合肥房地产市场专题报告-

中南顺驰 安徽 合肥房地产市场专题报告 2005年3月 中南顺驰 安徽 目录 第一部分理解城市第二部分理解市场第三部分楼盘及竞争对手分析 中南顺驰 安徽 第一部分理解城市 一 城市基本情况二 城市经济情况 中南顺驰 安徽 合肥城区图 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 第一部分理解城市 一 城市基本情况1 地理位置合肥 安徽省省会 位于安徽省中部 江淮之间 巢湖西北岸 是一座内陆城市 合肥是全省政治 经济 文化 信息 金融和商贸中心 也是全国重要的高科技产业及教育基地 中南顺驰 安徽 一 城市基本情况2 城市面积及行政区划合肥市全市总面积7266平方公里 合肥市市区面积 含郊区 458平方公里 建成区面积148平方公里 合肥市现辖庐阳 包河 蜀山 瑶海4个区 经济技术开发区 高新技术开发区 新站综合实验开发区3个开发区 长丰 肥东 肥西3个县 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 第一部分理解城市 一 城市基本情况3 城市人口2002年合肥市全市总人口为448 08万人 其中市区人口为146 52万人 城镇化率32 3 2003年合肥市全市总人口为456 6万人 其中市区人口为155 87万人 城镇化率34 1 2004年合肥市市区人口达165万人 2002年与2003年相比人口增加9 35万人 增幅为6 4 中南顺驰 安徽 一 城市基本情况4 交通合肥是建设中的国家铁路交通枢纽之一 淮南复线贯穿南北 与京沪线 陇海线相接 华东第二通道 南京 西安 和合九 合肥 九江 等铁路干线交汇于合肥 312国道 206国道 合宁 合芜 合蚌 合徐高速公路等直通全国各地 其交通状况得到了根本的改变 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 一 城市基本情况5 城市要素一河 南淝河自西向东穿城而过 与环城河交汇 将合肥的老城区包围 二环 一环线 二环线 四横 临泉路 长江路 黄山路 望江路 五纵 潜山路 合作化路 金寨路 美菱大道 马鞍山路 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 一 城市基本情况6 城市特点合肥是科技之城 全国重要科教基地之一 全国三个技术创新试点之一 拥有中国科技大学 安徽大学 合肥工业大学等高等学府13所 有中国科学院等各类科研机构200余所 各级自然科学团体200余个 雄厚的科技实力为合肥城市经济发展注入了新的经济生机和活力 智力资源在全国同类城市中名列前茅 现在的合肥已经是经济高科技密集型城市 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 二 城市经济情况1 合肥市经济发展基本指标 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 二 城市经济情况近三年GDP和人均可支配收入增幅 小结 1 合肥市经济发展近年来总体运行良好 呈现出持续 健康 稳速的态势 04年GDP增幅较大 经济快速发展 2 随着合肥市经济总量的发展 居民的生活水平得到了逐渐的提高 购买力得到了提升 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 二 城市经济情况2 产业结构 2003年 合肥市全年完成生产总值485亿元 比上年增长13 3 三次产业比例为8 50 42 合肥市的三产结构中 二产所占的比例最高 一产的比例最小 产业结构的优化给投资方带来良好的内 外部环境 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 二 城市经济情况3 城市经济特点A 固定资产投资迅速增长 并成为拉动经济发展的主要因素 经济增长的动力主要来源于二 三产业 B 高科技制造业是合肥经济快速增长的主导力量 目前初步形成化工 家电 机械和新型建材等高科技密集型支柱产业 联合利华 美菱冰箱 容事达洗衣机 佳通轮胎 日立机械等在全国享有较高的声誉 市场占有率 利润率 C 高科技密集型经济特征显著 D 投资 出口增势强劲 消费需求增长平稳 