滨湖城市花园可行性研究报告

1 工咨 X 滨湖城市花园”开发项目 可行性研究报告 编制 编制时间： 二一二年八月 2 目 录 第 1 章 项目总论 . 8 目背景与概况 . 8 目建设单位概况 . 8 目背景及建设的必要性 . 9 制的原则、依据和范围 . 10 制的原则 . 10 目编制的依据 . 11 目报告编制的内容 . 11 目主要经济技术指标 . 12 题与建议 . 12 第 2 章 项目投资环境与市场分析 . 14 目投资环境分析 . 14 房地产经济政策分析 . 14 域经济环境与与市场环境分析 . 21 域竞争环境分析 . 24 域房地产市场分析 . 24 域房地产特征及走势分析 . 25 争性项目分析 . 25 目 析 . 28 3 目定位分析 . 29 目产品定位 . 29 目目标客户群定 位 . 30 目价格定位 . 32 第 3 章 项目建设规模与建设条件 . 33 目地块现状 . 33 设规模 . 33 目建设条件 . 34 第 4 章 规划设计 . 38 计依据 . 38 划设计原则和理念 . 38 体规划 . 41 第 5 章 工程技术方案 . 44 筑设计 . 44 计依据 . 44 体设计 . 44 业及公建设计 . 45 筑立面设计 . 45 面设计 . 46 要技术经济指标 . 46 构设计 . 47 4 计依据 . 47 计自然条件 . 47 构选型 . 48 用工程 . 48 排水 . 48 气设计 . 52 第 6 章 节能节水 . 59 计标准与依据 . 59 筑节能 . 60 水 . 60 水系统 . 60 水系统 . 62 气节能 . 63 筑电气节能的途径 . 63 明节能要点： . 63 第 7 章 项目组织与 建设管理 . 65 织机构设置 . 65 动定员和人员培训 . 65 作制度 . 65 动定员 . 66 员培训 . 66 5 目建设管理 . 67 目计划实施步骤 . 67 程实施措施 . 68 程招投标 . 68 第 8 章 项目开发及销售计划 . 70 目开发时间及工期安排 . 70 目开发进度计划 . 70 盘销售 . 72 盘预售条件规定 . 72 售进度计划 . 72 第 9 章 项目费用估算 . 73 目建设成本估算 . 73 地费用估算 . 73 安工程费用估算 . 73 期 工程费用 . 75 发相关规费估算 . 75 础设施及公建配套费用估算 . 75 程建设其他费用 . 76 本预备费 . 76 目建设成本估算表 . 76 目开发费用估算 . 77 6 目投资总成本费用估算表 . 78 发期经营税费计算 . 78 交易有关的税费，税费表 . 78 地增值税 . 78 业所得税 . 78 第 10章 项目资金筹措与运用 . 79 资金来源与筹措 . 79 有资金 . 79 贷资金 . 79 售收入 . 79 . 79 . 80 金问题 . 80 化使用周转资金问题 . 80 第 11章 项目财务评价 . 81 . 81 目财务评价的依据 . 81 目财务评价的原则 . 81 目财务评价的前提假设 . 81 . 82 态盈利能力分析 . 82 7 态盈利能力分析 . 82 . 83 务评价结论 . 84 第 12章 环境影响与评价 . 85 . 85 保法规及标准 . 85 保设计 . 86 . 86 . 89 境保护措施方案 . 90 . 94 第 13章 项目社会影响评价 . 95 会影响效果分析 . 95 会适应性分析 . 95 会风险及对策分析 . 96 会评价结论 . 97 第 14章 项目结论与建议 . 97 . 98 . 98 附图 . 99 附件 . 100 8 第 1 章 项目总论 目背景与概况 项目名称 :X滨湖城市花园 项目性质：新建 建设单位： 业有限公司 法人代表： 企业性质 :有限责任公司 (私营 ) 注 册 号 : 公司地址 : 目建设单位概况 012年 6 月新注册成立的地产开发公司。虽然是才成立的公司，但 业有限公司却是一个雄厚实力和经验丰富的 30 多人的精英团队。公司股东分为别由华天集团高管、凌去幕墙装饰公司高管及长期从事地产开发地产公司的高管共同出资新组建而成。他们分别有着上千万平方米的建筑施工、装饰及近百万平米地产开发经历。曾开发过“ X 文化世纪城”、“都市华庭”、“马口棉纺厂综合开发项目”、“关公冼马城”“马口龙凤苑”等 地产项目。 9 他们实战、管理经验丰富，经济实力雄厚，为了一个共同的目标组建新公司从事地产开发，引领其团队不断开拓进取。 目前该公司已取得位于 X 市城隍镇向阳村 G（ 2012） 018号地块的国有土地使用权，用于地产开发。该地块用地面积为 目正在积极筹备中，规划建筑面积 。 公司在 “ 诚信创造未来 ” 的企业精神指引下，坚持“以人为本，诚实守信，追求卓越，服务社会 ” 的企业理念，坚持质量第一，建设舒适、一流的住宅和环境优美的小区，实现“企业发展，员工进步，社会和谐”的美好远景，为地方经济和社会 发展作出新的更大贡献！ 