滨海园区创业社区工程一期可行性研究报告

1 X 滨海园区创业社区工程一期 可行性研究报告 目 录 第一章总论 . 2 第二章项目建设的必要性 . 3 第三章项目建设的条件及建筑内容 . 4 第四章总体建设方案 . 5 第五章投资估算及资金筹措 . 15 第六章社会效益分析 . 20 第七章经济效益及财务分析 . 21 第八章项目招投标管理 . 23 第九章研究结论与建议 . 26 2 第一章 总论 第一节 项目概况 本工程用地位于 南侧，北临钱塘江路，东临南海路，其北侧为居住用地，南侧及西侧均为工业用地。创业社区用地内拟建集办公、配套服务、宾馆、公寓、宿舍及标准厂房于一体的创业社区， 主要由办公区，配套服务区，住宿区 等 组成 。建筑群包括一幢十二层办公楼及四层服务中心裙房、一幢六层宾馆楼、一幢六层人才公寓楼、一幢六层职工宿舍楼、四幢四层标准厂房以及库房、门卫等附属用房。总建筑面积约 74524平方米，总投资约 3亿元。 拟建的 创业 社区 创新性的把 滨海新区 本土资源和大学生创业群体链接起来，为大学生自主创业提供平台，培育创业人才，打造创新产业 。 第二节 编制可行性报告的依据 （ 1） 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （ 2） 国家颁布的有关政策、法规、法令、规范、定额、税费等文件； （ 3） 关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法（中华人民共和国国家发展计划委员会， 1983年 2月）； （ 4） 工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（中华人民共和国国家发展计划委员会第 9号令）； （ 5）关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见（建质 20071 第三节 可行性研究的内容 我 公司 受 委托， 对 研究内容包括： 一、 项目建设 的 必要性 3 二、项目建设的条件及建筑内容 三、总体建设方案 四、投资估算及资金筹措 五、社会影响评价 六、结论 第二章 项目建设的必要性 经过改革开放三十多年的发展， 随着我省经济全面飞速发展的进程， 立 大 快 年来 步成为江苏省经济发展的亮点，建立 经济社会发 展、解决广大大学生就业创业具有重要的意义。 一、时代的需要 21 世纪将是知识创新驱动经济发展的世纪，是知识经济占国际经济主导地位的世纪。在知识经济的时代，用知识创业是新的模式，也是必然的趋势。在科学技术迅猛发展、信息产业日新月异的今天，现有的企业不可能永远站在技术与市场潮流的最前沿，也不可能穷尽一切新兴的产业领域。因此，优秀的大学生完全有可能凭借自己的技术创新成果，创办高新技术企业，在降低能源消耗的同时，提高经济效益，全面促进社会经济科学发展。而解决广大大学生的住宿、发展平台等成了“拦路虎”。 X 滨海园区创业 社区的人才公寓、职工宿舍等成就其存在的价值。 二、有利于解决大学生就业难的问题 就业创业一直是党政关系、社会关注、大学生们关切的热点问题。 大多数大学生在创业之初，资金紧张、场地、技术等都是是普遍存在的难题，而 解决创业者的燃眉之急。同时，社区的标准化厂房还是吸引外来投资的承接平台。 益快的优势，能快速吸引投资，提高招商引资成功率，为催生大项目、大投入，培植 4 大税源，催进大发展 提供了条件。除此之外，建设的 4幢标准化厂房，更可以集约用地，有效缓解经济高速发展与土地资源稀缺的矛盾。建立 时打造一个大学就业创业的平台以及招商融资服务的平台。 第三章 项目建设的条件及建筑内容 第一节 建设地点条件 一、气象条件 X 地处北纬 31 41 32 43、东经 120 12 121 55之间，属北亚热带和暖温带季风气候，光照充足，雨水充沛，四季分明，温和宜人。