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 二 城市经济情况4 城市经济发展目标根据规划合肥市GDP年均增长保持在12 左右 到2010年将达到1000亿元 人口规模也将超过300万人 同时省政府规划把合肥建设成为全省最重要的经济增长点 及华中和长江中游地区重要的中心城市 这都将会对周边地区辐射更深 带动更广 更快 基本形成合肥 马鞍山 芜湖经济圈 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 二 城市经济情况5 城市经济发展展望区位优势 地处承东启西的位置 交通便利 合肥市在全国省会城市中属于经济欠发达城市 经济总量相对较低 在经济发展由东向西梯度推进的过程中 合肥的区位优势必将得到逐步体现 发展空间 城市化水平 基础设施建设水平不高 这也为其未来的发展提供了较大的发展空间 经济要素的流动 随着我国东部沿海地区的制造业发展容量 资源环境容量趋于饱和 以及合肥的交通 城市特征等先天优势的存在 使其成为发达地区的产业转移以及外资转移投资的受益地 经济要素的流动是促进工业化及至城市化的原生动力 将有力地推动合肥城市建设和经济发展 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 二 城市经济情况6 城市发展方向合肥市城市总体布局为 多中心 组团式 在现有城市基础上 城市重点发展方向是 限制向北 向西发展 以二环路为界线 适当向东发展 主要向城市西南 南方向发展 规划建设中的重点项目 西南 南方向的政务文化新区 黄山公园 国际望湖城 北部正在规划建设中的有合肥市重点工程森林公园 西部正在规划中的有中国合肥科学城 国家重点项目 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 小结 随着东部沿海区域经济向中西部区域的辐射 合肥的城市特征 交通优势 发展潜力将得到快速体现 未来的经济发展和增长空间潜力巨大 我公司的优势更适于合肥的城市特点 随着城市的发展将给我们提供更广阔的空间 我们也将更能发挥自身优势 第一部分理解城市 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 一 发展总体情况二 总体供需分析三 市场化水平分析四 金融环境分析五 我公司的机会 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 一 发展总体情况在合肥全市经济快速平稳增长的大环境下 投资额不断提高 建设规模不断扩大 商品房销售持续态势良好 竞争平缓 自然需求非常旺盛 2003年 2004年合肥市住宅价格逐月攀升 商品房销售面积持续增长 而空置率保持逐步回落的态势 房地产三级市场04年开始发力 销售面积 销售额迅速增加 综合分析合肥市房地产市场处于一个上升的时期 市场上将会爆发竞争 需求和价格将会持续增长 中南顺驰 安徽 一 发展总体情况1 历年合肥房地产市场的基本数据 第二部分理解市场 中南顺驰 安徽 分析 03 04年合肥房地产市场全面发力 供应量与需求量同步增长 空置率回落 投资额不断提高 整个房地产市场呈现供销两旺态势 第二部分理解市场 一 发展总体情况 中南顺驰 安徽 一 发展总体情况2 合肥市商品房价格走势 第二部分理解市场 合肥房价增长原因分析 A 土地价格上涨带动商品房价格上涨 B 旧城改造和新区开发力度加大 道路规划和建设速度加快 C 合肥经济增长 城区扩大 人口增加拉动住房有效需求 D 外来开发商进入 带来新的产品和居住理念 分析 03年开始 价格持续上涨 04年1 9月份价格上涨幅度超过15 以上 从价格上表明 合肥整个房地产市场呈现供销两旺态势 中南顺驰 安徽 一 发展总体情况3 二手房市场同步增长2004年合肥二手房成交额为39亿元 2003年二手房交易额仅为10亿元 第二部分理解市场 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 一 发展总体情况3 二手房市场同步增长合肥市房地产二级市场从03年开始发力 二手房市场随之在04年开始迅速增长 说明了合肥市房地产市场二三级市场实现了联动效应和健康平稳的发展 随着经济的不断发展 居民收入的增加 住宅消费由 居住型 向 享受型 过渡 二次置业的消费群逐步扩大 改善型消费增长拉动了满足型消费增长 