河改造片区建设项目可行性研究报告[Word完整版可编辑]

1 前言 1、 选择 2008年 10月 ， 与当地政府就目标地块达成开发意向，经过多 家公司 比较和项目考察希望能与我司就该地块进行合作。 我司针对该项目进行了详尽调研 2009年 2月 27日 日，我司由三个部门组织的调研组到 绕着城市是否具备进入条件、 该 项目 可 促进 我公司从独立开发经营逐步转向合作开发、品牌输出的 开发经 营 模式 目前市场条件下，知名开发 商为了分散风险，以有限资金提升市场占有率，纷纷进行品牌输出的合作模式，如中体奥园以出售品牌冠名权的方式品牌输出、阳光 100以 30%控股股权合作的品牌输出方式品牌输出，对于我公司而言，该项目具有品牌输出的先决条件，利于我公司以一定的资金拓展多个项目。 2、调研结论 调研组调研了 个代表项目、 4个专业批发市场，对 9个政府部门以及 1个当地中等略偏上收入家庭进行了访谈，满足对城市经济、房地产行业、消费群体的分析条件。 经调研得出以下结论： 济和未来发展潜力来看具备进入条件； 区具有产业支撑带来较大需求、土地供给有限，未来几年需求大于供给，具备进入条件； 项目所在区域由于属老城区， 现有项目 品质相对较差，为本项目的顺利开发经营提供了机会。 建立在调研的基础上，完成该可行性研究报告。 2 1 总论 1 1建设项目概况 1 1 1项目背景 项目， 2009年 2月 27日 日 我司由三个部门成员组成的调研组对 目进行 市场 调研，本可研报告是建立在调研报告的基础之上。 1 1 2宗地认知 宗地位于 商城中心，距离市中心 人 民广场 6公里左右，为旧村改造项目，享受涑河综合 改造治理 片 区相关 优惠 政策。土地性质为住宅（ 60%）和商业（ 40%） ，用地性质比例可调且不发生费用 ，东至工业大道、南至涑堤路（涑河）、西至宏大路，项目占地（含规划路） 297亩，被北园路划分为南北两块，北大南小，东地界至西地界 1公里左右，沿河面较宽。宗地所在区段河道正在治理，初步形成沿岸绿化景观。 宗地位置 老城区 临沂商城 新行政中心 城市发展方向 3 1 1 3可行性研究编制的依据 1. 设项目城建费用统一征收办法实施细则； 2. 筑工 程综合概预算定额（ 1999）； 3. 设项目城建费用统一收费一览表； 4. 山东省 工程建设其它费用定额 ； 5. 市场调研报告 ； 6. 合作方 提供的其他有关资料。 1 1 4结论 1、主要经济数据及评价指标 主要经济指标 序号 名称 单位 数 据 1 总投资 万元 63889 2 总收入 万元 86610 3 税金及附加 万元 4833 4 总成本费用 万元 75467 5 利润总额 万元 14856 6 所得税 万元 3714 7 税后利润 万元 11142 2、 通过对 项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 项目 所在位置符合城市发展方向，是 在充分考虑不利因素的情况下项目收益较好，经济上可行； 项目的风险在合理的限度以内。 4 2 城市 宏观环境分析 2 1自然地理环境 2 1 1区位 近黄海，东连日照 ,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经 117度 24秒 119度 11秒，北纬 34度 22秒 36度 22秒，南北最大长距 228公里，东西最大宽度 161公里，总面积 17184平方公里 ，是山东省面积最大的市。 2 1 2交通 形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的 鲁南地区最大的民航机场，可起降波音 737、麦道 82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以 4条过境国道和 14条省道干线为主，形成四通八达的公路网 ， 城市主干道较西安相比，同等级道路比西安多两车道。 兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和 5 胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到 340公里。 2 1 3行政区划 庄、河东 3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭 9个县，共计 180个乡镇办事处， 7151个行政村 。 