某汽车站及商务大厦可行性研究报告

*公司 第 1页 共 99页 某 汽车站及商务大厦 项目 可行性研究报告 *公司 第 2页 共 99页 目 录 第一章 总论 . 5 目概况 . 5 设单位概况 . 6 制单位概况 . 6 行性研究的范围和目的 . 6 行性研究的编制依据 . 7 行性研究报告结论 . 7 车站功能定位、建设规模及经济技术指标 . 8 第二章 市场环境分析与客运需求预测 . 11 运市场环境现状、发展及影响趋势分析 . 11 运市场供给能力现状评估 . 17 标市场分析及项目功能研究 . 17 运站服务作业量分析及预测 . 17 第三章 项目建设的必要性 . 18 设 某 汽车站是落实 某 区 区公路运输规划，提升公路运输服务水平的需要 . 18 设 某 汽车站是 某 区 市区发展的需要 . 19 设 某 汽车站是改善公路客运站场落后局面的需要 . 19 设 某 汽车站是提高 某 区 公路旅客运输服务水平的需 要 . 20 设 某 汽车站是安全运营和管理的需要 . 20 第四章 汽车站选址及建设条件 . 21 目选址 . 21 目区域位置 . 22 *公司 第 3页 共 99页 目现状及周边情况 . 24 设条件 . 24 第五章 汽车站建设方案 . 28 内生产业务流程设计 . 28 运站基本设备和智能系统设备配置数量与要求 . 30 筑设计方案 . 32 第六章 环境影响评价 . 61 境质量现状 . 61 境保护目标 . 62 目主要污染源和污染物 . 62 目拟采用的环境保护标准 . 63 合 利用与治理方案 . 65 境影响评价结论 . 67 第七章 劳动安全卫生 . 68 全技术对策措施 . 68 动卫生对策措施 . 70 全管理方面的对策措施 . 71 第八章 能源耗用与节能分析 . 72 目建设和生产过程所遵循的合理用能法规 . 72 目建设和生产过程遵循的节能设计规范 . 73 目的能源消耗种类和数量分析 . 73 目所在地能源供应状况分析 . 74 目节能设计 . 75 第九章 客运站实施方案及招投标 . 83 车站组织机构 及人 员设置方案 . 83 *公司 第 4页 共 99页 目实施安排 . 85 目招投标方案 . 85 第十章 投资估算与资金筹措 . 87 目概况 . 87 资范围 . 87 制依据 . 87 目投资估算 . 89 金筹措 . 91 第 十一章 经济评价 . 92 程概况 . 92 价依据 . 92 济评价 . 92 要技术经济效益 . 93 第十二章 社会评价 . 95 社会评价的目的 . 95 社会评价的原则 . 95 社会评价的方法 . 95 某 汽车站经济影响分析 . 95 某 汽车站社会影响分析 . 97 社会评价结论 . 98 第十三章 结论与建议 . 99 论 . 99 议 . 99 *公司 第 5页 共 99页 第一章 总论 目 概况 某 区 某 汽车站及商务大厦 新建 某 有限公司 某某 区 某 镇 项目建设用地 位于 某 省 某 市 某 镇，西邻石化大道东，南部为东兴路。 征地面积 7208 ， 计算指标用地面积 6326 ， 地上总建筑面积 13580地下建筑面积 4319。 主楼 14层，裙房 4层，地下车库 1层。 本项目地下室一层，为停车库、设备房。停车库可以停 99 余辆车，并设有电梯直送上部综合办公及其配套设施。地面上 14 层主楼占据 项目用地的西南部，沿东兴路方向底层为综合办公大堂。沿站房前广场为车站人流进出口位置；裙房部分一层主要为站房 ；二、三层为商业及部分站房配套功能；四、五层为办公用房；六层以上为酒店。 项目总投资估算值为 3,元，其中地价及契税为 540 万元，建设费用为 3,元（工程费用 2,元，备费 资金来源： 企业自筹 。 