根据房地产市场周期性发展的规律 从合肥市房地产市场整体表现看 合肥房地产市场进入了快速发展期 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 一 发展总体情况4 03 04年合肥房地产市场销售量迅速增长的主要原因1 合肥城市版图扩张及城市化水平的迅速提高 使住房需求进一步增加 2002年以前 合肥城区面积为130平方公里 100万城市人口 2002年行政区划调整后 城市面积扩大为460平方公里 150万城市人口 这为合肥的房地产发展提供了广阔的市场机会 2 合肥市经济健康快速发展 居民收入逐年增加 生活水平逐步提高 而人均住房建筑面积仅有16 8平米 低于全国人均面积22平米达5 2平米之多 另外 高科技密集型城市的人才汇聚能力这成为了合肥市住宅成交量大幅增长的主要原因 3 2002年住房制度的改革 住房分配货币化 住房补贴的到位及合肥公积金贷款比例的增加 促使住房需求进一步提升 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 一 发展总体情况4 03 04年合肥房地产市场销售量迅速增长的主要原因4 城市经济适用房的供应不足 04年仅为2万多平米 再者 合肥市公产房允许上市激活了二手房市场和商品房市场的交易量 5 合肥市政府对土地市场供应的宏观调控 使得商品房土地供应分布均匀合理 竞争不明显 客户地域偏好不明显 加之配套设施逐步完善 使商品房价格不断走高 客户购房买涨不买跌的心理及投资意识的增强 以及对居住条件改善的愿望 增加了商品房的需求 6 外地开发商进入合肥房地产市场后提高了开发项目的品质同时也用产品对客户进行了区分 7 中南顺驰 安徽 一 发展总体情况5 结论A 合肥市房地产市场发展健康B 合肥市房地产二级市场以改善型消费为主 带动了房地产市场三级市场的满足型消费C 合肥房地产市场处于快速增长期我公司最理想的进驻方式就是获取规模地块 乘势而上建立可持续发展的平台 第二部分理解市场 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 二 总体供需分析1 供应分析基本数据 分析 合肥市从02年开始加大土地供应量 03年住宅总开工面积开始有大幅度的增量 02 03 04年土地供给量相当 预计04年 05年的住宅总开工面积应该相当 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 二 总体供需分析1 供应分析合肥住宅开工量05年预测 05年住宅开工量 现有项目结转面积 预计新开面积A 结转面积 通过对合肥所有在售项目进行调研 分析其规模 销售进度 开发进度 预测其结转到05年可能进行开工的面积 B 预计新开面积 根据从国土局获取的历年土地供应数据 通过对合肥市2004年以前出让土地尚未开发的项目进行分析 预测05年可进行开工的面积 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 二 总体供需分析1 供应分析合肥住宅开工量05年预测 05年住宅开工量 现有项目结转面积 预计新开面积05年住宅开工量 180万平米 300万平米 480万平米现有项目结转面积误差范围20平米 新开面积误差范围30万平米预计05年住宅开工总量在430 530万平米之间 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 二 总体供需分析2 需求分析基本数据 分析 01年到04年销售量呈大幅度增长态势 根据房地产市场周期发展的规律 合肥市房地产市场处在高速发展期 预计05年合肥住宅需求量还会有一定幅度的增加 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 二 总体供需分析2 需求分析05年整体市场需求量预测 总需求面积 总户数 意向购房比例 房屋平均面积总户数 总人口 3 3 合肥每户平均3 3人 按照购房户数同比增长的原则对05年需求量预测 05年销售面积有望突破350万平米 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 二 总体供需分析3 供需对比分析 从上表可以看出住宅开工面积04年 05年增幅减少 销售量增幅趋于平稳 