成都写字楼市场分析与报告.doc

成都写字楼调查报告第一部分 成都市写字楼市场分析一、 成都写字楼市场概述按照国际通行划分标准，成都市写字楼中总的来说高档写字楼少，甲级写字楼少，特色写字楼不多，不具备与北京、上海等国际性大都市竞争的实力。由于经济发展原因，目前正在使用的写字楼中有相当一部分为商铺加写字间，或住宅加写字间，纯写字楼不多。1、成都写字楼发展历史 1995年以前 萌芽期 无代表性写字楼，发展混乱； 1996-1997 发展期 1996年32层高的新时代广场在文武路崛起，成都真正意义上的写字楼诞生。玻璃幕墙开始流行，外资大量进入；1997年写字楼竣工面积、实际销售面积、施工面积均达到历年来顶峰，实际销售面积、空置面积比1996年翻了一翻，呈井喷行情； 1998-2000缓慢发展期 1997年亚洲金融危机爆发，外资损失惨重，纷纷撤回资金，写字楼实际销售面积开始回落，空置面积达历年来的顶点；1998年川信及2000年冠城的开业，在整体上提升了成都写字楼的综合素质；2000年后，随着国家西部大开发战略的实施和国民经济的持续增长，写字楼的供应量逐步上升，写字楼市场也逐步复苏，但很大一部分是97、98年烂尾楼的重新包装上市，如以前的美岭大厦改为现在的威斯顿联邦大厦，以前的庄士中心改为现在的时代数码广场，以前的成都市新华书店改为现在的城市之心，也有一部分高层电梯公寓，因为地理位置好，景观好，交通方便、周边配套设施齐全而悄悄的将用途变为写字间，因其租售价格相对于高档写字楼便宜而吸引了大量中小企业入住，如江信大厦、太升大厦、西御大厦、王府井公寓、瑞金广场等并由此在成都也产生了SOHO、HOME-OFFICE概念。 2001年至今恢复长期 2001年写字楼竣工面积，只是顶峰时1997年的三分之一，实际销售面积比2000年增长68.8%，空置面积、施工面积开始有下降的趋势，新开工面积比2000年减少近一半。但从去年年底开始，随着各种利好信息的显现，写字楼的发展开始进入一个新的历史时期，外地资本再次的大量涌入（仁恒集团）、本地开发商的强势介入（博瑞省博项目）引发了新一轮的写字楼投资热潮， 2003年写字楼的投资额和在建规模也预示着未来三年左右成都市的写字楼市场将上演一场激烈的争夺战。 新形式的办公物业产品的出现近年来，成都一些高层住宅利用其全框架灵活多变的组合户型，以住宅按揭、首付与月供均大幅低于办公用房，且拥有70年的全产权，投资收益较住宅也有明显的优势，因此，也在分割着写字楼市场。如锦江时代花园、冠城花园、彩虹花园、长富花园、万和广场、凯莱帝景等位置优越、交通便利的楼盘。 不会对高档写字楼市场产生影响因为其客户大都是极其注重自身企业形象的著名外资企业、合资企业以及上市公司等。所以成都写字楼的租售率呈现出甲级写字楼的租售率一般达90%以上，如川信、冠城等； 但对中档写字楼的客户分流作用是显而易见的非甲级写字楼（主要是一些入市早、外观和设备陈旧、智能化设施落后的写字楼）目前的租售率均低于85%，如少城大厦、云龙大厦、温哥华广场、顺吉大厦、大业大厦、友谊广场、联益大厦、广电士百达大厦、国信大厦等。以上写字楼曾经云集了一大批著名的国际大型企业，如思科2000从国信迁往冠城广场、华为从华达商城迁往川信，都说明这些著名企业对高档写字楼的需求是呈上升趋势的。2、成都写字楼发展现状空置面积依然过大，消化起来有一定困难，新上市的写字楼单个体量较大，市场需求有限，供大于求的矛盾仍然存在。3、历年写字楼开发销售情况近年来，写字楼建设竣工面积呈下降趋势，目前使用的写字楼大多属于97年及以前建设的同质化写字楼，智能化设施以及物业服务、环境等方面都有待提高和改善。年份写字楼竣工面积（万M2）实际销售面积（万M2）空置面积（万M2）新开工面积（万M2）施工面积（万M2）199626.205.7812.1415.92112.90199726.9910.9524.9421.07120.98199826.567.7328.01199926.488.9820.0925.6399.52200015.078.8520.9515.9965.7620019.6914.9419.798.4257.19200272.1722.9817.682003（1-9）4.9311.4610.2766.50 随着写字楼空置面积的下降，虽然每年竣工面积在下降，但从趋势发展说明，写字楼市场供需向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显，如出现大面积的新写字楼开发，必将有一批旧写字楼被市场所淘汰。二、 成都市办公用房市场供应量分析与预测1、成都市中心城区办公用房供求基本平衡，商业用房供过于求据成都市房管局统计，2003年1-9月的办公用房批准预售面积13.89万平方米，销售面积11.46万平方米，供求基本平衡。