目背景及建设的必要性 自 省委、省政府确立 “ 1+8” 武汉城市圈后， 照省、孝感市的战略部署，充分发挥紧邻武汉、处于武汉城市圈核心圈的区位优势，主动融入武汉城市圈，全面提升 X 在武汉城市圈内的经济依存度和融合度，促进市域经济又好又快发展。根据 X 实际，确立了融入武汉城市圈的工作思路，即充分发挥 X 地处武汉城市圈核心层的优势，按照 五个一体化 建设（基础设施、产业发展、区域市场、城乡建设和环境保护）和 八同 （规划同筹、交通同网、信息同享、金融同城、市场同体、产业同链、科技同兴 、环保同治）的工作要求，通过交通接轨、工业配套、农业服务、科技转化、旅游加盟，努力把我市建设成为武汉城市圈的工业协作配套基地、农副产品加工供应基地、商贸物流集散基地、旅游休闲度假基地和科技成果转化基地，奋 10 力实现依托武汉，服务武汉，融入武汉， 建设核心圈内经济强市，建设武汉后花园！ 在以上背景下， 009年 10月公开出让 G2012018号地块国有土地使用权，用于城市住宅开发和城市基础设施建设，以利按照城市总体规划建设，城区扩伸和城市品位形象升级！ 该地块位于 X 城隍镇向阳村，南临滨湖大道，北接河 沙一级公路，东临泵站河，位于泵站河下桥处， 沿泵站河 60 米绿化长廊和天然水景，地理位置优越，商业氛围浓厚，具备良好的开发价值！ 本顶目为项目的一期工程，项目将建成集居住、商业、休闲为一体的综合性社区，为 X 市打造一个有着鲜明的在外在形象、优美的内部环境，便利的交通系统，齐全生活设施现代化高档社区。该项目建设是符合 X 城区规划发展要求和国家产业政策的 ,是城市功能完善的需要，是 X 建设和发展的必不可少的重要环节和美化城市环境的重要举措。 本项目的建设将对提升城市化水平、加快城市进程起到积极的重要作用。 制的 原则、依据和范围 制的原则 1、执行国家对商业住房的建设标准、规定和技术要求，做到实事求是，因地制宜、功能适用，与 的经济发展水平相适应。 11 2、遵照整体规划与局部相协调的原则，合理有效的利用土地，建设布局满足规划管理部门的规定和要求，充分考虑环境特征，风格与城市环境相一致，营造自然和谐的商居环境。 3、坚持建设与适用相结合的原则，尤其在节能、环保、安防等方面，使其成为一个理想的安居场所。 4、采用先进的技术手段，对本项目的商住房开发设计、设备与材料的选用要做到先进、可靠、经济、合理。 目编制的依据 1、国家和地区相关的法律、法规、政策； 2、 3、房地产经济评价标准（ 2002） 4、 2012018 地块出让资料； 5、建设单位提供的相应的基础数据、技术资料等； 6、编制本报告的委托咨询合同及其他相关资料。 目报告编制的内容 本项目研究的内容：项目提出的理由及建设的必要性，需求分析及建设规模，建设条件等分析；总体规划，建筑工程方案，配套工程、环境保护及消防、安全等方面建议，项目建设管理与组织机构，项目实施进度， 投资估算与资金筹措，社会效益分析等。 12 目主要经济技术指标 主要技术经济指标表 项目 数量 单位 1 净地面积 总建筑面积 容积建筑面积 中 多层住宅面积 21500 层住宅面积 计容积率） 1800 计容积率） 计容积率） 1380 建筑基底面积 容积率 5 建筑密度 6 绿地率 30 % 7 总户数 1054 户 8 总停车位 360 个 其 中 地面停车位 290 个 车库停车位 70 个 题与建议 012 年 7月合法取得本项目土地合法使用权 ,各项建设手续正在积极申办中。 13 分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及 X 房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具良好的可行性。 本项目应充分利用地块区域优势和景观资源，与专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌 销售和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 14 第 2 章 项目投资环 境与市场分析 目投资环境分析 012 年房地产经济政策分析 2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控： 一方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面，支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求， 30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年 2 次降存准率，三年来 首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。 