房地产信用和保证保险的问题.doc

关于房地产信用和保证保险的问题一、 房地产信用的基本含义房地产信用是一个综合的概念，总的来说，房地产产品生产、经营和消费活动中的借贷行为及责任。它可以分为房地产商业信用、房地产银行信用、政府信用、房地产消费信用和其他信用。房地产信用国民经济中占有举足轻重的作用，规范房地产信用体系的建设，对于建设合理的金融市场秩序有着至关重要的作用。二、 房地产信用存在的主要问题（一） 来自房地产开发商方面的商业信用缺失房地产开发商在房地产交易中扮演十分钟重要的角色。但是最近几年开发商在房地产交易中骗取钱财等所做的一系列违法行为也引起了社会的高度关注。1、“一房多卖”的现象。在我国房地产成为一项产业的时间还不长，许多相关法律法规还不完善的形势下，开发商为了追求该行业潜在的最大的经济利益，而不惜铤而走险，在资金不足的情况仓促开工，然后以“一方多卖”来骗取钱财，坑害购房者。当然消费者对房地产交易意识淡薄和不熟悉行业法规也是一个重要因素。2、房地产商“骗贷”现象。近年来，房地产开发商向银行骗贷以牟取暴利的行为变得很普遍。前几年北京森豪公寓开发商指使员工以假买房的名义，虚构出250个购房者向银行进行按揭贷款，最终被法院判处无期徒刑。这种现象就是房地产开发商利用虚假购房人向银行申请贷款从中赚取利润。还有一种方式，就是开发商或者是中介机构故意哄抬房产价值，以取得超过房产实际价值好几倍的巨额贷款。例如，房地产开发商将一项实际价值为2000万元的开发项目向银行虚报为1亿元，按照首付款70%的比例就可以向银行贷款7000万元，而这时银行仅仅取得了2000万元的抵押品价值，因此银行就存在5000万元的敞口风险。（二）来自中介机构方面的信用缺失目前有关媒体指出房地产中介机构存在“哄抬房价”的现象，他们的论点一句主要包括以下两点：1、 房地产经纪公司的佣金和房产价格挂钩，促使了他们哄抬房价；2、 不少房地产中介机构不断带领消费者看房，营造一种“房产供不应求”的氛围，诱使购房者高价买进。三、 房地产信用问题的原因分析及对策（一） 主要原因1、 以北京森豪公寓开发商骗贷案为例来说明一下。这起骗贷案如何能够获得成功就是我们以后应该吸取的教训。首先，要想成功从银行获得贷款必须要有充分的律师文件证明。而本次骗贷案的调查中发现律师却严重失职。其次，银行相关工作人员的复查工作也做得不是很到位。这反映了当前房地产按揭贷款存在的一个普遍问题。2、 整个房地产市场包括中介市场都缺乏一个完整有效的约束机制，法律法规不健全。从2002年起，就一直有报道称，由建设部起草的房地产经纪管理办法即将出台，2007年6月又有报道称，房地产经纪管理办法(送审稿)已经起草完成，并交建设部政策法规司审议，预计2007年年底之前发布。但此后再无关于该办法的相关消息。3、 房地产经纪公司准入门槛低，相关从业人员的素质不高也是造成房地产市场信用缺失的一个关键性因素。根据人事部、建设部关于印发和的通知，取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件，但目前很多公司连老板拥有执业资格这个要求都达不到。于是也就有了“为开办房地产经纪公司，租借房地产经纪人执业资格证”的现象。（二） 对策和建议1、 首先应该建立和完善房地产信用法律建设，构建房地产信用法律框架；2、 建立失信惩戒和守信激励机制，强化房地产信用体系建设；3、 强化信息披露制度，形成房地产信息传递平台；4、 大力发挥行业协会的作用，加强房地产行业自律行为；5、 加强房地产企业信用文化的建设，树立企业信用品牌。三、房地产保险的基本含义房地产保险是指对在房地产信用行为中，由于交易双方主管或者客观上产生的违约行为而造成的交易活动失败或者经济损失而产生的风险进行投保的经济行为。根据以上对房地产信用问题的分析，我们也可以知道在房地产信用市场上存在着或多或少的违约可能性，这在一定程度上都会给银行、房地产开发商和消费者带来损失，进行房地产保险看可以有效分散这种风险。四、 房地产保险的主要种类房地产保险主要可以分为两大类，即信用保险和保证保险。（一） 房地产信用保险房地产信用保险又可以分为买方信用保险和住宅地也贷款保险两种。1、 买方信用保险是为防止购房者的道德风险或者一些人为风险而不能履行如期偿还贷款造成的损失进行的保险。这种情况也是存在的。2、 住宅抵押贷款保险是针对一些非人为因素造成的经济损失而进行的保险，比如发生一些自然灾害等等造成抵押物价值减少而使银行蒙受一定的经济损失。（二） 房地产保证保险涉及房地产保证保险主要包括建筑工程承包合同保险和贷款购房保证保险。1、 建筑工程承包合同保险建筑工程承包合同保险主要有投标保证保险、预付款保证保险、履行合同保证保险和维修保证保险。（1）投标保证保险所承保的是工程所有人因中标人不继续签订合同而遭受的损失。由于中标人放弃签订合同，工程所有人只能与标价次低的投标人签订合同或重新招标，前后两次标价的差额即损失额，应由保险人承担。（2）预付款保证保险所承保的是工程所有人因承包人不能履约而受到的预付款损失；或承保承包人领取预付款后须依约完成承包工程所作的保证。（3）履约合同保证保险所承保的是工程所有人因承包人不能按时、按质、按量交付工程而遭受的经济损失。（4）维修保证保险所承保的是工程所有人因承包人不履行合同规定的维修任务而受到的损失，或者承保承包人所履行的保证期责任。2、贷款购房保证保险我国的贷款购房保证保险始于1998年华泰财险公司和太平洋保险公司的贷款购房保证保险。保险责任为被保险人因故未按贷款合同规定，连续6个月未偿还贷款本息，从而使权利人的利益受到伤害。由于该条款保险责任范围过宽，保险公司风险过大，所以1998年10月中国人民银行做出了暂停办理该保险的规定。事隔不久，中国人民银行批准了中国人民保险公司的个人购房抵押贷款保证保险条款。该条款充分考虑了保险实务操作中的风险，减少了保