热电厂项目可行性研究报告

0 X 热电厂 项目 可行性研究报告 2011 年 8 月 1 目 录 前言 . 2 一、宏观环境 . 3 . 3 . 5 . 6 二、市场环境 . 7 . 7 . 8 . 14 三、项目认知 . 15 . 15 . 16 . 17 . 17 析 . 18 . 18 四 、项目发展战略 . 19 . 19 . 19 五、项目定位 . 21 . 21 . 21 位 . 21 . 22 . 22 六、经济评价 . 23 . 23 . 24 . 24 . 25 . 30 七、结论 . 34 2 前言 本可行性研究报告 ， 是针对 X 热电厂项目 而撰写，报告主要针对项目 在 政策 、市场、经济方面的可行性 以及项目发展的不确定性进行综合分析和评价，最终 进行可行性 评估 。 3 一、 宏观 环境 在 2009、 2010 年相对宽松的市场环境下， 房地产市场 得到 长足的发展， 量价高涨， 泡沫又现， 为稳定房价，打压投资投机性需求， 2010 年底 房地产行业进入了新的一轮调控期 。 2011 年伊始，“新国八条”拉开调控序幕，各地“限购令”接踵出台，首付、利率不断攀升，房产调控力度空前。 2011 年 至今重点政策一览： 分类 政策概要 主要内容 行业政策 新国八条 加大保障性安居工程建设力度； 加强差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 ； 严格制定执行限购政策， 外地人禁止购房 ， 本地人最多 可再 购 1 套住房； 国 五条 已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 X 版“限购令” 对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭， 限购 1 套住房； 对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭， 暂停在本市市区（含市内五区、郑东新区）向其售房。 税收政策 个人住房转让营业 税政策调整 调整个人转让住房营业税政策，对 个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按销售收入 全额征税 。 土地政策 严格住房用地供应 管理 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总量的 70%的要求； 大力推广以 “限房价、竞地价” 方式供应中低价位普通商品住房用地。 金融信贷 政策 存款准备金上调 央行年内六次上调存款准备金， 大中型金融机构存款准备金率已达到了 高位。据估算，目前可一次性冻结银行资金 3700 多亿元。 贷款利率上调 央行年内三次加息，调整后，金融机构人民币一年期 贷款利 率达 。 公积金贷款利率上 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调 百 4 调 分点，由 调至 五年期以下（含五年）调至 从 2011 年至今出台的一系列行业、税收、土地、金融信贷政策来看， 政策的核心要点在“促供应，抑需求”，促进中低价位特别是保障性用房的有效供应，抑制投资投机性等不合理需求的释放，以达到稳定房价的目的。 “限购令”为 调控 政策中的重要一点，主要目标为合理引导房价过高、上涨过快城市的购房需求。 短期内可打压楼市销售 量高涨的势头，但长期来说，“限购令”为阶段性政策，将在保障性住房大规模上市，整体市场供应充足的情况下退出市场。 政策中对市场影响最为深远为“限购”、“限贷”政策，这些政策 调控的重点在于打击投资投机性需求， 在一二线城市大面积限购的情况下，投资投机性需求量迅速下降 ； 政策严施， 市场观望情绪 浓厚，再加上 购房成本的增加，改善性需求出现延后或停止购房 ； 首置需求相比改善性需求，刚性更强，需求旺盛，受政策影响 相对 较小。 从 X 市场来看，严格执行信贷政策，并在市内五区及郑东新区限购，销售量 受 此影响，大幅下降，投资投机性需求退出 市场，改善性需求 受到抑制，刚性首置需求受影响相对较小，为 购买 的主力。 销售量虽出现大幅下降，但 大量刚需客户支撑市场良好预期， 销售价格仍旧坚挺，继续上涨 。 5 在国内经济持续、快速发展的大环境下， X 市宏观经济形势持续向好，主要表现在 量稳步增长 、人民收入水平和生活水平不断提高、城市建设投资规模 不断 加大、产业结构优化升级、城市化水平不断提高等方面。 