展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格 15 实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。 1、坚决抑制不合理 需求，促进房地产市场健康发展 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。 2012 年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。 住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。 2012 年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。 6 月 18 日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市 16 场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特 别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。 2、支持自住性需求，促进市场活跃 行、住建部等支持首套房 以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署 2012 年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至 85 折，针对首套房贷政策松动迹象明显。 上半年货币政策预调微调力度持续加大， 2012 年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在 2 月、 5 百分点 2。 6 月，央行降息 百分点 3，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。 5 月末，广义货币 (额 90 万亿元， 17 同比增长 人民币贷款余额 亿元，同比增长 5 月人民币贷款增加 7932 亿元，同比多增 2416 亿元。 3、保障房政策支持力度增强 央补助资金加大 中央保障房建设补助资金力度加大。由于去年开工的 1000 万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工 700 万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金 2100 亿元，相比去年实际的1700 亿元增长了 截至今年 4 月底，中央已下达地方 1483 亿元补助资金，与去年全年相近。其中第一批补助资金 454 亿元已于 2 月份下达到地方 ，较去年提前 1 个月。截至 5 月底，已开工 346 万套，开工率为 基本建成 206 万套，完成投资 3895 亿元。 18 多部委强调落实保障房建设 资金。住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金， 1 月，财政部关于切实做好 2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知指出，切实落实资金来源，确保不留资金缺口。 5 月，住建部住房保障司副司长张学勤在接受采访时表示，中央对于保障性安居工程的补助力度只增不减， 同时，中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程，此外，银行信贷的支持力度也在加大。 持参建企业多元化融资 由于保障房资金压力增加，中央支持保障房融资多元化，鼓励多种渠道融资，包括金融机构贷款、企业债券融资、公积金 贷款，地方土地 出让收益不低于 10%用于保障性安居工程，地方政府预算等，同时中央代地方发行的国债优先、倾斜用于保障性安居工程。 19 今年 2 月，发改委在关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好 2012 年保障性安居工程建设工作的通知中指出，要创新融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用，通过直接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金，鼓励引导社会力量参与建设保障性住房及配套设施。 3 月住建部在关于做好 2012 年城镇保障性安居工程工作的通知中指出，拓宽资金来源渠道，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理 。