协信城立方调查报告.doc

目 录第一章 项目概况2 （一）公司简介2 （二）项目介绍4 （三）详细信息4 （四）项目配套5 （五）户型展示6第二章 环境分析8 （一）宏观环境8 （二）微观环境11 （三）SWOT分析13 第三章 调研研究方法16 第四章 调研结果统计17 第五章 调研结果及建议19 第六章 附录21 （一）调查组织评估21 （二）明确调查目标21 （三）成员评估21 （四）纠偏22 （五）调查问卷22 - 25 -第一章 项目概况（一）公司简介协信控股集团，创建于1994年6月，总部设于重庆，是一家以房地产开发为主导产业的大型企业集团。协信集团的企业愿景是:“成为深受股东信赖、客户喜爱、员工热爱、社会尊重、具有重要影响力的卓越房地产公众企业”。多年来，一直践行着卓越的产品与服务、管理与经营。协信集团秉承“创造我们共同的价值”的核心价值观，以“简单”“专注”“持久”的经营理念，实践着为股东、为客户、为员工、为社会“协力实现人生信念”的企业使命。经过十五年的潜心经营，协信的房地产项目已凭借其“精品房产”和“创新精神”而成为重庆地产界的一面旗帜。从1999年在重庆第一个开设样板房、创重庆酒店式公寓之先河的协信时代天骄；到重庆首个实现人车分流的协信天骄俊园；再到十佳住宅小区协信TOWN城、现代主义江山别墅协信阿卡迪亚、中央公园岛居别墅协信彩云湖1号、北城中央城市综合体协信中心基本上每个开发项目都是创新的典范之作。目前协信已累计开发（含在建项目）20余个住宅、商业地产项目，开发量逾三百万平方米。协信集团旗下的天骄物业公司也是一级资质的物业管理单位。（二）项目介绍协信城立方位于缙云山山脉和规划的寨山坪森林公园之间，大学城核心区南侧，毗邻重庆大学、第三军医大学、重庆科技学院等知名学府，咫尺紧邻西永保税区B区和台资信息产业园。所在大学城南侧片区，规划了超百万方高端商业设施以及近千万方高品质居住社区，建成后将成为辐射整个大学城、西永及其周边区域的首席生活中心。协信城立方总建筑面积约102万方，包括近80万方高品质住宅，和五星级酒店、商务公寓以及8万方融高端百货、量贩式超市、星级影院、精品旗舰店于一体的大型休闲购物公园，同时社区内规划约30亩生态公园，以2.1低容积率，打造重庆首个公园式低密度多元综合体，营造“国际PARK都会里的繁盛人生”。（三）详细信息所在区域：沙坪坝 房屋属性：商品房建筑结构：框架 物业类别：住宅主力户型：62-97平米 装修状况：毛坯建筑类别：多层、高层、低层 总 户 数：2200开盘日期：2011-09 交房日期：2012-08-15物业公司：协信天骄物业 物 业 费：2.00元/项目地址：沙坪坝大学城东路（三军医大旁） 占地面积：470000平米绿 化 率：30% 建筑面积：1020000平米（总）容 积 率：2.1 开 发 商：协信集团建筑设计：上海日清建筑设计预售许可证：渝国土房管（2011）预字第（530）号（四）项目配套生活配套：目前大学城卓越熙街、乡村基、德克士、千叶眼镜、刘一手、奇火锅等知名商家已经开业，其他商业实施逐步开始营业。教育配套：4大高校片区汇聚了重大、重医、重师、四川美术学院、重庆科技学院等14所知名高校。重庆八中、重庆一中，QSI国际中学，人民小学等7所中小学为业主子女提供便利的优质教育服务。医院配套：重医附属医院和第三军医大（距离协信城立方约500米）两所三级甲等医院。公园：千亩市政公园木鱼石公园；规划以“生态、运动、休闲”为主题的千亩寨山坪森林公园；社区内30亩社区生态公园。社区内配套：两所知名幼儿园；10余个供业主邻里交流、会客的精装泛大堂，亲子、娱乐等泛会所；8万方大型集中自持式商业，包括大型高端精品百货、IMAX星级影院、大型超市旗舰专卖店以及高端精品餐饮等众多商业物业；五星级酒店；30亩生态公园；游泳池。（五）户型展示一居户型：二居户型：三居户型：其他户型：第二章 环境分析（一）宏观环境伴随着房地产行业的发展和房价的不断攀升，在经济、政治和社会的诸多原因的推动下，将出现各种各样的诱因，领导房地产行业的发展。 1政治环境在全国房地产价格不断疯长的情况下，并伴随着国家经济通货膨胀的严重，为了使得经济的健康、稳定发展，国家政府为此颁发了诸多的房产政策，特别是重庆地区的特殊环境。 