红星美凯龙可行性研究报告(完整版)

X 红 星 美 凯 龙 项 目 可 行 性 报 告 2009 年 4 月 2 目 录 第一章 重点摘要 二章 城市概况 一节 城市宏观经济 二节 城市规划简介 三章 区域房地产 、家居 市场分析 一节 区域商业及房地产市场概况 二节 区域市场特点（区域辐 射预计） 三节 土地供应情况 四节 同类竞争性项目 3 第四章 项目 概况 8 第一节 地理位置 8 第二节 项目概况 0 第三节 项目总投资及资金来源 四节 主要经济技术指标 五节 项目背景与进度 五章 析 六章 项目投资分析 4 第一章 重点摘要 X 市立足未来，在市委 、市政府的正确领导下，围绕建设经济强市，整体推进工业经济、民营经济、招商引资三大工作重点，加快改革开放和结构调整步伐，国民经济 迅 速健康发展，社会事业全面进步，人民生活不断改善。适应 全 方位、多层经济全球化的历史潮流，积极参与国内国际经济分工、合作和竞争，进一步拓宽对外开放的深度和广度，坚持外经、外贸、外资三外并举，全社会参与，形成全 层 次、宽领域的对外开放新格局。在全面完成“十五”计划的基础上，到 2010 年，把 济竞争力和综合实力提升到全国大中城市的上游水平，实现建设经济强市的目标。 岱岳区地处 山东省 中部，座落在巍巍泰山脚下、滔滔汶水河畔，北依省会泉城济南，南临孔子故里曲阜，处于 “ 一山一水一圣人 ” 旅游热线的中点。区内京福、京沪高速公路， 104 国道，津浦铁路和即将建设的京沪高速铁路贯穿南北，泰肥（辛）铁路和泰肥、泰莱高速公路横跨东西，四通八达，交通区位极为优越。岱岳区高度重视环境建设，扎实推进 “ 诚信岱岳 ” 、 “ 平安岱岳 ” 创建活动，社会环境和谐安定 ；按照 “ 生态式、园林式、城市化、数字化 ” 要求定位，高起点规划、高标准建设、高效能管理、高速度发展，以岱岳新城区、泰山青春创业开发区、大汶口石膏工业园为主体的招商引资和项目建设平台基本形成， “ 投资 X，稳如泰山；投资兴业，首选岱岳 ” ，已成为众多投资者的共识。岱岳区发展思路清晰，投资软硬环境优越，三大文明协调发 5 展，新城区和陆续开工的一大批大项目成为展现生机的亮点，区域经济核心竞争力与日俱增。 X 市房地产开发投资增长迅猛，市场消费需求继续扩大，房地产价格保持上涨趋势。 一、房地产市场变动特点 分期看： 1份， 房地产销售价格指数为 109%，其中：一季度房地产价格平均上涨 二季度受国家调控政策影响 ,成交价格涨幅有所减小 ,平均上涨 下半年以来， 民持币 观望心态者减少，销售价格涨幅开始回升， 7份分别上涨 8%、 1份，全市商品房价格同比上涨 其中：普通住宅类和经济适用房上涨幅度较大，同比分别上涨 9%、 豪华住宅价格上涨空间缩小，同比上涨 二手房价格成交活跃持续上涨， 1份同比上涨 其中：住宅交 易价格上涨 非住宅价格上涨 13%。受 X 市区发展规划影响，今年以来 跃 。 X 红星美凯龙世博家居生活广场建设项目是集地产、购物、餐饮、休闲、观光为一体的大型、综合性家居生活广场，符合 于加快 X 市建材家居市场的建设、提高其经营档次和规模具有重要意义。 该项目 优势分析 ： 沪高铁 车站 广场 ，交通便利； ，“西进”已是政府经过了长时间的摸索后确定下来的城市发展规划思路之一 ； 6 城市重心西移，城市商业，城市人文，城市交通在这里将形成交集 辐射市政府、区政府；京福高速，泰山广场，易初莲花超市等城市先进要素 ； 边又有其它商业项目正在运作。项目位置好、规模适中，资金相对回笼比较快。 站定址本地块西侧一公里处，年内动工，其对周边尤其本地块的利好是巨大的； 是旅游区域，将会带来大量流动人口，进一步提高公司的知名度； 抬升整个区域的交通优势；地块面临的灵山大街是贯穿市区东西的中轴线，灵山 大街西起 京沪高速铁路 边地区 形象将逐步得到改善。 后市里、区里的发展中心； 行到主要干道只需几分钟。 、亮、净、美”四大工程； 密度、纯居住的人文生态住区 ； 7 综述，综合项目 析，我们在本项目开发中取长补短，着力塑造，最终体现经济、社会、环境价值，实现项目双利。 