运行维护中心作业指导书.doc

文件编号受 控状 态持有人李勇2012/0运行维护中心作业指导书（商业、住宅类）汇 编编 制： 审 核会 签： 批 准：发布日期： 年 月 日实施日期： 年 月 日更改方式更改标记及处数更改单号更改者目 录运行维护人员岗位职责2配电室管理操作规程15弱电系统管理操作规程17柴油发电机管理操作规程19二次供水管理操作规程22空调管理操作规程24电梯管理操作规程28设备设施管理办法33给排水系统管理操作规程37装饰装修施工管理办法39土建维修操作规程45水电维修操作规程50文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第1页共12页1.0目的 通过明确运行维护主管及运行维护人员的工作职责，做到各尽其职各负其责,使管理制度化、工作标准化。2.0范围 适用于项目处运行维护人员。3.0职责3.1综管部负责监督检查各项目处运行维护人员职责履行情况。3.2 项目处运行维护主管负责制定本部门工程维修人员的岗位职责,进行工作安排、职责分工及监督检查，并做好职责的沟通工作。4.0岗位职责4.1项目处运行维护主管岗位职责4.1.1在项目经理的领导下，全面负责项目供配电、弱电、消防、电梯设施设备及二次供水系统的技术工作管理，确保管理项目各类设施设备的正常运行。4.1.2认真贯彻执行公司各项规章制度，实现工作规范化、制度化、标准化，不断提高设施设备管理水平。4.1.3负责编制： “电梯维修保养年度计划”、“供配电设备设施保养年度计划”、“二次供水水箱清洁、消毒年度计划”及其它公共设施设备的维保年、季、月度计划工作。4.1.4提出新物业项目设施增补改造初步方案，办理有关改造运行维护、机电设备维修等方面各项业务。4.1.5组织运行维护人员按时按计划实施运行维护项目、维护情况及费用并详细记录备案。4.1.6负责做好运行维护人员聘任的技术考核和岗前培训工作。4.1.7负责建立各物业项目工程技术资料、设备说明书、技术档案及各项资料及图纸整理存档工作。4.1.8编写每周的培训、工作计划和每月工作总结及安排，并上报核准，并负责实施执行。4.1.9指导各物业项目机电设备故障的技术处理，负责对项目，前期介入工程中的监督,组织各专业管理人员参加新物业项目入伙前接管验收工作。4.1.10建立培训制度，定期对机电、水电、土木维修人员进行培训，交流各工种技术，一专多能，把设备的维护工作做好。4.1.11每月月底对管理区域内的能耗作出分析,降低损耗。4.1.12协调相关单位做好各类系统的工作年测年检 （高低压配电年检、电梯年检等）。文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第2页共12页4.1.13认真及时完成上级领导交办的其他工作。4.2 项目处运行维护主办岗位职责4.2.1负责制定并完善运行维护管理类规程文件，并负责该类体系文件的指导实施及改进。 4.2.2负责项目处运行维护中心工作的监督、检查及技术指导和培训工作。4.2.3负责组织制定设备设施维护保养计划，工程改造计划，设备购置计划，设备更新计划；并监督实施。负责对工程及设备管理定位进行造型评审4.2.4负责对工程及设备管理外委单位进行选定、评审；外委单位施工跟进及监督检查，并详细记录作为收方后付款凭证，定期与审算部及四大中心负责人一起对已完工工程进行收方。遇需返工要求外委单位限期进行整改并跟进把好质量关。4.2.5 根据派工单监督施工进度，工程预估方量不足立项费用不够时需通知客户服务中心现场取证，并打情况说明阐述具体情况及需要增加工程量上报部门主管。4.2.6收集、整理、编辑工程及设备管理中代表性案例，并组织讨论,分析总结,促进工作质量的提高。4.2.7 积极配合部门负责人完成各种技能培训及工程整改工作。4.2.8认真及时完成上级领导交办的其他工作。4.3运行维护班长岗位职责4.3.1协助部门负责人安排管理区域内的日常维修和公共设施、设备的检查、维护、保养、检修等指令执行工作。每天早上上班后根据客户服务中心报修内容及估算每天日常维修材料到库房领用后，分发给相关的区域维修人员进行维修，安排好各岗位当天的工作。17：:00到客户服务中心核对派工单完成情况。 4.3.2协助运行维护主管组织维修人员巡视客户装修及其管理。4.3.3每月13-15日运行维护中心各区域专员与客户服务中心区域专员一起完成水电气抄表工作。4.3.4根据每个维修人员上报的维修情况，急修的配件进行临时申购，不属于此范围的可列入次月计划申购中。根据部门负责人安排的次月度工作计划在每月最后一天前（含）做好次月材料申购计划需求报给部门负责人；并按照需求计划对各岗位进行材料供给，每日做好材料进出的详细记录，填写物资领用明细表。4.3.5普通材料以旧换新的每周退还库房一次；特殊物料（如设施设备配件更换），可先领用新的配件安装好后两个工作日内必须退回库房；工具类以旧换新，需先将废旧工具退回库房报废后才可领用新工具。具体内容详见以旧换新物资明细表。