保障房建设融资渠道的拓宽，将有力地缓解保障房建设资金紧张的局面。 4、下半年政策展望：稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变 货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。一季度 长 同比、环比增幅均有明显降低，二季度会延续下行趋势，有可能低于 8%。 2011 年来固定资产投资增速降至接近 20%的水平，基建投资仅为个位数。若政府加快审批进度（中央已同意 2 万亿元的铁路投资计划，各地也 20 纷纷获得发改委审批上马项目），使得基建增速提高至 20%左右，固定资产投资增速 将回到 25%左右的近年平均水平。随着信贷投放及基础设施投资力度加大，政策预调微调的“稳增长”效果逐步显现，宏观经济在下半年会逐步走出底部。近期为“稳增长”实施的一系列措施，基本未涉及到房地产调控政策的放松，表明中央高层对房价合理回归的坚强决心，已经将房地产调控上升到政治高度。 调控效果有所显现，但还需进一步巩固深化。 2012 年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一方面坚决抑制不合理需求，另一方面支持自住性合理需求。由于中央政府坚持房地产调控不放松，调控成果进一步显现，投资投机需求受到抑制，多数城市房价继续呈稳中有降之势。但需要注意到是，在信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下，年初以来特别是二季度重点城市商品住宅成交量明显回 升，购房者观望情绪明显缓解，部分城市甚 21 至还出现了楼盘抢购的恐慌情绪，部分房地产企业趁机提价，与“房价合理回归”相背而行。 展望 2012 年下半年，在宏观经济探底回升的大背景下，随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，如果成交量继续增长，价格将会止跌回升，房地产调控可能功亏一篑。本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政 策。 总之， 2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产将在挤压与淘汰中顽强成长。 由于上年度对货币从紧政策，限价政策，限购都没有对商品房限制达到预期，保障住房在人民强烈的呼吁声中迟缓走到台前，城镇住房的刚性需求不会逆转，房地产业也绝不会崩盘。 但 2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控走势的杠杆之一。 1区域经济环境分析 X 市 2011年全市生产总值（增加值、产值除注明外，均为现价）为 2475567万元，按可比价格计算，比上年增长（下同） 从三次产业看，第一产业完成增加值 420355万元，第二产业完成增加值 22 1449351万元，第三产业完成增加值 605861万元，按可比价格计算，分别增长 从构成情况看，一、二、三产业的比重由 2010 年的 011 年的 市人均生产总值 24339元（按平均常住人口 可比增长 工业经济： 工业形成了集群发展格局，完成产值 元，增长 其中，中省 属工业企业完成产值 市属工业企业完成产值 长 完成规模以上工业增加值 可比价格计算，三大工业园区初具规模，三大支柱产业（金属制品、纺织服装、食品医药）产值逾百亿； 建筑业 ： 相对平稳发展。全社会建筑业完成增加值 46115 万元，可比增长 农业经济： 全市农林牧渔业现价总产值为 736615万元，种植业、畜牧业、渔业产值分别为 326781万元、 232756 万元、 148653万元，可 比分别增长 森林覆盖率达 固定资产投资： 2011 年，全市全社会固定资产投资额 1322704万元，同比增长 实现了平稳较快增长，其中城镇 500 万以上项目完成投资 1109674 万元，同比增长 农村 500 万元以上项目完成投资 52120万元，同比增长 房地产业完成投资 115200万元，同比增长 农村私人完成投资 45710万元，同比增长 23 2011年全社会固定资产投资及其增长速度 指标 绝对数 % 全社会固定资产投资 1322704 定资产投资 1276994 行业分： 第一产业 38852 二产业 946095 工业 945795 三产业 292047 构成分： 建筑工程 476827 装工程 69082 备购置 569674 他费用 161411 区域投资环境分析 X 市十分鲜明地突出工业经济的主导地位，工业化步伐不断加快。已连续三年被 政府评为全省乡镇企业 首强。