6 2 1 4人口 人口 1023万人，主城区人口 146万，流动人口 30中温州商人有 8万常驻人口，流动人口中年收入百万以上 1万人，千万以上千人，上亿以上十几人（ 数据来源：房管局 产权交易中心）。 县区 面积 (平方公里 ) 乡、镇、办事处 (个 ) 行政村 (个 ) 户数 (万户 ) 兰山 1 409 庄 141 东 2 410 2宏观环境分析 相关资料显示，在中国社科院 2005年发布的中国城市综合竞争力 200强报告中， 2位，在 2006年、 2007年报告中， 位、第 7位。 （数据来源： 2 2 1相关经济发展指标 由于公司目前在西安和咸阳有开发项目，因此选择西安、咸阳和 于对 1、国内生产总值（ 据来源： 003 临沂 G D P 总量增长表现 （单位：亿元）8 3 4 . 610121 2 1 1 . 81 4 0 4 . 8 61 6 6 0 . 5020040060080010001200140016001800 P 8 3 4 . 6 1012 1 2 1 1 . 8 1 4 0 4 . 8 6 1 6 6 0 . 52003 2004 2005 2006 2007 7 西安 据来源：西安市 2003 咸阳 据来源：咸阳市 2003 从三个城市 略低于 西安 ，远高于咸阳， 5年增长幅度高于 西安 15%，城市发展速度较快。 2、 人均 均可支配收入、城市化进程、轿车拥有量 由于西安部分年份人均 本报告仅采用 07年数据进行对比。 指标 国 民生产总值 人均国民生产总值 城镇人均可支配 农民人均纯收入 X 元 16106 元 /人 12819 元 /人 4722 元 /人 西安 元 21017 元 /人 12662 元 /人 4399 元 /人 咸阳 586 亿元 11733 元 /人 10970 元 /人 2914 元 /人 截至 2007年底， 全市城市化水平为 (西安 ，规划到 2010年达到咸阳33 484 5862003 2004 2005 2006 2007西安长表现（单位：亿元）004 2005 2006 2007 8 45%。 从上述统计指标来看， （图片来源： 汽车每天挂牌量 200个左右。 户 家庭轿车拥有量为 高于西安的 安 2007年 10月底轿车拥有量为 153541辆（数据来源：华商报），按 800万人，每户 安每百户 家庭 轿车拥有量为 。 3、 产业结构 三个城市产业结构一览表 城市 年份 X 西安 咸阳 全国平均 2003 年 21： 43： 36 2004 年 33 2： 44： 34 2005 年 ： 006 年 52： 007 年 51： 0： 50： 40 数据来源： 2007年 X、西安、咸阳国民经济和社会发展统计公报） 从上表统计数据来看， 阳、全国平均水平，第二产业比重也高于西安、咸阳、全国平 均水平，第三产业比重偏低。 中国城市第二产业的资本和劳动边际生产率高于第三产业高于第一产业。要素边际生产率在产业间的差异将会促进生产要素由低生产率产业向高生产率产业流动 ， 从而促进了经济增长。因此一段时期内调整趋势仍将从第一产业向二、 9 三产业调整，根据对 从统计数据和相关分析可以看出， 高 是分不开的。 2 2 2支柱产业 1、 第二产业 规模以上工业企业达到 2769家， 工业总产值 累计完成工业增加值 比增长 产品销售率 同比上升 模以上工业实现主营业务收入 长 实现利税合计 中利润总额 二产业 有八大支柱产业：农副产品及食品加工产业、机械制造业、木业加工业、化工业、建材业和冶金业、纺织服装业和医药加工业，其中冶金业和木业发展最快。八大支柱产业占全市规模以上工业比重为 （数据来源：山东统计信息 网） 2、 第三产业 商贸流通 业是第 三 产业的支柱产业，应该说 商贸流通业务发达是 称江北第一商城 ， 模效益位居全国第三位。通过 各类批发市场带动 ，全市发展各类专业村 1500 多个，专业镇80 多个，农业产业化龙头企业近 800 家，直接受益的农民达 300 多万。目前全市共有民营企业 家，以 X 批发城为龙头形成各类市场 999 处，个体工商户 业人员 模以上工业企业中民营企业 599家，年完成工业总产值 450 亿元，全市民营经济增加值占国内生产总 值的比重达 52%。