文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第3页共12页4.3.6每月25日前（含）根据公司规定以及项目的实际情况，安排好维修人员下个月的排班表（含安排人员每日轮流值班），报主管审批。4.3.7根据本部门的考核办法以及维修人员各岗位的操作规程，对维修人员各岗位进行每周不少于一次的日常检查（具体检查内容按各岗位作业指导书内容进行检查），并做好记录，在各岗位的巡视检查记录表上进行签字确认，每天做好员工工作的考核明细，每周对考核情况上报部门主管，月末汇总后将考核情况上报主管，考核需做到公开、公平、公正。4.3.8如遇突发事件15分钟赶到现场，听从现场最高指挥的安排组织人员进行抢修，并及时上报部门主管，不得人为拖拉延误抢修时间。 4.3.9外委的施工项目，要安排专人专管进行跟进，把好数量、质量关。4.4运行维护人员岗位职责4.4.1在运行维护主办的领导下，具体执行设施设备的运行、保养和维护。4.4.2爱护工具及设备，服从运行维护班长或上级领导调度。4.4.3积极参加公司或部门组织的有关学习和培训。4.4.4严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。4.4.5负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生并对设备进行日常维修保养；每天巡视区域内电梯运行情况（早上2次，下午2次）并详细在（电梯巡视记录表）进行记录。4.4.6认真作好设备运行、保养、维修、巡检等记录，对重大问题及时上报。4.4.7负责所管理区域的水、电抄表工作。4.4.8在工作中应按规定着装，配带工作牌、精神饱满，现场作业时不得高声喧哗。4.4.9遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，则在接到通知后（15分钟）赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告运行维护主办或主管。4.4.10上班后到班长处领取派工单以及工作任务，按照工作任务的要求事项进行维修，每完成一项要向客服中心进行回复，特殊原因没有办法进行维修的要向班长、客服中心报告情况，填写好派工单，把派工单及以旧换新的物资交还给班长，自己做好维修记录。4.4.11 接到客户服务中心或日常巡视发现问题及时处理，如暂时无法处理需向客户耐心解释，注意语气平和、谦虚有礼，详见服务礼仪。文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第3页共12页4.4.12 对管辖区域内装修单位进行每天一次的巡视检查，发现问题记录在装饰装修巡视记录表中，如发现违规现象立即要求施工单位整改，口头通知拒不整改的立即上报部门主管，由部门主管根据实际情况开具违规装修整改通知单。装修单位退还装修保证金时需附上装修巡视记录表，并对不符合规定的地方进行备注。4.4.13 上班实际不得成群结队，管理好本岗位辖区内的设施设备外还要配合其它区域的维修，其它区域需要协助时必须听从上级领导安排，积极配合完成。4.4.14 突发实际15分钟赶到现场，统一听从现场最高负责人的安排，按照突发实际应急预案操作规程进行操作，不得人为拖拉延误最佳抢险时间。详见紧急事件处理程序。4.5 运行维护人员岗位操作规范4.5.1 运行维护中心1#楼专员管辖范围：强弱电井、过道、消防通道、电梯厅、电梯轿厢、水表井、门禁、可视对讲、卫生间。4.5.2 每天8:30-9:30巡视各楼层过道、消防通道、电梯厅、电梯、做好巡视记录，填写日常巡视记录表。4.5.2.1 各楼层过道巡视内容：声控开关灵活、外观无损坏、照明设施运行正常；消火栓及灭火器箱体完好无损；4.5.2.2 消防通道巡视内容：声控开关、温控开关控制正常、外观无破损；照明设施使用正常；楼梯扶手、地砖完好无损、无脱落现象；防火门开闭正常、无损坏；闭门器完好。4.5.2.3 电梯厅巡视内容：电梯厅内照明设施正常、开关开启灵活、外观无损坏；地面无杂物、水迹、垃圾；楼层指示牌粘贴牢靠、无损坏，各商家导示牌安装规范、无脱落、无用透明胶粘贴现象。4.5.3 每天9:30到值班室领取派工单及维修用材料。4.5.4 每天10:00开始巡视：门禁、可视对讲、电梯轿厢、卫生间。4.5.4.1 门禁、可视对讲、电梯轿厢巡视内容包括：门禁玻璃门是否完好，腰条粘贴牢靠，不翘边、无脱落、无破损、胶条处闭合严实；可视对讲外观无损坏、按键无脱落损坏、安装牢靠无松动、拨打1000号视频清晰、通话清楚无杂音、监控室远程开门；刷卡器粘贴牢靠、无损坏、刷卡能正常开门；4.5.4.2每天早上2次，下午2次巡视电梯运行情况并记录在电梯巡视记录表上，具文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第4页共12页体巡视内容：电梯是否正常运行，轿厢内照明保持6盏照明灯、厢内呼叫面板按键牢靠、螺栓紧固、按键无脱落现象使用正常、楼层能正常开关厢门，地面无杂物、水迹、垃圾，运行中无抖动异响。