持稳步增长， 2010 年跻身城市发展 “第一方阵 ” 2003 年以来， X 市 步增长， 2010 年 量 达到了 4000 亿元，同比增 长 增幅较 2009 年上升 1 个百分点。 “ 4000 亿元俱乐部 ” ，被视为全国大中城市经济发展的 “ 第一方阵 ” 。全国范围来看，此前只有上海市、北京市、广州市、深圳市、苏州市、天津市、重庆市、杭州市、青岛市等东南沿海城市或直辖市入围。而 到 4000 亿元，意味着随着经济社会的快速发展， X 市已经跻身全国大中城市经济发展的 “ 第一方阵 ” 。 产结构不断优化 X 市三产结构不断优化， 2010 年调整为 二产业为主导，第三产业保持稳定发展。 随着中原经济区的确立，未来一段时 间将有大批工业园区落户 X，预计第二产业将继续主导发展，而第三产业也随之愈加繁荣。 镇居民人均可支配收入逐年提高 2010 年， X 市城镇居民人均可支配收入提高至 18897 元，增 长 宏观经济的发展和人民收入水平的提高 一定程度上预示 市区居民的购买力不断增强。 镇 固定资产投资 及房地产投资 总额持续上扬 2010 年 X 市城镇固定资产投资额达到了 元，增速为 随着中原经济区上升为国家战略， X 市 已经 掀起新一轮的投资热。 2010 年 X 市房地产投资额大幅增长，扭转了经济危机以来投资 增速下降的趋势。 2010 年 X 市房地产投资额为 元，增幅达到了 同时房地产投资额已经占到了城镇固定资产投资额的近三成，同比增长了 百分点。 镇化率达到 城镇人口快速增加 6 城镇化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强， 2010 年末 市区常住人口达到 428 万人。 “限购”、“限贷”等政策严厉打击了投资投机性需求，且对部分改善性需求进行了抑制，而首置需求刚性较强，受政策影响相对较小。 X 市经济发展迅速，城市 人口稳步增加， 刚性需求旺盛，刚需客户一直是 X 房地产市场的主力军，尤其是刚需首置客户。 在大量刚需客户的有力支撑下， X 房地产市场未来发展偏乐观，价格存在继续上涨空间 。 7 二、 市场 环境 市进入高速发 展期，目前商品住宅销售量受调控影响出现下降，但价格仍呈上涨态势 2009 年， X 楼市进入高速发展通道，表现在成交量和成交价格的跳跃式增长。 2009、 2010 年度商品住宅成交量均接近 1000 万，市场需求旺盛，成交价格亦呈近 1000 元 /速度增长。 受房地产调控政策影响， 2011 年市场成交量萎缩明显，但价格仍保持 上扬趋势，均价达到 6269 元 /。 数据来源： X 市房管局 8 以区位及房地产项目发展共性两方面确定本案所属的区域市场为 铁路编组站、农业路 环快速路、北环快速路围合而成的区域。 域环境 区域房地产市场起步较晚，相对封闭，目前进入快速发展通道 。 受铁路线及环线快速路的阻隔， 且区域内路网配套较少， 区域出入相对不便，区域房地产市场起步较晚，相对封闭。随着市区土地价值的提升，此区域近几年亦得到较快发展，目前在售项目 5 个。 高新区与项目所在区域相邻，并具有一定相似性，目前在售项目一个 ，后期有 升龙大型城中村改造项目入市。 本案美景菩提在售升龙又一城未售九龙城在售托斯卡纳在售明钻在售威尼斯水城在售晶华城在售高新区本案美景菩提在售升龙又一城未售九龙城在售托斯卡纳在售明钻在售威尼斯水城在售晶华城在售高新区铁路 西 环路 北环 路 农业 路 9 域市场生态 区域内项目以大规模、中档次为主，多数开发商在 X 有一定知名度 。 区域内项目均较具规模， 总建筑面积 多在 40 万以上，九龙城及升龙又一城项目规模超 100 万 。 区域内已有几个大盘前期入住，区域内生活居住氛围 逐步 形成，生活配套也在不断完善。 随着土地价格在不断提升和区域内城中村改造项目不断推进， 区域内项目综合容积率多在 右， 区域产品建筑形态主要集中 在 小高层和高层， 多层产品基本消失。 区域房地产市场起步 较晚 且区域整体配套较市区相对不 完善， 区域内项目 多以中档次为主，多数开发商在 X 有一定知名度，如正商、升龙等。 