2、商业部分 ： 居生活广场建设项目符合 利于实现城市发展总目标；同时，适应 X 市和岱岳区商品交易市场的发展规划和要求， 有利于促进 升传统商贸业的档次水平，促进区域经济更快更好地发展。 X 红星美凯龙全球 家居生活广场将主要以销售各类高档品牌建材、品牌家具、办公家具、厨房用具、整体卧房、沙发、布艺、家庭饰品、灯具等日常家具和装饰用品为主，以销售百货、食品、小家电、儿童用品等日用杂品为辅，是集建材、家具、家居、银行、超市、餐饮、娱乐一体化的综合性商业设施，将建成 种最全、人气最旺的现代化商场。本项目将为完善区域商业布局，繁荣地区商业氛围，增加地方财力，扩大劳动就业，推动区域经济快 速协调发展起到积极的促进作用。 8 第二章 城市概况 第一节 城市宏观经济 X 是中国华东地区重要的对外旅游城市。 X 位于山东省东部，北依山东省会济南（距离济南不到 40 公里），南 接另一个著名的旅游城市 曲阜，东连中国磁都淄博，西濒黄河。 总面积 7762 平方公里，人口 600 余 万人 ，辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县个县市区。 市 区市县 面积 (人口 (万人 ) 街办 乡 镇 X 市 泰山 区 337 1 2 岱岳区 1750 2 14 新泰市 1933 1 17 肥城市 1277 1 12 宁阳县 1124 3 9 东平县 1340 7 7 2 区 2 市 2 县 7761 0 15 61 X 市 2006 年 上年增长 达 元，。其中，第一产业产值 元，占 11%；第二产业 57%；第三产业 元，占 32%。经济主要由工业和第 三产业（其中又以旅游业为主导）带动。按 9 人口 人 计算，人均 其中，一二三产业增加值分别增长 完成地方财政收入 元，增长 其中，各项税收 元，增长 占财政收入的 提高 市规模以上工业完成增加值 元，增长 实现主营业务收入 润 元，分别增长 全市规模以上工业企业达到 1136家，增加 94家。 其中，主营业务收入过亿元的 267 家，增加 92 家；过 10亿元的 15家，增加 4家；利税过千万元的 303家，增加 78家；利税过亿元的 18 家，增加 3 家。国家名牌达到 5个，中国驰名商标实现了零的突破。高新技术产业发展迅速。全市规模以上高新技术企业达到 257家，实现产值 元，比上年增长 产值占规模以上工业总产值的比重达到 提高 2 个百分点。全市实现社会消费品零售额 长 旅游服务业发展加快 ， 实现旅游总收入 元，增长 旅游客流达 500 万人次 /年。 客、货 运周转量增长 邮电业务总量增长 全市金融机构各项存、贷款余额实现 年初分别增长 民营经济发展活跃。实现增加值、实缴税金分别增长 X 市交通便利， 京沪（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公纵贯境内，并在 X 至青岛、烟台、威海、日照等沿海城市由高速公路网连接；境内铁路有京沪（北京至上海）线通过，并西接 “ 京九 ” 10 大动脉；未来京沪高速铁路中间设泰山站。 第二节 城市规划简介 一、 X 城市规划发展战略 行政中心、时代发展线 及长城路沿线的快速发展 核心居住板块格局形成，仅少数单位拆迁或改建 新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型，值得关注 11 1、城市发展方向 城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。 2、改善中心市区生活环境 老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。 3、重点建设南部新城区 南部新城区近期发展是 4 万人口，将来计划发展 10 万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。 