老年公寓项目可行性研究报告

xxx新建老年公寓工程建设投资项目可行性研报告项目名称： 组织申报单位：法人代表：手机：联系电话：网址： 单位地址：申报时间：精品资料精品资料目录第一章总论. - 1 -1.1项目概况.- 1-1.2项目简介.1.3.2 可行性研究概况. - 3 - 2-1.4主要研究结论.- 4-第二章纳雍县经济社会现状及发展规划. - 9 -2.1经济社会现状.- 9-3.1项目建设背景.-25-3.2项目建设依据.-28-3.3项目建设的必要性.-29-3.4项目建设的有利条件.-29-3.4.1 各级政府的重视和支持. - 29 -3.4.2 、社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展. - 30 -3.4.3 主管部门的管理优势. - 30 -3.4.4 项目选址 . - 31 -3.5 项目建设的可行性.- 31 -第四章建设规划及方案. - 33 -4.1 项目规划指导思想和建设目标.- 33 -4.1.1 项目规划指导思想 . - 33 -4.1.2项目建设目标 . - 33 -精品资料4.2 建设项目功能及规模.-34-4.3 规划构思 .-34-4.4 规划结构和功能分区.-35-4.5 规划设计.-35-4.5.1 设计理念 . - 35 -4.5.2 平面布置指导思想 . - 36 -4.5.3 平面设计 . - 37 -4.5.4防火设计 . - 38 -4.5.5 节能节水设计 . - 38 -4.5.6 环保设计 . - 41 -4.5.7 防雷设计 . - 42 -4.5.8 结构部分 . - 42 -4.5.9 设备系统 . - 42 -4.6 项目建设方案.- 42 -4.6.1 项目建设总规模. - 42 -4.6.2 规划用地面积 . - 43 -4.6.3 各类建筑规划建设面积. - 43 -4.6.4 建筑设计 . - 43 -第五章建设内容及建设规模. - 45 -5.1建设内容.-45-5.2建设规模.-45-第六章建设地址及建设条件. - 46 -精品资料6.1 建设地址及区位关系.- 46-6.2 建设条件 .- 46-6.2.1 建设用地现状 . - 46 -6.2.2地形地貌 . - 46 -6.2.4水文地址条件 . - 47 -6.2.5 地质构造及地层岩性、地震. - 48 -6.2.6 自然生态 . - 48 -6.2.7 交通条件 . - 49 -6.2.8 公用工程现状及建设条件. - 49 -第七章项目管理及实施计划. - 50 -7.1 项目组织 .- 50 -7.2 项目实施计划.- 52 -7.3 建设工期及项目实施进度表.- 52 -第八章环境保护与影响评价. - 55 -8.1 环保规划设计依据.- 55 -8.2 项目建设地环境质量现状.- 55 -8.3 项目建设期与运行期对环境的影响.- 56 -8.4 环境质量及排放执行标准.- 57 -8.4.1 环境质量执行标准 . - 57 -8.4.2 排放执行标准 . - 58 -8.4.3环境保护规划方案 . - 58 -8.4.4 能源结构规划 . - 58 -精品资料8.4.5 污染防治规划 . - 59 -8.4.6污染治理方案 . - 60 -8.4.7 环境影响评价 . - 62 -第九章组织机构与人力资源配置. - 63 -9.1 组织机构及职责.- 63 -9.1.1 设置原则 . - 63 -9.1.2 机构设置 . - 63 -9.2机构设置评价.-66-9.3人力资源配置.-66-9.4人员培训 .-66-第十章项目建设进度与招标方案. - 67 -10.1建设进度.-67-10.2项目招标.-68-10.2.1 项目招标原则 . - 68 -10.2.2招标范围. - 69 -10.2.3项目招标方案 . - 69 -10.2.4招标程序. - 70 -第十一章投资估算及资金筹措. - 74 -11.1 投资估算.- 74 -11.2 资金筹措.- 76 -项目总投资2670 万元。其资金来源申请上级投资1870 万元，地方政府配套237 万元，其他配套563 万元。精品资料.- 76 -第十二章财务评价. - 79 -12.1 评价依据和原则.- 79 -12.1.1 依 据 . - 79 -12.1.2 原 则 . - 79 -12.2 财务指标估算与评价.- 80 -12.2.1 、入住预测 . - 80 -12.2.2 、经济效益预测. - 81 -12.2.2.3 、营业成本. - 82 -12.2.4 评 价 . - 82 -13.1 项目对本地区社会效益影响分析.- 85 -13.2 项目与本地区经济社会的互适性分析.- 85 -13.3 社会效益评价结论.- 87 -第十四章风险分析. - 89 -14.1政策风险.-89-14.2市场风险.-89-14.3财务风险.-89-14.4经营风险.-90-14.5其他风险.-90-14.6 主要风险因素识别.- 90 -14.7 风险控制措施.- 91 -第十五章结论与建议. - 92 -精品资料15.1 结 论 .- 92 -15.2 建 议 .- 93 -精品资料第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：1.1.2 项目建设地址：1.1.3 项目业主：1.1.4 法定代表人：1.1.5 地址：1.1.6 项目建设性质：新建1.1.7 项目建设内容及规模：拟建项目计划占地面积25 亩，建筑面积13333平方米，设床位300张，并完善餐饮、医疗、键身、休闲等附属设施，建筑密度36.1% ，容积率 0.65 ，绿地率30.9% 。1.1.8 项目总投资及资金来源：项目总投资计人民币2670万元(含设备设施费600万元)。