就近两年国家政策来看，2010年4月17日国务院印发关于关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知即“国十条”，它的推出一定程度上打压了部分城市的房地产市场；2010年10月20日，央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率，同时，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%；在此期间，各地方政府出台的限购令；2011年1月28日，重庆作为个人住房房产税改革试点，开始向个人房产征收房产税，重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆地区购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。 在国家政府出台众多房地产政策的情况下，房产行业房价疯长也将在一定程度上受到牵制，特别是重庆今年年初出台的房产税，作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期的角度上看，房产税能对高涨的重庆房地产价格起到威慑作用，但从长期的角度上看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市的预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”， 楼市调控仍需继续打“组合拳”；同时，就重庆出台的房产税而言，在需求没有大幅度减少的情况下，它对重庆楼市的影响有限。 2经济环境伴随着重庆市经济的不断发展，中央政府对重庆市大规模直接投资和财政转移的支付，让重庆的经济踏上快速发展的步伐，并在众多优惠政策下，开辟了重庆大学城，建设了重庆西永微电园，批准了综合保税区，在大学城的整体入住的情况下，带动了大学城第三产业的迅速发展，重庆大学城经济得到快速进步。 与此同时，重庆近年来的发展看，两江新区的建设了，以及一系列的大型基础设施的开工，农转非政策的整体水平上增加了城市居民的收入，农转非政策的实施，不仅带动了重庆经济的发展，同时也带动重庆经济的发展。在重庆经济发展的带动下，也为重庆大学城带来商机，而对住房刚性需求的产生准备了市场基础和经济基础。3自然环境自然环境一直以来都是消费者购买房屋的参考因素之一，特别是今年来大众对环保的最新认识，在环境不断恶化的情况下，展现得越来越明显。为此，协信城立方为是的项目更具有市场竞争力，将其选择于缙云山山脉和规划以“生态、运动、休闲”为主题的寨山坪森林公园之间；临近千亩市政公园木鱼石公园；新建社区内30亩社区生态公园，形成一个环保自然带。重庆地处四川盆地，其地势平坦，有益于高层房屋的建设，地势地质稳定，为家庭的稳定、和谐发展做出贡献。4技术环境技术是房地产行业建设的关键要素之一，不仅关系到房屋的质量问题，同时也关系到其安全问题。为此，重庆协信城立方在进行建设时所采用的材料主要是毛胚，其技术则主要参照国家环保标准，对其室内建材则采用环保建材，对周边的设施和建设主要以太阳能等新能源为主。在其建设中，充分利用其对环保因素的体现。 （二）微观环境 在国家政策的压制与经济不断发展的情况下，房地产市场遭受着不能形容的发展经历和体验。为此，将更多的关注在竞争者和顾客上的突破，以此来承受环境中的双重压力，增强企业的市场竞争力。1 现有竞争者分析 就目前大学城房地产开发商来看，对我公司来说的主要竞争者存在于大学城周边环境内。大学城各大房地产商如图：2消费者分析 在房地产这一竞争激烈的市场中，消费者是一个重要的影响因素之一。特别是在同质化越来越严重的今天，如何才能赢得消费者的心，提高品牌附加值，是每个企业都应该注重的问题。为此，协信城立方将针对自身周边的消费群体，对消费者进行分析。1）消费群体构成 现有消费者总量达50万左右，其中，包括15所大学的注入，其中教师、学生人数1520万人，社会人口25万人。其构建比较简单，存在的潜在客户也比较明显。2）消费者消费行为 就目前周边的人口来看，其有购房需求的人群，其年龄大致分布在25岁50岁左右。这个年龄段的消费群，已经工作或者工作多年，有可能是教师、职工、学生家长、社会人员等，有一定的经济基础和文化素养，强调生活的品质，注重生活品位。他们可能是为了工作方便或者是为自身孩子方便、商业性投资等，这类人群的购买了解途径也可能是通过网络、实地观看、介绍等，或者是电视新闻，报纸等工具。3）消费者消费态度 房地产行业的消费，对一个家庭来说是一个重要的决定。