百老汇地块项目可行性研究报告

X X 第四期百老汇项目位于 X 故黄河沿岸，南至塔东路，西至迎宾大道，东至复兴南路，北至故黄河，与 X 著名的汉桥接壤，比邻淮塔景区。 其中规划建设用地 6800 平方米，本报告经过对本项目周边环境分析和周边价格比较，预估价格是 11000元每平方米，预计销售收入大约为 划建设 1栋 2 层和 1 栋一层的商铺，总建筑面积为 6800 平方米，容积率为 化率是 35%，建筑密度是30%各项指标都符合规划控制的要点。 X 第四期百老汇项目进行可行性估算，元。其中银行贷款和自有资金分别占开 发成本的 30%。经过资本金现金流量表、全部投资现金流量表、损益表的估算，同时又通过动态财务分析和静态财务分析，风险分析来预测能够对项目的可行性产生很大风险的因素，并且对其发生的可能性进行预估，最后对本项目进行综合评价，同时能够对项目后期的开发建设以及经营提出相应的建议与意见，希望能够为决策着提供很好的参考意见。 关键字：可行性研究 调查分析 成本估算 财务评价 is to to a 6800 of of of of 1000 to a is to 0066000 to of a 800 5%, 0% of in of 2708800 0% of of of of at of to of be of on at to in to of of 目录 . 1 目背景 . 1 目所在区域发展情况 . 1 目发起人及发起缘由 . 1 目投资的必要性 . 2 目概况 . 2 目名称 . 2 目建设单位概况 . 2 目地块位置及周边现状 . 2 目地块位置 及 周边现状 . 3 目规划控制要点 . 4 目发展概况 . 4 行性研究报告编制依据 . 5 行性研究结论及建议 . 5 . 6 观环境分析 . 6 口因素 . 6 济因素 . 7 国 房地产 行业发展分析 . 9 业政策 . 9 场供给 与 需求 . 13 房地产市场分析 . 18 房地产市场 现状 . 18 房地产市场 发展趋势 . 19 块 市场分析 . 22 域投资环境分析 . 22 域商业市场的发展现状 . 24 域市场目标客 群 分析 . 25 目 拟 定位方案 . 25 类比项目市场调查 . 25 目 析 . 26 目定位方案 . 27 发方案 . 28 目 地块 特性与价值分析 . 28 块特征分析 . 28 地价值分析 . 28 地升值潜力初步评估 . 29 划设计分析 . 29 步规划设计思路 . 29 划设计的可行性分析 . 31 X 划 方案提出 . 31 品设计建议 . 32 铺 . 32 车场 . 32 目实施进度 . 33 融资方案 . 34 资估算 . 34 资估算相关说明 . 34 成本估算 . 34 资方案 . 35 分析 . 36 务评价 . 36 务盈利能力分析 . 36 售收入估算 . 37 金流量表 . 39 利分析 . 42 态获利分析 . 42 态获利分析 . 43 务评价结论 . 43 . 44 亏平衡分析 . 44 感性分析 . 44 险分析与对策 . 45 险因素的识别和评估 . 45 于 风险 的 防 范对策 . 47 . 48 会评价（定性） . 48 境评价（影响及对策） . 48 司资源匹配分 析 . 49 . 50 论 . 50 议 . 50 . 51 X 1 目背景 X，简称徐，古 时候称之为 “彭城 ”。 是 华东 重要 门户 。 历史上 曾被人称 为 华夏九州 之一，自古 便被人们称为 是兵家必争之地和 商贾云集 中心 之地。且拥有 超过 6000 年文明史和 2600年的建城史，被 世人 称为 “千年帝都 ”，有 “九朝 帝王 X 籍 ”之说 。 1X 是 两汉文化 的发源地，曾被被人们称之为 “彭祖 故国、 刘邦 故里、 项羽 故都 ”， 又因 其拥有大量 文化遗产 和 丰富矿产资源 以及 深厚的历史底蕴， 故 被称作 “东方雅典 ”. X 是 淮海经济区 中心城市， 和 长江三角洲区域中心城市 5， X 曾被称为 都市圈 核心城市，新西兰产品中国 的 展销中心总部驻地 2，国际性 的 新 兴 能源基地， 曾被称之为 “中国工程机械之都 ”和 “世界 硅都 ”。 2014 年 9 月和 11 月即将举办 江苏省第十八届运动会 和国际剑联女子重剑世界杯赛 7。 X 经济的发展目标是到2015 年，经济总量进入 长三角 城市前 8 名、中国大陆地级以上城市前 30 名，保持综合经济实力在 苏北 和 淮海经济区 的领先地位。 8 本项目 港位于故黄河沿岸，南至塔东路，西至迎宾大道，东至复兴南路，北至故黄河，与 X 著名的汉桥接壤，比邻淮塔景区。该项目由 X 百老汇置业有限公司开发建设，用地面积为 6800 平米，建设用地面积 3400 平米，总建筑面积 3400 平米，绿化面积 1190 平米。 X 百老汇置业有限公司聘请香港著名的 筑设计公司为两地块重新进行了设计，力求为 X 门户打造一个高、精、新的地标项目；提升 X 商业和黄河地块的整体形象，丰富区域 价值，体现故黄河历史文化、生态景观；为打造 X 精品办公、娱乐休闲、商业购物做出努力。 本项目由 X 市百老汇开发有限公司开发建设的，曾在 X 工商行政管理局办理了注册登记 ,其房地产开发资质的取得也经过 X 市规划建设局批准。 公司成立于 2008 年 3 月 17 日，位于 X 市泉山区淮塔东路，注册资金 5000 万元人民币，实收资金 5000 万元人民币。主要经营房地产开发、销售、兼营物业管理、房屋租赁。现有员工 12 人，本公司已于 2008 年 2 2 月 1 日取得原国信印染厂地块土地使用权，并拟在该地块建设 X 百老汇商业广 场，这将是X 最高标准的餐饮、 院、酒店、文化娱乐会所和体育休闲商业中心。 泉山政府组织实施，属于政府重点建设项目，对百老汇周边经济环境的完善起着重要的作用。 (1） 理位置优越，环境优越，交通便捷 . (2） 力求造 X 经融商务中心。 (3） X 市随着经济的飞速发展和人民生活水平的快速提高， X 市逐步呈现出了商务用房所占的比例高于居住用房比例的趋势。越来越多企业的增加和人口 的聚集致使优越地段的商务性地产成为稀缺资源。 地区经济发展的重要区域，在这个地方建造的商铺有一定的升值空间。 目概况 X 市百老汇烧烤街地块 X 市百老汇置业有限公司 本项目东至复兴南路 ,南至塔东路 ,西北至蓝湾商务港项目 。 南 距 6距 距 淮海纪念塔约 23靠汉桥 。总规划用地面积 X 3 项目 总体规划充分考虑 项目与周边 的区域关系， 始终 坚持自己的 产业特色， 追求 经济效益 以 确保持续 稳定 发展， 兼顾 与环境的共生， 致力于 国土资源 的 合理有效利用， 创建 “ 环保型 、 生态型 ” 的城市 。 目地块位置 及 周边现状 （ 1）地块 位置 该地块东至复兴南路，南至塔东路，西、北至蓝湾商务港项目（详见附录项目宗地图） （ 2） 宗地现状 1）四周 范围 :西靠著名的淮海烈士纪念塔，东为著名的旱桥 2）该地块处于 X 市复兴南路西侧，地势平坦，较周边地区标高略低。 3） 地面现状 为待开发空地 ，宗地内 无 水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素 。 4）该地块现为已开发项目 ，没有居民居住，不存在拆迁补助问题。 5） 地下情况 ：无 管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6） 土地的完整性 ：没有 市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7）抗震 情况 ： 抗震性要求 八级抗震等级 。 （ 3） 项目周边的社区配套 1） 周边社区配套 交通状况 X 百老汇项目地块的公交有 806 路、 66 路、 602 路、 11 路、 36 路、 20 路等。 宗地出行主要依靠的交通方式 ：步行，骑自行车，电动车，摩托车，家庭小轿车、城市公交。 现有交通捷运系统 ：城市公交路线；陇海铁路、建国路、金浦铁路立交 。 东侧有 X 客运站，火车东站。 教育： 红黄蓝幼儿园、解放路小学、奎园小学、铁路小学等， X 科技中学、 X 高级中学、铁路中学等 医院： X 市传染病医院、 X 市东方人民医院、黄山医院等。 4 购物中心：苏恒超市、百大超市、家美时超市、易初莲花、沃尔玛等 娱乐设施：全能跆拳道俱乐部、同仁居游泳馆、鼓楼区生态园小学城市学校少年宫、黄河法治文化园、翌晨网吧、同仁居洗浴中心。 银行：交行、建行、农行、中行等。 其他：奎园菜市场、七里沟果蔬市场、新世纪建材、升辉建 材等 （ 2） 项目周边 治安与 环境 1） 治安情况 ：良好 2） 噪声情况 ：一般 3） 空气状况 ：良好 4） 污染情况 ：基本没有 化工厂、河流湖泊污染 5） 危险源情况 ：基本没有 高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地 6） 周边景观 情况：良好，有淮海烈士纪念塔 7） 近期或规划中周边环境的主要变化 ：部分建设有高档的写字楼与商铺如：蓝湾商务港等。 8） 风水情况 ：良好 目规划控制要点 （ 1） 总占地面积 ： 6800 商铺占地 面积 ： 2040 道路 面积 ： 1904 绿化面积 ： 2380 （ 3） 容积率 ： 4） 建 筑密度 ： 30% （ 5） 控高 ： 4 12=8 米 （ 6） 绿化率 ： 35% 目发展概况 （ 1） 已进行的调查研究项目及成果 ：对周边环境及建设状况的调查 X 5 （ 2） 项目地块初勘及初测工作情况 ：目前项目已启动。 （ 3） 项目建议书编制、提出及审批 已经完成 （ 4） 研究工作 进展 情况：处在项目初步建设阶段 行性研究报告编制依据 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 （ 1） （ 2）城市居住区公共服务设施设置规定 （ 3） 办公楼 设计规范 （ 4） 办公楼 建筑设计标准 （ 5）建筑工程 交通设计及停车场设置标准 （ 6）城市道路绿化规划及设计规范 行性研究结论及建议 （ 1）项目现在已经看是建设，自有资金与银行贷款的比例会有变化，可能会导致财务费用的变化。 （ 2） 该方案满足规定的绿化率，容积率等一系列指标都在规定范围内，在这一系列的指标下，通过市场调查与分析确定了商铺售价 11000 元 / ,一层租金为每平米每年 900 元，二层租金为每平米每年 1080 元。经过一系列的指标估算，此方案可行。 （ 3）净现金流量净现值 元 ， 税前全部投资净现值 元 ， 税前 全部投资内部收益率为 20%， 税后全部投资内部收益率为 15%， 通过动态指标发现方案的收益率在正常的范围内，说明方案是可行的。 （ 4）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。 6 观环境分析 目前我国人口总数约为 13亿，虽然“十一五”期间，我国人口计生事业取得长足进步，但未来 5年，我国人口总量仍将保持惯性增长态势， 流动迁移人口数量持续增加，“十二五”期末，我国人口总量将达到 镇人口将首次超过农村人口突破 7亿。 “十 二五”时期，我国人口发展呈现明显阶段性特点，将发生重大转折性变化： 人口总量继续惯性增长，“十二五”时期的出生人口数量预计会多于“十一五”时期，“十二五”后，人口增长惯性逐渐减弱，人口发展态势将出现新的趋势。 劳动年龄人口比例、人口负担系数出现新变化。