其资金来源申请上级投资1870万元，地方政府配套237万元，其他配套563 万元。1.1.9 项目建设期：2 年 。1.1.10 项目发展战略为：积极寻求合作和融资渠道，提升项目的科技含量，以达到设施先进、 装备齐全、 设计合理。 同时在软件方面要在全国相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，精品资料带出一流的队伍、提供一流的服务，打造全国“社会福利事业社会办”的第一品牌。1.1.11 项目经营性质：本项目的投资系社会福利性公益事业投资，对社会、对政府暂不谈其经济效益。1.1.12 项目市场定位：以高层次、高档次为主与旅游名城相配套，与国际老年公寓接轨的品牌；以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务； 以安助全世界符合条件的老年人和接待来自世界及全国各地的老年团体。1.1.13 项目建设指导思想：替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心；让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。1.2 项目简介为满足我县老龄化发展趋势的需要，纳雍县民政局于2011年 12 月 ，根据毕节地区民政局关于报送2012年拟投资建设项目的通知的要求。拟申报新建纳雍县老年公寓工程建设项目，总建筑面积为13350平方米，设床位300 张，室外活动场所及绿化面积2000平方米，总投资2670万元。其资金来源：申请上级项目资金1870万元，地方政府配套资金237 万元，其他配套资金563万元。1.3 编制依据和可行性研究概况精品资料1.3.1 编制依据1、纳雍县城控制性详细规划；2、纳雍县老年公寓设计方案；3、纳雍县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；4、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知（国办发 200019号）；5、西部地区“十一五”养老福利服务设施建设研究（民政部政策研究中心张仲兵 2008.07 ）；6、老年公寓和养老院设计指南；7、项目业主提供的其它相关基础数据和材料；8、编制人员调查的有关资料、数据和材料。1.3.2 可行性研究概况项目承接后，纳雍县富源中小企业服务有限责任公司编制人员，根据项目承办单位提供的情况，并汇同相关责任人员经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的真实性基础资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括：1、项目建设背景；精品资料2、项目建设地址的自然条件介绍；3、项目建设条件分析；4、项目建设必要性；5、项目总体规划、功能定位；6、项目建设规模、建设内容；7、项目建设方案设计；8、项目投资估算及资金筹措；9、项目财务评价；10、项目的结论与建议。1.4 主要研究结论1.4.1 该项目是纳雍县重点项目之一，是解决民生问题的具体体现。项目建成后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。1.4.2 该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达1241.20万元，年纯利可达472.04万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。1.4.3 该项目效益可观，7 年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额的优惠政策，5 年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，我县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产精品资料业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。项目投资总概算表序项目名称摘要投资金额备注10 万元/亩1668 元/平方米单位：万元号1一、土地费用25021、征地费用征25 亩2503二、房屋145141、土建及装修建8700平方米14515三、设备及设施90061 、水、电、气、空调、150通讯72、室内设施及床上用品、500医疗、健身、休闲设施83、绿化建设1504 、休闲广场及室外健身9100场所建设10四、其他费用69111、工程前期费用6912合计2670精品资料项目收入、成本估算表项目收入序号收入项目摘要收入金额（万元）备注一、公寓收入693.201常住人收入480 人30 元365 天545.60入住80%2外来游客入住收入120 人60 元250 天147.60入住20%二、餐饮收入528.001常住人收入480人25 元365天438.002外来游客入住收入120人30 元250天90.00三、其他收入20.0合计1241.20精品资料项目营业成本序号支出项目摘要成本金额 （万元）备注一、餐饮成本528 万元50% 计264.00二、营业费用433.171工资120 人800 元/月12月115.202福利费115.20 万元30%34.563日常维修费总收入 1241.20 2%24.824能源费总收入 1241.20 4%49.655营业部门费用总收入 1241.20 4%49.656一般管理费用总收入 1241.20 6%74.477公寓管理费总收入 1241.20 2%24.828固定资产折旧费按 50 年折完