预计05年以后合肥市房地产市场供 需总量进入平稳增长期 供 需总量增长趋于平稳 市场日趋成熟 中南顺驰 安徽 1月份市场供销持续火爆 市场投放含盖大 中 小盘 产品形式丰富 低 中 高档次齐全 总体销售率超过70 市场均价全部突破3200 第二部分理解市场 二 总体供需分析3 05年1 2月份市场动态1 2月份市场供应 销售情况 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 三 市场化水平分析合肥市房地产发展起步较晚 合肥市房地产市场04 05年才形成平稳增长的供给量 而这种供给量是02 03年小规模多宗数土地释放的结果 这种释放是瞬间释放 市场竞争及自主调节能力较差 根据合肥市04年土地储备情况 推测合肥市05年供地情况 05年合肥市将在不同区域推出规模地块 这种规模地块的推出可以加强整个房地产市场的自主调节能力及竞争能力 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 三 市场化水平分析合肥市房地产市场目前呈现健康发展态势 正处于一个快速发展时期 房价 销售量持续攀升 由于合肥市房地产市场供应板块分布均匀 开发商目标客群较明确 竞争相对平缓 市场化水平较低 根据房地产市场周期性发展的规律 05年规模地块的推出必将使合肥市房地产市场进入市场竞争更为激烈的时期 合肥市房地产市场化将更加成熟 目前只是序曲也正是我们进入的最佳时机 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 三 市场化水平分析合肥市在城北 城西 西南区域都有实力开发商引领区域的房地产市场 原本在合肥市西北 城南这两个未来供地主要区域没有实力开发商进入 由于合肥市政府对房地产市场的运作非常成熟 引进大开发商能够迅速使这些区域成为热点 并为合肥城市发展和房地产竞争增添新的活力 这将为我公司进入合肥提供良好的契机 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 四 金融环境分析1 主要银行金融机构合肥市除 四大 之外主要还有合肥市商业银行 交通银行 光大银行 招商银行 浦发行 其中交通银行 工商银行房地产开发贷款业务较多 交通银行 合肥市分行有9000万元审批额度 单笔贷款约40 60天时间 审批速度相对较快 工商银行 省行单笔贷款额度1 5亿元 支行额度6000万元 审批时间60天左右 2 非银行金融机构非银行金融机构主要有安徽信托投资有限公司 兴泰信托投资有限公司 但两家基本没有针对房地产开发商的专业贷款 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 五 我公司的机会1 把握时机 在市场真正成熟的前期快速进入合肥市地处中国内陆与沿海交界带 东部沿海城市向内陆梯次发展在合肥已经开始体现 合肥乃至安徽经济发展必将进入快速增长期 其房地产市场发展潜力巨大 合肥市房地产市场处在快速发展时期 整个房地产市场正逐渐走向成熟 进入成熟的市场所花代价较高 在一个区域房地产市场真正走向成熟前期进入才是恰到好处 中南顺驰 安徽 第二部分理解市场 五 我公司的机会2 利用公司规模 品牌优势 争取优惠政策可以利用我公司的规模 品牌优势 推动适合我公司商业模式地块 争取有利竞买方式 付款方式 规划条件等相关政策 3 获取规模地块 迅速占有合肥市房地产市场份额 形成竞争优势 支持安徽区域的可持续发展 支持中南集团整体战略 4 发挥我们特有的快速 高水准的操作能力占得先机 引领市场 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 一 主流产品分布特点分析二 价格规律三 产品特征四 操作水平分析五 销售情况分析六 竞争对手分析 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 通过对合肥市房地产市场持续十四个月的持续跟踪调查 分析主流楼盘 通过对主流产品分布特点 价格规律 产品特征 操作水平 销售情况进行分析 总结规律寻找竞争优势 我们选取代表楼盘 元一滨水城 城北 森海豪庭 城东 金色池塘 城西 新加坡花园城 城西 绿城桂花园 高新区 绿地国际花都 政务区 繁华世家 经济区 万振逍遥苑 城南 中南顺驰 安徽 