全市批发城交易额占全市各类商品市场交易额的 62%，由批发而带来的流通业发达，很多大小物流公司应运而生， 2006 年，全市物流相关行业占全市 比重为 根据 一五”规划纲要， 通和商贸流通等方面的比较优势，全面整合社会物流资源，构建起现代化的物流 10 基础设施和物流公共信息平台。到 2010年，第三方物流增加值占全市物流业增加值的比重由“十五”末的 15%提高到 25%，物流成本占全市 五”末的 20%下降到 15%，物流产业增加值达 到 500亿元，年均增长幅度高于全市生产总值 2个百分点。“十一五”期间，基本建成东西两大综合物流园区和一批特色专业物流中心，基本形成现代物流网络的基本框架，基本建成高效、便捷、与国际接轨的现代物流公共信息平台，基本形成以第三方物流为主的市场主体。 2 3城市发展规划 2 3 1城市发展方向 2003年 2007年 关的 优惠 政策促进了沂河周边的发展； 2005年 2009年， 给予了很好的招商引资政策， 2003年开始南坊新区建设。 2005年 至今 ，按照“大 X、新 X”总体规划和 分布在原市区内的 60多处专业批发市场进行了整合提升改造 ，着力打造 城市发展重点向北 （南坊） 和西北 （涑河、。 2 3 2市区总体布局规划 规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高新区、经济开发区 。 规划预测 2010 年和 2020年 04万和 701 万左右：城市化水平分别达到 45%和 60%左右。 11 2 3 3城市化空间布局规划 一心七轴 的城市化空间布局规划是整个 一心 指中心 城市。中心城市是市域城市化 龙头 ，发挥中心城市的 聚集效应 ，强化中心城市的 辐射效应 ，扩大中心城市对整个市域的带动作用，这是市域化城市的最集中体现，也是市域整体形象的标志。 七轴 指以中心城市为核心，沿交通线向外辐射，通过 9个县城的 7条轴。发展过程中，发挥七轴各自特色，因地制宜，因势利导，充分利用较好的经济腹地条件、山区特点、山地交会特点，发挥在苏北 着中心区域辐射力的加大和城市化进程的延伸以及农村剩余劳动力 往城市转移，将会产生巨大的城市物质，这部分物质的获益者将会是城市消 费 的潜在客群；中心城区对周边区域的辐射度越强，外来人口就会不断地进入主城区，城市物质就会不断地增加， 消费客群不断增多 。 12 2 3 4城市性质与发展规划 1、城市性质 鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。 2、人口规划 （ 2008年人口已经 接近 2004 年规划 2010年人口 ，人口实际增长速度快于规划 ） 近期（ 2010 年）： X 市总人口： 2010 年全市人口达到 1050 万人，其中城镇人口达到 504万人，市区城市人口达到 145 万人 ， 其中常住人口 115万人，暂住人口为 30万人 。 3、用地规划 近期（ 2010）：城市用地规模达到 160平方公里。 远期（ 2020）：城市用地规模达到 219平方公里。 4、一河五片规划 X 中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。 区形成 “ 一河五片，组团发展 ” 的空间结构和 “ 三环七放射 ” 的城区道路网络体系。 “ 一河五片 ” 是指 城市今后的主要发展的 五片 区域为： （ 1） 以 X 历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、 批发市场和大学城为主体的兰山片； （ 2） 以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片； （ 3） 以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的一河五片规划 13 河东片； （ 4） 以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。 （ 5） 由省政府 2003年批准、以 在起步的东南片。 一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城市功能区形成 一河五片 的城市区域，一个大都市模样的 呈现在 世人 眼前。 2 3 5商贸业发展规划 1、规划范围 包括兰山区、罗庄区、河东区、南坊片区、高新区、经济开发区 6个区域。 