本地区历年平均气温为 15，一月份为最冷月，极端最低气温 ；七月份为最热月，极端最高气温为 历年平均降水量 据统计，本地区历年其他气象特征为：年平均相对湿度： 80%；最小相对湿度： 6%；最大日降水量： 平均风速： s；历年春、夏、秋季主要导向： 年逐月平均降雪最大日数： 大积雪深度：17平均气压： 平均蒸发量： 二、建设地点条件 1、项目位于钱塘江路与南海路交界处，总建筑面积约 7 万平方米，拟分二期进行实施。 2、地理位置优越，有多条公交线 路在基地附近停靠，基地对外交通便捷，联系方便；距离滨海会馆仅 5分钟；规划周边为工业厂房区，可能成为周边的邻里中心。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 5 第二节 项目的主要建筑内容 万平方米，包括宾馆、人才公寓、综合楼、厂房、运动场等。 括道路，桥梁，驳岸，管线）和绿化景观 工程。 第四章 总体建设方案 第一节 建筑设计 一、总体构思 强调创业社区的多功能性，各个功能区合理配置，有机组合。引入人车分流的设计理念，通过建筑围合出庭院空间，设置规模较大的集中绿地，创造安全舒适的内部环境。建筑物以多层建筑为主体，在城市道路交叉口布置高层建筑，增强园区内建筑的体量对比，并兼顾城市街景的美观。 二、建筑风格 建筑立面采用简约明快的现代风格，以严谨实用的“方盒子”作为建筑体块的主题。通过窗间墙的错落变化，增添造型语言的趣味。适当采用玻璃幕墙，增强建筑体块的虚实对比，并配以木百叶、槽钢等现 代建筑元素，体现建筑材质的对比。高层建筑因其高宽比较接近正方，方案中采取“双子楼”的形式对其进行立面分划，并在顶层设置构架层，增加其挺拔感。本着既经济实用又出新出彩的设计原则，力求创造出具有强烈现代感和民用建筑味道的全新园区形象。 三、规划设计 1、出入口 用地共设两个出入口与城市道路相连，东侧南海路上设园区主入口，北侧钱塘江路上设园区次入口。主入口处扩大形成广场，满足人流集散需求，并利于营造主入口气氛。 2、功能布局 园区内共设四个功能区，满足使用者工作、生产、生活、商务活动、娱乐休 6 闲的需要。用地东北侧为 办公服务区，由高层写字楼及多层裙房组成，可兼顾对用地北侧居住区的服务；西北侧为宾馆公寓区，由一栋人才公寓楼、一栋职工宿舍楼以及二层服务用房组成；南侧为标准厂房区，含四栋标准厂房及附属库房。这三个功能区在用地东侧中部围合出体育休闲区，布置球场及绿化小品。 3、道路及停车 建筑群外围设 6米宽环形车道，转弯半径满足通行货车的需要，作为车流道路。园区内部设 为人流道路，与主干道形成道路网，便捷地到达各个功能区。这样使车流不进入园区内部，实现了人车分流。 主干道一侧结合绿化布置汽车泊位，共 283个车位（适当考虑货车及客车泊位），便于每栋建筑就近停车。高层办公楼地下设汽车停车场，共 90 个车位。自行车停车场结合人行道路及庭院布置。 4、景观设计 通过景观轴线把庭院景观和集中绿地串联成有序的景观系统。集中绿地作为园区主入口的对景，建筑围合出的庭院空间亦互为对景关系。未来可着力打造景观细节，给园区赋予“生态“的理念。 5、建筑空间 相同功能区的建筑单体以附房和连廊相连，围合出多个庭院空间，形成有效的社区边界，创造建筑的领域感和归属感。 6、建筑单体 高层写字楼及服务中心底层布置门厅、厨房、超市、邮电、银行 、美容美发等功能，二层布置食堂，三层布置会议及活动用房。四到十二层为标准层，采用中走道两面布房格局，标准层共设两部楼梯和两部电梯。地下室布置 90 个汽车泊位以及配电间、水泵房、消防水池等设备用房。一至三层层高 ，二至十二层层高 筑总高 于二类高层建筑。 宾馆楼、人才公寓楼、职工宿舍楼通过西侧的二层附房连成一个整体，底层设门厅、服务大厅、厨房、超市、茶餐厅等功能，二层设餐厅、办公、会议等功能。由于这三栋楼作为一期工程先行开发，有部分服务功能与服务中心楼内功能重复，便于先期配套使用，待 园区整体建设完毕后再作功能置换。