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文档简介

1 第九章假设开发法 第一节假设开发法概述一 假设开发法基本原理将待估房地产开发完成后的预期价值 扣除正常投入费用 正常税金及合理利润后 依据该余额测算待估房地产的价格 二 基本公式 2 三 理论依据投入产出原理预期原理四 假设开发法的前提条件假设待估对象的利用为最佳开发利用方式 售价 成本的预测必须符合合法原则 正确预测售价和开发成本 假设开发期间各成本的投入是均匀投入或分段均匀投入 3 利润 开发成本为社会平均水平 五 适用范围待开发土地的估价 在建工程 具有装修改造潜力的旧房地产 现有房地产中地价的单独评估 4 六 假设开发法在房地产项目评估中的应用确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格 确定开发项目的预期利润 确定开发中可以出现的最高开发成本 5 第二节假设开发法的估价程序 图1假设开发法估价程序框图 6 一 调查待估房地产基本情况待估房地产的规划限制条件 待估房地产的位置 待估房地产的物质状况 待估房地产的权利状况 二 确定待估房地产的最佳开发利用方式 7 三 预测开发完成后的房地产价值对于出售的房地产 采用市场比较法确定 对于出租的房地产 采用市场比较法和收益法确定 四 估算各项成本费用估算开发建筑成本费用估算专业费用确定开发建设周期 估算预付资本利息估算税金估算开发完成后的不动产租售费用 8 例1根据当前房地产市场的租金水平 与所开发不动产类似的不动产未来月租金纯收益为300元 m2 该类不动产的资本化率为8 总建筑面积5000m2 出租率为80 则所开发的不动产总价为 9 五 确定开发商的合理利润六 估算待估房地产的价格 10 例2有3km2的成片荒地需要估价 已知 该荒地适宜进行 五通一平 的开发后分块有偿转让 可转让土地面积的比例为60 附近地区与之位置相当的 五通一平 熟地价格为900元 m2 开发期需要3年 该荒地的开发成本及管理费用预计为2 5亿元 km2 贷款年利率为10 投资利润率为15 投资者购买该荒地缴纳的税费为 11 荒地价的4 土地开发完成后转让需缴纳的税费为转让价格
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