项目名称 总建面积 综合容积率 项目档次 开发商 托斯卡纳 43 万 档次 利海集团 威尼斯水城 64 万 档次 城开集团 晶华城 22 万 档次 洲海置业 明钻 40 万 档次 正商集团 九龙城 100 万 档次 益通置业 美景菩提 11 万 档次 +高档次 美景置业 升龙又一城 120 万 档次 升龙集团 10 域产品形态 区域 内目前在售主力产品为高层、两梯四户或以上产品，两房面积主要集中于 80，三房面积分布于 110，出现 90 紧凑三房 户型 。 区域内项目 主要物业形式为高层， 高层产品已经成为区域内主流的供应建筑形态，楼层多 在 18 层以上，仅托斯卡纳项目目前有 16 层的高层及少部分多层洋房产品。 区域内项目产品 排布多为两梯四户或以上 ，部分项目规划两梯六户产品，仅有少部分项目仍有两梯三户产品。 区域内项目 以刚需产品为主力， 两房面积主要集中于 80，三房面积分布于 110，美景菩提、晶华城等项目出现 90 紧凑三 房户型， 高性价比的紧凑两房、三房户型 市场接受度颇高。 项目名称 当前 物业形式 产品形式 主力产品 规划示意 托斯卡纳 16F 高层 252） 美景菩提 33F 高层 29(2+1) 127+1) 晶华城 27F 高层 25(2) 89(3) 112) 明钻 21层 27) 118) 九龙城 18层 22) 113) 威尼斯水城 31F 高层 38) 79(2） 升龙又一城 18层 27(2) 89(3) 130) 域客户 区域内项目客户 以区域内生客为主，辅以整个西区及高新区客户，客户需求以刚需为主 。 受 区位 和交通等因素影响， X 市 其他区域客户对此区域认知度相对较低， 来 11 此置业动机主要为受到 其他区域 价格高涨挤压 。 区域 属于传统西区，临近高新技术开发区，西区及高新区客户对此区域有较强认知度， 且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近，这两个区域 为区域内项目的重要客户。 区域内 的 核心客户 为内生客户，厂企职工等， 受区域位置、环境等因素影响，来此置业客户的需求以刚需为主。 12 域 销售状况 区域内项目销售情况保持良好，目前销售价格均达到 6200 元 /以上 。 区域内项目主要面向于刚性需求客户，在调控严厉的 2011 年上半年，供应量充分的项目销售情况仍旧保持良好 态势 ，如明钻、托斯卡纳项目，上半年销售量均超过 5 万，基本与 2010 年保持一致。 区域内销售价格一直保持上升趋势，年均上涨约 1000 元 /，目前区域价格超过 6200 元 / ，正商地产开发的明钻项目已达到 6500 元 /。 单位 （万，元 /） 2009 年 2010 年 2011 年上半年 目前售价 销售量 销售价格 销售量 销售价格 销售量 销售价格 托斯卡纳 362 144 920 6300 威尼斯水城 344 357 866 6200 晶华城 548 585 074 6400 明钻 675 499 6500 九龙城 648 943 6400 美景菩提 850 高层售完 升龙又一城 13 域未来竞争 区域内项目后期仍有较大供应量，竞争激烈 。 区域内未来新增项目较少，主要潜在供应及后期存量集中在现有项目后期加推，目前只有明钻、美景菩提后期存量为零，其他项目后期存量均相对较大，潜在竞争激烈。 项目名称 总建面积 已批准预售量 在售余量 后期存量 备注 托斯卡纳 43 万 31 万 12 万 秦岭路东地块 尚待开发 威尼斯水城 64 万 43 万 5 万 21 万 四期尚待开发 晶华城 22 万 15 万 1 万 7 万 明钻 40 万 40 万 21 万 二期预售证早已取得，近期开始推售 九龙城 100 万 10 万 90 万 美景菩提 11 万 11 万 已接近清盘 升龙又一城 120 万 120 万 大型城改项目 合计 400 万 150 万 250 万 注：已批准预售量：即项目已取得预售证备案的面积。 在售余量：即项目已取得预售证备案，但尚未售出的面积。 后期存量：即项目规划建设，但尚未取得预售证的面积。 14 X 房地产市场在 09进入快速发展阶段，年成交量突破千万平方米，量价齐涨，在 2011 年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市场成交量下降，投机投资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支撑市场的主力军。 