东城汇消防系统维修保养实施方案

南京东城汇项目消防维保工程消防系统维修保养实施方案编制人：强存飞审核人：高一飞审批人：韩永强南京市消防工程有限公司2014年06月09日一、工程概况： 本项目为南京东城汇项目，建筑面积约94154平方米，涵盖餐饮、休闲、娱乐、购物以及经济型酒店，是仙林地产正在倾力打造的大型体验式综合商业中心。其中，部分商铺（大众书局、KTV等）由于消防强制规定，自行维保其消防设施设备（详见自行维保商铺清单）。二、目标和要求及规范1该方案遵循的法律法规及规范标准火灾自动报警系统施工及验收规范 （GB50166-92）自动喷水灭火系统施工及验收规范 （GB50261-2005）手动火灾报警按钮技术要求及试验方法 （GA5-1991）点型感烟火灾探测器技术要求及试验方法 （GB4715-93）点型感温火灾探测器技术要求及试验方法 （GB4716-93）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 （GB50242-2002）火灾报警控制器通用技术条件 （GB4717-93）消防联动控制设备通用技术条件 （GB16806-1997）电气装置安装工程施工及验收规范 （GB11232-92）2.消防系统包括：a. 火灾自动报警系统；b. 自动喷水灭火系统； c.消火栓系统； d.防、排烟系统；e.电气火灾监控系统f.消防联动控制系统； 3.维保承诺 a.在维修保养合同范围内，我司派出具备消防设施维修保养资格和对消防设施的施工、维保经验丰富的工程技术人员承担东城汇文苑广场大厦消防系统月度检查和系统保养、季度检查及保养、日常故障处理等； b.保证系统正常工作,确保无误报、无漏报，消防泵远程启动正常、防火卷帘门远程控制正常，其余联动设备联动正常等； c.随时受理委托单位有关消防设施的故障报告，紧急故障2小时时到场，4小时内排除，确保系统正常运行； d.配合委托单位进行消防维护、操作、值班人员的培训，每季度至少2次，每次不低于3小时； e.提供详细的季检、半年检及年度试验报告；三、维修保养实施方案1、 火灾自动报警系初次进场系统排查 根据我方对东城汇文苑广场的实际勘察，目前火灾报警系统存在问题较多，已显示的误报、故障点约300多点，且回路故障严重（约40%，故障回路内故障点情况难以估计），回路存在超负荷带点现象，故首次进场的任务应该是系统排查： a.结合图纸，以楼层为单位，安排专业维保人员对系统逐点检测，清楚故障点，确保火警线路无短路、无接地、无故障；此部分工作量巨大，且在吊顶内作业，而该场所已营业，我公司将派遣管理人员现场监护以及与其余单位的沟通，确保文明施工、安全施工； b.针对主机显示的回路故障，应找到原因（短路、断路、联动故障等），立即清除； c.对联动设备的工作状态进行检查，确保正常；前期其余商家装修、改造过程中关闭的信号阀等应在确保不漏水情况做到100%开启，确保事故发生时消防系统动作正常； d.对水泵房所有水泵控制系统进行试动作实验，及时排除故障，确保联动正常；月度检查火灾报警控制屏及联动控制屏a. 检查控制屏外箱是否损坏及表面清洁；b. 测试控制屏之操作、联动、显示、火警输出/输入讯号；c. 测试供电部分电压是否正常及电池供电是否正常；d. 系统及线路的故障测试并排除故障；智能模块a. 检查模块箱是否损坏及表面清洁；b. 模块箱及进綫管口密封是否良好；c. 检查模块端子接线有无异常；感烟探测器感温探测器a. 检查烟温感之外观是否损坏及清洁探头外表以及以及用高纯酒精清洗内部；b. 每区抽样测试烟溫感报警是否正常及检查接线是否正常（约每区30抽样）；c. 每区检查短路故障测试并排除故障；手动报警按钮a. 检查手动报警按钮之外表是否有损坏及清洁外表；b. 测试手动报警按钮操作是否正常及检查接线座是否正常（约每区30抽样）；c. 每区检查短路故障测试并排除故障；警鈴a. 检查警鈴外观是否损坏并外表清洁；b. 测试警鈴联动是否正常，检查接线座是否正常（约每区30抽样）；c. 每区检查短路故障测试并排除故障；d. 测试火警警鈴响声是否正常（约每区30抽样）；系统线路a. 测试短路故障及火警信号是否正常并派出故障；b. 测试报警线路，联动线路及警鈴线路是否正常并派排除故障；水流指示器a. 检查测试水流指示器或排水操作是否有火警信号输入；检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。季度检查:a. 同月度检查内容；b. 