依托 “ 一线三区 ” （荷沙公路沿线 8 个乡镇、 X 经济技术开发区、福星高科技工业区、马口纺织工业园），牵引工业经济由 “ 点状 ” 向 “ 块状 ” 聚集扩张，初步建成了市城区高新技术和食品加工业、江南纺织服装业、西部金属制品业等三大工业区块，形成了以金属制品、食品加工、纺织服装、新医药、童车童具、光纤光缆、卫生塑料、建材包装为主体的十大块状产业群，聚集优势强大，辐射效应明显。工业经济已进入全省 “ 十强 ” 行列。 24 域竞争环境分析 由于调控政策的针对性，效果明显，国内一线城市房地产销售已经出 现销量 滑坡的现象，开始逐步导致房地产投资开始转向国内二三线 及中小 城市，拉动房地产市场新一轮增长的态势。 X 作为 武汉城市圈内 重要的县级城市，立足生 城市圈辐射效应推动 X 楼市 态建设，打造 “ 武汉的后花园 ” ，不可避免地将成为房地产开发的重点转移区域。 X 作为 武汉城市圈 重要的县级城市，县域经济活跃，特别是以 金属制品、纺织服装、食品医药 三大支柱产业 为名片，带动经济的快速增长，在全省县级城市实力 排名中始终保持靠前位置，具备发展的良好潜力。而近年来，在外来投资、旅游投入等刺激下， 展态势良好。 25 两会期 间，武汉提出了“ 1+6”的城市新格局，所谓 1+6指的是 1个主城 +6个新城组群。主城区以三环线以内地区为主，面积会略小于现在的中心城区。 有业内人士称，未来武汉的版图扩张将覆盖黄陂、蔡甸、汉南、葛店、 X、郑店、江厦等， 价格稳定显示 旦开发商有了良好的经济链，不缺乏周转资金，新房销售周期的延长对他们的影响就不会很大。在开发商抱着挺过观望期的心理下，房价出现大幅下降的可能性也相对较小。同时，作为三线城市，我市与我 省周边城市相比，房价并没达到过高程度，下降空间十分有限。新房空置率较低，也表明目前 X 市楼市仍主要表现为刚性需求，自住型购房者居多，楼市仍有一定发展空间。在这种地域现状和市场表现下，有别于一线城市， X 市房价将仍保持平稳发展的态势。 1、楼盘名称： X 福星城 开发商： 金山房地产开发有限公司 楼盘地址： 西湖大道与滨湖大道交界处 X 公园旁 26 开发规模：项目总建筑面积 30万余平方米，全框架结构 物业类型：小高层、高层、写字楼、商铺 销售均价： 2900 元 /M 户型： 3*2*2(1)/2*2*2(1)/4*2*2/ 物业状态：现开发第五期。在售 项目评述： 项目占地近 200亩，位于 X 中心城区西部，西湖大道与滨湖大道交汇处，总建筑面积约 30 万方平米，总户数 2288户。项目结合现代最时尚的社区规划，建筑风格和园林景观独树一帜：将现代极简式美学风和皇家复合园林完美结合，一个现代与人文交融的国际话社区在 X 这块土地上奕奕生辉 ， 。 2、楼盘名称：公园新城 开发商： X 市博发房地产开发有限公司 楼盘地址： 滨湖大道 88号 开发规模：项目总建筑面积 。 物业类型：商住楼 销售均价 :2950 元 /M 户型： 3*2*2(1)/2*2*2(1) 27 物业状态：在售 项目评述： 公园新城二期中央组团， 88 126平米板式电梯观景洋房，公园新城临 X 公园，高性价比亲水楼王绝版呈现， 70年产权，均价低于同区域五百元以上。 3、楼盘名称： 帝景豪庭 开发商： X 人人集团 楼盘地址： 委党校旁） 开发规模：总建筑面积约 25万。 物业类型：商住楼 物业状态 :在售 销售均价： 2800元 /M 户型： 1*1*1/2*2*2(1)/ 3*2*2(1)/ 项目评述： 帝景豪庭总规划用地面积约 140 亩，规划总建筑面积 约 25 万方，能容纳2350 户，规模宏大，是目前 X 市大规模的高尚人居社区。 4、楼盘名称：城市之星 开发商： 28 楼盘地址： 川刘路广电大楼北 . 开发规模： 物业类型：多层住宅、小高层、车库 开竣工时间： 项目评述： 地理 雄居川城核心地段 未来行政区域中心，紧临市府，才智名门 紧临 X 一中，教育步步领先 与客运中心数步之遥， 20层高度俯瞰全城，尽显王者风范 最时尚的外观设计，个性化环境布局 离尘不离城，城中静品 千平米空中花园，尽享四季风光 , 电梯 地下停车场 。 目 析 1优势 开发公司虽是新公司，但开发商却是一支经济丰富、实力雄厚的开发团队； 项目区域住宅集群基本形成，在有较大的竞争同时也有一定的聚集效应，加之周边环境优美，有一定竞争优势。 本项目整体小区设计、房型设计集众多设计方案之优点，博多家之长，设计风格典雅，房型布局合理，户型多样，面积适中，引导当今住房潮流，非常适合 X 人民消费水平； 户型多样化，大中小三种户型，适合 X 各类消费人群； 2劣势 项目周边环境形象有待于进一步提高； 29 地段优势还需要进一步宣传，宣传也有较大投入。 