宾馆共 208个床位，人才公寓可容纳 208人，职工宿舍可容纳 696人。这三幢楼一至二层层 7 高均为 至六层层高均为 高度不超过 24米，属于多层建筑。 标准厂房共 4 栋，每两栋通过一侧的附属库房连成一组建筑，层高 属于多层建筑。 第二节 结构设计 一、工程概况： 市滨海园区，由十二层的高层写字楼、三层服务中心、四层的标准厂房及六层的职工宿舍、人才公寓、酒店及配套食堂超市等单体组成。 二、设计依据： 设计规范、规程及规 定 建筑工程抗震设防分类标准 建筑结构可靠度设计统一标准 建筑结构荷载规范 建筑抗震设计规范 混凝土结构设计规范 砌体结构设计规范 建筑地基基础设计规范 建筑桩基技术规范 、设计荷载标准值及地震作用： 1、地震作用： 根据抗震规范， X 市抗震设防基本烈度为 6 度，计地震分组为二组，各单体抗震设防类别均为丙类，建筑场地类别为征周期值为 平地震影响系数最大值为 遇地震）。 2、荷载取值 （ 1）楼面均布活荷载标准值以荷载规范为准。 8 （ 2）基本风压： 面粗糙度类别为 （ 3）基本雪压： 四、上部结构： 高层写字楼采用框架剪力墙结构，其中框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。服务中心采用框架结构，框架抗震等级为四级。 标准厂房采用框架结构，框架抗震等级为四级。职工宿舍、人才公寓、酒店及配套食 堂超市采用框架结构，框架抗震等级为四级。 本工程各单体建筑物长度超长，宜采取设置后浇带、楼屋面掺入土微膨胀剂等措施，以减少温度及混凝土收缩的影响。 五、地基与基础： 参考周围建筑物基础情况，本工程基础采用桩基，桩型先用预应力混凝土管桩。 高层写字楼地基基础设计等级为乙级，其余单体地基基础设计等级均为丙级。 六、主要建筑材料材质 1 、钢筋： 10N/ 00N/，60N/柱、梁、板及剪力墙等构件的纵向受力钢筋均采用 余大样及构造钢筋采用 节省造价。 2、混凝土：主要采用 层写字楼、职工宿舍、人才公寓、酒店等单体底部框架柱墙轴压比较大时，框架柱墙混凝土标号适当提高。构造柱、过梁等次要构件 3、墙体材料： 外墙： 200厚长江淤泥粉煤灰烧结多孔砖； 内墙： 200厚加气混凝土砌块。 第三节 给排水设计 一、概况 X 滨海园区创业社区，总用地面积为 52023 平方米，地上建筑面积为 74524 9 平方米。整个创业社区由三幢 办公，四幢标准厂房和一幢高层写字楼组成。 二、设计依据 室外 给水设计规范 室外排水设计规范 建筑给水排水设计规范 2003（ 2009版） 建筑设计防火规范 2006 高层民用建筑设计防火规范 95（ 2005年版） 自动喷水灭火系统设计规范 建筑灭火器配置设计规范 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ 三、给水系统 本工程水源为城市自来水，来自市政给水管网 ，水管，在社区内成环，作为本工程消防水源。从环网上接 应本基地内生活用水。 般生活用水为城市自来水水质。 工程生活用水主要为宾馆，公寓宿舍，办公、办公附属用房等人员的生活用水、餐饮用水、以及绿化浇洒用水。设计生活用水量见表 1 表 1生活用水量一览表 用途定额用水单位最高日最大小时时间变化系数 办公 40L/人日 300人 12m3/馆 250L/床日 208床 52m3/舍 200L/人日 904人 房 40L/人日 200人 8m3/层写字楼 40L/人日 1000人 40m3/计 h 未预见水量 10%h 合计 h 10 最大日用水量： 天，最大小时用水量： 时。 （ 1）市政水压直接供应 1 （ 2）其余楼层采 用水箱和变频水泵供水系统。分为高区和低区。 （ 3）绿化水景及浇洒道路采用雨水回用。 宾馆公寓需要供应淋浴热水。采用屋顶空气源热水系统供应。 6、排水系统 （ 1）室内污、废水合流排放，室外雨、污水分流。生活污水直接排入市政污水管网。 （ 2）厨房废水经隔油池（或油水分离机）分离处理后排入市政污水系统。 （ 3）车库冲洗废水排入室外污水管网。 （ 4）排水量：为给水的 90% 四、消防系统 1、设计依据 （ 1）高层民用建筑设计防火规范（ 2005年版） （ 2）自动喷水灭火设计 规范（ 2005年版） （ 3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ 2、水源： 市政给水管网供水。由周边市政道路上的给水管上引入 2根 水管，在社区内连环状，供给室内外消防用水。室内消防水池（ 252吨）及泵房集中设在写字楼地下室，基地内所有建筑共用。 3、设计参数： 消防系统用水量作用时间一次用水量 室外消火桩 30L/内消火桩 20L/动喷淋 30L/计 100L/ 11 （ 1）地下车库部分按中危 11 级设计，设计喷水强度 8L/余部分按危 计喷水强度 6L/ （ 2）本项目室内均设自动喷淋灭火系统。减压孔板减压。 （ 3）在写字楼设置屋顶消防水箱，内贮有消防用水 18 （ 4）设有喷淋泵，一用一备。 5、消火栓系统 （ 1）各层均设消火栓灭火系统。 （ 2）消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的充实水柱同时到达。 （ 3）所有消火栓栓口的出水压力大于 减压孔板减压。 （ 4）设有消火栓泵， 一用一备。 五、管材 1、给水管采用衬塑钢管及聚丙烯管。 2、室内污水管采用聚丙烯静音排水管；室内雨水管采用 外排水采用塑料检查井和塑料排水管。 六、环保 1、排水体制为严格分流：雨水排入城市雨水管网、生活污水排入城市污水管网，由城市污水处理厂统一处理。污水不对环境产生污染。 2、含油废水经隔油器处理后，纳入污水系统。 3、生活水箱有消除短流措施，并设置消毒装置，避免二次污染。 4、二次生活给水加压泵防噪隔振。泵组采用隔振基础；水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传 递。水泵出水管止回阀采用静音式缓闭止回阀，减少噪音和防止水锤。 5、地下层潜水泵坑采用防臭密闭入孔盖。 七、节能 1、节水 1、所有洁具采用节水型，其中： （ 1）坐便器冲洗水箱采用 6升； （ 2）公共卫生间洗手盆采用感应式龙头； 12 （ 3）小便器采用感应式冲洗阀。 2、采用单把手陶瓷阀芯水嘴，密封性能好，能限制出流率。 3、室外绿化浇灌和道路冲洗用水，主要采用雨水回用。 4、水池、水箱溢流水位均设报警装置。 2、节能 1、充分利用市政压力，地上 1 2、各分区最低点静水压不大于 第四节 电气设计 一、概况 创业社区由宾馆、公寓、高层写字楼、服务中心、标准厂房组成的综合性建筑群。其中高层写字楼为地下一层、地上十二层，其余为多层建筑，地上建筑面积 74524平方米，地下建筑面积 3660平方米。 二、负荷等级及供电电源 本社区的消防用电、主要通道及楼梯间照明、客梯、生活泵、排污泵、弱电机房等用电设备为二级负荷；一般照明、空调、动力负荷为三级负荷。 为满足本工程二级负荷的供电要求，采用两路独立的高压电源供电，当其中一路电源发生故障时，另一路电源不应同时受到损坏，以确保二级负 荷的用电需求。 社区总用电安装容量约 7500设两座变电所，一座变电所设于写字楼地下层，内设四台干式变压器（ 4*1250供 办公、高层写字楼、服务中心用电；另一座变电所设于标准厂房，内设两台干式变压器（ 2*1250供标准厂房用电。 三、照明系统 本工程包括以下照明种类：正常工作照明、事故照明、应急疏散照明、庭院景观照明等。 一般场所采用荧光灯或高效节能型灯具；走廊、电梯前室、楼梯间采用节能高效节能灯；各层疏散走廊及疏散楼梯设置应急疏散指示灯；主要丹心、变电所、 13 消防控制室、 水泵电梯机房等重要机房设置事故照明。 所选用灯具均采用高品质、节能型、高显色光源，并配高品质电子镇流器，以提高功率因数，减少频闪和噪音。 