2、分方位结构分析l 办公用房各方位供求基本平衡，城南、城东将是下一个供求热点。 2003年1-9月成都市区各方位的办公用房供求关系基本平衡，处于一个较为稳定的状态。城西的办公用房供应量仍很旺盛，而潜力较大的城南、城东的供应量正在逐步缓慢增长。由于城东、城南副中心发展的规划已步入实施阶段，而且三年后成都市委、市政府、市人大、市政协等近70个部门将搬迁到城南副中心，锦江区区委、区人大、区政府等相关锦江区政府部门也将进入城东副中心，城南、城东的各类基础配套设施正逐步完善和建设当中，办公气氛将逐步形成。因此，办公物业市场前景非常看好。 成都市（小成都）各方位商品房供求状况（单位：万平方米）城 东城 南城 西城 北总 体供 给45.24119.01230.6152.91销 售55.65132.79228.1863.25办公用房供 给0.013.273.640.53销 售0.322.493.201.033、分环域结构分析l 内环以内办公用房急剧膨胀，2-3环紧随其后、增势明显2003年1-8月成都内环以内办公用房批准预售面积为6.33万平方米，同比增长815.18%，办公用房的急剧膨胀源于成都市中区的CBD规划建设以及一些交通要道的重新规划建设使市中区的环境更加完善，今年也是近年来办公用房增长最为迅速的一年，特别是市中心，1996、1997年写字楼高速发展，后来连续数年陷入低潮，而近两年写字楼物业的复兴迹象展露明显，这些都说明了市场信心的恢复与整体宏观经济的良好发展趋势。成都市（小成都）各环域商品房供求状况（单位：万平方米）内环以内内环-一环一环-二环二环-三环三环以外总 体供 给57.0269.0879.37291.3315.62销 售48.5354.50133.65285.849.49办公用房供 给6.330.660.424.602.25销 售4.422.303.121.570.033、消费者市场面分析l 新建商品房外地人取代本市人成购房主力从下表可以看出，外地人口的购买数已超越市区人口占第一位，2003年前三季度外地个人在成都市区购买的商品房总量达226.03万平方米，占个人购房总量的45.76%，市郊区个人购房57.71万平方米，占11.68%，两者相加已大57.44%，外地人口已经成为成都房地产消费领域的中坚。外地人成为购房主力与成都市特殊的人口结构及地理位置是分不开的，成都市区目前的流动人口约有100多万，而市区总人口约为300多万，因此，人口结构上的开放性使得很多外地人购房成为一种趋势；而且成都作为中国西南的中心性城市，其强烈的辐射作用也使很多外地人到成都置业投资。成都市区新建商品房销售消费者购房状况（单位：万平方米）总 体办公用房商业用房市区人口210.192.8818.31市郊区人口57.710.716.47外地个人226.032.6015.51三、 成都写字楼市场供求影响因素分析1、政策导向2002年8月7日，成都市新的土地级别与基准地价施行，城区一级商业用地基准地价已攀升至每亩573.67万。城区商业用地土地分为七级，一级商业用地主要集中在盐市口、羊市街、春熙路等地，主要街道有，人民中路一段二段、人民西路、人民东路、人民南路一段二段、顺城街、马道街、东城根中街上街南街、太升南路南段、东华南街、东御河街、染坊街、春熙路等，一级商业用地内的写字楼租售价格有此地价保障，下跌空间不大。2、成都CBD规划成都中央商务区的规划范围的整个区域大致像个“人”字形。边界线北起文武路、人民中路，向西至东城根街，南至西御街、东御街、延伸至东大街，向东则以鼓楼北街、太升南路为界，沿总府路、大慈寺路，最远到达府南河边。CBD总面积大约2.1平方公里。包括了成都的“金融一条街”顺城街，春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、天府广场、大慈寺等中心城区的重要区域。随着中央商务区的建设，三大片区 “后子门大小红土地庙片区”、“天府广场片区”和“盐市口-红星路片区”改造展开，未来两三年成都市核心区的写字楼供应将会有一个较大的爆发态势。3、成都地铁一号线工程修建的不确定性影响由于轨道交通对周边房地产物业价值巨大的提升动力，成都规划中的地铁一号线的线路设置、出入站口都将是市场关注的焦点，一旦规划落实，将引发新一轮开发热潮。4、烂尾楼复工的影响从2002年开始，成都的烂尾楼已经逐步以不同的形式缓慢的试探性的进入市场重新包装定位，近40幢、总面积接近100万平米的办公物业一旦复工肯定会在近两三年内极大的冲击成都写字楼市场。其致命的缺陷就是设计的落后与硬件条件的制约。5、写字楼供应判断与预测 CBD区域将是主要供应区域CBD的商业、文化设施都相当集中，各种配套设施最为完善，交通位置的优越使此间距离城市任何地带的直线距离都比较接近，从而为中心城区办公物业的存在与发展提供了必备的软硬环境。