二、 X 市居民收入水平和消费结构分析 1、全市城乡居民收入持续增 加 城乡居民生活水平提高。 2005 年，市区居民人均可支配收入 10337 元，比上年增长 人均消费性支出 7211 元，增长 市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为 下降 百分点。农民人均纯收入 4124 元，增长 人均生活消费支出 2352元，增长 下降 百分点。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为 方米，农村居民人均住房面积为 混砖木结构住房所占比例进 一步提高，达到 2、城乡居民消费结构不断升级 12 居民消费状况是直接影响国民经济增长的重要经济指标，消费倾向这一指标又在其中占有重要作用 ，它 反映了人们的消费意愿。居民消费是拉动经济增长的主要动力之一 ， 也直接反映了人们的生活质量。近年来，随着国民经济的发展， X 居民的收入水平大幅提高，居民的消费水平也在不断提高，人民生活质量不断改善。 2005年，市区居民人均消费性支出 7211 元，增长 每户居民拥有电脑 50 台、移动电话 160 部。伴随着收入水平提高，消费观念转变，城市居民由追求基本物质需求向精神、 文化需求转变，更加注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速。市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为 下降 百分点；农村居民恩格尔系数为 下降 百分点。居民消费结构升级对消费品市场增长的拉动作用将得到持续增强。 第三章 区域房地产 、家居 市场分析 第一节 区域商业及房地产市场概况 1、供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变 据不完全统计， 2008 年 X 市 城 区未出售及规划 商品房 面积达 235 万 ，预计将在未来 1左右推出市场，未来市场竞争 较为激烈。 表 1： 截至 2008年 5月 13 楼盘名称 物业类型 销售面积 去化情况 剩余总量 银座广场 高层 0% 龙广场 多层、别墅 0% 园洲一期 多层 8% 奥园 多层 /小高层 0% 普凤栖湾 花园洋房 /别墅 0% 地公寓 高层 5% 龙花苑 多层 0% 泉花苑 别墅 0% 山家园 多层 /高层 0% 龙家园 多层 5% 天庭院 多层 0 绣一方 多层 0% 景龙城 多层 0% 绣华庭 一期 多层 0% 计 14 楼盘名称 物业类型 总建面积 占地面积 容积率 国华时代 小高层、高层 园洲二期 小高层、拼叠 源美郡 多层、联排 景花园 多层、小高层、高层 体育局 小高层 州家园二期 多层、小高层 绣华庭 多层 华新家园 多层 园四期 多层、小高层 升地块 多层 承厂 多层 桉花园 多层 兴元地块 多层 水利局 田地质局 湖集团 多层 范小区 多层 15 皇冠小区 多层 计 第二节 区域市场特点（区域辐射预计） 目前 老城 中心区的发展已经接近饱和 ， 可供应产品的体量较小 ， 产品供应呈现“ 集中板块 且遍地开花 ”，产品类型“缺高 多 低”。随着 市政府 /长城路北段沿线 部分楼盘的开发，如 圣地国际公寓 、 泰创国际广场 、 泰山家园（天龙国际公寓） 、 国华时代（未售）及未来近 40万平的商品房住宅 的 规划 ， 该板块 需求可得到有效释放。 从调研的市场资料分析来看， 2008年市场结构 仍保持卖方市场与买方市场对持的“尴尬”局面 。 而 消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，经济适用房建设计划也会分流大批 普通 客源。 2007年 存量项目 将持续供应市场 ， 同时 2008 2009 年 大量新增项目也将面市 ，特别是 2009 年 市场供应 量将达到最高点，总量上，整体竞争情况 比较 严峻。 