吹洗控制屏内部进行除尘保养；c. 测试所有烟感溫感器，报警是否正常及检查接线座是否正常；d. 测试所有报警按钮之操作是否正常及检查接线座是否正常；e. 测试所有警鈴之操作是否正常及检查接线座是否正常；检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。2. 自动喷水灭火系统月度检查:喷头及管网a. 检查喷淋头，若有损坏或不规范应及时调整，装饰蝶丢失应重新安装；检查喷淋支管外表有否损坏或漏水现象；b. 自动喷淋系统应在管网上标识出水流方向指示；c. 于每层末端排水测试并检查记录楼层喷淋系统压力；喷淋系统流水制a. 检查外表是否损坏并维修；b. 检查入水制内部止回部分是否操作正常及添加润滑油；喷淋水泵，水泵启动控制箱及其组件a. 测试检查水泵手动自动时的启停操作及压力；b. 测试水泵启动控制箱之操作，输入输出訊號显示及联动控制；c. 测试水泵之入水管出水管（包括闸阀止回阀隔沙器伸缩接头及其它配件）有否损坏及供水/出水是否正常；d. 检查测试水泵压力制之操作，并作水泵出水压力和流量测试纪录；e. 清洁水泵及控制柜表面；f. 所有闸阀開闭测试及添加润滑油；湿式报警阀及组件a. 检查报警阀外表有否损坏并维修；b. 检查报警阀连接管及主水管（包括闸阀止回阀伸缩接头及其它配件）有否损坏及报警阀操作是否正常；c. 所有闸阀開闭测试及添加润滑油；d. 检查所有阀门是否掛有“常开”或“常闭”标识牌，如有遗漏需补上；e. 检查报警阀之排水操作；f. 测试水力警鈴，清洗过滤器及添加润滑油；水流指示器a. 检查及检视外表有否损坏并维修正常；b. 检查内部接點及功能是否正常；检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。季度检查:a. 同月度检查内容；b. 吹洗水泵启动控制箱控制屏内部进行除尘保养；c. 给系统排水后再送上水然后加压，测试湿示报警阀及其组件；d. 给系统排水后再送上水然后加压，测试喷淋喷头及其水管；e. 给湿示报警阀及其组件油上油漆及加上润滑油；f. 给喷淋系统入水制油上油漆及加上润滑油；g. 清洗报警阀内部及检查内部有否损坏检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。3室内外消火栓系统月度检查:室内消火栓及其配件a. 检查消防栓外表有否损坏;b. 检查消防水带及接口有否损坏；c. 检查消防栓接口有否损坏，阻塞及测试消防栓开闭阀操作是否正常；d. 检查所有阀门是否掛有“常开”或“常闭”标识牌，如有遗漏需补上；e检查消防栓水枪有否阻塞及损坏；f所有闸阀开闭测试及加添润滑油； 消防水泵、水泵直起动控制箱及其组件a测试及检查水泵手动/自动时之启动操作及系统压力；b测试水起动控制箱之操作，输入/输出信号/显示及联动控制；c测试水泵之入水及出水管（包括闸阀，止回阀，隔沙器，伸缩接头及其它配件）有否损坏及供水/出水是否正常；d检查及测试水泵压力制操作，并作水泵出水压力；e清洁水泵及启动控制屏表面；f所有闸阀开闭测试及加添润滑油；消火栓管道及其组件a检查消火栓水管外表有否或是否漏水（包括所有阀门或伸缩接头）；b市内消火栓系统在水管上标示并作水流方向指示；消防系统入水制a检查外表有否损坏并维修；b检查入水制内部上回部分是否操作正常及添加润滑油；消火栓测试a检查及检视外表有否损坏，阻塞及测试消防栓开闭阀操作是否正常；b射水测试检查建筑物每层室内消火栓，用专用检测仪测流量及水压并记录；水池a. 检查供水及水量是否正常；检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。季度检查：a 同月度检查内容；b 吹洗消防水泵启动控制箱控制屏内部；c 室内消火栓管道及其组件把系统排水后再送上水然后加压；d 室内消火栓系统入水制漆上油漆及加上润滑油；e 测试用消火栓漆上油漆及加上润滑油；检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。4、防、排烟系统月度检查：a、正压送风阀及排烟阀工作状态检查，控制及监视线路检测和维护、以及设备损坏后的更换；b、排烟风机的检查，试验的维护；c、防排烟风机配电的检查;d、防火阀工作状态检查;检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。