为此，在消费的过程中，他们是属于理性消费的，同时对质量要求较高，对房地产开发商的品牌信任度较强。因此，在购买的过程中，主要是理性消费，在心理上依赖于房地产的品牌信用。 （三）SWOT分析在市场竞争的过程中，正确并及时的分析竞争对手与自我的各种状况，并做出相应的改善措施是很必要的。在大学城这一竞争激烈的地方，协信城立方项目也应加大自我的保护意识，分析竞争对手，并完善自我。1优势(S）1）交通便利，地理位置优越 从大学城的位置和交通来看，其优势是非常明显的。依托西部新城建设，面对大学城庞大的学生消费群体，依靠便捷的交通网络，以冯玉祥旧居、香炉山生态公园和西部风情园等景区建设等。无论是地理环境的优势，还是文化历史的浓厚底蕴，进入大学城商圈的所有房地产商都受益匪浅。 从协信城立方的位置和交通来看，其位于第三军医大学旁，房屋潜在价值可观。同时，其交通看，沙坪坝步行街到大学城，需要20分钟车程；江北到到大学城，需要30分钟车程（双碑大桥，双碑隧道通车后，只需要15分钟）；九龙坡到大学城，需要25分钟车程；南岸到大学城，需要30分钟车程； 轨道：地铁1号线与地铁7号线，但预计2013年开通。铁路：城区铁路2号线。公交路线有276（青木关-石桥铺）等。 2）环境幽静，自然环保 离主城闹区较远，且周边人文环境较好，其优雅的氛围较高。与此同时。小区环境优美，花、草、树、水很好的结合在一起，容积率2.10，绿化率30%， 居住舒适度高。3）升值潜力上佳 就整体来说大学城片区整体均价尚处于低位运行状态，尽管协信城立方周边配套不多，但是项目本身规划很是丰富，包括8万平米购物公园、幼儿园、30亩公园电影院、五星级酒店等。板块驱动和轻轨环线的带动使得楼盘有很大的升值潜力。4）教育资源丰富 协信城立方其处于重庆大学城，周边人文资源丰富，气息浓厚，周围校区有重庆大学、四川美术学院、重庆师范学院、重庆科技学院等15所大学；重庆一中、重庆八中、人民小学，相继入驻；将家庭孩子的教育从小到大安排妥善，形成教育的一条龙服务。2劣势（W）1）配套设施不健全 由于目前协信城立方的建设位置，其存在商业配套不齐，生活设施欠佳，虽然规划齐全，但是商业在2014年才能建好，最早的一期接房是在2013年，第一次接房的业主还享受不到商业配套带来的作用，其建设的周期较长。为此，给先来的业主会带来不便。2）医疗设施不完善 由于地处幽静环境，对周边的大型医疗设施较少，仅仅是协信城立方社区内的建设，在此方面存在不利。 3机会（O） 1）政策扶持，优惠众多 伴随着重庆经济的发展，带动着重庆大学城的不断进步，并成为重庆市重点规划的对象。同时，在国家的政策上，政府总体规划中的地块周边基础设施已达到成熟，协信城立方同样也提升了地块所在的综合居住品质。2）城市综合体，技术优势突出 协信城立方对建设综合立体城有着特殊的技术和能力，不仅是房地产行业建设此类型的领头者，同时也拥有较强的技术支持。 4威胁（T）1）竞争对手强劲，竞争激烈在大学城房地产项目的市场销售环境中，其区域市场竞争激烈。如存在康田曼城、北麓国际城、羲城南湾等，其环境和配套设施会能更好的吸引中、高层用户的目光，在竞争上对协信城立方项目有一定的影响。2）入驻时间较短，熟悉程度不够 自大学城被重庆市政府定为西部发展的重点对象以来，如龙湖、富力城、卓越等强大的地产公司相继进驻大学城，其进驻的时间较早，在客户中形成的印象也较深。重庆协信远浩房地产开发有限公司入驻大学城，无形中将增加其开发的压力和宣传的力度，增加其额外成本。 第三章 调研研究方法本次报告我们选取实地调查法进行调查，同时设计问卷进行实地问卷调查，以此得出相应的有效数据。（一）调查目标重庆大学城协信城立方楼盘的调查（二）调查范围重庆大学城（三）调查的对象及抽样年龄在2560岁之间的普通消费者、主要针对的是有购房需求的消费者对象。（四）调查时间安排第1天：收集资料；第2天：确定具体的调查方案及其他的准备工作；第3天：实地调查工作； 第4天：问卷及其它数据的整理；第5天：数据处理；第6天：制作报告提交报告。（五）调查的步骤1、制定调查计划2、讨论并实施调查方案3、收集资料4、编写问卷5、发放问卷和访谈6、整理问卷和统计数据7、分析并研究8、写出书面调查报告（六）成本预算问卷影印费用20份，共合计5元。