酒店式服务公寓调查报告.doc

酒店式服务公寓调查报告酒店式服务公寓调查报告目录一、什么是酒店式服务公寓？二、市场整体分析三、市场分类四、供需情况分析五、典型案例六、香港酒店式服务公寓概况七、新加坡案例一、什么是酒店式服务公寓?由专业酒店管理公司管理公寓式的房间每处物业只有一个大业主只出租不出售二、市场整体状况 本次研究按上述标准采样40个楼盘，它们分别分布在长宁、静安、浦东、徐汇、卢湾、黄浦、闵行等区域，每平米月租金覆盖USD5USD38，楼盘的设备、装修及服务也参差不齐，以下是对它们现状的整体分析：1、区域分布情况数据来源：基强联行投资部2、租金分布情况数据来源：基强联行投资部3、入住率情况数据来源：基强联行投资部4、租赁期情况数据来源：基强联行投资部5、租客情况数据来源：基强联行投资部(%)6、管理公司情况Oakwood:正积极准备进军上海万豪(Mariott):上海明天广场盛捷(Ascott):雅诗阁、徐汇盛捷服务公寓、 上海盛捷高级服务公寓香港兴业:嘉里华庭二座三、市场分类1、按下表指标定级分类:CBD外围CBD周边CBD区内位置中良优设备及服务一般物业或投资商自管<15Grade C有名物业管理公司1525Grade B专业酒店管理公司>25Grade A管理公司租金USD/3.月级别 指标1-1、租金的比较数据来源：基强联行投资部1-2、地理位置的比较数据来源：基强联行投资部1-3、入住率的比较数据来源：基强联行投资部1-4、设备及服务的比较Grade A ： Grade B： +Grade C： +2、独立式SA与住宅小区内SA原先市场上的酒店式服务公寓都是大厦式的，独栋或双栋，相对独立。现在因为酒店式服务公寓的热租，有一些高档小区中专门辟出一、两栋楼做酒店式服务公寓，如徐汇盛捷服务公寓、名都城、嘉里华庭二座等。这些小区内的公寓比较适应多人口的外籍人士家庭，出租情况也很好。四、供需情况分析1、市场供给数据来源：基强联行投资部2、市场需求数据来源：基强联行投资部世界500强公司数目数据来源：基强联行投资部外企员工租房预算数据来源：基强联行投资部租客情况分析数据来源：基强联行投资部五、典型案例1、芝大厦等级：A级、独立式位置：徐汇、衡山路41号租金：38USD/*月装修：豪华，典雅设备：中央空调， 全进口家具等服务：免费会所，沙龙， 每日清扫等管理：凯丁斯基酒店管理集团 房型：以一房、二房为主总单位数：1642、嘉里华庭二座等级：A级、住宅区内式位置：静安、华山路1038号租金：34USD/*月装修：豪华，典雅设备：空调， 全进口家具等服务：免费会所，每日清扫等管理：香港兴业集团房型：以二房、三房为主总单位数：118香港酒店式公寓历史较长，目前已经形成成熟的投资市场。香港酒店式公寓主要分为两种形式，即有酒店执照的公寓和纯住宅经营的公寓。香港酒店式公寓的房型类型主要有套房、一卧、二卧、三卧和少数四卧。香港酒店式公寓的租金主要集中在$3550/平方米/月左右。香港酒店式公寓的租金一般会包括差饷、水费、电费、煤气费、物业管理费、一般保养维修、本地电话费香港的酒店式服务公寓多由著名的酒店管理公司负责管理，如万豪、Oakwood等六、香港酒店式服务公寓概况案例1：会展阁（Convention Plaza Apartments)实景外立面地理位置示意图室内装修状况 配套设施- 室外游泳池 - 小型体育场- 超市- 自助洗衣店 - 休闲健身步道 - 儿童游乐场 - 卫星电视 - 干洗及熨烫店 - 停车场 - 24小时保安 - 光缆入小区 - 高速上网服务 - 皇朝俱乐部会员卡 会展阁竣工至今12年，已经卖散，现由万豪酒店国际管理公司 实施整体管理以及租售事宜服务设施：- 入户清扫服务 - 租车服务 - 小区巴士服务 - 家政服务、用餐服务- 洗衣及熨烫服务 - 传真、复印、打字服务 - 家庭日常维修和保养服务 房型面积及租金*港币对美元的汇率按照7.78计算。*上述租金包括中央冷气、冷热水、煤气、本地电话费用、管理费、差饷，不包括电费。案例2：Harbour Plaza地理位置图外立面效果图项目概述本项目位于港岛北角，北临维多利亚海湾，距地铁站五分钟的路程，地铁至中环商务区四站路，交通便捷。本项目的市场定位属于中低层的客户，主要来源于从外地到香港做生意的客户，而且大多可以在旁边直接找到廉价租金的办公地点。本项目属于和黄的产业，是带酒店执照的服务型公寓，房型类似于酒店的房型，以套房和一房一厅为主，配套设施主要和酒店的客户共用。本项目的付款方式较为灵活，注重客户信用的培养，无需按金，租期灵活。配套设施- Well equipped kitchenette- House-keeping service - Satellite and cable TV- Swimming pool- Broadband Internet connection- Coin laundry- Fitness centre - Business centre- 24-hour concierge- Baby-sitting service- Valet parking 房型面积及租金*港币对美元的汇率按照7.78计算。*上述租金包括中央冷气、冷热水、煤气、本地电话费用、管理费、差饷、电费。七、新加坡案例：Shangri-La Apartments地理位置图外立面效果图项目实景图片房型类型及租金注：新加坡元与美元的汇率为1.77 - 24-hour Room Service- Airport Transfer- Baby-sitting/Child Care- Business Center- Car Rental Services- Clinic- Conference Facilities- Drugstore- Facilities for the Handicapped- Fax Machine in Rooms- Florist- Foreign Exchange Counter- Giftshop- Hair/Beauty Salon- IDD- In-room Internet Facilities- In-room Safe- Laundry & Valet Services- Non-smoking Rooms