4.5.4.2 卫生间巡视内容：大门开闭正常、门锁无损坏、遗失、脱落现象；各卫生间门扣及其它设施、无遗失、无损坏、地面无积水；洗手盆处水龙头安装牢靠、开启灵活、下水软管无损坏、无漏水现象并接入下水口处；大理石台面结合处打胶密实、无裂缝；座便器外观无损坏、冲水正常、底座粘贴结实、无脱胶、松动现象；蹲便器完好、冲水箱按钮使用灵活、回弹良好、无损坏遗失；小便池感应器使用正常、外观无损坏。4.5.5 每周不低于一次巡视：强弱电井、水表井；4.5.5.1强弱电井巡视内容：强弱电井门锁开关正常、无损坏、保持在锁门状态，井内照明正常、开关开启灵活，外观无损坏，地面清洁无纸屑、杂物；配电箱外观完好、电源线、电缆线排线规范、无乱拉乱接现象，箱内开关开启灵活、无灰尘、触点无烧焦打火现象、线路接头无松动，接线盒无锈蚀、进出线端接触良好、螺丝紧固。4.5.5.2 水表井巡视内容：水表井门锁开关正常、无损坏、保持在锁门状态，地面清洁无纸屑、无积水、无杂物；无跑、冒、漏、滴现象。4.5.6巡视中发现问题立即上报客户服务中心通知相关部门解决，对于本部门能立即处理的问题马上进行修复；需要更换材料的（库房有配件的），到班长处领取后2小时内进行修复，处理完毕后回复客户服务中心及班长。需要更换材料的（库房无配件的），应在当天下班前告知班长，待材料采购回来后2天内进行修复。 4.5.7 大厅自动门的管理：每天早上8:30打开玻璃门并关闭电源，中午10:00开启电源，下午17:30关闭电源。4.5.8 日常维修后及时填写日常维修记录表并相信记录维修内容，对于当天无法处理事项报告班长说明原因，并于次日上班后马上领取材料进行维修。4.6.1 运行维护中心2#楼专员管辖范围：强弱电井、过道、消防通道、电梯厅、电梯轿厢、水表井、门禁、可视对讲。4.6.2 每天8:30-9:30巡视各楼层过道、消防通道、电梯厅、做好巡视记录，填写日常巡视记录表。文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第5页共12页4.6.2.1 各楼层过道巡视内容：声控开关灵活、外观无损坏、照明设施运行正常；消火栓及灭火器箱体完好无损；4.6.2.2 消防通道巡视内容：声控开关、温控开关控制正常、外观无破损；照明设施使用正常；楼梯扶手、地砖完好无损、无脱落现象；防火门开闭正常、无损坏；闭门器完好。4.6.2.3 电梯厅巡视内容：厅内照明设施正常、开关开启灵活、外观无损坏；地面无杂物、水迹、垃圾；楼层指示牌粘贴牢靠、无损坏，各商家导示牌安装规范、无脱落、无用透明胶粘贴现象。4.6.3 每天9:30到值班室领取派工单及维修用材料。4.6.4 每天10:00开始巡视：门禁、可视对讲、电梯轿厢、卫生间。4.6.4.1 门禁、可视对讲、电梯轿厢巡视内容包括：门禁玻璃门是否完好，腰条粘贴牢靠，不翘边、无脱落、无破损、胶条处闭合严实；可视对讲外观无损坏、按键无脱落损坏、安装牢靠无松动、拨打1000号视频清晰、通话清楚无杂音、监控室远程开门；刷卡器粘贴牢靠、无损坏、刷卡能正常开门；4.6.4.2每天早上2次，下午2次巡视电梯运行情况并记录在电梯巡视记录表上，具体巡视内容：电梯是否正常运行，轿厢内照明保持4盏照明灯、厢内呼叫面板按键牢靠、螺栓紧固、按键无脱落现象使用正常、楼层能正常开关厢门，地面无杂物、水迹、垃圾，运行中无抖动异响。4.6.5 每周不低于一次巡视：强弱电井、水表井；4.6.5.1强弱电井巡视内容：强弱电井门锁开关正常、无损坏、保持在锁门状态，井内照明正常、开关开启灵活，外观无损坏，地面清洁无纸屑、杂物；配电箱外观完好、电源线、电缆线排线规范、无乱拉乱接现象，箱内开关开启灵活、无灰尘、触点无烧焦打火现象、线路接头无松动，接线盒无锈蚀、进出线端接触良好、螺丝紧固。4.6.5.2 水表井巡视内容：水表井门锁开关正常、无损坏、保持在锁门状态，地面清洁无纸屑、无积水、无杂物；无跑、冒、漏、滴现象。4.6.6巡视中发现问题立即上报客户服务中心通知相关部门解决，对于本部门能立即处理的问题马上进行修复；需要更换材料的（库房有配件的），到班长处领取后2小时内进行修复，处理完毕后回复客户服务中心及班长。需要更换材料的（库房无配件的），应在当天下班前告知班长，待材料采购回来后2天内进行修复。文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第6页共12页4.6.7 日常维修后及时填写日常维修记录表并相信记录维修内容，对于当天无法处理事项报告班长说明原因，并于次日上班后马上领取材料进行维修。4.7.1 运行维护中心3#楼专员管辖范围：强弱电井、过道、消防通道、电梯厅、电梯轿厢、水表井、门禁、可视对讲。4.7.2 每天8:30-9:30巡视各楼层过道、消防通道、电梯厅、做好巡视记录，填写日常巡视记录表。4.7.2.1 各楼层过道巡视内容：声控开关灵活、外观无损坏、过道顶板格栅灯无脱落、照明设施运行正常；消火栓及灭火器箱体完好无损；空中花园地漏无堵塞、排水正常。4.7.2.2 消防通道巡视内容：声控开关、温控开关控制正常、外观无破损；照明设施使用正常；楼梯扶手、地砖完好无损、无脱落现象；防火门开闭正常、无损坏；闭门器完好。