区域受区位及交通阻隔影响，房地产市场起步较晚，发展较慢，但随着近几年市区城市化进程推进， 知名品牌开发商开始进驻此区域， 区域房地产项目也在不断增加，且多 以 规模大盘为主， 成交量也随之增大，价格迅速提升， 区域产品 以满足刚性需求的为主，客户主要为西区及高新区的内生型客户。 区域房地产大盘的增多， 也增加了区域未来的竞争状况，后期竞争主要集中在现有大盘的后期存量 。 15 三、项目 认知 项目位于 X 市中心城区的西北方向，西环快速路与北环快速路的交汇处，行政区划隶属于中原区，毗邻高新技术开发区。项目虽位于三环内，但受铁路线及环线快速路的阻隔，此区域发展相对缓慢，多旧厂房及老家属院。 市中心 16 项目四至均为规划道路，可达性差； 项目北至北环路约 400 米，距离西环路约 1 公里，距离火车站市中心约 11 公里，目前有 50 路公交车可从项目南电厂南路通过，在西环路电厂南路有 72、 73、 215 路公交车 连接市区；但目前项目主要道路电厂 西 路仍 未 修整， 使得 从宗地无法便利的到达主要交通节点， 且带来嘈杂等负面影响；市政主干道秦岭路尚处于断头状态，交通成为目前限制项目的重要因素。后期随着秦岭路、规划路的修通，交通将会有一定程度改善。 17 项目目前周边小环境较差，居住氛围尚不浓厚，生活配套相对欠缺。随着大中原果品市场的搬迁、周边教育居住用地的开发、托斯卡纳小区的发展成熟，周边环境将会得到一定改善。 项目规模较小，容积率适中，受制于 90/70 政策，且有明确的车位数量要求。 宗地经 济技术指标 面积 25137 （ ） 容积率 高 80 米 建筑密度 25% 绿化率 30% 其他 严格遵守 90/70 政策 位 /百平米建筑面积 配建不少于 6 班规模，占地面积不小于 2160 的幼儿园 18 析 优势 项目位于三环以内 。 劣势 项目所在区域认知度低； 项目规模较小； 周边交通条件差； 周边配套不足，小环境差。 机会 区域内拥有大量刚性需求客户； 秦岭路、规划道路的修通； 周边土地的开发及托斯卡纳小区的日渐成熟，带来环境的改善； 近 邻项目有一所规划小学。 风险 项目规划存在难度。 项目界定： 位于 三环内、交通条件受限、小环境较差、生活配套相对欠缺、有一定规划限制条件的小规模项目。依托市政道路修缮、周边规模项目的日渐成熟，项目后期存在一定提升空间。 19 四 、项目 发展战略 项目先天不足，面临强势竞争环境。 项目自身规模较小，规划总建筑面积 7 万余平方米，且规划 受 “ 90/70” 、 车位配比等限制， 同时项目自身受交通条件影响，通达性较差，生活配套仍显不足，但项目配建幼儿园可适当提高自身配套，且随着相邻大盘的业主大 量入住，将缓解项目周边居住氛围差的情况。 X 房地产市场处于快速发展阶段，整体市场受宏观调控影响明显，成交量下降，市场投机 投资 及改善性需求受到严厉的打压和抑制，但市场价格仍呈上涨趋势，刚需是支撑市场的主力军，区域内项目规模较大，开发周期较长，且在市场已经有一定的影响力，这些大盘仍是后期市场上主要的供应来源，且后期存量较大，竞争激烈。 根据项目自身特点及所处市场环境判断，项目适合“跟随者”发展战略。 企业在市场上的竞争地位，决定其可能采取的竞争策略。企业在特定市场的竞争地位，大致可分为市场 领 导者 、市场挑战者、市场 跟随者 和市场 机会主义者（ 补缺者 ） 四类。 市场 领导者 的竞争策略。市场 领导者 为了保持自己在市场上的领先地位和既得利益，可能采取扩大市场需求、维持市场份额或提高市场占有率等竞争策略。为扩大市场需求，采取发现新用户、开辟新用途、增加使用量、提高使用频率等策略。为保护市场份额，采取创新发展、筑垒防御、直接反击等策略。 市场挑战者的竞争策略。市场挑战者是指那些在市场上居于次要地位的企业，它们不甘目前的地位，通过对市场 领导者 或其他竞争对手的挑战与攻击，来提高自己的市场份额和市场竞争地位，甚至拟取 代市场 领导者 的地位。它们采取的策略有价格竞争、产品竞争、服务竞争、渠道竞争等。 市场 跟随者 的竞争策略。市场 领导者 与市场挑战者的角逐，往往是两败俱伤，从而使其他竞争者通常要三思而行，不敢贸然向市场 领导者 直接发起攻击，更多的还是选择市场 跟随者 的竞争策略。它们的策略有仿效跟随、差距跟随、选择跟随等。 20 市场 机会主义者 的竞争策略。几乎所有的行业都有大量中小企业，这些中小企业盯住大企业忽略的市场空缺，通过专业化营销，集中自己的资源优势来满足这 部分 市场的需要。它们的策略有市场专门化、顾客专门化、产品专门化等。 