四、防雷与接地系统： 各单体在屋顶设接闪器，利用建筑物结构柱子内主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地装置。防雷接地、变压器中性点工作接地、电气设备保护接地、时发电机中性点工作接地、等电位接地、信息系统等接地合用同一接地装置，要求接地电阻不大于 1欧姆。 为预防雷电电磁脉冲引起的过电压和过电流，在配电系统上装设二级 /三级电涌保护器（ 本工程低压配电系统接地型式采用 统，采用总等电位连接，在弱电机房、电梯机房、浴室等处设局部等电位连接。 五、火灾自动报警及消防联动控制系统 设置火灾报警系统，火灾保护等级为二级，采用集中报警系统形式，本系统由火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防电话系统。在消防控制室，对整个社区各单体火灾信号和消防设备进行监视和控制。 六、通信系统 通信接入：通信光缆、铜缆以及各种通信管线接自市电信网。 市话电缆容量约 300线。实际电话容量的申请数量由业主及电信主管部门协商确定。 七、结构化综 合布线系统 本工程设综合布线系统，以支持语音、数据、文字、图像等多媒体业务的需要。 信息点估算：宾馆、公寓： 1点 /一间房； 写字楼： 2点 /12 语音主干采用三类大对数电缆，数据主干采用光缆；配线子系统采用六类布线标准。 八、安保系统 安保机房设于监控机房内（与消防控制室合用）。 14 在单体各出入口、电梯厅、轿厢设闭路监视摄像机。 主机系统采用数字式图像记录系统，所有摄像点应同时录像，按系统设置作时序切换。同时可手动选择某一摄像机进行跟踪录像。 图像水平清晰度：黑白电视系统不应低于 400 线，彩色电视系统不应 低于270线。 九、有线电视及卫星接收系统 有线电视信号接自市有线电视网。系统采用分配分支分配系统，设置楼层分配器，再分配至终端。电视终端电平控制在 65像质量主观评价不低于 4级。终端主要设置在宾馆、公寓、多功能厅、活动室、会议室、休息处、超市等处。 第五节 暖通空调设计 一、空调系统 1、食堂餐厅、超市、标准厂房采用风冷热泵冷热水机组，室内大开间为变风量空调机组，小开间为风机盘管加新风形式，热泵机组布置于屋面。 2、办公及酒店采用多联机空调系统，按层分区布置外机。 二、通风系统 1、地下室变电所、水泵房等设备用房设置机械通风系统。 2、地下室车库设置机械排风排烟系统，采用车道自然进风方式或者机械进风方式。 3、所有暗卫生间设置机械排风系统。 4、厨房设排油烟系统 5、地上层长度大于 20有自然通风但超过 6000平方米不能采用自然排烟的房间均设置机械排烟系统。 6、不满足自然排烟条件的防烟楼梯间以及前室设置正压送风系统。 15 第六节 项目的主要经济技术指标 序号 项目 单位 数量 1 总用地面积 平方米 52023 2 总建筑面积 平方米 74524 其 中 宾馆及公寓 平方米 27063 高层写字楼 平方米 11095 服务中心 平方米 12048 标准厂房 平方米 24256 门卫 平方米 62 3 容积率 建筑占地面积 平方米 16256 5 建筑密度 6 绿地面积 平方米 18210 7 绿地率 35% 8 汽车泊位 个 地面 283 地下 90 9 地下室 平方米 3660 第五章 投资估算及资金筹措 本工程总投资估算 3亿，其中一期工程 职工宿舍楼、人才公寓、宾馆、附房等， 工程概算约 ，平均造价 4194元 /平方米（含室外道路及绿地、室内设备家俱等），二期工程 一幢十二层办公楼及四层服务中心裙房、四幢厂房、库房、门卫等附属用房，投资 估算约 资金筹措：自有资金为主，贷款为辅。 