2、规划内容 商业功能体系规划 (城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街 )、大型商业网点 (零售商业网点和商品交易市场 )布局规划及商业物流基地规划 3 部分。 3、规划期限 与城市总体规划一致。近期 2007 2010 年，远期 2011 2020 年。 4、规划目标 （ 1） 到 2010 年，市区将初步形成 1个城市商业中心、 5个区域商业中心、两处大型商贸物流园区、 1条以涑河为主线的城市商业带和社区商业组成的五 级城市商业体系的架构。未来 3年，大型商业网点数量控制在 35至 40 处，新建社区人均商业用地面积不少于 1 平方米，培育打造 13 条商业街；改造和新建农贸市场 19处。 （ 2） 到 2020 年左右 ，全面形成 1 个市级商业中心、 5 个次级商业中心、 2处大型商贸物流园区的商业功能区、 1条涑河商业带的布局，商业街的特色与活力进一步增强，社区商业服务功能进一步完善，商品交易市场体系和物流配送体系的综合竞争力进一步提高。 其中近期发展目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东 区、罗庄区的商业配套， 14 建设南坊片区、经济开发区的商业中心；市区人均零售网点营业面积增加到 均拥有大中型商业零售网点营业面积 近期内大型零售商业网点数量控制在 35建社区人均商业用地面积不少于 1 平方米，培育打造 13 条商业街。大力推进 X 商城和经济开发区建设，全力打造国家级物流基地和全国区域性物流中心。 2 3 6住宅 建设 发展规划 (2008 2008中确定 住房建设总目标 到 2010年，人均住房建筑面积达到 28平方米。 （ 2007年人均 24平方米） （ 在建设部制定和公布的全面建设小康社会居住目标报告中 ,全国的城镇居民“住房小康”指标为 ,到“ 2010年人均住房建筑面积为 30平方米。 2020年人均住房建筑面积为 35平方米。” ） 单位：万 类 别 普通商品房 经济适用房 拆迁安置房 （新增面积） 廉租房 2008 2012年 820 190 390 10 总 量 1410 住房项目布局 “十一五 ”期间主城区的住宅开发项目将涉及 的主要片区分别是： 1、 兰山区：兰山区住房建设布局为： “两线 ”、 “两片 ”。 “两线 ”： 即沿沂河西侧和涑河两岸旧城改造区域。 “两片 ”：即南部、西部旧村改造片区。 2、 河东区：河东区住房建设布局为： “一线 ”、 “两片 ”。 “一线 ”：即沿沂河东侧旧村改造区域。 “两片 ”：即南、北部旧村改造片区。 3、 罗庄区：罗庄区住房建设布局为： “两片 ”。 15 “两片 ”：即北部区政府周围片区及南部旧村改造片区。 4、 南坊片区：南坊片区住房建设布局为： “三区 ”。 “三区 ”：即纬四路东、西侧和柳青河东侧城中村改造区域。 5、 经济开发区： 经济开发区住房建设布局为： “一线 ”。 “一线 ”：即沿 205国道西侧旧村改造区域。 6、 高新区：高新区住房建设布局为： “两线 ”。 “两线 ”：即沿科技大道两侧区域及沿湖北路两侧区域。 16 2 4与宗地有关的区域介绍 2 4 1全国前三位。 “南工、北文、中商”发展战略“中商”的核心地带，创建于 1982年，是我国最早创办的专业批发市场之一和全国最大的商品集散地之一。 20多年来，历经了“西郊大棚底专业批发市场 国 个发展阶段。现有服装、化工 、建材、五金等各类专业批发市场 60余处，总营业面积 600多万平方米 ,经营摊位 上市商品 4万多个品牌系列 ,从业人员 10万人 ,日客流量达 30多万人次 ,商品交易辐射全国 26个省、市、自治区。年商品交易额达 400多亿元 ,市场综合效益连续 16年居全国同类市场前列 ,成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心。 （图片来源： 2 4 2涑河综合改造治理片区认知 涑河是开凿于明代嘉靖年间的一条人工河道，全长 60公里，流域面积 297平方公里，是 河流之中唯一东西流向、横贯城区的河流。 涑河片区位于 区总体规划控制面积 21平方公里 （ 截止 09年累 17 计完成涑河治理 沿河开发长度 12公里，从 06年 3月 门成立涑河片区开发建设指挥部，抽调专门人员集中办公，对涑河开发建设实行封闭式管理，并制定了相关配套 按 50%的标准 、行政事业收费按照 30%的标准收取的优惠政策。 