计量经济学——经济发展对房地产经济的影响.doc

本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。国民经济发展对我国房地产经济的影响 古人曰：“民以食为天，以住为地”，由此可见房地产在国民经济生活中的重要作用。房地产，特别是住宅，是人们生活、工作的重要场所，城市房地产尤其成为政治、经济、文化的物质基础。在改革开放前的近30年，住宅业的发展速度、质量、规模都受到了极大的限制。经过二十年的改革，房地产业或住宅业的发展已初具规模，并对国民经济的发展和人民群众生活水平的提高产生了积极影响。在未来的几十年中，我国经济将持续快速发展而且城市化的进程将不断加快，会导致城镇居民对住房的需求量的扩大，房地产业因而将有更大的发展空间和潜力。我们根据有关测算来具体认识一下房地产的重要性，该测算表明，房地产投资每增加1块钱，可以带动相关部门的投资增加0.8元；房地产的销售每增加1块钱，可以带动其他消费1.34元，带动系数是一倍多；而每投资1块钱于房地产上，可以带动GDP增长2.18元。由此可见房地产事业对国民经济有着重要影响。 我国是一个发展中国家，且恩格尔系数较大，即居民用于购买房子的支出占其收入的比重很小，而购房又是一笔不小的支出，所以导致改革开放前我国的人均住房面积很小，1978年仅为人均3.6平方米，但随着改革开放的不断深化和政府政策的大力支持，使我国的房地产事业得到了突飞猛进的发展。还有一个更重要的方面就是人民消费观的改变，以前人们都是用辛辛苦苦攒了好几年甚至几十年的积蓄来购买房子，而今，受改革开放大势之趋，超前消费越来越成为一种流行，再加上政府对住房贷款的各种优惠措施，比如说，一再降低贷款利率，降低首付款等，都不断促使了我国房地产事业的健康发展，也使我国的居民的住房条件大大改善。近5年多来，是我国居民住房条件改善最显著、房地产业发展最快的时期之一。全国房地产市场总体上表现为供销两旺，投资、销售均保持较快的增长速度，增长比例基本协调；商品房价格稳中有升，走势平稳。目前，房地产开发完成投资年均增长近20，个人购买商品住宅的比例达到95以上，比1997年提高了40个百分点，商品房销售面积年均增长22.7。房地产业的快速成长，对拉动国民经济增长、改善居民居住条件发挥了重要的作用。2002年个人购买新、旧住宅和建房支出总额突破8000亿元，占城镇居民最终消费的29.4；房地产投资占全社会固定资产投资的比重达17.9，每年拉动GDP增长1个百分点以上；城镇居民的人均住宅建筑面积达到22.8平方米，比1997年增加了5.2平方米。由此可见房地产业已成为国民经济的支柱产业。由上述阐述，房地产的重要地位则可见一斑。根据罗斯托的经济起飞理论和增长阶段理论，我国目前人均GDP约为800美元，已经进入工业化发展的加速期。经验证明，这个阶段是房地产业快速发展的时期。19世纪英国经济起飞时，房地产及相关投资占全国投资的42%；19世纪40年代德国经济起飞时非农业房屋投资占总投资的31%；日本在第二次世纪大战后经济起飞时住宅投资占固定资产形成价值总额的20%27%。由此可见，每一次经济的飞跃必将带动房地产的发展。目前，我国也处于经济发展的这一阶段，房地产业将成为今后经济发展的支柱产业和新的经济增长点。联合国将产业分为10大类，其中建筑业为第5类，房地产和经营服务也列为第8类。虽然我国也有类似的产业分类，但对房地产业的地位没有统一的认识，所以在国民经济的核算中，也没有房地产这一项，故我们就以各地区房屋建筑面积与国内生产总值的关系来略述国民经济发展对房地产事业的重要推动作用。我们建立简单模型如下：Y=a+bX+u 其中，Y为各地区房屋建筑面积，X为国内生产总值，u为随即扰动向，a，b为系数。由2002年统计年鉴资料得如下数据：各地区房屋建筑面积Y国内生产总值X198535491.88989.1198637773.910201.4198739856.611954.5198842735.214922.3198940649.916917.8199037923.018598.4199141054.221662.5199251885.426651.9199365374.234560.5199478032.246670199589862.857494.91996129087.066850.51997128680.373142.71998137593.676967.21999147262.580579.42000160141.188228.12001188328.794346.4由Eviews可得如下结果：Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 12/15/03 Time: 20:35Sample: 1985 2001Included observations: 17VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb. C11893.323968.0062.9973040.0090X1.6688700.07470522.339460.0000R-squared0.970820 Mean dependent var85396.02Adjusted R-squared0.968875 S.D. dependent var51834.25S.E. of regression9144.785 Akaike info criterion21.18989Sum squared resid1.25E+09 Schwarz criterion21.28791Log likelihood-178.1140 F-statistic499.0516Durbin-Watson stat0.949038 Prob(F-statistic)0.000000所以我们估计的方程为：Y=11893.32+1.668870X由表中数据可知，参数的t检验量较大，说明国内生产总值对我国房屋建筑面积有着重要的影响，也即对房地产发展有推动作用；再看R=0.970820，A -R=0.968875，、说明方程整体拟和较好，F统计量为499.0516，说明方程整体显著。在显著性水平=0.05，n=17时，查表的d=1.133,d=1.381,而表中的DW=0.949038 d,说明扰动项存在一阶自相关性。我们用广义差分法对自相关性进行修正，得结果如下：Dependent Variable: DYMethod: Least SquaresDate: 12/15/03 Time: 21:20Sample(adjusted): 1986 2001Included observations: 16 after adjusting endpointsVariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb. C2685.6373919.9580.6851190.5045DX1.7918990.13590213.185230.0000R-squared0.925473 Mean dependent var47020.12Adjusted R-squared0.920149 S.D. dependent var28522.54S.E. of regression8059.869 Akaike info criterion20.94365Sum squared resid9.09E+08 Schwarz criterion21.04022Log likelihood-165.5492 F-statistic173.8502Durbin-Watson stat1.944171 Prob(F-statistic)0.000000经修正得新的拟合方程如下：DY=2685.637+1.791899DX由表中数据可得，DW=1.944171，即dDW4- d,表明扰动项已不存在一阶自相关性。再由表中的数据得其经济意义为：国内生产总值每增加一亿元，就会使各地区房屋建筑面积增加1.791889万平方米。可见国内生产总值的增长对我国房地产的发展有着巨大的推动作用。目前，我国东西部经济发展不平衡，大力发展西部经济，将推动我国国民经济整体向前发展，房地产业的兴旺发达，是整个西部地区发展的推动力，是趋势也是必然。国家的宏观经济环境表明，房地产市场处于活跃期。总体上说即竣工面积小于同期的销售面积，目前市场有大量吸纳近期上市商品房的功能，而且还有消化多年来积压空置房的能力。虽然房地产业带有明显的区域性特点，但西部地区的房地产市场也必然会受到整个宏观发展环境的影响，因此，正是发展的好时机。无论从西部地区自有的优势分析，还是从国家及外部政治经济环境入手，西部地区房地产业都将会卖出一个热点。在数量和种类上都会有一个较大的需求。就投资类别而言，外资企业中的西门子、宝洁、丰田等一大批知名的跨国企业已经抢滩西