本项目从上报立项起至工程竣工验收交付使用止， 总工期 21 个月，其中 前期工作 6个月， 建设工期为 15个月。 安排如下： *公司 第 6页 共 99页 （ 1） 前期工作（上报、立项、审批） 6个月（ ; （ 2） 工程施工 15个月 ( 设单位 概况 某 市恒裕投资有限公司与 某 区 交通 管理 总站于 2009年 9月 16日根据 某区 区政府的有关精神和 某 区 交通局有关要求共同成立“ 某 有限公司”。公司注册资金为人民币 500万元， 注册地点 某某 区 某 中心区（）， 经营范围为投资汽车站开发，房地产开发及经营，物业管理服务。 某 市恒裕投资有限公司出资 450 万元，持有 90%股份， 某 区 交通 管理 总站 出资 50 万元，持有 10%股份，后因政府政策变化，经 某 区 区政府同意，公司股东会批准， 某 市恒裕投资有限公司通过 某 产权交易所挂牌交易取得 某 区 交通总站 10%股权。 公司类型变为法人独资的有限责任公司。 制单位概况 受 某 有限 公司 的委托 ， 某 公司 为该项目编制可行性研究报告， 某 公司根据国家相关政策法规、区域发展规划要求、业主 开发思路，确定了可行性研究工作的重点和计划，成立项目小组 组织各专业技术人员 展开研究。 某 公司 是经国家发展和改革委员会批准成立的乙级工程咨询机构，具有建筑、市政公用工程、化工等工程咨询执业资格，同时也具有 招标代理、造价咨询、工程监理、政府采购代理等其它执业资格。 行性研究的 范围和 目的 本可行性研究的重点对 某 汽车站及商务大厦 建设工程的背景和必要性、工程条件、工程规模和内容以及技术方案、项目节能、环境影响和保 护、项目建设的组织架构和管理模式、投资估算以及资金筹措方案、项目的社会效益进行分析研究。 某 汽车站及商务大厦 建设工程 可行性研究的目的是在工程 投资 决策前 ，对与项目有关的社会、经济和技术等各方面 的情况进行深入细致的调查研*公司 第 7页 共 99页 究，对拟定的设计方案和技术方案进行认真的经济技术分析和论证，对项目建成后的社会效益进行科学的预测和 评价。在此基础上综合研究建设工程的技术先进性和适应性，经济合理性以及建设的必要性和可行性，由此确定该工程是否应该投资和如何投资 等结论性意见，为 建设单位 最终决策提供可靠地、科学的依据。 行性 研究 的 编制依据 （ 1）投资项目可行性研究指南国家计委计办投资 200215号； （ 2）国家发展和改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （ 3） 某 市城市规划标准与准则） 2007年 3月 10日； （ 4） 某 市城市总体规划（ 2006 2006年； （ 5） 某 港荃湾港区十二五发展规划； （ 6） 某 市国土局 某 区 分局提供的用地红线图； （ 7）国家及 某 省有关建筑专业设计规范与规定； （ 8）建设方提供的其它相关资料； （ 9）经济环境及市场调查。 行性研究报告 结论 （ 1） 项目 的 建设 符合 某 市城市总体规划的要求， 顺应城市和经济发展的需要， 土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备 ，自有资金已经落实；项目的建设可以推动 某 区 城市化建设 ， 是企业可持续发展的需要，在解决 片区交通 需求 的同时 ， 具有良好的经济效益和社会效益 。 （ 2） 节能评价：本工程项目依照国家节约能源法进行设计、建设和使用。在设计上从照明度的合理设定、灯器具的选择、线路的配置、自然的采光、通风降温等都将按照民用建筑节能条例考虑以进行节能，在使用中*公司 第 8页 共 99页 执行公共建筑节能条例，在日常维护管理上严格依照 制定的规章进行，做到完全符合有关节能法规、规范和标准。 （ 3） 环境影响评价 ： 拟建项目将对区域内的自然环境和社会环境造成的影响微乎其微，针对区域内的自然、环境现状和特点，根据项目建设的环境影响因素作用机理，本项目采取了相应的环境保护措施后，不会对环境造成不利影响。 （ 4） 社会影响评价 ： 该项目对促进地区经济和社会发展具有一定重要的意义。项目的社会风险很小。 综上所述 ，该项目拥有优越的地理位置和有利的市场环境，建设条件已经成熟，社会和经济效益良好，项目风险论证全面准备充分，项目定位符合市场情况，项目开发建设可行。 功能定位、建设规模及经济技术指标 （ 1） 主要功能 某 汽车站是 某 区 区 公路运输的重要组成部分，其功能定位应满足城市总体规划、经济社会发展对公路客运站场服务的要求及公路运输客运系统建设的总体目标。按照分工协作原则，经综合分析，客运站的重点服务方向是： 适应 某 区 区 石化区 、 某 镇 的单位与居民出行的需要。 为 某 区 区 旅游业发展提供便捷的交通条件。 汽车 站的主要服务范围是：以 短途 运输为主，同时兼顾 与 某 其他县区 际客运；重点发展旅游客运、高速或快速客运； 汽车 站的具体服务功能包括：运输组织与管理功能，旅客公 路出行与中转换乘换装功能，综合服务功能，同时提供站务及旅行全过程服务，为车辆提供停车、安检、维修、维护、洗车、美容等服务；并具备面向社会，满足出行旅客吃、住、行、休闲、商贸、商务、办公、信息网络多功能为一体的完善的综合服务体系。 *公司 第 9页 共 99页 （ 2） 设计生产能力 本项目设计生产能力以 2018 年 某 区 区 公路客运站发送量预测为依据，某 汽车 站规划日均旅客发送量为 2000按照三级站标准建设。 （ 3） 建设规模及主要经济技术指标 客运站总占地面积 6326 平方米，总建筑面积 18169 平方米，各项技术经济指标详见表 1 表 1 汽车站及商务大厦 主要技术经济指标表 项 目 单位 数 量 建筑占地面积 6326 总建筑面积 18169 其 中 计容积率建筑面积 13850 其 综合办公 8540 *公司 第 10页 共 99页 中 车站及商业 5310 不计容积率建筑面积 4319 其 中 地下车库 4319 绿地率 % 10 容积率 运车辆有效发车位 辆 6 地下机动车停车位 辆 99 *公司 第 11页 共 99页 第二章 市场环境分析与客运需求预测 、发展及影响趋势分析 区位 某 区 经济技术开发区于 1991 年经 某 省政府批准成立，包括原惠阳县、某 镇和淡水镇的部分地区。 1993 年 5 月，国务院批准在分区范围内设立 某区 经济技术开发区。 某 区 地区位于 某 省东南部、 某 市的南部。南临南海，西南毗邻、西邻湾，东接湾。地理坐标为北纬 22 44 22 55，东经 11421 114 41。距 某 市区 48公里，距 某 机场 40公里，西距市区 55公里；陆路至 214 公里，水路距中环码头仅 47 海里。目前 某 区 规划区辖陆地面积265平方公里，海域面积 1300平方公里。 项 目图 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻的优越区位条件便是其中最重要的因素。根据有关方面的测算，在 某 、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少 1%，制造业外资企业单位数量便增加 制造业外资投入金额增加 服务业外资投入的金额就增加 开发区的自然条件得天独厚。她拥有全面开发吞吐能力超亿吨的天然深水良港，以及大片地势平坦的工业腹地，淡水和旅游资源也十分丰 富，是中国南部沿海一处极佳的海陆结合点，是发展临海型大工业和旅游业的理想之地。