16 X 滨海园区创业社区一期成本预算细目表 科目代码 科目名称 建筑面积(标准成本 总预算(万元 ) 单方预算(元 /2101 开发成本预算总额 29067 地费 29067 期工程费 29067 划设计及勘察费 29067 扩初及施工图设计费 29067 景观设计 (规划、施工图 ) 精装修设计费 (含公共部位 ) 29067 其他设计费 29067 目管理费 29067 绘费 29067 红线订界费 29067 规划竣工测绘费 29067 测费及环评、防雷、审图等费用 29067 桩基检测及试桩费 29067 沉降观察费 29067 环境评估费 29067 防雷检测费 29067 散装水泥专项资金 29067 白蚁防治费 29067 新材料基金 (或墙改专项基金 ) 29067 防雷装置设计审核费 29067 施工图审查代理费 29067 0 建筑材料检测 29067 17 通一平费 (含缺土回填、平整等 ) 29067 市政配套费（住宅建设配套） 29067 工档案编制费 29067 础配套设施费 29067 水（红线内房屋外） 29067 上水配套费 (含排管费 ) 29067 水泵房 29067 建 (独立泵房 ) 29067 备及安装 29067 电（红线内房屋外） 29067 供电配套费 29067 气（厨房 ) 29067 观绿化工程费 5000 外总体工程 29067 小区道路 4880 小区围墙 (含大门 门卫 ) 3 小区雨污水管工程 其他垃圾房垃圾筒 5 篮球场及设施、户外健身器材 6 室内建设器材 筑安装工程费 29067 建工程费用 29067 桩基工程 29067 土建工程费 29067 幕墙、铝合金门窗 29067 备及安装工程费 29067 室内水电安装工程 29067 消防工程 (含验收检测费 ) 29067 18 能化工程（设计及施工费） 29067 梯工程（供应及安装保护） 29067 风空调工程 29067 立面泛光照明工程 29067 房厨房设备 29067 俱软装费用 29067 床 (柜 )衣柜等经济酒店的家俱软装 280 共配套设施费 29067 发间接费 29067 理费用 29067 售费用 29067 可预见费用 29067 滨海园区创业社区成本预算汇总表 项目 总价 (万元 ) 总建筑面积(平方米 ) 单方成本(元 /说明 开发总成本 9067 4194 一、土地征用及拆迁补偿费 9067 241 按一期 35亩， 20 万元 /亩计。 二、前期工程费 9067 285 1、规划设计及勘察费 含规划设计、勘察、景观、装修等设计 2、项目管理费（含监理费等） 含管理公司的监理、标投标、标底编制、造价咨询、内审等费用 3、测绘费 含红线、竣工测量 4、检测费及环评、防雷、审图等费用 含桩基、材料检测、白蚁、墙改基金、环评、防雷、审图等 19 5、三通一平费 (含缺土回填、平整等 ) 含整个区域缺土部分补土、整平等 6、大市政配套费（住宅建设配套） 7、竣工档案编制费 三、基础配套设施费 9067 488 1、供水（红线内房屋外） 含水泵房土建、安装，上水配套费 2、供电 含配电房内高低柜、变压器设备，双路供电费用 3、供气（厨房 ) 4、景观绿化工程费 5、室外总体工程 含道路、雨污水、围墙、门卫室、篮球场、室内外健身器材 四、建筑安装工程费 9067 2806 1、土建工程费用 含桩基、幕墙、局部简装，不含水泵房、围墙 2、设备及安装工程费 含消防，不含水泵房设备 3、智能化工程（设计及施工费） 4、电梯工程（供应及安装保护） 5、通风空调工程 6、外立面泛光照明工程 7、附房厨房设备 五、家俱软装费用 80 11500 按 280套经济酒店的家俱标准 六、管理费用 9067 99 按三、四合计的 3%考虑 七、不可预见费 9067 179 按三、四合计的 5考虑 八、其他费用 见说明 2 说明： 1、本表中含宾馆楼二至四层改为集团办公的装修费用，按 1600元 /入。 2、职工宿舍、人才公寓一至二层、宾馆一层、附房一至二层除门厅、电梯厅、电梯 井、楼梯间等必须的墙体外，其余墙体未考虑，只考虑外围围护墙，且只是按毛坯 20 考虑；以上部位楼地面、天棚同样按毛坯考虑，暂未考虑装修。