河两岸打造为 涑河片区从东向西分为三个功能分区 古城商业区（ 现代商 业区（ 12平方公里）和生态休闲区（ 本项目在现代商业区范围内。目前古城商业区最先开发建设，已有项目鲁商凤凰城、兰亭水岸、外滩明珠、万兴都、蓝湾国际（ 180万 /亩）等项目，现代商业区东侧台商在涑河南侧取得 100多亩土地、涑河北侧 20江开发商在临西五路取得 70 （数据来源：涑河指挥部招商处） 18 2 5小结 1、 城市发展方向 从主城区（兰山 老城 区）向北 （南坊新区） 和向西北发展（ 涑河 ） ，向北是行政中心，向西北是商贸流通中心 。南坊新 区和 2、 贸流通业的发展必将带来 第二 产业发展促进城市更快发展。 3、城市中小经营个体众多 ，中等收入家庭较多。 4、 此沂河和涑河成为 5、 6、 从人口 、 经济 、政策三 方面看， 7、宗地符合城市发展方向，属于未来开发热点。 19 3 房地产 环境分析 3 1房地产 板块 划分 3 1 1板块区位 根据 将 3 1 2板块分析 1、兰山中心 板块 （ 1） 板块范围 东至沂州路、西到临西九路、海关路以北、祊河以南。 （ 2） 发展概况 兰山板块位于中心 区域 ， 板块以人民广场为中心辐射，四下分布着众多商场与商贸市场。它是 是 X 的 中心居住区 。 兰山板块最大的资源是地段资源。因为历史及地理原因，人民广场附近成为 流及物流的集中自然形成闹市， 国商贸城 ”逐渐形成，客流、物流、资金流、信息流相互交汇。 板块形成模式为：“客流 物流 资金流 信息流”。 因为地段作用，大量 商业集中，形成区域特色。它的向心力是“商业”。 20 此板块内的 居住 特点是居住区主要是各个单位自建的家属区占有较大比例。此 板块 价格和消费群体属于 （ 3） 住宅市场 特点 兰山 区 商品房 项目 供应数量 最 多，但 受地块制约，板块内以建筑面积 10 万平米以下的小规模楼盘为主 ， 整体均价在 3325元 /平方米 。 首次置业较多 ,外加部分投资客群，客群覆盖面较广除项目周边原居民等客户外 ,板块内众多批发市场的云集使得私营业主及外来生意人成为准客户重要组成部分。 该区域集中了 0%的商业楼盘 ， 2008年有 具城 、灯具城、美多现代城等商业项目的成功发售。 作为 区域楼盘的投资价值非常高，住宅，商业楼盘的投资回报率高。 2、南坊板块 （ 1） 板块划分 沂河西、祊河东的围合三角区域。 （ 2） 板块发展概况 南坊 板块 是 近两年发展比较快 ，正在建设的板块。 区内道路宽阔、整洁 。 经过 市政规划 ， 该 板块 将 建成 行政中心 区、商务 中心 区、 文化娱乐中心 区 、居住中心区、商业副中心区 。 南坊板块最大的资源是政策资源，其次是临河的景观环境资源。 板块形成模式为：“政策 资金流 客 流 物流”。 因为政策的导向作用， 集 中 了行政、文化、休闲、娱乐、商业、酒店，形成了区域特色。它的向心力是“市政 ”。 南坊板块一年内涨幅 38%。其中 沂龙湾和齐鲁园 两个项目 一年内提价 分别达到 1000和 1200元 ，上涨快速。 （ 3） 住宅市场 特点 商品房供应量大 ， 超过 560 万平米 ，占 X 市 住宅建设发展 规划 20088%， 超出 区域 规划人口需求范围， 整体均价 3500 元 /平 方 米。 区域内竞争激烈： 区内百万平方米大盘 3个，另有 部分不具备销售资格的单 21 位建房及还建房正在以低于市场的优惠价私自出售，例如本作为兰山区政府家属院的沂州花园，关系价约在 2300元 /平方米 ，此类低价的私市房将会对南坊板块的价格走势造成困扰。此类小区具备土地成本方面的价格优势，定价尺度弹性，但却使得南坊市场竞争更为激烈。 客户主要集中在以 公务员、工商个体户、私营业主， 40%客户为团购客户 ，团购体量明显大于其他板块 。 由于新的市委市政府行政办公中心将在今年启用，未来政府对南方新区的建设日益加大，所以该区的楼盘具有 一定 的升值空间。 3、 滨河板块 （ 1） 板块划分 沂河西畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路南至沂河路。 （ 2） 板块发展概况 随着沂河改造完成， 该板块 是近几年 成交热点 板块。 预期板 块形成模式为：“ 资金流 客 流 物流 ”。 滨河 板块最大的资源是生态资源。它的向心力是“生态 景观 居住”。 