4.7.2.3 电梯厅巡视内容：厅内照明设施正常、开关开启灵活、外观无损坏；地面无杂物、水迹、垃圾；楼层指示牌粘贴牢靠、无损坏。4.7.3 每天9:30到值班室领取派工单及维修用材料。4.7.4 每天10:00开始巡视：门禁、可视对讲、电梯轿厢、卫生间。4.7.4.1 门禁、可视对讲、电梯轿厢巡视内容包括：门禁玻璃门是否完好，腰条粘贴牢靠，不翘边、无脱落、无破损、胶条处闭合严实；可视对讲外观无损坏、按键无脱落损坏、安装牢靠无松动、拨打1000号视频清晰、通话清楚无杂音、监控室远程开门；刷卡器粘贴牢靠、无损坏、刷卡能正常开门。4.7.4.2每天早上2次，下午2次巡视电梯运行情况并记录在电梯巡视记录表上，具体巡视内容：电梯是否正常运行，轿厢内照明保持4盏照明灯、厢内呼叫面板按键牢靠、螺栓紧固、按键无脱落现象使用正常、楼层能正常开关厢门，地面无杂物、水迹、垃圾，运行中无抖动异响。4.7.5 每周不低于一次巡视：强弱电井、水表井；4.7.5.1强弱电井巡视内容：强弱电井门锁开关正常、无损坏、保持在锁门状态，井内照明正常、开关开启灵活，外观无损坏，地面清洁无纸屑、杂物；配电箱外观完好、电源线、电缆线排线规范、无乱拉乱接现象，箱内开关开启灵活、无灰尘、触点无烧焦打火现象、线路接头无松动，接线盒无锈蚀、进出线端接触良好、螺丝紧固。文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第7页共12页4.7.5.2 水表井巡视内容：水表井门锁开关正常、无损坏、保持在锁门状态，地面清洁无纸屑、无积水、无杂物；无跑、冒、漏、滴现象。4.7.6巡视中发现问题立即上报客户服务中心通知相关部门解决，对于本部门能立即处理的问题马上进行修复；需要更换材料的（库房有配件的），到班长处领取后2小时内进行修复，处理完毕后回复客户服务中心及班长。需要更换材料的（库房无配件的），应在当天下班前告知班长，待材料采购回来后2天内进行修复。4.7.7 日常维修后及时填写日常维修记录表并相信记录维修内容，对于当天无法处理事项报告班长说明原因，并于次日上班后马上领取材料进行维修。4.8.1 运行维护中心商场专员管辖范围：强弱电井、过道、消防通道、电梯厅、卫生间、电梯轿厢、商家装修、配电箱（柜）。4.8.2 每天8:30-9:30巡视各楼层过道、消防通道、电梯厅、卫生间，做好巡视记录，填写日常巡视记录表。4.8.2.1 各楼层过道巡视内容：开关开启灵活、外观无损坏、过道灯具无脱落、线头无裸露、照明设施运行正常；消火栓及灭火器箱体完好无损；地面无污迹、油迹、垃圾、无私拉乱接现象、临时摊位手续齐全、无违章现象。4.8.2.2 消防通道巡视内容：声控开关、温控开关控制正常、外观无破损；照明设施使用正常；楼梯扶手、地砖完好无损、无脱落现象；防火门开闭正常、无损坏；闭门器完好。4.8.2.3 电梯厅巡视内容：厅内照明设施正常、开关开启灵活、外观无损坏；地面无杂物、水迹、垃圾。4.8.4.4 卫生间巡视内容：各卫生间门扣及其它设施、无遗失、无损坏、地面无积水；洗手盆处水龙头安装牢靠、开启灵活、下水软管无损坏、无漏水现象并接入下水口处；大理石台面结合处打胶密实、无裂缝；蹲便器外观无损坏、冲水正常、脚踏阀踏板处无漏水现象、回弹良好、无损坏遗失；小便池感应器使用正常、外观无损坏。4.8.3 每天9:30到值班室领取派工单及维修用材料。4.8.4 每天10:00开始巡视：门禁、可视对讲、电梯轿厢、卫生间。4.8.4.1 门禁、可视对讲、电梯轿厢巡视内容包括：门禁玻璃门是否完好，腰条粘贴牢靠，不翘边、无脱落、无破损、胶条处闭合严实；可视对讲外观无损坏、按键无脱落损坏、安装牢靠无松动、拨打1000号视频清晰、通话清楚无杂音、监控室远程开门；文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第8页共12页刷卡器粘贴牢靠、无损坏、刷卡能正常开门；4.8.4.2每天早上2次，下午2次巡视电梯运行情况并记录在电梯巡视记录表上，具体巡视内容：扶梯是否正常运行、有无抖动异响、扶手带能否轻松拉停、梳齿板有无断齿缺边、梯级是否间隙过大现4.8.5 每周不低于一次巡视：强弱电井、水表井；4.8.5.1强弱电井巡视内容：强弱电井门锁开关正常、无损坏、保持在锁门状态，井内照明正常、开关开启灵活，外观无损坏，地面清洁无纸屑、杂物；配电箱外观完好、电源线、电缆线排线规范、无乱拉乱接现象，箱内开关开启灵活、无灰尘、触点无烧焦打火现象、线路接头无松动，接线盒无锈蚀、进出线端接触良好、螺丝紧固。4.8.5.2 水表井巡视内容：水表井门锁开关正常、无损坏、保持在锁门状态，地面清洁无纸屑、无积水、无杂物；无跑、冒、漏、滴现象。4.8.6巡视中发现问题立即上报客户服务中心通知相关部门解决，对于本部门能立即处理的问题马上进行修复；需要更换材料的（库房有配件的），到班长处领取后2小时内进行修复，处理完毕后回复客户服务中心及班长。需要更换材料的（库房无配件的），应在当天下班前告知班长，待材料采购回来后2天内进行修复。4.8.7 日常维修后及时填写日常维修记录表并相信记录维修内容，对于当天无法处理事项报告班长说明原因，并于次日上班后马上领取材料进行维修。