因此具有不可替代的核心地位。 高档次社区中的商务办公现象正在出现特别是城南桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成是必然的。 城南城东副中心区域写字楼的供应量将有较大的增长空间。随着城市向东向南发展，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，可能是今后城市新结构下的主要商务线。 烂尾楼的大规模上市，将使得2003年后供应总量加大。 10万平方米以上的高档写字楼将逐一涌现。 第二部分 成都写字楼竞争环境分析第一章 成都写字楼市场发展背景分析一、成都已初步形成自己的中央商务区1. 参照北京、上海中央商务区(CBD)的形成轨迹，成都逐渐形成了以天府广场为中心、由北向南的线状布置的高档纯办公物业聚集地；按照国务院批准的成都市总体规划（ 1995年 2020年），成都市将在北以羊市街、西玉龙街为界，南以陕西街、梨花街为界，东以顺城街、大业路为界，西以东城根街、文惠路为界的 1.3平方公里区域内构建城市核心区。2. 随着区域经济发展和政府着力规划，与高档纯办公物业相配套的星级酒店、银行、MALL等商业相对成熟，成都的CBD已初见雏形。3. 目前骡马市顺城街盐市口一线已经建成 30多幢高层建筑，其中共有 12家星级大酒店， 15幢高层写字楼，世界 500强企业已经有 30多家办事机构入驻，已初具现代化城市中央商务区的雏形。二、 办公物业高端产品的市场需求被拉动1. 西部大开发政策带动外资持续引入，成都作为西南重镇，其西部商贸、金融、物流中心地位逐渐显现，写字楼的需求近年来呈直线上升趋势，而目前成都能满足大型跨国机构办公的甲级写字楼存量有限，将导致此类楼盘供不应求。2. 据调研得知，成都仅有的几幢高档纯办公物业入住率均达90%以上；高档写字楼由于供应量小、需求量大，因而有极高的投资回报率。3. 一些本土及投资本土的实力企业或机构，把高档纯办公物业做为提升公司形象、拓展公司业务的必要条件，促进了高档纯办公物业的发展。4. 大量跨国公司和外地资金的注入，以及省内本地知名民营企业的快速发展，成为成都写字楼发展的坚实基础。同时，政府对民营经济的鼓励和扶持，使得本土大量中小企业不断发展壮大，并不可阻挡地成为写字楼需求中不可忽视的主力军。三大力量为成都写字楼的发展创造了难得的历史机遇。5. 鉴于上述市场背景，大规模实力机构的投资转租行为随之而来，并进一步拉动区域内高档纯办公物业的需求。 三、 办公物业的分布特征1. 从办公物业的分布方向与分布区域可以看出，绝大多数办公物业分布在以交通便利、配套设施齐备的中心区域，一直以来，蜀都大道与顺成街形成的L形地带，是成都顶级写字楼云集的钻石地区，聚集了世都大厦、城市之心、冠城广场、世贸中心、国际大厦、民兴大厦等一系列著名写字楼。事实上，绝大多数的消费者在选择办公物业时，更多考虑的也是其交通便利性及工作环境的方便程度等方面。2. 中心城区的商业、文化设施都较为集中，各种配套设施比较完善，交通位置的优越使此间距离城市任何地带的直线距离都比较接近，从而为中心城区办公物业的存在与发展提供了基本环境条件。3. 中心城区的商务集中区位于城市的黄金地段，因顺城大街、人南路、蜀都大道等均为成都市区主干道，故商务集中区拥有最发达的交通网络，所以分布在其周围的办公物业较多，同时也造就了此间可观的投资价值与升值潜力。4. 随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，其商务、商业功能也逐渐显现出来，可能是今后城市新结构下的主要商务线。5. 高档次社区中的商务办公现象正在出现，特别是城南桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成是必然的。 四、 区域内市场概况1. 发展趋势看好 随着西部大开发的深入，成都作为西部商业中心城市，房地产行业发展迅速，办公物业市场在近六年的沉寂后逐渐复苏，成都办公物业市场总体回暖并趋势看好； 2003年下半年，成都市固定资产投资完成额快速增长。18月累计完成投资452.1亿元，比上年同期增长35.5%，增速虽受基数增大的影响比上月有所回落，但仍比同期加快2.6个百分点，继续拉动全市经济快速增长。 8月份办公用房指数为846点，比上月上升3点，上升幅度已明显 超过住宅，呈小幅上升趋势； 房地产开发投资全面增长，2003年1-8月完成投资140.7亿元，增长33.7。上半年成都市写字楼投资大幅增长，办公物业开发投资同比增长207.6%，竣工面积增加120%，价格下降 15.6%，空置率下降3.1%。由于需求量上升，写字楼空置面积呈下降趋势，空置率上升明显集中在住宅和商业营业用房上。2. 