经过十多年的开发建设，开发区已经初步形成了比较完善的港口、道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，同时投资软环境也日益优化。等一批大项目已相继落户，一座现代化滨*公司 第 12页 共 99页 海石化工业城正在崛起。 宏观经济 2011 年， 某 区 区在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实省委十届八次全会和市委第九次党代会第五次会议精神，紧紧围绕年初全区经济工作会议确定的目标任务，以开展“三个年”活动为抓手，通过狠抓重点项目建设进度、加快推进产业结构优化、 切实转变经济发展方式等手段，在克服火灾事故、装置事故、项目停产检修等不利影响后，确保了全区经济实现平稳快速发展，为 某 区 区“十二五”期间经济发展开创了良好局面。 经济运行的主要特点 1、经济实现快速增长，工业支撑作用明显。经初步测算， 2011年，全区实现地区生产总值（ 434亿元，增长 其中，长 第二产业增加值 长 第三产业增加值 长 三次产业比重从 2010年的 业对全区经济支撑作用明显，元，增长 占 重达到 86%，对全区经济增长的拉动贡献达 2、工业实现提速增长，支柱产业生产稳定。 1区规模以上工业企业实现工业总产值 元，增长 增速比 112月份，我区工业生产恢复稳定，支柱产业保持回升势头：一是石化产业生产恢复稳定， 12 月份实现全面达产，两家企业完成工业总产值 动 12月份石化产业产值规模恢复至上半年平均水平， 12月份，石化 产业实现工业总产值 元（ 灾事故之前石化产业月均产值 103亿元），全年累计完成工业总产值 长 增幅比 1份提高 百分点；二是龙头企业支撑电子产业实现稳定增长， 1份电子产业完成工业总产值 元，增长 截至*公司 第 13页 共 99页 12 月底，全区 22 家规模以上电子企业中有 14 家企业产值呈下降趋势，其等 12 家电路板及电子配件生产企业产值降幅均超过 10%以上，我区电子产业的增长主要来源于龙头企业拉动，据统计， 某 3 家企业共实现工业产值159亿元，增长 对电子产业的增长贡献率达 三是汽车零部件产业呈回升增长势头，第四季度以来，我区汽车零部件企业逐步摆脱日本震后市场订单不足的影响，企业产能呈回升增长势头， 1份，全区汽车零部件产业实现工业总产值 元，增长 增幅比 1份提升 中，东风本田、东风易进、住金锻造、住成电装、住电电装等产值超亿元汽车零部件企业产值呈企稳回升态势， 5 家企业 1份共实现工业总产值 元，增长 增幅比 1份提升 百分点。 3、财税收入高位增长，各项税收 扩容提升。 1区财政一般预算收入达到 长 其中，税收收入 16亿元，增长 非税收收入 降 一般预算收入结构看，各大税种入地方库收入均呈扩容增长势头，其中增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、契税分别入库 元、 元、 元、 元和 元，分别增长 16%、 据统计， 全 区全年税收超千万元企业共 34 家，缴纳税收总额共 158 亿元（不含海关代征税，下同），增长 占全区税收总 额比重的 其中，中海炼油缴纳税收 长 中海壳牌缴纳税收 长 在主要企业税收增长的拉动下， 173亿元，增长 不含海关代征税 税收收入中，国税收入 长 地税收入 长 4、投资总额保持平稳，重点项目快速推进。 1区固定资产投资 元，增长 固定资产投资分产业看，第二产业投资 降 占全区投资总额比重的 第三产业投资 *公司 第 14页 共 99页 增长 占全区投资总额比重的 房地产开发投资成为拉动今年我区固定资产投资增长的主体，据统计，全区 75 宗房地产项目全年共完成投入总额 元，增长 对全区固定资产增长拉动率达 截止 12 月底，我区 12 宗重点项目完成投资额 40 亿元，重点项目投资进度完成率达 5、招商引资成效明显，项目储备有所增强。 