址周边环境分析。与新址紧临的中心医院旁边已经陆续形成了一系列以医院为中心的配套服务及设施。片区交通便利，距离仅五分钟路程的红星村聚集了大量的年轻 人，中心医院内的工作人员及来此接受医疗服务的群众，周围三家高档小区密集的居民群众都将是我支行以后的个人 潜在客户，将大幅提升我支行个人储蓄存款业务，长长卡业务，网银业务及理财业务。周边为医疗配套服务的药店、诊所、超市、饭店、茶馆及多家投资管理公司将有利于我支行对公存贷业务及对公网银业务的发展。东西南北四个方向五条公交线路途经这里。新址周边各类单位众多、配套齐全。目前周边尚无银行类金融机构，最近的银行也有两站公交的距离，同业竞争压力很小。我们具有先入为主的优势，能较好的开拓市场。2、市场定位。根据新址周边的情况，新址未来的业务发展方向应是以个人业务为主，公司业务为辅的现代多功能综合性银行网点。辐射周边居民及机构客户，以天泽地产旁中心医院工作人员，熙园公馆、上上国风、华山小区居民及周边个体工商户为个人优质客户源头、以渭南市政府、中心医院、渭南市实验初级中学，渭南技工学院等机构客户为负债业务营销对象、以潘多拉时尚酒店、翼佳商务宾馆， ucc运动自行车等公司客户为资产业务营销对象。3、整体服务形象加强。新租赁的营业场所地理位置优越，宽敞大气，完全可以符合现代银行的装修标准，包括安全实施，计算机设施，自助银行设备等。方便我支行更好为客户提供优质文明高效的服务，提升我行整体服务形象。（二）保留原办公场所降级设立 * 社区支行1、业务可持续发展方面。目前我支行有约 8000 余万元的个人储蓄存款，其中约 80%属于附近及周边客户群所有。如果不能保留原址，全行举迁新址，由于新旧网址相隔约半 小时车程的路程，势必会有大部分客户因为不方便等原因离 开我行， 转投成为他行客户， 我支行存款将因此大面积流失。同时一定程度上也会给* 银行带来很多负面的影响。为了稳固这部分储蓄存款，同时也为了更好的服务老客户，非常有 必要设立 * 社区支行。2、周边环境未来发展潜力大。目前此处虽处于拆迁休整阶段，不过可以乐观的预测，两三年的休整改造之后随着拆迁商户的回迁，建材市场的壮大，周边环境的集体改善， 水岸新城，尤河公园以及其配套的民生服务设施的建立，这里又将成为繁华地带，发展潜力巨大。我支行在此处为周边群众服务三十余年，有较好的群众基础，留小部分业务继续服务两三年，可以为以后繁荣时快速发展打下更牢靠的基 础，蛰伏只为日后更好的腾飞。3、资源合理配置方面， 原址营业场所房产为* 银行所有。充分考虑上述两方面因素后，我支行认为比起租赁给其他单位或个人，由我们继续保留使用带来的经济效益会更大。在现有条件下，机融机构装修安全防卫标准，对网店进行装修改造，减少对外柜台，加设自助银行设备，更好的为广大老客户服务。三、未来业务经营状况预测.支行搬迁新址后，由于新旧网址相隔较远，势必会有部分客户流失，从而造成存款的部分流失，各项中间业务量下降，收入减少等一系列不良反应；不过随着支行在新址的开业成立，网点硬件设施环境的改善，客户经理的积极营销， 支行员工热情周到的服务，将给我支行各项业务带来新的增长。预计迁址后，会在很短时间达到现有业务规模，并在此基础上有所增长。搬迁后支行前景良好，各项业务具有良好的发展空间。具体指标数据见下表。支行名称项目第一年* 支行（万元）第二年第三年各项存款余额147001800023000储蓄存款余额102401280016000对公存款余额448056007000各类贷款总额200026003500公司经营性贷款总额115015002000小微企业贷款总额6007701000业务指标优质及以上客户数100180320费用总额285305331其中：人工费用707070其中：固定费用150170190其中：房租费用606066其中：其他费用555税前利润190320500个人消费、按揭贷款总额300390500费用四、结论1、根据调查预测分析，我们认为搬迁新址虽然前期需投入一定的资源，但迁址后网点效益明显，获得的直接效益和综合效益较大，同时可更好地增强* 银行在广大客户中的影响力， 增加 * 银行的社会影响力，提高 * 银行的社会地位。迁址后的 *