物业分布集中 成都市高档办公物业主要分布在人民南路沿线、顺城街、总府路等地带，并占整个市场份额的40%； 就方向而言，成都办公物业主要分布在市中心，占到54%； 就区域而言，成都办公物业主要分布在府河内，占到65%； 城市的持续规划与边界的不断拓展，促使其他区域办公物业比例增长迅速，向多元化方向和专业化发展。3. 物业类型多样 目前成都高档办公物业类型多样，有纯办公物业、与商业物业结合的办公物业、酒店内办公物业(酒店商务楼)、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓，此类不在本次研究范围)。 据调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例。纯办公物：大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅。与商业物业相结合的办公物业：大多处在有相当商业规模的区域或地段，与大、中型商业场所的开发、经营、管理一体。商业设施完备，入住企业多为与周边市场相近的行业，但办公环境相对嘈杂，交通欠缺顺畅。酒店商务楼：如锦江宾馆、总府假日酒店、绿洲大酒店等四、五星级酒店内都有此类办公物业。依托酒店内成熟的配套和完善的服务，以及酒店的高尚品味，聚集了很多外资企业和办事机构，优势是环境清静，但没有办公气氛。第二章 高档办公物业市场竞争态势基于对成都市办公物业发展背景的了解，尺度对市中心城市主干道沿线的19个典型的各类甲、乙等办公物业进行了市场调研，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。19个典型高档写字楼名单：城市之心、川信大厦、世代锦江、天府绿洲、宏达大厦、锦江宾馆锦苑楼、威斯顿联邦大厦、时代数码、时代广场、世都大厦、总府假日、金俪大厦、民兴金融大厦。冠城广场、四川国际、绿洲大酒店、港鹏国际、罗曼假日、中银大厦；一、客观市场态势分析1、高档写字楼的分布区域：以城市中心为主要供应区。可以看出，目前在成都市区内(二环路以内区域)的写字楼主要分布在顺城路、春熙路和天府广场所围合成的市中心区域，达到了54%的比例，然后是城南、城西，城东和城北几乎没有。南北贯穿的人民南路和顺城大道沿线，东西联贯的则主要是蜀都大道；在这一区域内无论是城市商业，还是文化都较为集中，各种配套设施都比较完善，到达的直线距离都较近；从另一角度来看，该区域处于城市黄金地段，投资利益可观，故此地的写字楼更具升值潜力。由于人南沿线是成都市区的主要交通要道，有多条公交线可直达，到达机场近，交通非常便利，加上其固有的财富气质，因此人南沿线将是除市中心外高档写字楼的发展方向。2、高档写字楼的入住率都较高。根据调查，目前成都高档写字楼的入住率都较高，平均达到80。近年来成都招商引资的环境不断优化，吸引大量外来资金，是写字楼需求增加的一剂强心针。同时，政府对民营经济的鼓励和扶持，大量中小型民营企业成为高档写字楼需求中不可忽视的主力军。另外还受到金融、会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业的影响。入世之后，随着这些行业发展经营本地业务，其规模将随着业务的发展而逐渐扩大，对写字楼的需求也将逐渐释放出来。因此，成都目前不论是甲级写字楼还是中档写字楼的需求都较旺盛。 3、写字楼租赁客户呈现多元化。在对目前主要写字楼的大部分入住客户进行的行业分析后发现，各行各业都有涉及，分布比较平均。从行业特征来看，主要客户集中在IT、通讯、电子科技、文化传媒、金融保险、建筑及房地产、电信及医药上，其中IT、通讯、电子科技行业的知名客户高居首位，而这些行业也正是成都经济的主要组成部分。预计这个趋势在今后几年内，不会有大的变化，未来新增的写字楼亦将面临这些客户群。据分析，目前除了在市中心、人民南路及顺城街集中了大量的甲级写字楼外，在长顺街、骡马寺商圈中的中档写字楼则集中大量的中小型成长型企业。4、外资企业机构偏爱星级酒店。尽管成都的甲级写字楼在硬件、软件等方面已不错，但离国际水准还有相当距离。相当多的外资机构宁愿花大价钱去租五星级酒店。锦江宾馆与总府皇冠假日酒店是外资机构入住比较多的星级酒店。如长租锦江宾馆的香港汇丰银行成都办事处、康隆亚洲公司成都办事处、日本丰田汽车成都代表处等，以及长租皇冠假日酒店的加拿大加成顾问有限公司成都办事处、日本经济协会成都事务所等。而各大写字楼也没有放弃过将其争取过来的努力。而外资没有选择写字楼的原因，因为成都甲级写字楼的专业化水平不高，是制约成都写字楼发展的最大障碍。这也从侧面反映了成都高档写字楼在硬件、软件等方面虽然已相当不错，但离国际顶级水准还有一定距离。5、多数写字楼以租为主，企业投资行为少。根据调研，成都高档写字楼目前大多数以租凭为主，占到70。