由于项目自身规模小，在市场上的影响力有限， 区域规模大盘具有较强的号召力， 且目前项目周边所处环境相较区域其他项目存在一定的劣势， 而 区域内项目整体成交情况相对较好，市场容量及客户需求潜力较大 。 因此建议项目采用 “跟随者”的竞争策略， 延续 区域市场特性确定项目定位与产品线， 同时借势区域大盘的开发成熟、完善的社区配套 和区域市政利好的因素。 21 五、项目定位 三环里、中档次、经济型、社区 三环里，位置属性，项目位于三环内的，核心城区里，地理位置优越；中档次，档次属性，项目档次定位为中档次，拥有较高品质；经济 型，产品属性，产品面积满足定位要求的前提下，合理减小，降低总价。 位 根据项目的总体定位和项目“跟随者”的竞争策略，项目的市场定位于： 跟随再升级，借势有不同。 跟随再升级： 做 市场 的 跟随者，把握区域内 的 刚性需求，借鉴 区域 热销产品为自身主力产品线，结合自身整体定位，在区域热销产品的基础上严格控制面积，有效控制总价，为后期实现高单价留足空间。 借势有不同： 项目东侧紧邻占地接近 300 亩，总建筑 43 万的成熟社区，且拥有 3500 幼儿园、 3000 会所以及 8000 商业街，充分利用其成熟配套的资源，解 决自身规模小、配套不足的问题； 托斯卡纳项目采用的是意大利建筑风格，并主张半围合的组团布局，在规划设计上，本项目也可以采用意式风格，与托斯卡纳项目有机融合，同时组团式围合更有助于提高容积率，但建筑形式，特别是外立面的繁杂程度会带来较高的建安费用，主张从简约入手求不同。 位 项目客户主要以区域内首置客户为主，辅以首改客户 。 核心客户为区域内首置客户和高新区的 首 置客户，包括区域内厂企职工、自由职业者，小生意人 和在此区域生活多年的外来务工 等工薪阶层，重要客户以区域内首改客户为主，主要为区域内原来老企业工 厂的改善型客户，边缘客户为区域外溢型客户 ，主要来自与区域相邻的金水区、惠济区等。 22 项目采用“跟随者”的竞争策略，在产品定位上以满足首置需求为主，兼顾首次改善性需求，遵循 90/70 政策， 控制产品面积以控制总价 。 户型 面积 面积占比 合计 一房（廉租房） 45 10% 100% 两房 75 50% 80 20% 三房 95 20% 项目 可 以略低 于区域主流价格入市，制造价格优势；同时项目不应脱离区域价格体系。从区域在售项目价格 来看，主要项目成交价格均在 6200 元 / 以上，且在这样的价格下实现产品的快速销售，因此建议 项目目前售价应在 6200 元 /左右，关于开盘价格需要根据项目最终的产品、开盘时间与开盘当时的市场环境最终确定。 23 六 、 经济评价 项目规划建设 6 栋高层住宅， 18地上总建筑面积 共约 ， 包括一座建筑规模为 2277 的幼儿园， 地下总建筑面积 ，详见下图： 24 序号 指标 数据 单位 备注 1 占地面积 25237 合计 2 地上总建筑面积 75160 高层住宅（ 18 59664 廉租房（ 23F） 7235 住宅底商（ 2F） 5955 幼儿园 2277 3 地下总建筑面积 18083 地下车库（ 1F） 14769 高层人防地下室 3314 4. 户数 860 高层住宅户数 734 廉租房户数 126 5 容积率 6 停车位 640 个 地下车位数 401 个 地上车位数 239 个 项目计划 2011 年年 底动工， 2012 年 11 月主体封顶， 2013 年 11 月项目竣工，整体建设周期约为两年。 25 投资 ： 项目总投资合计 37268 万 元 地成本： 16910 万元 地出让金 16260 万元（约合 431 万元 /亩） 地契税 650 万元 程费用 ： 15257 万元 地建安装费 12694 万元 础设施配套费 1717 万元 备购置费 846 万元 他费用： 2277 万元 期工程费 220 万元 期规费 1933 万元 理费用 84 万元 业管理准备金 40 万元 可预见费： 153 万元 务费用： 2671 万元 财务费用的计算考虑项目开发全部使用自有资金，但自有资金也必须考虑 同等 的利息条件， 可等同于开发资金全部为借款， 即年利率 也 按照 15%考虑 ，其中2011 年财务费用主要来自于土地出让金的缴纳，但在年底摘地，计息时间仅考虑 了 2 个月， 2012 年 6 月份项目拿到销许，实现销售，估计在 9 月 份 可以 还清借款 ，计息时间考虑为 9 个月，且为了防止利率进一步 上涨 的 风险，统一采用复利计算的方式。 