季度检查：a、重复月度检查内容；b、正压送风和排烟风量的检查；检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。5、 电气火灾监控系统月检查 a.对系统各部件进行外观检查b.检查探测器的实时显示数据是否在正常范围内；c.对探测器进行自检和常规检查，应功能完好、动作正常；d.检查监控设备的数据接收和事件记录是否完整准确。季度检查每季度至少应对监控系统进行一次全面检查和功能测试，并形成监控系统的年度运行报告。检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。7消防联动控制系统月度检查：a. 联动柜直流稳压电源以及电池、电池组的检查;b. 检查联动柜控制、反馈信号的正确性;c. 联动柜内除尘、端子紧固，检查信号灯、按钮、联动柜表面油漆及文字.检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。4、 故障处理程序 a.在日常巡查、月检、季检中发现的问题和故障，我司立即进行处理和排除，并将处理结果写在检查记录表。 b.日常发现消防系统故障时，值班人员请依据我司提供的联系电话迅速与我司相关人员联系，通知故障发生时间、现象等简单情况。在接到客户报障通知后，我司维护人员保证在24小时内(紧急故障2小时内到场）即时到现场处理和排除故障。故障处理后填写故障处理报告，由现场人员签字认可，双方存档。 c.如因设备损坏而产生的故障，在购置新设备以前前应有临时应变措施，最大限度保障系统带故障运行，并积极主动地配合做好维护工作。 d.故障（正常检修）处理中更换的设备、材料，必须提出报告交客户购买后更换。以上检查原始记录必须由参加维护保养的双方人员签字。月（季、年）度检查结果和处理意见一式二份, 由双方代表签字后各执一份。五. 维保计划时间及验收a.本维修保养实施计划的执行时间以双方合同约定为准。b.在月度、季度计划完成后，由消防主管和我司维修负责人共同验收，并填写月、季检表，双方签字确认。 c.年度计划完成后，由管理公司制定全面的验收时间，组织相关人员与我司的技术人员按照维保计划共同进行验收检测，并逐项填写年检表。验收时出现的故障及时解决。 d.本计划内所有项目均通过年度验收检测后，双方负责人在检测报告上签字确认，本计划实施结束。六. 安全文明施工措施1. 我司将按照要求在维保合同结束前向业主提交最终维保资料，以便业主能顺利开展其他工作。2. 我司将按照合同规定，在所有设备启动试验时，派出合格的工程现场的技术专家，以提供现场服务。 a.我司派出的专业人员将负责设备和系统的维修调试。 b.我司派出的技术人员在现场将遵守法纪，遵守现场的各项规章和制度。 c.我司派出的技术人员有较强的责任感和事业心，按时到位。 d.我司派出的技术人员了解合同的内容，有相同或相近系统的现场工作经验，能够正确地进行现场工作。 e.我司派出的技术人员身体健康，适应现场工作的条件。4. 我司派出的技术服务人员还将负责对业主的运行人员进行现场培训，教会他们如何操作及维护设备和系统。 5. 我司将提供设备和系统进行检查、维护所必需的专用测试设备和工具。6. 我司提供现场服务时间限于完成本技术规范中所规定的任务而定。即时间的长短以我司能完成本技术规范书所规定的任务来决定。我司派驻现场的专家其日程表按工作需要编制，在一天内的任何时间均可以提供现场服务。7. 我司派出的现场技术人员将遵守法律和法规，在现场工作期间并遵守东城汇项目有关的管理规定。8. 我司将自行支付所有派出人员所需交通、生活和其它各项费用，业主应为我司派出的现场人员提供便利。9我司将派出的为本工程雇佣的特殊工种的工人和操作人员受过专门的培训，并已取得政府和有关管理机构规定的上岗证书。10. 我司将采取任何必要和适当的措施来保证维保工程按照批准的进度计划或按照经过修订的进度计划进行。11. 24小时值班制度我司保证按合同规定的条款，对消防系统进行保修，并安排专职维修保养人员，随时作好准备，在消防系统出现问题时我公司按制度24小时随叫随到。我司承诺：如火灾报警控制系统在运行中出现问题，我司将在接到业主通知后即时内到达现场处理并提供24小时应答服务。12. 定期回访，做到有效投诉率为零公司组织专职人员定期回访，并在维修保养期间每月对工程所有消防系统进行全面检查，发现问题及时处理，作好回访记录，做到业主投诉率为零。为了更好的服务于业主，充分体现承包单位对业主负责的精神，我司将制定详细的质量回访及保修制度，编制服务程序、使质量信息的反馈分析、程序化、制度化，并配备足