大多数企业和财团不敢投资写字楼，对写字楼投资缺乏自信。由于高档写字楼投入大、投资回收周期长，大多数企业对短期收回投资没有信心，最主要原因就是目前成都高档写字楼硬件和软件环境都还不能达到国际化标准，因此升级换代很快，四五年之后当时的高档写字楼不再高档了。但并不表示市场没有这种投资欲望，随着有雄厚实力的财团和企业介入高档写字楼的开发，一流的硬件设备和国际化的服务水准不断提高，这种投资需求很快就会被激发出来。6、写字楼类型多样化，但纯写字楼接受程度更高。在被调查的写字楼中60%的写字楼是纯写字楼，与商业物业相结合的写字楼有10%，8.3%的写字楼是酒店式管理的商务写字楼，酒店内的写字楼所占比例也是8.3%，其他形式的写字楼所占比例相当。可以看到，成都市内的写字楼存在的形式是多种多样的，纯写字楼占据主导地位，而以其它形式存在的写字楼则较少；从另一个侧面来说，现在成都市内写字楼消费者，可能对纯写字楼的接受程度要高一些。第三章 高档写字楼的优劣势分析通过对19个高档写字楼的调查，尺度发现，位于市中心区、交通组织畅通、周边商业配套完善的写字楼入住率均达80以上，其销售情况也较乐观，如人南路沿线的城市之心、时代数码、威斯顿联邦、世代锦江等，然后因其个别的差异市场热情度也不一样。一、从地段环境来看名称内容 川信大厦城市之心锦江宾馆世代锦江天府绿洲地段人民南路二段十字路口天府广场南侧，规划地铁旁， 人南路与滨江西路交汇处的锦江旁 滨江西路8号，面监府南河， 南大街2号交通组织人南路双向6车道，红照壁双向4车道， 人南路双向6车道， 但从人南路来车辆无法直达，人南路双向6车道、滨江西路双向4车道滨江西路双向4车道、南大街双向4车道滨江西路双向4车道、周边配套省人大、机场直达车站海凌阁酒楼盐市口商圈移动电信、摩尔百货、春天百货锦城艺术宫岷山饭店、华西医院省人大等，商业、文化氛围浓锦江滨馆、岷山饭店、华西医院等省邮电医院、邮政局，省公安厅绿化、环境一楼喷水池，少许绿化抽象雕塑、无绿化，借天府广场势。绿化较为合理，环境幽雅有绿化，半围合式营造静境借用沿河市政广场名称内容 宏达大厦时代数码威斯顿联邦罗曼假日中银大厦地段锦里东路2号人南路与一环交界十字口人南路四段与领事馆路交汇处骡马市青龙街十字路口人民中路二段交通组织交通直达性好，无障碍一环路东来车辆无法直接到达，交能拥挤混乱，让城管头痛人南双向6车道，从一环路来车辆可左转，直达无障碍，人民中路双向4车道，从后子门来车辆无法直达青龙街人民中路北来车辆无法直达周边配套盐道中学、石室中学、华西医大等省体育馆、科技一条街，商业成熟，但就餐困难，美领馆、中日友好会馆、餐饮、社区商业活跃，配套完善。家乐福、中银行、交行、单行道等，配套完善金融、酒店餐饮俱备绿化、环境无绿化，有停车坪无绿化，有室外主题广场有绿化广场，无绿化少许绿化名称内容 冠城广场四川国际港鹏国际绿洲大酒店地段顺城大街与东打铜街交汇处南端提督街与顺城大街交界处地西端顺城北街与东打铜街交汇处鼓楼北街与忠烈祠西街交界处交通组织交通直达性好无障碍受鼓楼街单行道影响，直达性受影响顺城大街双向6车道，任一方向均可直达十字路口地段狭窄，受单行道影响，交通可达性稍差周边配套各政府机构、金融机构，人人乐超市，宾馆餐饮休闲设施俱备体育中心，商业银行、工行、建行、绿洲酒店，城中心配套完善几大金融机构均有，宾馆酒店、餐饮酒楼，热舞会所等餐饮酒楼、娱乐休闲、茶楼遍布，配套完善绿化、环境无绿化，外部环境较差有绿化广场在大面积中空庭院花园无绿化，外部环境差名称内容 时代广场世都大厦总府假日金俪大厦民兴大厦地段总府路与红星步行街交界处北新街与总府大道交界处总府路总府路与暑袜北街交界处，沟头巷与提督街交汇交通组织从红星路和大慈寺来车辆无法直达，从大慈寺来车辆无法直达总府路双向4车道，交通无障碍提督街双向4车道，交通组织无障碍受沟头巷单行道影响，交通有影响周边配套红星路步行街、省图书馆外文书店等春熙商圈、王府井、假日宾馆、麦当劳等熊猫广场、王府井、百盛、春熙商圈假日宾馆、春熙商圈、农行、工行等建行、工行、春熙商圈、蜀都宾馆等绿化、环境借势红星步行街广场无绿化，紧邻旧楼，外环境较差有绿化广场无绿化，外环境嘈杂无绿化小结：尺度把此次调查的19个写字楼按区位可分为三大块。人南沿线区域8个：城市之心、川信、锦江宾馆、世代锦江、天府绿洲、宏达、时代数码、威斯顿联邦；蜀都大道沿线5个：时代广场、世都大厦、总府假日、金俪大厦、民兴金融大厦；顺城大街沿线区域6个：冠城广场、四川国际、绿洲大酒店、港鹏国际、罗曼假日、中银大厦。从写字楼的分布方向和区域可以看出，绝大多数的写字楼分布都体现出了其地理位置、区域的优势。越是交通繁华的地方，写字楼的分布越多。通过交叉对比可看出：1）、交通组织无障碍的写字楼租售情况都较理想，反之则然。