此板块为近期最为活跃板块， 兰亭水岸、鲁商凤凰城、外滩明珠 等项目十分抢眼；板块内项目在品质、规划等方面具有一定特色，是 板块的拉动效应较为明显。随着 该 板块社区环境的形成、后续开发的进展，以及沿河景观卖点，此板块的居住环境会得到进一步升级。 （ 3） 住宅市场 特点 滨河板块为 X 高档住宅板块， 商品房的整体均价在 3970 元。 由于优良的景观及便利的交通，板块区间价格为全市板块中之最高 。 从物业形态看，小高层和高层成为市场的主流，但多层依然在消费者心中占有重要地位，成为不少购房者的首选，另外由于滨河板块的景观优越性，复式及别墅也成为市场的抢购热点。 置业群体以生意人居多，此板块是浙商等外地客商在 1见 4见 6 面临巨大销售压力：大量滨河楼盘的透支性上市，导致整个板块短期内供应过大，市场产品同质化严重 。 22 4、河东板块 （ 1） 发展概况 河东区经济发展较为不均，以沿河九曲镇为代表的沿河片区经济发达，但整体经济的发展不均及众多实力客户向兰山 板块项目的流失致使本 区 在中短时期内发展受限。 （ 2） 住宅市场 特点 整体价格在 3260 元 /平方米 ，滨河大道东边沿线价格拉升均价，待建及将入市项目较多。 作为与兰山同样拥有优良河岸线的河东，还占据了 然目前开发区还处于一个成长阶段，但是其消费能力一旦爆发是非常巨大的。 从目前河东的住宅市场的供应来看，目前河东整个片区的开发重点将在沿沂河沿线，其独特的景观效果和较河西更为优美的河岸线及低廉的价格，将吸引一大批的兰山客户，跨越大桥。 5、罗庄板块 （ 1） 板块范围 沂河路以南、罗四路以西、罗十路 以东、工业路以北围合的区域 （ 2） 板块发展概况 本板块距离中心较远，板块内经济较为发达，但区域整体供应量相对于其他板块偏少，居住生活配套很不完善，故现有特点为项目规模都较大以社区配套弥补周边配套的不足。 （ 3） 住宅市场 特点 罗庄的市场均价在 2270 元 /平方米 ，由于地理原因和历史形成原因，此区域不被开发商所看好，因此开发项目不多，但是随着市政府的政策引导和城市建设力度的加大，本区域的商品房供应量正在逐年增加，但是价格明显要低于其他板块。 作为 庄在房地产的发展上一直处于比较滞后的层面。 长期以来依 赖自产自销：罗庄的住宅一直严重依赖本区域消费，所以导致其价格一直比较低。 产品结构比较单一：除了曾经出现的双月园别墅，罗庄的产品一直以多层为 23 主，几乎未出现小高层及高层住宅，产品结构的严重单一化，致使一部分高端客户分流到市区。 发挥郊区化效应：兰山的部分客户在向郊区过渡，尤其是当 市中心房价过高 ，导致人群向周围分流 ，这在一定程度上推动了罗庄的房产市场的繁荣， 2009 年兰山 板块 和罗庄 板块 成交面积交替第一主要原因也在此。 3 2商品房 市场供求现状 3 2 1土地供给 现状 2008年 5月 住宅用地成交情况 交量 成交额 每亩单价（万元） 兰山区 28894 坊区 360亩 21469 东区 1271 庄区 济开发区 3340 计 008年 5月 商住用地成交情况 交量 成交额 每亩单价（万元） 兰山区 坊区 东区 15595 庄区 16230 济开发区 14087 计 上， 兰山区 由于其城市中心属性 住宅 用地 供应用地有限，南坊区 土地供给量大 且其中相当一部分为南坊新区政府下属开发企业购置 。 24 3 2 2商品房 供 求 现状 近几年 售面积增长迅速， 从左下图可以看出，整体市场供需两旺。 3 3住宅 市场供求预测 3 3 1住宅市场供给预测 作为主城区的兰山板块，土地供给有限，在售项目也多以 10万平方米以下为主，受土地供给的限制未来几年供给面积有限 ，住宅供给不足 ， 2008年 500余亩 。 作为新的行政中心南坊新区，目前供给土地可规划面积已超出未来几年规划人口所需面积，住宅供给量大。 3 3 2住宅市场 需求预测 1、 2008中确定 住房建设总目标 到 2010年，人均住房建筑面积达到 28平方米。 （ 2007年人均 24平方米） 单位：万 2 0 0 2 - 2 0 0 8 销售竣工面积比较0501001502002503000 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %1 4 0 . 0 0 %1 6 0 . 0 0 %1 8 0 . 0 0 %竣工面积销售面积销竣比竣工面积 90 1 1 5 . 6 8 9 . 1 1 1 2 3 . 6 8 1 7 8 . 