其他部位内装按施工图计入。 3、若考虑第 2点说明，本项目总投资估算 第六章 社会效益分析 从国内外高新技术产业发展的实践来看，高新技术产业的发展与社区的社会、文化、生活环境的建设是密不可分的。美国硅谷之所以能在短短几十年获得巨大成功，成为全球高新技术中心和高新技术园区的代名词，根本原因是其培育并形成了独特的硅谷新机制和文化、社会价值体系。硅谷创新机制主要体现在如下四 个方面：一是创新型企业的设立以人为本，充分体现和保护科技人员的价值；二是风险投资公司与创新型企业同呼吸、共命运，成为创新型企业发育、成长的“给养站”；三是完善、发达的金融、商务、中介、生活服务业为科技创新活动提供了“保姆式”服务，而高水准、专业化的科技创新服务业则为科技创新活动提供了“代孕式”或“助产式”服务；四是当地大学在源源泉不断地创造出大量高科技成果的同时，亦日益成为培育创新者和企业家的摇篮。硅谷地区便利的交通、优美的环境、齐全的配套设施、先进的社区服务体系和机制，培育并形成了硅谷社区独特的创新文化和 社会价值体系，赋予了硅谷灵活的创新机制、吸引并汇聚了世界最优秀的人才和创新要素、促进了科技创新的迅速发展。 因此，创业社区建设为了创新创业人员、科技型中小企业、各类中介服务机构营造一个优良的社区环境，促进创新创业活动的顺利开展和企业的快速成长。 1、创业社区的建设与运营，将不断地为园区培育出本土文化、高成长性的科技型中小企业和上市公司，必将有力地促进园区经济的发展和产业结构的升极、增强园区的区域况争力。 2、创业社区的建立，将吸引和带动一大批高新技术项目、科技型中小企业、专业人才、管理人才、风险及产业投资、 以及中介服务机构等进入 些创新要素的聚集与整合，非常有助于园区自主创新活动的开展，提高园区自主创新的层次与活力。同时也为园区应用高新技术改造、提升传统产业创造良好 21 的条件。 3、为园区培养一批熟悉技术成果孵化、转移业务，善于风险投资运作和加速经营管理的高级管理人才，以及创办高科技术企业方面的高素质、复合型人才和企业家。 依靠 出社区特色，注重实效性、实践性和实用性，注重大学生创业实践的效果。通过创业社区的建设，为学生搭建素质教育、创业教育的平台，发挥带动、示范和幅射作 用，培养具有实践能力和创业精神的高质量、复合型人才。 4、创业社区的建立，将为园区开创一个与国内外开展高新技术合作、交流的窗口，有利于进一步扩大 5、实现社会运营模式的多样化 成合理的运行机制，学校、企业、学生和社会应当形成一种有效的合力，充分发挥各方面的积极性，用企业化的运营模式，保证各方利益的体现，保持自身造血功能，走良性循环发展的道路。 6、带动园区创新体系的建设 以有效的深化素质教育 与创新教育，深入推进学院教育教学改革，完善学院创新创业教育体系。创业基地以倡导创新意识，培养创造精神、提高创业素质为根本宗旨，多层次、全方位引导学生创新、创业实践活动的开展，极大的丰富学生创新、创业实践活动，影响和带动学生运用所学知识、技能应用于研究开发、市场拓展。 7、创业社区项目全部建成后，可新增就业岗位。 第七章 经济效益及财务分析 第一节 经济效益分析 从 让大学生们 依托 社 区内形成的人才和科研优势，坚持科学的产业功能定位，形成产业链，最大限度地降低企 22 业运行成本 。实现人才与产业集聚的放大效应。 从而体现以下方面： 一、溢出效益 创业社区是以社会公益性为主要特征的建设项目，其经济效益体现在入驻企业的成长给当地带来的产业发展、人才集聚、税收、就业等诸多方面的溢出效益。 二 、通过创业园的启动成功，可以陆续开始进行部分的房租的收取，扩大经济收入来源。与此同时，还可以通过为创业者提供的配套服务中， 社区 也能有一定的经济收入。 三 、创业者的到来，使 X 滨海园区创业社区 的商机和 社 区的商铺得以重新焕发商机，极大提高创业园的人气，带动相关的物业的升值。 