除天府绿洲外，大部分写字楼都处在十字路口，交通非常便捷，但交通组织的直达性均不理想。虽然处市中心，但很多楼受单行道影响，交通拥挤。如从大慈寺方向车辆到世都大厦、从人南路方向到城市之心车辆均要绕道行驶，如果在人流高峰则要浪费五六钟时间，很多客户对此不满意。因此城市之心出租率仅达到40，而世都大厦出租仅30。而交通组织较好的川信和冠城出租率达90以上。2）绿化面积都较小，有的甚至没有。从总体看来，人南沿线的写字楼都或多或少有一些绿化或广场，比顺城大街写字楼要做的好一点。如川信底楼小面积绿化和喷水池，城市之心的雕塑广场、威斯顿的绿化广场等。面而顺城大街除港鹏国际有自带千余平米中空庭院花园外，其经楼盘或者无绿化或者很小。外部环境较差。3）周边配套：就餐和购物很不方便。调查的诸多楼盘因处于城市中心，城市配套相对完善，但很多租或购买写字楼的单位，对写字楼周边配套设施仍有不满，如员工就餐极不便，购物不方便等。据调查，为客户配有员工餐厅的有：川信、冠城、绿洲酒店、假日酒店等。其它几乎没有。二、从建筑外观、规模和户型来看楼盘名 项目建筑外观规模、楼高户型城市之心采用KBF现代主义风格，裙楼花岗石，主楼采用银灰色中空热反射膜玻璃幕墙占地7亩，总建面52000平米，层高33F，地下3F，楼高共118米最小户型56.85平米，最大1542平米，主力户型114平米，可自由分割。川信大厦现代风格，裙楼为花岗石，塔楼全隐框镀膜玻璃幕墙总建面60000平米，层高40F，地下2F，建筑高度132米最小户型165平米，最大面积300平米，可分割。世代锦江时尚现代风格，石材加外墙磁砖加玻璃占地30亩，建面139574平米层高29F最小面积81平米，最大240平米天府绿洲时尚现代风格，高级铝塑板加中空热镀膜玻璃幕墙占地14亩，总建面58700平米，地面25F地下3F，楼高98.6M最小面积50平米，最大238，主力户型84平米宏达大厦现代欧式风格，外墙全樱桃红花岗石。占地4亩，总建面30377平米，共29F，最小60平米，最大1200平米，时代数码时尚简约的现代风格，外墙采用高级铝塑板占地10余亩，总建面82127平米，共27层，地下3F，高99米最小50平米最大145平米，整层平面空间可分割威斯顿联邦现代简约风格，铝板加石材加玻璃幕墙，占地7亩，总建面54191平米，层高24F，楼高87.2米最小40平米，最大户型1187平米，其中以90平米为主力。冠城广场典雅现代风格，复合铝塑板加全隐框镀膜玻璃幕墙占地8亩，总建面84000平米，地上38F地下3F，楼高127米最小户型55平米，最大300平米，主力面积167平米。港鹏国际后现代主义风格，裙楼玻璃幕墙，塔楼烤漆占地18亩，总建面150000平米，层高29F，楼高90米最小户型60平米，最大户型270平米，主力型130-150。四川国际新古典风格，外墙采用樱花红花岗石材，占地12亩，总建面31000平米，层高28F，楼高99.8米最小面积46平米，最大3000平米，可自由分割中银大厦现代风格，外墙大理石加玻璃幕墙占地8亩，总建面55000平米，层高39F楼高共165米最小户型70平米，最大300平米，世都大厦新古典风格，外墙干挂花岗石，轻钢龙骨铝塑板占地5亩，总建面24300平米，层高19F楼高74米最小户型80平米，最大1200平米，主力120平米时代广场后现代风格，玻璃幕墙加镀膜铝塑板占地13亩，总建面105459平米，层高28F，楼高100米最小面积222，最大900民兴金融大厦欧式风格，裙楼花岗石，主楼中空镀膜钢化玻璃幕墙占地未知，总建面83967平米，层高42F，楼高163米最小面积61平米，最大405平米金俪大厦现代风格，花岗石加宝石绿钢化玻璃占地近5亩，总建面未知，最小126平米，最大319，主力150平米总府假日现代风格，外墙采用花岗石岩总建面未知，共28层，楼高100米最小25平米，最大150平米锦江宾馆欧式古典，外墙磁砖最小60，最大200绿洲酒店现代，钢化玻璃幕墙 总建面5.7万平米最小50，最大1000罗曼假日欧式古典，大理石加玻璃幕墙小结：从建筑外观来看，高档写字楼的立面风格越来越趋向现代化、简约化、时尚化，又不失庄重。如第三代写字楼代表城市之心、威斯顿联邦、时代数码、时代广场等，都体现出一种现代时尚的风格，当然与其客户定位有很大关系，主要针对IT、通讯等高科技企业。多数写字楼的外墙都采用的是玻璃幕墙，其比例达到了60%；而使用的普通磁砖作为外墙装饰的比例也达到了21%；42%的写字楼使用大理石与玻璃幕墙作为外墙装饰材料，使用铝合板和花岗石作为写字楼装饰材料的比例为5.3%。这可能与玻璃幕墙能给人一种比较现代、上档次的感觉有关。显然建筑的外观已成为影响客户决家租售的因素之一，在受调查的19个高档写字楼中，四川国际虽然位于市中心顺城大街，内部装饰极尽豪华，但立面较呆板，缺乏层次感和活力，市场反应不热烈；而同一区位的民兴大厦，其欧式古典风格加玻璃幕墙体现出一种典雅和大气风度，租凭较好。