“十二五”时期， 15 59岁劳动年龄人口占总人口比例达到最高点后转为缓慢下行，人口负担系数也将达最低点，在经历 40多年下降后开始趋于上升，总体上仍处于劳动力资源丰沛、人口负担系数较低的有利时期。 城镇人口将首次超过农村人口。预计“十二五 ”期间，城镇人口将突破 7亿，人口城镇化率超过 50%，城乡人口格局将发生重大变化。 人口老龄化提速，老年人口出现第一次增长高峰。 60 岁及以上老年人口将从“十一五”年均净增 480万提高到“十二五”的 800万左右，在 2015年总量将突破 2亿。 人口流动迁移呈现新的特点。上世纪 80 年代以后出生“ 80后”人口成为流动人口的主体，“二线”城市和城镇人口流动活跃。 从项目的投资建设的可行性分析到项目地块位置及周边现状分析可以看出该项目的建设是可行的，符合本市经济发展的需要，该项目的建设对于推进 X 市工业化、 城镇化的发展起着极大的辅助作用。当前该项目的开发前景很可观，开发条件日趋成熟。同时本项目位于 X 商业中心，周边相关配套设施齐全，人流集中，在区域大发展中起到极其重要的作用。本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提升。本项目的开发，符合该园区位物业供给的基本特征，有助于改善该区域商业服务配套物业结构局部供给相对失衡，且充分利用了城市宝贵的土地资源，适应了园区整体配套现代化的趋势，也有利于城市总体规划的具体实施。 巨大的人口总量、流动迁移人口数量持续增加以及城镇化的迅速发展将创造出巨 大的房X 7 屋刚性需求，同时随着 进房地产市场的持续繁荣，从而使得 初步核算， 2013 年全年国内生产总值 5688465 亿元，比上年增长 其中，第一产业增加值达到 56957 亿元之多，同比增长 4个百分点；第二产业增加了 249684 亿元，同比增长了 三产业增加值 262204亿元，增长 第一产业增加值占国内生产总值的比重为 第二产业增加值比重为 第三产业增加值比重为 图 1:2009在 2014 年，中国经济增长的长期格局没有改变，在积极的财政政策和稳健的货币政策支持下，全年经济有望继续保持平稳发展，这为城乡居民收入的持续增长提供了坚实的基础。十八大提出的到 2020 年城乡居民人均收入翻一番，必将创造出更加巨大的购买力，为房地产行业的持续繁荣提供支撑。 8 表 1： 2014年 1从表 1 中可以看出商业用房的开发投资同比增长 百分点，屋新开发面积减少 地购置面积减少 X 9 此表可以看出商业用房既存在一定的升值潜力，也面临着很大 的挑战。 国 房地产 行业发展分析 业政策 房地产 业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进 房地产 市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动 投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。 实现 房地产 市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 2008 年 :2008 年 3 月，建设部 70/90 政策适用范围扩大到经济适用住房。 2008 年 3 月 25 日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 百分点，达到 2008 年 4 月 20 日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 百分点 ; 2008 年 5 月 20 日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 百分点 ; 2008 年 5 月 30 日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。 商品住宅开发不得超过 3 年，土地管理不作为将受严惩， 6 月 1 日起执行。 2008 年 6 月 10 日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。 2008 年 7 月 14 日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。 2008 年 8 月 11 日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。 2008 年 8 月 14 日，三部 委联合印发 2008 年廉租房工作计划，新增廉租住房保障户数 250 万户，达到 350 户。 2008 年 8 月 25 日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理 土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的 7 成，贷款期限原则不超过 2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。 2008 年 9 月 15 日，央行宣布“双率”齐降 受美国金融危机影响，央行宣布 9 月 16 日期，下调一年期贷款基准利率 百分点，下调存款准备金率 百分点。 2008 年 10 月 9 日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳 10 10 月 19 日期，下调一年期存贷款基准利率各 百分点，下调存款准备金率 百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。 