（七）报告提交报告形式书面调查报告，内容包括目的、方法、结论等方面第四章 调查结果统计通过实地调查问卷形式，我们实际拟定了调查问卷20份，实际收回有效问卷20份，通过后期的数据统计和整理得出以下的表格：关于重庆大学城协信城立方调查问卷未来几年是否准备买房是否80%20%购房的面积5065（一居室）6590（两居室）90110（三居室）120155（其他）10%55%30%5%购房的目的无房改善居住投资给父母住给儿女住10%70%5%10%5%购房最看重的因素地段价格交通小区配套环境20%20%30%10%20%购房位置首选市中心单位附近车程30分钟左右到单位的郊区30%50%20%购房付款方式一次性分期按揭公积金20%20%40%20%购房接受的单价5000以下6000左右7000左右8000以上40%30%20%10%购房接受的总价40万以下4050万5060万60万以上30%40%20%10%希望开发商装修还是自己装修开发商自己装5%95%协信城立方房价在6500左右，交通方便，您是否会购买会不会不确定以后考虑20%30%10%40%第五章 调研结果及建议本小组通过对调查问卷统计出来的数据进行分析，得出了以下调查结论：1购买住房的绝大部分都是事业稳定的成年人士；2大多数都比较喜欢协信城立方楼盘；3. 大多数人的购房目的是为了改善居住；4购房最看重的因素是交通情况；5来协信城立方购买住房的人群多数都是沙坪坝附近的；6大多数人员对协信城立方的配套设施比较满意；7对于大多数访问人员来讲，协信城立方处于的地理环境非常满意；8对协信城立方楼盘的单价大多数人是能够接受的；9对购买位置首选大多数的人都愿意在公司附近；10多数人都愿意购买协信城立方的住房；针对以上的不足之处，我们提出了一下的建议：1在此服务态度较好的基础上，要更好的完善我们的服务态度，使之做得更好，更好的为每一个消费者服务；2房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，使用的长期性；影响因素多样性；价值大量性；保值增值性；行业相关性；4根据上表我们可以看出，大多数的人群都喜欢协信城立方的楼盘 ，针对此特点该公司应该合理的根据购房者的需求量来扩大经营；5出于同样的地理环境中有3家这样的楼盘，这就形成了一种竞争的趋势，在工作状态上店员无论是闲暇还是繁忙时间，都应该保持积极的工作状态，而不是几个店员聚集在一起聊天，做一些与工作无关的东西。6为了在同类竞争中出类拔萃，不被同行所击倒，此楼盘还应该有自己的服务特色和亮点，以此来形成此店的优势。综上所述：消费者对协信城立方的楼盘单价和服务态度基本满意，对于维护客户关系还是比较好。以此，充分的说明此楼盘在保持好原有的基础上，在扩宽市场消费方面的潜力之深。第六章 附录（一）调查组织评估此调查方案，本小组经过周密的的组织，下面就是本小组的组织评估。（二） 明确调查目标本小组在调查之初就明确了我们此次调研的目的，及通过重庆房地产职业学院的学生对协信城立方的市场消费的实地调查，以次更深的了解人们对楼盘的分析情况同时，我们根据合理的科学评估标准，对各成员的分工进行了有效分配，以此确保各成的责任，做到责任分工，完成目标。（三）成员评估1.实地调研：本小组于2012年10月10日在协信城立方进行了实地调查。在此之中，我们进行了明确的分配工作。2.每一个成员都展现了对团队的协作能力，都表现出了不一样的风采。我们齐心协力，顺利的完成了此次的任务。3.数据统计和实地调查：4.ppt制作和封面设计及问卷调设计：5.调研报告编写和总结及问卷设计：6.实地调查：（四）纠偏1调研预期目标本小组预计在2012年10月10日下午1点开始调查至4点结束。2出现的问题调中发现问卷有问题。3解决方法及时的讨论，解决了问卷的问题。在2012年10月10日下午6点完成了问卷的实地调查。4总结经验在调查前，我们应该仔细的研讨问卷，以此保证我们的效率性和准确性。（五）调查问卷关于重庆市大学城协信城立方楼盘调查问卷问卷编号：_ 访问员_尊敬的先生/女士： 您好！ 我是重庆房地产学院对协信城立方（位于缙云山山脉和规划的寨山坪森林公园之间，大学城核心区南侧）项目调查的访问员，在进行重庆市居民住房状况及需求的市场研究。想跟您谈谈这方面的问题。您的意见无所谓对错，只要真实反映您的情况和想法，都对我们有很大帮助。我们将对您回答严格保密。希望您在百忙之中抽出一点时间协助我们完成这次调查。 谢谢！ 甄别部分: 请问未来二年内，您是否打算买房吗？ （ ） 1、否终止访问 2、是继续访问 主问卷部分: 一、住房现状 1、您现在的住房面积是： （ ） A、50m2 B、61-80 m2 C、81-100 m2 D、101m2以上 2