26 成本 ： 项目总成本合计 43498 万 元 投资： 37268 万元 业税及附加： 2991 万元 地增值税： 1064 万元 。 按照核定征收税率进行估算。 售费用： 1088 万元 。 按销售收入的 2%计提 理费用： 1088 万元 。 按销售收入的 2%计提 收入 ： 项目总收入合计 54382 万 元（如下表） 销售物业 销售总价 (万元 ) 销售均价 (元 / ) 可售面积 ( ) 高层住宅（ 18 39951 6696 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高层人防地下室 265 800 3314 地下车库 3208 2172 14769 合计 54382 0937 根据目前的市场情况 ： 断高层 目前 价格为 6200 元 /，高层开盘时间预加在 2012 年 6 月，按照年均 8%的保守增长估计，项目 入市 时的价格在 6696 元 /，项目住宅部分当年实现清盘，销售收入为 39951 万元； 27 租房按照 2800 元 /的价格由政府 回购，在普通商品房拿到预售的情况，收回资金为销售收入的 20%，主体封顶收回资金为销售收入的 50%，竣工后收回其余 20%的销售收入 ，销售收入为 2026 万元 ； 目住宅底商考虑在 2013 年项目竣工交付前进行 销售， 销售价格为 15000元 / ，销售收入为 8932 万元； 目高层人防地下室考虑以出租的形式 在 2013 年项目竣工交付前进行销售 ，销售价格为 800 元 /，销售收入为 265 万元； 目地下车库考虑在 2013 年 项目竣工交付前进行 销售，销售价格为 2172元 /，约合 8 万元 /个 ，销售收入 为 3208 万元。 28 润 税前利润总收入 5438210884（万元） 所得税 税前利润 *25 10884*25 2721（万元） 税后利润税前利润 108848163（万元） 项目总成本是指除所得税以外的所有支出总金额，该项目总成本目前估算为43498 万元，所得税考虑查账征收，按照税前利润的 25%征缴，即所得税税额估算为 2721 万元，故项目税后净利润为 8163 万元。 务评价 投资净收益率税后利润 /总投资 *100 销售净收益率税后利润 /总 收入 *100 税后利润税前利润 108848163（万元） 金流量表 现金流量表 单位：万元 序号 项目 合计 2011 2012 2013 核对 0 1 2 1 现金流入 销售收入 54382 0 41571 12810 54382 2 现金流出 土地成本 16910 16910 0 0 16910 前期费用 2153 861 1292 0 2153 土建安装费 12694 1016 5966 5712 12694 基础设施配套费 1717 0 343 1373 1717 设备购置费 846 0 169 677 846 监理费用 84 8 38 38 84 物业管理准备金 40 0 0 40 40 不可预见费用 153 31 61 61 153 29 销售费用 1088 109 761 218 1088 管理费用 1088 100 600 388 1088 营业税及附加 2991 0 2286 705 2991 土地增值税 1064 0 624 440 1064 3 现金流出合计 40827 19035 12141 9651 40827 4 现金净流量 29431 3159 5 累计现金流量 10396 13555 6 折现系数（ 1+12%） n 7 净现金流量 现值 6277 2518 8 累计净现金流量现值 243 9761 9 内部收益率（ 10 静态回收期 8 30 敏感性分析选取的敏感性因子为项目商品房住宅销售价格，因为商品房住宅销售收入约占项目总销售收入的 75%，而其又容易受到营销环境的影响产生变化，分析在不同销售价格时，即不同销售净利润率的情况下， 项目效益情况： 售净利润率为 8% 销售物业 销售总价 (万元 ) 销售均价 (元 / ) 可售面积 ( ) 高层 住宅（ 18 33507 5616 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高层人防地下室 265 800 3314 地下车库 3208 2172 14769