2011年，全区新准入工业项目 39宗，涉及投资额约 中投资超亿元的项目有 26宗， 10亿以上的有 4宗，行业范围包括 石化中下游、公共服务配套、高端电子、创新制药、总部经济、物流等；全年投资立项项目共 155 宗，涉及投资总额101亿元，其中，第二产业项目 22宗，涉及投资额 21亿元，第三产业项目133 宗，涉及投资额 80 亿元；利用外资方面， 1份全区共引进外资项目 12宗，比去年同期增加 5宗，合同利用外资总额 长 363%；实际利用外资 长 6、消费市场快速增长，金融市场运行稳定。 1区完成社会消费品零售总额 15 亿元，增长 今年以来，我区商品销售市场受华南国际建材 城纳入统计篮子带动，全区商品销售总额呈快速增长势头，据统计， 1元，增长 其中，完成商品批发额 长 完成商品零售额 长 华南国际建材城对全区商品销售总额增长拉动达 2011 年，全区金融机构各项存款余额 元，比年初下降 其中，居民储蓄存款余额 年初增长 企业存款余额 年初下降 各项贷款余额 年初增长 其中，短期贷款 年初增长 中长期贷款 100亿元，比年初增长 7、外贸出口平稳增长，港口物流略有回落。据海关统计， 1长 其中，外贸进口额 *公司 第 15页 共 99页 下降 外贸出口额 长 。外贸出口中，“三资”企业出口额 美元，增长 一般贸易出口额 美元，“三来一补”企业出口额 长 2011年，全区港口货物吞吐量 4263万吨，下降 其中，荃湾港区货物吞 吐量 757万吨，增长 东马港区货物吞吐量 3506万吨，下降 全年港区集装箱吞吐量 长 第四季度以来，我区港口货物吞吐量受中海炼油项目检修影响，油品类货物进出量呈现回落态势，全年港区油品货物吞吐量 3464万吨，下降 9%，影响我区全年港口货物吞吐量增长回落。 通状况 公路 至 2011年底， 某 市公路通车里程 路密度达 百平方公里。其中：高速公路 级公路 级公路 里。 某 市除高速公路设置收 费站外，普通公路均没有设置收费站。 某 市高速公路网规划为“七横五纵一联”共 1030公里。目前通车高速公路 8条，共 别是： 海高速公路 某 段（深汕西高速公路）主线长 向四车道，于 1996 年 12月建成通车。 深高速公路 某 段（惠河高速、惠盐高速）主线长 向四车道，惠河段于 2003 年 12 月底建成通车，惠盐段于 1993 年 4月建成通车。 广高速公路 某 段（惠河高速、广惠高速） 深高速公路 某 段共线 双向四 /六车道，惠河段 于 2003 年 12 月底建成通车，广惠段于 2003 年 12 月建成通车。 段主线长 向六车道。于 2010*公司 第 16页 共 99页 年 1 月建成通车。 惠高速公路主线长 里，双向四车道。项目于 2003年 12月建成通车。 支线（惠盐高速）主线长 里，双向四车道。于 1993 年 4 月建成通车。 深沿海高速公路主线长 里，双向六车道。项目于 2010 年 3 月建成通车。 河高速公路 某 段主线长 里，双向六车道，于 2011年底建成。 目前在建高速公路 5 条： 深高速 公路博深段 某 段长 里、 大高速公路惠澳段长 里、 惠高速公路东延线全长 段全长 25 长深高速公路 某 支线改扩建工程（惠深高速公路 某段改扩建工程）长 港口航道 某 港的港口发展格局分海港与东江内河港两大部分，其中海港设 3大港区（荃湾、东马、碧甲）和 4 个装卸点（亚婆角、范和、盐洲、港口），东江内河港区设 11个作业区（石湾、园洲、龙溪、潼湖、罗阳、惠城、汝湖、水口、仍图、观音阁）。 目前沿海港口拥有码