4.9.1 运行维护中心停车场专员管辖范围：强照明设施、过道、风机房、集水坑、污水泵、电梯厅、卫生间、电梯轿厢、配电箱（柜）。4.9.2 每天8:30-9:30巡视各楼层过道、消防通道、电梯厅、卫生间，配电箱、集水坑、污水泵做好巡视记录，填写日常巡视记录表。4.9.2.1 过道巡视内容：过道灯具无遗失、脱落、线头无裸露、开关开启灵活、外观无损坏、照明设施运行正常；地坪无损坏、无鼓包开裂现象；地面无污迹、油迹；护角无遗失、脱落。4.9.2.2 集水坑、污水泵巡视内容：无污水外溢现象、坑盖完好、浮球阀无卡挂现象、能自动控制、手动档开启污水泵无异响、抽水正常。4.9.2.3 电梯厅巡视内容：厅内照明设施正常、开关开启灵活、外观无损坏；地面无杂物、水迹、垃圾。文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第9页共12页4.9.3 每天9:30到值班室领取派工单及维修用材料。4.9.4 每天10:00开始巡视：风机房、电梯轿厢、卫生间。4.9.5 每周不低于一次巡视：强弱电井；4.9.5.1强弱电井巡视内容：强弱电井门锁开关正常、无损坏、保持在锁门状态，井内照明正常、开关开启灵活，外观无损坏，地面清洁无纸屑、杂物；配电箱外观完好、电源线、电缆线排线规范、无私拉乱接现象，箱内开关开启灵活、无灰尘、触点无烧焦打火现象、线路接头无松动，接线盒无锈蚀、进出线端接触良好、螺丝紧固。4.9.5.2卫生间巡视内容：各卫生间门扣及其它设施、无遗失、无损坏、地面无积水；洗手盆处水龙头安装牢靠、开启灵活、下水软管无损坏、无漏水现象并接入下水口处；大理石台面结合处打胶密实、无裂缝；蹲便器外观无损坏、冲水正常、冲水箱处无漏水现象、按钮使用正常、回弹良好、无损坏遗失。4.9.5.3 风机房巡视内容：机房门无损坏、开启正常，控制箱启动按钮运行正常、箱内开关无烧焦、脱扣现象，交流接触器触点无烧焦、打火现象、接触良好、风机运行正常、无异响。4.9.6巡视中发现问题立即上报客户服务中心通知相关部门解决，对于本部门能立即处理的问题马上进行修复；需要更换材料的（库房有配件的），到班长处领取后2小时内进行修复，处理完毕后回复客户服务中心及班长。需要更换材料的（库房无配件的），应在当天下班前告知班长，待材料采购回来后2天内进行修复。4.9.7 日常维修后及时填写日常维修记录表并相信记录维修内容，对于当天无法处理事项报告班长说明原因，并于次日上班后马上领取材料进行维修。5.0 工作制度5.1运行班交接班制度5.1.1着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场。5.1.2接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗。5.1.3接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录。上班时间不得饮酒或酒后上班。5.1.4严禁在导致操作或事故处理过程中交接班。若交接班时有事故发生，应立即停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员在交班人员带领下协助。文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第10页共12页5.1.5接班内容：A.异常运行和设备缺陷，事故处理情况，待处理事宜。B.记录表、维修工具、材料、设备房钥匙、备件完备情况。C.交接班时必须严肃认真，要做到“交得细致，接得明白”。接班人要进行全面检查核实。5.2紧急事件处理程序为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响或损失，特制订本制度。5.2.1紧急事件包括：洪灾、地震、火灾、事故停电、漏电、爆管、煤气泄漏、电梯困人、重大设备事故等。5.2.2紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚。5.2.3接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任。5.2.4人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任。5.2.5处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理。5.3特约维修管理规定5.3.1特约服务接到客服中心通知，15分钟之内到客户处上门察看情况，在30分钟之内根据规定以及情况确定好维修费用告知客户、通知客户服务中心。客户服务中心收取费用后再进行维修，修复后报客服中心（由客户服务中心专员进行回访），填写好派工单交给班长，做好维修记录。5.3.2维修作业时，需注意保护客户财物，未经客户同意，严禁动用客户物品。对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走。