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 整体规划 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 配套及客户特征 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 交房标准 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 一 主流产品分布特点分析03年 04年市场供应主流产品区域分布图 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 一 主流产品分布特点分析1 市中心 一环以内供应量很少合肥的市中心比较清晰 就是位于环路之内的部分 这一片老城区的是全市行政 商贸 金融 信息和文化的中心 这一区域的土地拆迁成本高昂 住宅项目的开发量一直很小 多为沿交通要道分布的商务公寓和写字楼等项目 根据该区域楼盘开发情况以及04年前土地供应情况分析 05年在这一区域没有100亩以上的楼盘供应 在这一区域内成熟的开发商是安徽省邮电物业公司 代表楼盘是柏景湾 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 一 主流产品分布特点分析2 城市北区 小高层 高层逐渐成为产品主体 开发沿一环 二环之间由东向西转移城市北区指一环及一环延长线与二环之间的区域 这部分区域03到04年产品形式由多层为主逐渐转向以高层为主 目前这一区域在售楼盘90 产品是小高层 高层 由于土地供应沿一 二环之间向西转移 房地产市场供应也随之向东转移 在城北的森林公园和新站开发区05年可能会有150亩以上规模的新开楼盘开始开发 预计05年该区域100亩以上规模的楼盘不会超过3个 这一区域有影响的开发商是香港元一集团有限公司 代表楼盘是元一滨水城 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 一 主流产品分布特点分析3 城市西区基础设施成熟带动房地产开发城市西区是一环以西的区域 高新技术开发区位于合肥西部 由于该区域基础设施建设成熟较早 房地产开发也较早 目前这一区域房地产市场供应逐渐减少 随着高新区与一环之间的区域基础设施建设不断完善 特别是潜山路全线通车 使得房地产市场供应由高新区向潜山路沿线转移 该区域在05年将集中10个以上的100亩以上的楼盘供应 成为05年合肥市房地产市场供应主要区域 在合肥城市西区有影响力的开发商是浙江绿城 代表楼盘是绿城桂花园 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 一 主流产品分布特点分析4 城市西南区政务区 经济技术开发区成为供应主体城市西南区指二环以外 金寨路沿线 包括政务区 经济技术开发区 政务区是合肥市未来政治 商贸中心 近年来发展迅速 目前已经非常成熟 04年开始这一区域在售楼盘逐渐增多 经济技术开发区作为合肥新城聚集了海尔 联合利华等知名企业 也聚集了安徽大学 合肥工业大学等知名学府 03年来这一区域商品房供应逐渐增加 预计05年该区域100亩以上的楼盘供应会超过10个 成为合肥市房地产市场供应的主体 政务区有影响力的开发商是上海绿地集团 代表楼盘是绿地国际花都 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 一 主流产品分布特点分析5 城市南区延马鞍山路向南延伸城市南区是指一环以外 沿美菱大道 马鞍山路沿线的区域 在这一区域发展比较滞后 一环与二环之间区域发展成熟度不高 这一区域房地产主要以一环为起点 沿着马鞍山路向南开发 根据目前该区域楼盘开发进度以及开发商土地储备情况 预计该区域05年商品房供应较04年变化不大 100以上规模楼盘在3个左右 这一区域没有非常成熟的规模 品牌开发商 缺乏品牌号召力 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 一 主流产品分布特点分析6 城市东区东区城郊结合带供应量加大城市东区指沿临泉东路 长江东路的城市东部区域 这一区域是商贸物流区 是城市的老工业区 发展相对滞后 是传统的棚户区 03年以前这一区域商品房供应很少 区域需求旺盛 04年开始这一区域在城市东部的城郊结合带商品房供应量加大 