冠城广场和川信大厦立面风格尊贵、大气、典雅、挺拔，被称为成都写字楼的两面旗帜。因此其租凭达到90以上。其次，租凭情况理想的几个写字楼外立面均采用中空镀膜钢化玻璃幕墙，并且要体现层次感。可见玻璃幕墙仍是今后高档写字楼的发展方向。从规模来看，受地价影响，纯写字楼规模都较小，租凭最好的川信和冠城也不超过10亩。 从楼高来看，较高的依次为中银大厦、民兴金融大厦、川信、冠城、城市之心、时代广场，其它都不超过100米。从户型面积看，各写字楼户型面积分布较均匀，最小46平米到最大300平米左右，都能兼顾大中小型企业的要求。在建筑层高上，我们发现30层显然是个分水岭，30层以上只有5个，分别为城市之心、川信大厦、冠城广场、中银大厦、民兴金融大厦，而这几个皆代表了成都高档次写字楼的形象。三、从售价、租凭价和区域的关系来看价格 区位 售价（元/平米）租价（元/平米）销售率%出租率%城市之心8480-1780085-125,33F16040%50%川信大厦不售90-120无95锦江宾馆不售100-110含物管无60世代锦江5432-6300未定68无（在建）宏达大厦不售45-65无44天府绿洲不售70-85无意向性70时代数码4180-530035-453045威斯顿联邦7806-880080-1302020冠城广场8700-1380080-1207095港鹏国际7500-850080-12020在建罗曼假日不售60-85无60中银大厦不售60-70无90绿洲酒店不售75-100无90四川国际8300-1300050-752060民兴金融不售85-100无90金俪大厦不售130无无（停建工程）总府假日不售10-12天/平米无未知时代广场6000-7500无40无世都大厦5800-850045-753030从上表可看出，纯写字楼大多数采取既租且售的政策，占60比例。在整个调查楼盘中，只租不售的楼盘占整个比例47。酒店和国家政策性企业投资的写字楼都只租不售，如四川省邮政局投资修建的天府绿洲、由中国银行投资修建的中银大厦、中国人寿保险公司投资修建的绿洲酒店、建设银行投资修建的民兴大厦等；总体看来，市中心的写字楼租金普遍要高于城区内其他方向、区域的写字楼，这与其交通、地理、配套、环境等方面因素不无关系。显然顺城大街比人南路沿线售价高，总府路又比人南路稍高。这与地价和市场对项目的区位认可 度相关。纯写字楼的租金主要集中在75-100元/平方米之间，超过100元/平方米的有6个，最高租金超过130元/平方米。在酒店内的写字楼租金以总府假日最高，达300元/平方米；由此得到这样一个结论，高档纯写字楼因为其配套设施及物业管理都具有高水准，因此，其价格会达到较高的水平。而酒店式管理或酒店内的写字楼，则因为其优良的物业管理水平，而提升其租金。从上表可以看出，租金越高的相反越好租，出租率均达到60。而出租率与区域没多大关系，相反表现在产品特征上。其次人南沿线的写字楼要比总府路的销售理想，这与人南沿线的商业气氛和未来升值潜力密切相关，从城市规划看，人南沿线将是成都新的商务投资线。可以这么说，写字楼的类型并非完全是决定其租金高低的标准，最重要的是写字楼内的配套设施、物业管理水平。四、从物业管理情况来看内容楼名 物管公司物管费元/平米城市之心奥莱物业（香港怡高物业提供顾问）10-15川信大厦川信物管15锦江宾馆锦江宾馆酒店管理包含在租金内世代锦江锦江宾馆旅游管理公司未定宏达大厦上海东湖物业11.5天府绿洲未定13时代数码戴德梁行物业提供顾问8-10威斯顿联邦世邦魏理仕135冠城广场戴德梁行物业提供顾问15港鹏国际世邦魏理仕提供顾问罗曼假日12中银大厦中银大厦物管14绿洲酒店深圳国贸物业15四川国际深圳国贸物业12民兴金融15金俪大厦未知15总府假日总府物管含在租金内时代广场世邦魏理仕10世都大厦戴德梁行物业提供顾问10从上表看出，有36的写字楼聘请了著名外资物管公司提供顾问，由于聘请外资物业管理要花费昂贵，所以大多数写字楼仅仅把他们作为物业顾问而已，并以此作为销售或出租的一种卖点。但并不参与后期管理。由于世邦魏理仕和戴德梁行的品牌魅力，确实给写字楼的租凭和投资客户增强了信心。从物业管理费用来看，目前成都市的各类中高档办公物业所执行的物业管理收费标准较高，且在15元/平方米上下波动。普遍在8-12元/平米之间，最高为15元/平米。由于差别不大，因此物管费对租售情况都不会构成很大的影响。尽管收取了这样高的物业管理费用，但是办公物业内所提供的各类软性配套服务设施却未尽人意，这也是众多办公物业存在的通病。五、交通及周边环境不难看出，多数办公物业处于交通主干道附近，拥有发达的交通网路及公交配套(每个办公物业都有至少四路以上的公交路线经过)，特别是到达机场的便利性，能够形成强烈的口岸优越，成为地标性建筑。