7 1 8 1 . 2 2 1 1 . 8销售面积 7 5 . 1 7 8 8 . 7 9 9 . 6 2 1 0 9 . 9 3 1 8 6 . 7 2 8 5 . 5 2 3 9 . 1销竣比 8 3 . 5 2 % 7 6 . 7 3 % 1 1 1 . 7 9 % 8 8 . 8 8 % 1 0 4 . 4 8 % 1 5 7 . 5 6 % 1 1 2 . 8 9 %2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 25 类 别 普通商品房 经济适用房 拆迁安置房 （新增面积） 廉租房 2008 2012年 820 190 390 10 总 量 1410 2、 随着中心区域辐射力的加大和城市化进程的延伸以及农村剩余劳动力往城市转移，将会产生巨大的城市物质，这部分物质的获益者将会是 贸流通业发达， 对周边区域的辐射度强， 对 外来人口 具有较强吸引力，外来人口将 不断地进 入主城区， 潜在购房群体增量空间较大 。 3、 2007年以前的开发项目品质 较差，城市存在一定比例需要居住升级的客户 。 4、刚性需求仍为城市主要需求来源 。 5、 大量的批发市场因为市政规划的统一搬迁至 X 城市西区 ， 按照群体效应和商能效应，新批发市场周围，会因为不断增加和更新的客户源而产生大量的居住需求。 3 4地产 市场典型 特征 从访谈和数据记录来看， 征 。 1、 从高层回归到多层的历程，城市骨架拉的比较大 ，土地与西安相比稀缺程度较弱，城市土地短期充足，不 能强迫消费者接受高层产品。 2、 城市化进程的加快和经济的发展带来大量的刚性需求和居住升级需求，因此主城区人口不高的 从 2月周 样本可以看出 于济南等，陕西省还未出现销售接近西安或超过西安的城市。 3、 上一任政府班子的重点在沂河西岸，这一任政府班子的重点转向涑河两岸，因此最近几年价格上涨最快的为沂河西岸， 也就是滨河片区，高档品质楼盘较高，高层为主，价格较高，但是区域短期供给量大，短期不能完全消化，新的行政中心南坊区存在同样问题，供给量大，高层为主。 26 4、 岸是重点开发区域。 5、 从成交来看， 0%的成交面积为 90平方米以上户型。 6、 政府对房地产行业的支持力度较大， 2008年 11月出台的 行）从放宽信贷政策等七条促进消费环境的政策、放宽开竣工期限调整土地出让价款支付期限和比例等十八条政策优化投资发展环境的政策。 7、 商业销售速度快，往往住宅还在销售甚至还未销售，商业就已经售完。 3 5代表性项目调研 调研组共调研 住宅 项目 8个，其中 4个在本宗地区域内（ 兰山板块 西北片区），其他 4个项目分布在沂河 西 岸 （滨河 板块 ） 和南坊区 （南坊 板块 ） 。 1、美多现代城 项目位置：本宗地东北方向 500米，工业大道与聚才路十字东南角 总建筑面积： 32万平方米 产品类型：外部围合为商住（ 沿街部分 为 14，内街为二层纯商业 户型面积：住宅二居 95平方米，三居 139平方米， 临街商业 60街商业 40销售价格：内街 商业均价 4000元 /， 临街商业均价 6000元 / ， 住宅均价 2800元 /，公寓均价 3500元 / 购买客户：集中在 周边各批发市场的商户，且购房目的为自用为主 ，因此二居销售好于三居 。 2、 同心御园 项目位置：本宗地向南 1000米，工业大道与水田路十字东北角 总建筑面积： 70万平方米，已建完 40万平方米（ 前几期为安置房，已建成并完成安置 ） 产品类型：多层住宅、临街小高层和高层 户型面积： 87 142平米的三房和四房 销售情况：前期多层基本售罄，社小高层和高层剩余百余套尾房，均价 3200 27 元 /，本期正在诚意认购阶段 周边租金： 100平方米可租 750元 /月 3、 冠蒙时代花园 项目位置：本宗地向南 1000米， 解放路与工业大道交汇处 总建筑面积：占地 121亩，总建筑面积 19万平方米 产品类型：多层住宅和高层住宅 户型面积： 55平方米一居、 87平方米二居、 114销售情况：多层全部售罄，仅余少量沿街高层，价格 3200元 /，多层价格与高层价格相同 4、涑河城邦 项目位置：本宗地向东南 1500米，涑河与临西六路的东南角 总建筑面积： 57万平方米 产品类型：多层、小高层、高层住宅由南向北依次排列 户型面积： 81108销售情况：认购阶段，期价 2880元 / 5、沂龙湾 项目位置：南坊新区沂龙湾大桥北侧 500米路西 总建筑面积：总占地 1200亩，建筑面积 120万平米 产品类型： 多层、小高层、高层、花园洋房等多种产品组成 户型面积及价格：花园洋房面积 110 240(含地下一层 )平米，均价 45005000元 /，其他产品面积 80 180平米，均价 3300元 / 销售情况：购房人群以本地人为主，外地投资客较少，因 其产品线丰富，各消费层次的客户均有，属于 2008年月均销售 20至 30套房屋 其他：项目一期已引入 聘请第一太平戴 维斯公司作为物业管 理顾问公司。