2008 年 10 月 12 日，十七届三中全会：土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题 ; 2008 年 10 月 12 日，系列新政支持房地产； 11 月 1 日期，个人首次购买 90 平方以下普通住房，契税下调到 1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率 7 折优惠，最 低首付下调为20%。 个人住房公积金贷款利率同时下调， 5 年期内和 5 年期以上的贷款利率分别下调 别为 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 (杭州救市 24 条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆。 2008 年 10 月 28 日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调 百分点。 7 2009 年 :2009 年政策整体来看，从 5 月开始为政策分水岭，在 八的前提下，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。尤其 是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。 后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。 2009 年 5 月 21 日，为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程。 1、房地产开发项目全部竣工完成销售的 ;2 是整体转让未竣工决算房地产开发项目的 ;3 是直接转让土地使用权的。 2009 年 5 月 25 日，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。 2009 年 10 月，营业税免征优 惠政策终止。 国务院总理温家宝 10 月 9 日主持召开国务院常务会议，会议决定， 2010 年 1 月 1 日起，个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，其他住房消费政策继续实施。 2009 年 10 月 24 日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：（ 1）增加普通商品住房的有效供给 ;（ 2）要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度 ;（ 3）是要加强市场监管 ;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。8 2010 年 :2010 年 4 月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度 长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控国十条，X 11 限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施。 2010 年 1 月 10 日，国务院出台 国十一条 ，严格二套房贷款管理 ,首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导； 2010 年 1 月 21 日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出 ,申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%； 2010 年 3 月 10 日，国 土资源部再次出台了 19 条土地调控新政 ,即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、 1 月内付清地价 50%、囤地开发商将被 冻结 等 19 条内容； 2010 年 3 月 22 日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点，各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市 ,要严控向大套型住房建设供地； 2010 年 3 月 23 日，国资委要求 78 户不以房地产为主业的中 央企业 ,要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在 15 个工作日内制订有序退出的方案； 2010 年 4 月 2 日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买 90 平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策； 2010 年 4 月 7 日，国家发改委发布 2010 年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序； 2010 年 4 月 14 日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策； 2010 年 4 月 15 日，国务院出台具体措施 ,要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 。对购买首套住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭 ,贷款首付款比例不得低于 30%； 2010 年 4 月 15 日，国土资源部公布 2010 年住房供