容积率与建筑面积的关系

容积率与建筑密度关系探析,第四小组,城市住宅区规划原理,案例分析,小组总结,概念介绍,城市住宅区规划原理,容积率：又称楼板面积，是衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。,概念介绍,容积率（R）=建筑密度（C）*层数（H）,由下公式可以分析：在一定的建筑密度下，容积率与地块的平均层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与地块建筑密度成正比。,容积率可根据需要制定上下限，下限可保证开发商利益，上限可防止城市基础设施超负荷运行及环境质量下降。,城市住宅区规划原理,建筑密度：是指规划地块内各类建筑基底面积占该快用地面积的比值。与容积率不同的是，它强调建筑基底面积。,建筑密度应保持适当的密度，这一点是十分重要的，它能确保城市的每一个部分都能在一定条件下得到最多的日照和防火安全，以及最佳的土地利用强度。建筑密度过密照成街廓消失、空间紧缺，有的甚至损害历史保护建筑。,建筑面积=建筑基底面积之和/ 地块总面积,城市住宅区规划原理,利益,容积率,建筑密度,层数,城市住宅区规划原理,1、容积率与产品类型,建筑形态 住宅小区容积率独立别墅 0.3双拼别墅 0.4 0.5联排别墅 0.6 0.8叠加别墅 0.8 1.0（34层）花园洋房 1.0 1.2（45层） 多层 1.2 2.0（67层） 小高层 1.6 2.2（811层） 中高层 2.2 2.8（1218层） 高层 2.8 4.5（1933层）,不同的建筑形态存在不同的容积率，不同的容积率又会决定建筑的使用功能，决定不同的售价和盈利。,案例分析,城市住宅区规划原理,项目名称：世袭领地项目类型：独栋别墅容积率：0.25别墅面积： 300-800平方米,城市住宅区规划原理,项目名称：榆海万泉河畔项目类型：高层容积率：1.5别墅面积： 60-150平方米,城市住宅区规划原理,项目名称：舜地锦城项目类型：高层商铺容积率：2.9绿化率：38%,城市住宅区规划原理,2、容积率与建筑密度,一般情况下：（1）低容积率可以保证低密度，所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅与普通住宅的标准之一。（2）高容积率难以保证低密度。从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低密度，可以称为“高层低密度”，而高容积率如果做成低层建筑，则会出现“低层高密度”的现象 .,城市住宅区规划原理,项目名称：中信红树湾项目类型：30-40高层容积率：3.18特点：高层低密度,城市住宅区规划原理,项目名称：万科17英里项目类型：别墅小低层容积率：0.75特点：底层高密度,城市住宅区规划原理,3、容积率与利润关系,一般情况下，容积率越低，其绿化率会越高，居住品质就会得到有效的提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。所以，容积率在一定程度上决定了建筑的总面积和单价。,但是、随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，因而总利润会随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数量的时候，产品的品质开始下降。在最适合容积率点上，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。,城市住宅区规划原理,4、容积率与层数关系,一般情况下，在建筑密度不变的前提下，容积率提高，层数增加，居住品质下降，售价也就会随之降低。,容积率的增加，主要引起房屋层数的增加，在开始时，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等、单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。,城市住宅区规划原理,5、建筑密度与层数关系,一般情况下，在容积率不变的前提下，层数增加，表现为建筑密度的降低，绿地面积增大，进而提高小区公共环境品质和开发价值。,利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做出低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此方法主要运用于江景、湖景、海景等景观项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。,城市住宅区规划原理,项目名称：南都逸天广场 项目类型：高层小高层容积率：1.73建筑密度：13.8%,城市住宅区规划原理,小组总结,1、对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候。,2、在同一块土地上，容积率确定不能改变的条件下，开发商通过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化。,4、不同的地块，综合考虑地形、市场、对象等因素，容积率和建筑密度的关系并非是确定的函数关系。但对于开发商而言，如果能站在消费者的角度去思