5.3.3若一时无法完成，需向客户讲明原因，请客户谅解，并约定再次上门时间。5.3.4若客户要自行购买维修材料，需耐心向客户说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免客户因买错而造成损失。5.3.5严禁接受客户任何形式的馈赠和向客户索取额外报酬。5.3.6维修结束后，请客户现场检查验收，并报客户服务中心销单，由客户服务中心进行回访。5.3.7重要维修项目需运行维护主管亲自到现场督导。5.3.8将“派工单”返回客户服务中心，并做好维修记录。5.4运行维护中心人员安全操作规程：文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第11页共12页各特种行业的操作人员必须持国家相关上岗证方可上岗。无本专业持证上岗人员指导其他协助人员不得进行单独操作。严禁冒险或违章操作。5.4.1在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。5.4.2不得带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施(如要有专人监护等)。5.4.3严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。5.4.4在接到维修任务时，应根据任务要求和实际情况，采取切实可行的安全防护措施后，方可进入施工场地。施工操作时必须正确使用个人的劳动防护用品。严禁穿汗衫、短裤和宽大笨重的衣服进行操作。5.4.5非电梯维修人员严禁进行电梯的安装、维修、保养等操作。进出电梯轿厢，必须思想集中，看清轿厢的具体位置，方可用正确的方法进出。轿厢未停妥不准进出，严禁电梯层门一打开就进入，以防踏空下坠。严禁在施工中站在电梯内外门跨骑处进行操作或去触动电钮或手柄开关，已防电梯移动发生意外。施工过程中如需离开轿厢必须切断电源，关闭内外门并挂上“禁止使用”的警告牌。5.4.6电焊工作前，必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体，以防止烫伤或触电。焊接前，还应检查所用电源线和所用工具是否符合要求，工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。焊接时，戴好防护面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼。5.4.7动火作业时必须遵守动火作业规定，事后清理火种，严防火灾事故发生。停放在露天的电焊设备，必须有防雨设施，下雨天禁止进行室外焊接作业。5.4.8露天作业时,必须对一切可能存在安全隐患的场地进行全面隔离，并立醒目标示“施工场地，禁止进入”同时施工人员相互间注意安全及安全提醒。如需高空作业必须先会同运行维护主管作好一切安全防护检查工作，对一切安全防护用品必须先经实验测试完全合格后才能使用，施工过程中必须有专人看护；施工人员必须集中思想，注意配合，严禁嬉笑打闹，严禁脱离安全防护。5.5运行维护技术档案管理制度运行维护主管应将管理区域内各类相关图纸资料分类整理存档，运行维护主管对开发文件编号修订状态号2012/0文件名称运行维护人员岗位职责第12页共12页建设单位(业主委员会)提交的图纸资料是否齐全应在资料清单上加明备注，并负责催收相关的图纸资料；运行维护主管对进行了改造、更换、添加的设施设备，应将相应的图纸资料进行变更、添加后归档，并将改动后的档案清单提交项目处。每月5日前对上月设施设备运行记录、巡视记录、值班记录、日常维修记录等表单进行整理归档。 借阅工程技术档案资料必须填写“文件资料借阅登记表”，借阅过程中必须爱护资料及时归还，归还时在“文件资料借阅登记表”上核销。6.0质量记录6.1电梯维修保养年度计划6.2供配电设备设施保养年度计划6.3二次供水水箱清洁、消毒年度计划6.4派工单6.5文件资料借阅登记表文件编号修订状态号 2012/0文件名称 配电室管理操作规程第1页共2页1.0目的 确保正确无误地操作配电设备，防止事故的发生，满足业主正常用电需求。2.0范围 适用于项目配套配电设备设施管理。3.0职责3.1项目处运行维护主管负责对区域内配电设备操作规程和管理制度制定，报项目处审批，并负责配电设备的日常管理。3.2项目处运行维护中心负责配电设备的操作和保养并做好运行记录。4.0操作规程4.1设备巡检操作规程 运行维护中心配电房运行班人员采用轮班制，主要负责配电房高低压设备抄表记录、水泵房设备、二次供水水箱日常巡视检查（2小时1次），空调开启或关闭（按照空调、电梯开闭流程），巡视空调、锅炉设备运行情况、并配合维修班组日常维修及空调检修。4.1.1 运行维护中心运行值班人员关系范围：高压配电房、低压配电房、水泵房、二次供水水箱、发电机房。4.1.1.1 运行值班人员巡视内容：每2小时巡视高压配电房，记录高压计量柜数据，各类指示灯无异常、防鼠网无破损、变压器开关柜冷却风扇运行正常，记录电流、电压、功率因数、变压器温度等数据。