城市基础设施配套还需要加大力度； 高层的居住观念 的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的可抗性； 福星城，帝景豪庭、城市之星及公园新城等楼盘相继发售，给本项目带来一定的竞争压力 3、机会 X 区位优势及经济持续增长带来机会 项目地处新城区西边地段，周边企业、商业单位较多，有较强购买实力 楼市处于平衡上升趋势 3威胁 国家采取一系列针对房地产宏观调控政策、抑制房价过快上涨； 未来本区供应量大，竞争日益白热化 区域市场产品同质化 目定位分析 目产品定位 项目产品为集居住、商业、休闲为一体的综合性社区。为居民提供具 有归属感、安全感、充满人情味的社区活力的高品质生态社区是 30 该开发商的规划目标。目的在于为 美的内部环境、便利的交通系统、齐全的生活设施和现代化高档社区。 目目标客户群定位 1目标客户群定位 一类客户：周边学校、企事业单位职工 全市有 学校、医院等企业事业单位数十家， 规模以上工业企业 209家，从业人员 45438人， 这类人群是本项目的主要消费群体。 二类客户：周边中小企业老板、私营业主 X 市及周边 民营企业 以及的私营业主，多以二次置业为主，以投资或改善居住条件为目的； 三 类客户：周边乡镇先富起来人群 这类消费者 其购房目的为改善居住环境为目的。 四类客户：回归创业人士 这类消费者早前在外谋业，在一线城市高物价高房价和当前经济下，回乡创业购房人群。 五类客户： X 人在外回乡置业或外地人来 X 置业人士。以及原住宅征收后安置购买客户。 这类消费者看中 投资型理财型消费人群。 2客户群年龄结构分析 31 X 人口年龄分布特征在年龄结构上， 30 49岁增长最快。而根据调查发现，年龄在 30 49岁的人群，因事业、家庭都较为成熟，消费能力也表现得最为强烈。显然这类人群是本市消费群中 主流，其快速增长一定程度上表明该市主力消费群消费能力在日趋成熟与逐步释放。而处于 20 29 岁年龄段的群体也有不可忽视的潜在消费力，目前该年龄段的消费群体庞大，根据发展趋势，可以预见数年后这部分人群将会释放出旺盛的购买需求。 3客户群考虑因素分析 价格因素：根据 以预测本项目未来客户群普遍特征：单价在 3000 元 /以下是主要的承受范围， 3000 元 /以上将是一个价格的分水岭。随着城镇化建设进程及中部崛起的战略实施， X 房价还应处于平稳发展阶段。 环境因素： 本项目地处新城区西部地段 ,两面临街 ,周边教育、医疗、金融网点配套齐全。城区的发展优势及逐步完善的生活配套设施将是客户群优先考虑购买的主因。 产品类型因素： X 是一个消费能力很强的城市，有着传统较高水平的消费能力，随着社会经济的持续良好发展，城市的居民对生活环境和质量改善的倾向性强烈，对住宅产品品质要求也较高，二房、三房及三房以上客户群都有较大需求。 32 目价格定位 （ 1）单位开发成本 本项目销售价格采用市场比较法，以市场销售价格为基础，对本项目的成本加利润定价法进行估算，预测本项目单位开发成本为：1927元 /。 （ 2）开发商预期目标期望值： 根据本项目的开发成本，考虑项目拟建地市场现状及周边楼盘的销售情况，并综合未来房地产市场发展的趋势及各方因素，本项目开发商预期目标的期望值为 :商住楼销售均价为 2500元 /（高层 3000元 /） ,商网售价 8000 元 /（二层 4000 元 /）。 33 第 3 章 项目建设规模与建设条件 目地块现状 1项目概况 “滨湖城市花园”位于 X 省 X 市 临滨湖大道，北接荷沙一级公路，东临泵站河，南临滨湖大道、处于泵站河大桥的下桥处，地理位置十 分优越。 2周边配套 项目 地处区商 新城区西部 地段， 帝景豪庭、 X 福星城、公园新城、西湖城市广场、城关中学，实验小学紧临左右，东南双面临路 ，交通便利 。 周边教育、医疗、金额网点配套 ,能全面的满足业主购物、休闲、娱乐、餐饮等多样化的消费需求。 3居住环境 本项目位处城区西部，交通便利，沿河 60米的绿化长廊和天然水景，为该项目提供了得天独厚的优势，环境宜人，适宜居住。区域居住氛围日趋浓厚，人气较旺盛。 设规模 本次工程为该项目的一期工程。总用地为 方米，总建筑面积 其中计容积率建筑面积为 135400 平方米，不计容积率建筑面积 方米，容积率 筑密度 绿化率 30%。 34 项目分多期进行 ,本项目为“滨湖城市花园”一期项目 ,主要由 2栋 6+1F 多 层住宅 、 1 栋 15+2F、 1 栋 16+2F 和 2 栋 25F 层 及商业店面，绿化广场及相关配套组成 。 目建设条件 X 市位于汉江下游，江汉平原腹地。地跨东经 11322 11357 ，北纬 3022 3051 之间。东与武汉市东西湖区和汉阳毗邻，西连天门，南邻仙桃，北与应城、云梦、孝南接 壤。全市东西长 南北宽 。 X 市 区位优势 明显，地处江汉平原腹地，紧邻特大城市武汉，距国际天河机场 45公里。汉江横穿全境， 107、 318 国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过。全市面积1663平方公