2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头 在 08年， 层产品仍是主流，所占比例将达到 右， 08年 始 小高层 /高层 投放量集中并呈升高趋势， 主要项目有： 未售项目 在售 项目 银座城市广场、圣地国际公寓、泰创国际广场、天龙国际公寓 、圣世华庭、奥园二期 书香名邸 、 国华时代 、 丽景花园原体育局 、九州家园、（财富一号） 存量约 16 而 花园洋房、别墅、酒店式公寓等产品市场接受度良好，主要以地段、价格等关键参考因素为鉴。 小结： 受城市发展政策影响（北部老城区限高）、新区发展受自身局限等影响，普通多层仍为市场主流。 现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有 稍微 的 心理抗性 ， 但随着 日后 (小 )高层社区的入住，其本身较高的舒适度会逐步被接受和认可。 在产品设计上， X 市消费者比较喜好大开间、大户型，随着房价水平的提升，消费者审美观念的变化以及将来物业税的征收，产品将会逐步朝合理空间、 带露台、花园式社区 等方向发展。 X 市区楼盘一览表 一（截至 08 年 10 月） 序号 楼盘 位置 均价 元 /业 类型 地块面积 销售面积 万 地成本 万元 /亩 楼板地价 元 /积率 开盘 时间 去化 情况 剩余量 圣 源美郡 南关大街西、万官路以 北 5200 复式 青山家园 温泉路北首嘉德现代城南 门西 3850 普通 0 98 2007 12 90% 0 5 宝龙城市广场 岱道庵路温泉路交汇 3300 高档复式 380 亩 17400 1 239 2008 2 65% 0 55 利得摩尔国际城 泰山大街东段 5300 商住 2007 5 2 100% 卖完 岱下明珠小区 光彩大市场北 3100 普通 1 4 卖完 17 银座广场 东岳大街与龙潭路交叉口 东南 高层 26680 4 65 2007 6 95 泽花苑 X 市御碑楼路 66 号 4800 高档复式 146 亩 2004 6 东岳世家 X 市岱宗大街 249 号 4100 商住 49000 1 78 2006 10 1 龙泽花园 X 市政府大楼广场西 4000 普通 146 母 2004 6 卖完 大展财智中心 泰山医学院附属医院斜 对面 3800 商住 24800 1 45 卖完 温泉小区 富卓金寓 3380 高档 卖完 东盛佳苑 泰城东部 泰山区交通局西 临 3650 普通 50 余 亩 泰创国际广场 长城路北段东侧 3500 普通 14770 圣地国际公寓 长城路 2 号 3318 高档 5 5 万 卖完 嘉德现代城 温泉路北向阳大街 3300 普通 1 04 2006 10 19 绿苑淏庭 东湖路南东湖公园北 120米 3200 高层 华天庭苑 温州商业步行街西头南 临 3200 普通 1 17 泰创国际广场 长城路北段东市二院斜 对 3198 高层 14770 泰山家园 长城路 96 号 4100 高层 90% 0 12 花园洲 泰山大街北方车辆对面 3500 高档 124878 1 5 时代明珠商务公寓 长城路北段路东月季花园 对面 2900 商住 九州家园一期工程 灵山大街南南湖大街东 2860 普通 101 亩 2006 8 18 奥林匹克花园 南部新城区 2700 普通 91241 1 28 海普凤栖湾二期 南部新城核心区邻京福 高速 2600 普通 200 亩 0 8 2007 6 16 圣地国际公寓 长城路 62 号 2580 普通 5 5 万 2006 12 18 锦绣一方 泮河大街南关大街立交 桥西 2520 普通 6 万 1 3 月季花园 新城区长城路北段路西 4100 普通 52 亩 1 43 2005 8 95% 0 1 温泉花园 虎山东路二中以北 八十八医院 3380 普 通 卖完 玉龙花苑一期 泰山大街西首青春创业开 发区 2568 普通 68 亩 1 2 天街花园 南关大街 2620 普通 鑫源小区二期 青春创业开发区 2400 普通 17 5 