17:30以后负责对项目上所有电梯运行情况进行巡视检查（不少于2次），并记录在电梯巡视记录表上。4.1.1.2 发电机房巡视内容：机房内设备保持机体清洁、地面无纸屑、无积水、设备无积尘、发电机电池充电正常；每月2次对发电机进行空载试运行，并详细记录运行情况，柴油燃料存储必须保证连续运行8小时以上。4.1.1.3 水泵房巡视内容：每2小时巡视水泵房设备运行情况，检查各水泵运行中无异响、设备无积尘、地面无纸屑、垃圾，管路完好、无跑冒漏滴现象；主控制柜指示灯工作正常，二次水箱蓄水水位正常、箱体无漏水、无鼓包、井盖水口干净密封完好，周围无杂物。4.1.1.4 空调机房及锅炉机房巡视内容：每2小时巡视一次空调机房设施设备，检查控制系统指示灯工作正常、机房内地面无垃圾、纸屑、随时保持地面清洁；循环水泵运行正常、无异响、漏水现象，泵体温度用手触摸不烫手；锅炉主机设备正常、无损坏、运行良好、各管路压力表、温度表指示正常；控制柜线路触点无烧焦打文件编号修订状态号 2012/0文件名称 配电室管理操作规程第2页共2页火现象、线路接头无松动、导线过热现象，接线盒无锈蚀、进出线端接触良好。4.1.1.5运行维护主管应根据使用说明书制定配电室安全操作规程，该规程经项目处经理审核、综合管理部批准后悬挂于配电室内。4.1.1.6未经运行维护主管许可，非工作人员不得进入配电室。高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套，运行维护人员应拒绝违章操作。停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“有人工作，禁止合闸”的标志牌。在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告运行维护主管。4.2停送电安全操作规程4.2.1因检修等原因需停电时，应汇报项目处经理，并向业主出具停电通知，明确告知停电原因、停电时间等内容。停电检修配电屏（柜）时， 应设置安全遮栏、隔离板，挂接短路保护线，设立标志牌，并有监护人。进入配电屏（柜）等工作时，必须先验电，待确认无电后方可进行操作并同时作好防护。停电检修完毕后，须清理现场，防止遗失工具，然后解除防护线，检查线路,作好送电准备。4.2.2送电前认真检查各高低压开关是否断开，然后再按高压开关低压总开关各分路开关送电，停电则相反。送（停）电操作时，至少应有2人在场；送（停）电操作后，必须关上开关柜门。送停电操作后，应将情况记录在“配电室运行记录”中。4.2.3 对于采用柴油发电机作后备电源的：在柴油发电机供电前必须先断开所有分路负载开关，然后再逐次合各分路负载开关闸供电，禁止带负载启闭总闸或分总闸开关。5.0相关文件6.0质量记录6.1配电室运行记录文件编号修订状态号2012/0文件名称弱电系统管理操作规程第1页共2页1.0目的确保弱电系统运行正常。2.0范围适用于管理区域内弱电系统管理。3.0职责3.1项目处运行维护中心负责弱电系统的日常检查及维护保养并记录。3.2监控人员负责监控室内设备操作及日常清洁，发现问题及时反馈。4.0规程4.1弱电系统包括：摄像监控系统、闭路电视系统、楼宇对讲系统、电话网络系统、停车智能管理系统。4.2摄像监控系统摄像监控系统日常检查内容：检查各画面是否清晰、各控制操作是否正常灵活、录像及播放是否正常。每月各项目处运行维护中心检查内容包括：检查线路接插件是否松动、连接线有无破损现象、柜内是否清洁、设备有无异常发热现象；月检结果应记录在弱电系统月检表中；每季度应由运行维护中心对摄像头外壳取景玻璃片进行清洗。4.3闭路电视系统由运行维护中心对各分线箱进行检查，检查内容包括：接线头是否松动、放大器是否正常工作、每幢楼随机抽查一户接收信号是否正常。4.4楼宇对讲系统每月由秩序维护中心对业主对讲系统进行一次通话测试，并记录在“堆积系统测试记录”中，发现问题应及时向运行维护中心反映。运行维护中心对讲系统日常检查内容：密码开门是否正常，呼叫监控室及通话是否正常，主机面板按钮功能是否正常、面板有无损坏，可视对讲成像是否清晰，对住户对讲系统进行抽查时，应与秩序维护中心协调，尽量避免重复抽查，至少每半年对密码进行修改。4.5电话网络系统每月检查分线箱门是否上锁，有无线路脱落。4.6停车智能管理系统每月由运行维护中心对停车智能管理系统进行检查，检查内容包括：道闸能否正常开启、刷卡区感应是否正常、手动控制是否正常、摄像及记录是否正常、系统连网是否文件编号修订状态号2012/0文件名称弱电系统管理操作规程第2页共2页正常；每月运行维护中心应对停车智能系统传动机构进行润滑，用酒精及清洁棉对摄像镜头进行清洁；检查结果应记录在“弱电系统月检表”中。4.7运行维护中心对弱电系统日常检查中发现的问题应及时处理，并记录在”值班情况记录表”中。每月运行维护中心还应按“弱电系统月检表”的要求对弱电系统进行检查记录。5.0相关文件6.0质量记录6.1弱电系统月检表6.2值班情况记录表文件编号修订状态号2012/0文件名称柴油发电机管理操作规程第1页共3页1.0目的 通过对发电机的管理，在市电停供时能及时正常供电，确保电梯、消防、二次供水等正常运行，满足用户应急安全用电的使用需求。