同时土地供应量也加大 预计05年该区域100亩以上规模的楼盘会达到5个 在这一区域没有规模 品牌开发商 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 一 主流产品分布特点分析7 小结合肥市房地产市场板块分布及供应很平均 不同板块都有成规模的楼盘和不同档次的产品供应 02年以来 绿城 绿地等知名房地产开发商进入合肥 为合肥市房地产发展带来了新的活力 这些开发商分布在合肥北 西 西南不同的区域 避免了一定程度的竞争 在合肥未来土地供应的主要区域西北区 南区并没有大的品牌开发商 这为我公司进入合肥市提供市场空间和机会 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 二 价格规律1 合肥市房价总体增速较快 经济技术开发区价格涨幅最大合肥市03年总体均价是2261 平米 04年8月末均价是2665 平米 增加400元 平米 而经济技术开发区则从2100元 平米增加到2900元 平米 每平米上涨800元 2 由知名开发商开发的产品引领市场主流合肥知名开发商带来了新的消费理念 开发商的品牌随之显现 由知名开发商开发的产品价格也水涨船高 通常与周边小开发商的产品价格相差200 500元 平米不等 知名开发商引领着合肥房地产市场的主流 如上海绿地 香港元一 浙江绿城等 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 二 价格规律3 东区价格最低东区是合肥市传统的棚户区 房地产发展的基础相对薄弱 目前东区房地产的均价低于合肥市的整体均价 同时其发展潜力也较大 4 除东区外 地段对价格影响逐渐减弱除东区外 合肥市的房地产市场发展整体比较平均 区域之间的房价相差不大 合肥市政府对房地产市场的宏观调控非常成熟 土地供应有计划 节奏的分区域供应 造成合肥市房地产的发展并不是单一片区的繁荣 而是市场整体的繁荣 客户没有地域偏好 庞大的市场需求支撑着这种繁荣现象的持续 房价受地段的影响不很明显 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 三 产品特征1 100 130平米户型为主 户型设计风格多样 市场对中小户型 90 130 的消化速度较快 对大户型 140 以上 的接受程度一般 面积超过150平米的大户型销售缓慢 2 产品形式齐全 别墅 花园洋房 多层 小高和高层 小高在住宅产品类型中的比例逐渐增大 市场对小高和高层的认可度较高 客户的接受度非常成熟 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 三 产品特征3 客户对产品形式和地域没有刻意偏好但小区内整体规划及景观设计成为影响客户需求及选择的最重要部分 很多开发商聘请国外专业的设计公司进行设计 小区景观设计风格趋于多样化 水平不断提高 4 小区相关教育配套设施提高很快 小区智能化功能已经非常成熟 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 四 操作水平分析1 开发速度较慢 周期较长 合肥市房地产开发商为了追求最大利润 大多数开发商都尽量放慢开发速度 延长开发周期 等待房价上涨 获取最大利润 这种开发习惯使得一些开发商在一些小地块上的竞争优势明显 2 销售水平参差不齐 整体水平一般 合肥市各楼盘销售水平差异很大 很多售楼人员不能清楚的阐述自己的产品特点 客户意识差 团队协作意不强 我公司在快速操作 整体销售能力 客户意识 团队协作能力上的竞争优势明显 中南顺驰 安徽 第三部分楼盘及竞争对手分析 四 操作水平分析3 广告主诉求不明确 投放点不准确 多数搂盘只有几幅户外广告 几版报纸的宣传 几乎依靠的是自然销售 我公司依靠推广节奏的控制和销售节奏控制相结合的优势 和我公司的品牌宣传 推广能力 会使我公司在合肥市场竞争中取得先机 4 品牌开发商操作水平较高 应变能力较强 如元一能够在资金紧张时迅速开盘销售 并且销售火爆 绿地能够在二期销售火爆的情况下三期迅速开工 有望年底开盘 我公司进入合肥市场 对竞争对手的操作水平及资金运做能力方面不能忽视 中南顺驰 安徽 五 销售情况分析对产品形式的需求 分析 从图中我们可以看到 多层住宅依旧是需求的主流 但随着城市的发展 对于小高层