万 1 25 2007 6 灵芝花园二期 龙潭南路与泰玻大街交界 处西 2130 普通 17 05 普照嘉苑 X 市普照寺路 22 号 4500 普通 卖完 卖完 国华经典 X 市御碑楼路 67 号 5000 普通 1 05 2006 9 30 天元花园 奈河西路 高档 汇源智能小区 虹桥宾馆西 100米路北 普通 30 万 紫薇馨苑 温泉路南段路西 3070 普通 12538 1 19 2006 12 圣地国际公寓 号市政广场西 3318 高层 5 5 万 2006 12 X 市区楼盘一览表二（别墅和商业地 产，截至 08 年 10 月） 序号 楼盘 位置 均价 元 /业 类型 地块面积 销售面积 万 地成本 万元 /亩 楼板地价 元 /积率 开盘 时间 去化量 剩余量 万 泉花苑 泰山大街西首泰山青春创业开发区 6000 别墅 5 万平米 天地家园 龙潭路 49 号 8000 别墅 23376 1 1 澳泰山庄 万吉路 88 号市政府东侧 6000 别墅 新天地服饰广场 青年路中段路西泰艺金店北 8000 商铺 温州商业步行街 泰山大街东首汽车站成熟商圈 铺 6 8万 卖完 19 电子信息产业园区 古建筑文物岱庙南 商业 39200 光彩大市场一期 西南岱岳区 2288 商业 780 亩 卖完 泰山科技城 南部新区龙潭南路 2230 写字楼 145 亩 0 28 第三节 土地供应情况 2008年 8宗，共计土地面积 中居住用地（包括商住） 31宗，面积 总面积 商业（旅游、金融、服务业）用地 13宗，面积 总面积 仓储用地 1宗，面积 申请调整规划用途 1宗，面积 164亩，占总面积 未明确用途 2宗，面积 占总面积 其中： 1、市本级拟出让土地 10 宗，面积 中：居住用地 6宗，面积 业用地 2宗，面积 储用地 1宗，面积 在申请调整规划 1宗，面积 164亩。 2、泰山区拟出让土地 7宗，面积 中：居住用地 7宗，面积 3、岱岳区拟出让土地 14 宗，面积 中：居住用地 7宗，面积 业用地 5宗，面积 确定用途 2宗，面积 开发区拟出让土地 10宗，面积 中：居住用地 7宗，面积 业用地 3宗，面积 5、旅游经济开发区拟出让土地 7宗，面积 中：居住用地 4宗，面积 业用地 3宗，面积 第四节 同类竞争性项目 20 一、 X 市主要家具建材市场 编号 市场名称 主营范围 地址 营业 面积 ( ) 楼层 装修 档次 租金 产品档次 经营状况 辐射半径 电话 1 五马家具城 家具 虎山路南 8000 三层 中下 24/36/48 中低档 占了 全市 0538 五马建材城 建材 迎春路、灵山大街、温泉路的交汇处 约3000 一层 差 9 低档 生意很好，属于大棚经营模式 全市 3 光彩市场 家具、建材 泰山大街南 40万 三层 中 18/21/24 中高档 开业不到一年时间，顾客不算多，档次较高 全市 0538 装饰材料精品城 建材 迎胜南路 2 5万 三层 中档 12 中档 装修档次比五马高，但是租金和经营的品种都不高 全市 0538 东亚商场 家具 财源大街西首 1万 六层（已租用面中高20/25/30 /35/40/45 中高档 目前是 其毗邻的银座商城是 全市 0 21 积五层） 档 6 心中乐家具城 家居 财源大街中段 9000 4层 中档 20、 25、 25、35 中档 没有什么中高档品牌，装修也不是很好，但是位置不错 0538 具城 家居 4万 5层 中高档 不租（自营） 中高档 装修不错，面积 也很大，兼并了倒闭的三和百货，还有服饰、超市等别的业态， 全市 0538、五马家具城 五马家具城位于 1993年年 9月开业，主营家具、沙发、各类办公桌椅。五马家具大厦由上海同济大学设计上下共分三层，建筑面积 业面积 8000 多平方米，设置摊位 130多个。顶部采用中心透空玻璃结构，内设中央空调、喷泉、图书室、茶水房，货物出入口五个，大型停车场一处，配有专业搬运队，各项公共设施配套成龙，一应俱全。整个大厦雄伟，布局合理，环境优美，交通便利是经营家具 的良好场所。