2.0范围 适用于接管项目的柴油发电机的运行管理。3.0职责3.1运行维护主管负责按使用说明书编制、培训并悬挂柴油发电机的安全操作规程，并负责柴油发电机的综合管理及检查监督。3.2柴油发电机责任人负责发电机的操作、监控、记录、清洁、维修保养。4.0规程4.1 巡检操作规程4.1.1运行维护主管负责根据发电机操作运行手册或使用说明书制定发电机安全操作程序，经项目处负责人审核、项目处批准后悬挂于发电机房内。发电机责任人应做好日常的检查、保养工作，做到清洁无积水、积尘及跑冒滴漏现象，在运行中做好“发电机组运行记录”，定期检查电瓶接头，确保牢固干燥能正常启用。发电机房内应配备必要的消防设施，发电机责任人应做好消防设施的日常检查工作。4.1.2为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，发电机操作人必须严格按照发电机安全操作规程工作。每月发电试机运行2次，每次运行15分钟并做好相关记录。4.1.3开机前，发电机操作人应按机组使用要求做好开机前检查、准备工作，检查机油油量，冷却水量，柴油储量是否能满足运行时间（保证连续运行8小时）的要求，油路有无漏油等。4.1.4操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温。4.1.5发电机运行过程中要注意观察电压、电流、频率、温度等仪表及机械系统、各供油管路、油烟排放系统运行情况，发电机在运行中操作人员不得擅离职守，发电机不准超负荷运行。4.1.6发电机责任人应保持启动电瓶清洁，定期对启动电瓶的性能进行检查，定期对电瓶进行充放电，电液比重保持在1.261.32之间。单格电压低于1.75V时应进行充电。在紧急停车无效时，应切断油路或遮闭空气进气口。若发现油压急剧下降，应立即检查其原因并做处理。文件编号修订状态号2012/0文件名称柴油发电机管理操作规程第2页共3页4.2安全操作规程4.2.1非工作人员进入发电机房，必须经得运行维护主管的同意，由部门安排人员陪同方可进入。4.2.2发电机责任人应做好发电机的日常保养工作，在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房；整个发电机的启动运行必须严格遵照“运行操作规程”进行，不允许带负荷启动，在启动前，必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，方可启动发电机，停电至发电时间不超过15分钟。自动启动的发电机应做好日常检查工作。4.2.3带负荷运行过程中，每小时抄填一次发电机组运行记录。 4.2.4发电机房内应保持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行隔离，以防止小动物进出。4.2.5发电机储油量要保证发电机能持续供电8小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油位正常。4.2.6设备责任人发现运行数据异常时，应进行分析，发现隐患及时排除，重大异常情况应立即停机，并报告运行维护主管及项目处经理。4.2.7 设备责任人依照4.5要求进行维修保养。4.4运行操作规程4.4.1在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查。4.4.2操作程序：（请按依据柴油发电机使用说明书编制的安全操作规程进行）4.5运行检查及保养内容周期一览表保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时检查发电机组1检查冷却风扇与充电机皮带的松紧1检查机油位1检查冷却水位2检查空气及机油滤清器1检查电瓶充电系统1排出柴油过滤水分1检查冷却水和防锈剂1检查驱动皮带张力11检查燃油油位4检查电瓶液位及比重1文件编号修订状态号2012/0文件名称柴油发电机管理操作规程第3页共3页检查发电机头排风口1更换润滑油和滤清器1检查水箱管路有无松脱或磨损1更换柴油滤清器1清洁冷却系统1发电机外部清洁用抹布擦除油污和积尘每周一次发电机燃油、机油量、冷却水用量保证油箱内机油足够运行8H；机油位接近油尺HI，不够加补箱水在水盖下50MM，不够加满每周一次机油滤清器更换机油滤清器1个250运行小时燃油滤清器更换机油滤清器1个500运行小时空气滤清器更换空气滤清器个250运行小时机油更换机油机油发黑且无粘度时水箱水换水250运行小时断路器、电缆接点对断路器的固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆接线耳锁合螺丝进行紧固。年保养4.6发电机每月空载运行二次，空载试车时间参照发电机使用说明书执行。每月由设备责任人对发电机运行时间统计。详细记录在发电机运行记录表中。5.0相关文件6.0质量记录6.1 发电机组运行记 文件编号修订状态号2012/0文件名称二次供水管理操作规程第1页共2页1.0目的保证二次供水水