一期已入住，二期正在建设中 6、凤凰城 项目位置：涑河以北、祊河以西，三合交汇处 总建筑面积： 60万平方米 28 产品类型：小高层、高层及别墅类产品 户型面积及售价：小高层、高层面积 139 199平米，均价 4500元 /，叠拼仅余 2套，均价 8500元 /，联排别墅面积 270平米左右，均价 10000元 / 销售情况：该项目为滨海大道沿岸销售情况最好的项目 7、澜泊湾 项目位置：南坊新区，新政府办公所在地隔壁 总建筑面积： 100万平方米 产品类型：前期高层住宅及别墅，后期规划大量的高端商 业集群、五星级酒店及高端写字楼 户型面积及价格： 项目现处于一期内部认购阶段，仅推出两栋高层， 其中位置居中的高层均价 3900元 /，两梯三户， 140 214平米；水景高层均价 5700元/，其中 7层 6050元 /， 13层 6840元 /， 23层 8400元 / 特色：项目推出区别于市场上其他项目的五大科技理念：直饮水系统、中央除尘系统、地源热泵供暖系统、 24小时地源热水供应及同层排污系统； 销售情况：预计 5至 6月份可正式开盘销售 ,目前 储客情况不明朗 8、滨河阳光 项目位置：南坊新区 总建筑面积： 100万平方米 产 品类型：叠加别墅（ 200多层洋房（ 80豪景高层（ 90 销售价格： 多层 3700元 /平方米，叠拼别墅均价 5500元 /平方米，高层尚未推出 项目对比滨河大道其他项目，规划无特色，也未有明确卖点，市场竞争力不强。 综述：宗地附近四个项目规模中等产品品质不高， 价格集中在 2800层产品为主，高层销售不佳。 滨河片区和南坊片区四个项目规模基本都在100万平方米，销售目前仅凤凰城较好，其他项目销售一般，高层价格集中在4000平方米，洋房价格集 中在 4500平方米，别墅类价格在5500平方米。经访谈了解近几年滨河片区和南坊片区相对供应量大， 29 供过于求，需要时间消化现有体量。 30 3 6小结 1、与西安类比 各板块在城市房地产版图中的地位 ，南坊板块等同于西安北城板块 ，兰山板块等同于西安二环内板块和高新板块，滨河板块等同于曲江板块 。南坊板块由于行政中心北迁的提出 供给和价格 提早过快上扬， 3滨河板块由于 多为高层产品 ，房价较高，短期供给量大，成交较慢 ； 兰山板块 已无大宗土地， 土地供给有限导致可供给住宅有限， 需求覆盖城 市 、 各县 及外来人口 ，相对成交较快 ，未来几年兰山区需求大于供给，具备绝对优势 。 2、从 于政府的政策力度和城市经济发展的特殊性，城市化进程速度远快于规划速度，流动人口数量持续增加，经营个体数量快速增加，城市消费群体快速增加，城市刚性需求较大， 另由于目前高品质楼盘有限，二次置业提升居住品质需求也有较大空间 。 3、 2008年 000元 /左右， 其中住宅平均售价 2888元 /，商业及办公平均售价 3513元 /，主要以 兰山 区（商品房）和 罗庄 区（经济适用房）销量为主。 从成交表现来看 ，兰山区价格较高，以配套成熟吸引客户，罗庄区以价格吸引客户。 4、 高层产品存在一定抗性，同等价位多层产品去化速度高于高层。 31 4 宗地调研及 4 1宗地调研 4 1 1宗地认知 该 宗地 位于 商城中心，距离市中心 6公里左右 ，为旧村改造项目，享受涑河综合开发拆迁政策。土地性质为住宅（ 60%）和商业（ 40%），东至工业大道、南至涑堤路（涑河）、西至宏大路，项目占地（含规划路） 297亩，被北园路划分为南北两块，北大南小， 东地界至西地界 1公里左右 ，沿河面较宽 。 宗地所 在区段河道正在治理，初步形成沿岸绿化景观。 目前宗地市场评估价在 80万 /亩。 4 1 2地面现状 宗地已于 2008年 9月由集体用地转为建设用地， 目前 宗地 现状为村子， 宗地宗地位置 老城区 临沂商城 新行政中心 城市发展方向 32 范围内共 51