另外，因为紧临主干道，在拥有便捷交通的同时，还会不可避免的发生交通拥挤和交通管制，为办公物业内的入住企业带来不便，这也是这些办公物业共同的缺憾之处。同时，这些办公物业附近都有较有成熟的商业圈，在不超过15分钟车程的范围内都能解决日常办公用品的需求，有良好的片区总体形象。处于城市CBD区域内的办公物业，除以上的优势外，凭借其优越的区域环境，而拥有了更高的知名度；虽然，一些办公物业也会供应工作午餐，要么档次太高，要么味道不好，很难满意入住企业员工的需求。因此，高档写字楼要赢得市场热烈回报，是非常有必要妥善解决好入住企业员工的“吃饭”问题的。第四章 高档写字楼市场产品分析一、销售价格特点 由上图可见，15%的写字楼售价在6000元以下/平方米，售价在6000-7000元/平方米的比例也为15%，21%的写字楼价格在7000-8000元/平方米之间，而价格在8000-9000元/平方米的比例最高，为26%，说明这个价位是成都高档写字楼的主力价格。价格在10000元以上/平米的占到15。我们发现，写字楼的售价与其档次和区位有关，档次越高，位置越好，价格越高。同时我们发现，52的写字楼采取只租不售，说明多数开发商都是将写字楼作为资产经营，收取长期利益，而不是只图在短期内将其销售完毕。而所售的写字楼中，大多或多或少在位置、交通、档次上有一定问题，在新推出的楼盘中，由烂尾楼和缓停建工程改造的就有三个，如威斯顿联邦、城市之心、港鹏国际等，占30的比例。总体看来，价格卖得最高的是纯写字楼，其价格已经超过了10000元/平方米；另外价格卖到8001-9000元/平方米的写字楼分别有纯写字楼、酒店式管理的商务写字缕、与商业物业相结合的写字楼。除了纯写字楼，与商业物业相结合的写字楼价格也是较高的。这可能是因为与之相匹配的商业物业可以带来人气，使其有更大的升值空间。二、租金特点从调查结果得知，成都高档写字楼的租金水平普遍集中在75-90元/平米之间，占52.6的比例，在这个区间内，多为50-100平米间的小户型写字楼，其次是90-100元/平米，占47.3比例，100-120元/平米也占到了36.8的比例。而档次和配套稍差的写字楼多定在65-75元/平米之间。三、使用面积统计与出租率序号项目名称总建面(M2)入住率(%)使用面积(M2)1城市之心5200050260002川信大厦6000095570003天府绿洲58700无4世代锦江139574无5宏达大厦30377501518856时代数码821274536957157威斯顿联邦54191502709558时代广场105459无9世都大厦2430030%7297210民兴大厦839679075570311四川国际31000652015012港鹏国际150000无13中银大厦55000904950014冠城广场840009579800合计1010695总入住率3939455765由上表可见，在调查的写字楼中，总的使用面积为101万平方米，其出租使用面积为39.45万平方米，使用率仅为39%。可见写字楼消费市场成长速度还赶不上写字楼发展速度。四、交房标准楼名 标准楼道标准公共楼梯标准办公间标准城市之心1.5米宽，进口墙纸，高级地毯1.5米，水泥地面，铁栏杆，铝塑板扶手清水房川信大厦2.5米宽，英国进口塑胶地板1.2米宽，磁砖地面，木质扶手清水房，天花板吊顶锦江宾馆2-2.5米，花岗石拼花地面，木质墙面装修。 1.5米宽，水泥地面，铁扶手地面为地毯，防火墙纸天府绿洲2米宽，地面及墙面为花岗石拼花，1.5米，水泥地面，铁扶手水泥地面，石灰墙面，天花吊顶世代锦江1.8米宽，墙纸、高级地毯1.5米宽，水泥地面清水房宏达大厦2米，磁砖地面，墙面木质材料装饰1.5米宽，磁砖加铁扶手龙骨架吊顶，水泥地面，石灰墙时代数码1.5米，地面磁砖，墙面乳胶漆，铝质天花板1.2磁砖、格栅照明灯，木质扶手铁栏杆水泥地面，墙面乳胶漆，铝质天花板，玻璃门威斯顿联邦1.8米宽，木质梯角线，花岗石地面，1.2磁砖地在同，木质扶手，铁栏杆水泥地面，天花吊顶，玻璃门，乳胶漆墙面时代广场2米宽，墙地面花岗石材，豪华吊顶磁砖地面，1.5米铁扶手清水房金俪大厦2.5米宽，防火地毯、墙纸，吊顶水泥地面，铁扶手防火地毯，防火墙纸，吊顶总府假日2.5米宽，墙面乳胶漆，地毯1.5地毯加铁花加木质扶手水泥地面，石灰墙面，天花吊顶世都大厦2米，地面地毯，墙面墙纸主楼为2.4和3米，墙面乳胶漆、天花吊顶，地面沙浆找平，灯具到位民兴金融2米宽，防火地毯、墙纸1.2米宽，水泥地面，不锈钢扶手乳胶漆墙面，铝质吊顶，水泥地面四川国际主楼2米，次楼1.8米，木质梯角线，花岗石地面2米宽，磁砖地面及梯角线，铁扶手、石膏墙面天花吊顶，墙面乳胶漆，水泥地面绿洲酒店1.5米宽，磁砖地在同，墙面墙纸1.5米，地面磁砖，