第二节 财务分析 1、 出租 收入 根 据工程所处位置、周围环境和 行市场预测，考虑到工程建设成本等综合因素，本 社区职工宿舍楼 定 价 为 ： / /天 ， 人才公寓定价为： 2 元 / /天，宾馆定价为： 150元 /间 /天，办公区域定价为 间 /天。 年经营 收入见下表 序号 项目 单位 计算基数 单价 金额（万元） 1 职工宿舍 元 /间 3248平方米 1 7 162（出租率按 80%计） 2 人才公寓 元 /间 3248平方米 2 190（出租率按 80%计） 3 宾馆 元 /天 112间 150 429（出租率按 70%计） 4 办公 室 元 /间 4000平方米 22（出租率按 60%计） 5 经营收入合计 903 本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为 6%，共应交纳税金及附加 3、盈利能力分析 年 财务现金流量表 23 单位：万元 序号 项目 金额 1 一、现金流入： 903 2 1、经营收入（租金） 903 3 2、其他收入 0 4 二、现金流出： 5 1、成本投资（总投资 /20年） 650 2、经营成本 120 6 2、营业税金及附加 三、税金利润额 8 1、税前利润 - - = 115 四、毛利润率 / 五、净利润 、净利率 七、投资回报率 净利润 /成本投资 通过以上分析，该项目有一定盈利，具有财务可行性。 第八章 项目招投标管理 创业社 区建设涉及的内容面广，如规划管理、建筑工程造价管理、建筑工程设计管理、建筑工程施工管理、建筑工程质量管理和建筑工程招投标管理等，所以各项建设的招标投标活动应当严格按照中华人民共和国招标投标法进行，遵循公开、公 平、公正和诚实信用的原则。 一、招标方式 高校建设工程项目招标一般分两类、三种方式。两类是指设计招标与施工招标，两类的内容虽然不同，但招标的方式相同。 三种招标的方式是 : 1、公开招标 24 建设项目确定后，关于该项目的各种具体要求、条件，要通过新闻媒体或其它方式公开对社会发布招标通知，广泛宣传，尽可能地扩大辐射面。 2、邀请招标 由招标单位向有良好信誉和较强实力、并能承担该工程项目的几家单位直接发出招标通知，邀请其参加投标。 3、协商议标 协商议标就是事先选定所熟悉并信任的单位进行协商，按双方条件确定承包内容、 方式，如工期期限、供料方式等。双方达成协议后签订施工合同。 创业社 区建设根据项目的不同特点选择招标形式。任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。 二、招投标工作程序 1、准备阶段 （ 1）建设项目纳入国家、省、市年度计划。 （ 2）进行设计招标。设计招标要由主管部门和高校的有关专家充分论证后，制定出方案，并委托有关部门进行施工图纸设计及概算。 （ 3）建设用地、水、电、路要保证七通一平，有关的各项工作要具体落实。 （ 4）办理建设项目的规划许可证和施工许可证。办理相关手续和招投 标手续。 （ 5）制定招投标文件及编制标底，文件内容要合理，标底要适中，涨幅要确定，各种因素要考虑全面。 2、招标阶段 （ 1）发布招标通知。可以根据当地建设主管部门的要求和具体项目内容制订。 （ 2）发送招投标文件。 （ 3）对申请投标的单位进行模底与资质审查。 审查与模底的内容有 :营业执照、法人证书、资质等级、企业施工经历及实绩、社会信誉、经营作风、资金情况、技术装备情况、是否施工过类似项目等具体情况。在此基础上，淘汰资质信誉程度不高的企业和无能力承担该项目的企业。对不符合预审要求的单位给予不同意其投标的解释。 25 3、决标阶段 （ 1）开标。开标必须公开进行，标函当众启封。 （ 2）分析标函及评标。招标单位必须会同当地有关部门专家综合分析各标函及投标单位的具体情况进行评标。 （ 3）决标。经过认真分析、综合评述，确定中标单位，发中标通知书。 在决标过程中，要确定标底上下浮动幅度。如果投标者报价在此幅度内，说明标底与该报价都定得