《房地产评估》试卷A及参考答案

.华中师范大学成人本科学年第二学期房地产评估试卷（a 卷）考试时间： 90 分钟闭卷任课老师：装班级：学号：姓名：成绩：一、单项选择题（每小题1 分，共 20 分）1、下列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（）a、土地总价b、土地单价c、楼面地价d、商品房价格2、对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（）a、一般物价指数b、建筑材料价格指数c、房地产价格指数d、定额调整系数3、基本完好房的成新度一般为（）a、七成新b、六到七成新c、七到八成新d、八到十成新4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。a、高于b、低于c、等于d、不可比5、土地价格 =（房地净收益-） / 土地资本化率。（）a、土地净收益b、建筑物价格建筑物资本化率订c、房地费用d、建筑物净收益6、从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（）a、越高b、越低c、不变d、越可靠7、用成本法估价时，房屋现值等于（）a、房屋重置价格- 年折旧额尚可使用年限b、房屋重置价格- 年折旧额耐用年限c、房屋重置价格成新度 d、房屋重置价格- 年折旧额8、假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（）a、毛地的拆迁安置补偿费b、已投入的费用c、投资利息d、销售税费9、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（）a、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格b、买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格线c、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格d、买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和 5%。某宗房地长交易，买方付给卖方2325 元/ ，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）;.a、2300 元/ b、2495 元/ c、2500 元/ d、3000 元/ 11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（）a、抵押b、买卖c、租赁d、拆迁补偿12、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200 平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）a、建筑面积1800 平方米，两年前租出，年租35 万元，位于同一工业区b、建筑面积1100 平方米，近期租出，年租150 元/ 平方米，位于20 公里外c、建筑面积10000 平方米，近期租出，年租180 万元，位于同一工业区d、建筑面积1000 平方米，近期租出，年租20 万元，位于同一工业区13、在贷款合同中约定，某项贷款年利率为6%，以季度为计息周期，则实际利率是（）a、1.5%b、1.51%c、6.14%d、6%14、经济折旧也叫（）a、功能折旧b 物质折旧c、外部折旧d、精神折旧15、某宗土地50 年使用权的价格为1000 万元， 其地上建筑物目前的市价为500 万元， 现探测其地下有铁矿资源，价值高达500 万元，则该房地产的价格为（）a、1000 万元b、1500 万元c、2000 万元d、1500 万元至 2000 万元之间16、对建筑物与土地的组合来讲，假设有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于原理造成。（）a、收益递减原理b、适合原理c、均衡原理d、预期原理17、甲土地的当家2100 元/ 平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500 元/ 平方米，建筑容积率为 5，该两块土地的总价相比有（）a、甲的等于乙的b、甲的高于乙的c、甲的低于乙的d、难以判断18、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000 万元，建筑面积为5000 平方米，其基地的现实市场价格为 600 万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为2800 元/ 平方米， 则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为万元。（）a、800b、900c、1000d、大于 100019、设立地役权通常会使（）a、供役地的价值下降b、需役地的价值下降c、供役地与需役地的价值都下降d、供役地与需役地的价值都上升20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）a、土地使用期限b、土地使用管制c、土地面积大小d、土地权利性质二、多项选择题（每小题1 分，共 10 分）1、房屋完损等级划分的依据包括（）a、功能b、成新c、装修d、结构e、设备2、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法正确的是（）a、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分.b、传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售c、现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确d、现金流量折现法不单独计算利息和开发利润e、现金流量折现法比传统方法好3、下列叙述正确的是（）a、估价是科学与艺术的有机结合b、理论、方法和经验对估价同等重要c、估价是一种主观活动d、估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来e、买卖双方应按估价结果交易4、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）a、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升b、如果居民收入的增加是衣食较困难的收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大c、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升d、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，对房地产价格影响不大e、居民收入水平的变化对房地产价格影响不大5、房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）a、你买卖的房地产市场价值b、买房愿意支付的最低价格c、买方可承受的最高价d、卖方可接受的最低价e、卖方愿意接受的最高价6、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）a、房地产开发用地b、学校c、在建工程d、别墅e、特殊厂房7、房地产价格与一般物品的价格的不同之处包括（）a、受区位因素影响大b、是物品本身的价格c、不太容易受交易者个别情况影响和左右d、价格形成时间长 e、同时存在租赁价格和买卖价格8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）a、相邻房地产合并交易b、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商c、交易双方存在利害关系d、交易税费非正常负担e、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情9、某写字楼的租金为每日每平方米3 元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）a、电费b、物业管理费c、水费d、供暖费e、房地产税10、适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）a、在建工程b、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产c、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产d、可供开发建设的土地 e、市场交易活跃的房地产三、判断题（每小题1 分，共 15 分）1、距离有空间直线距离和交通路线距离，现在人们越来越重视交通路线距离。（）2、在收集实例资料时，应考察他们是否收到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（）3、国有土地使用权即为出让土地使用权。（）4、交易实例不一定是可比实例。（）5、报酬率是投资回收与投入资本的比率。（）6、周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）7、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则股价责任随之终止。（）8、每种估价方都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的， 但不应相互替代。（）9、一种房地产商品价格上升导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品（）10、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用。（）11、成本法中的折旧不同于会计中的折旧。（）12、路线价法，实际上是一种市场法。（）13、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（）14、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（）15、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（） 四、简答题（每小题6 分，共 30 分）1、按照房地产估价上的定义，房地产是那三个方面的结合体？2、按照房地产的开发程度，房地产可以分为哪些种类？3、房地产需求量的决定因素有哪些？4、房地产估价的原则有哪些？5、房地产的特性有哪些？五、计算题（共25 分）1、某房地产建成于2007 年底，伺候收益年限为48 年， 2008 年底至 2011 年底分别获得净收益83 万、85 万、90 万元、 94 万元；预计2012 年底至 2013 年底可分别获得净收益94 万元、 93 万元、 96 万元，从 2015 年底起每年可获得的净收益将稳定在95 万元；该类房地产的报酬率有9%。试用上述资料估算该房地产2011 年底的收益价格。（10 分）2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2012 年 9 月的价格。获知该宗土地的面积为5000 平方米，土地剩余使用年限为65 年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取该土地后建造该类商品住宅的开发期为2 年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800 元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费及管理费；第二年 需要投入