五马家具城档次偏低，但是在 X 消费者心中却是一个老品牌，客流量很大，是 22 2、五马建材城 山东五马装饰材料精品城始建于 2001年，是 政府批准建设的的重点项目，是全省一流， 东五马装饰材料精品处于泰山脚下，位于迎春路、灵山大街、温泉路的交汇处，堪称商业黄金地段，交通方便、人流、物流、信息流集中、活跃， 200 家经营业主，年交易额 东五马装饰材料精品城为全框架式结构。 五马装饰材料精品城主要经营一下品类：木地板、瓷砖、卫浴 、橱具橱柜、涂料、板材、玻璃、装饰品等。 3、 市西南岱岳区，北靠城市主干道 泰山大街，南临灵山大街，依附在泮河西侧，与泰山遥对相望，交通便捷，环境优雅，地理位置十分显赫。大市场以泰山大街和灵山大街为主要出入口，并将整个市场分为八个区，中心五个区为一区、二区、三区、四区和中心区，沿北侧泰山大街为泰山区，沿南侧灵山大街为灵山区， 14 层办公大厦耸立于群体建筑中，东部为七区。在功能布局上，中心区为家私和商务办公区；一区、二区、三区、四区以标准商铺为主；泰山区和灵山区为沿街商铺 ，共同构成市场的南北大门；七区为建材商铺。 光彩大市场极具交通优势。该 项目驻地有新拓宽的泰山大街与市区相连，泰山大街为京福高速公路入城的主干道。本项目距离已建成的京福高速公路、京沪高速公路下道口只有 2 公里的路程，距离 104 国道只有 1 公里的路程，距离南北铁路主干线只有600米，拟建的京沪高速铁路也在区域内，并且各条道路均是一级道路，通向全省各县市区，交通条件极为便利，是成为建设大型仓储性综合市场的首要条件。 光彩市场 分三期建设，总建筑面积 150 万平方米。经营范围涉及建材、装饰装修材料、服装鞋帽、家用电器、家具 、日用百货、五金等商品的批发零售、配送，并配套建设车站、仓储、商务办公中心和会展中心。 23 24 4、装饰材料精品城 泰山装饰材料精品城，是财源街道办事处中七里社区投资兴建的大型专业批发市场，总占地 125 亩，总投资 元，建筑 25 面积 14万平方米。工程分两期进行，其中一期工程投资 5600万元，建筑面积 6万平方米（其中营业面积 市场于2004年 5月 1日开业。市场按商品类别分为 5个商品交易区，主要经营各种高档装饰材料、灯具、厨具、洁具等。市场有营业房300多间，有 230多家客户入场经营，安置就业 人员 1000多人，可实现交易额 2亿元 /年，利税 2300 万元。 2005年被省工商局、省文明办、省市场协会命名为“山东省规范化文明市场”。 泰山装饰材料精品城主体采取“上宅下店”模式、全框架结构。市场采取物业管理方式，实行一个统一收费，统一水电管理，为经营业户提供信息咨询、居住餐饮、医疗卫生、安全保卫等服务，着力营造良好的生活、生产、经营环境。 装饰材料精品城的装修和品牌比五马家具建材城略好些，但是租金还是比较的低。 5、东亚商场 东亚商场位于 X 市繁华商业中心，北临 X 市东西向的主干道 东岳大街，西靠龙潭路立交 ，毗邻 X 最高档的商业 银座商厦，位置非常优越。 东亚商场主要经营家具，目前共 5 层，第六层正在装修，一楼主要是经营红木家具，但是未来将要把红木移到 5 楼、六楼，四层主要是经营板式家具，二层、三层主要是沙发、床垫，该商场没有办公家具。 东亚商场虽然位置优越，但是由于租金在本市属于高档水平，一些一线品牌都陆续的离开了东亚商场，比如皇朝、富之岛等，转而进入了租金相对低廉，但是更具有区域规模优势的光彩大市场。 6、心中乐家具城 位于 X 市财源大街 175 号，紧邻银座商城。该商城于 2001 年 10 月开业，在 X 消费者心中具有一 定的影响力和知名度。从现在的经营状况来看，档次比东亚偏低，但是客流量还是相当可观，得益于位置的优越。 7、 爱家家居原址是三和百货，三和百货倒闭后（在 X，很多的国营的百货商店都已经或者濒临倒闭的局面，其中，很大一部分原 26 因就是银座商城的进驻），爱家家居承租了一部分的商业面积，此外，还有部分是服饰百货和超市业态。 爱家家居的经营模式在 用自营的模式。所有的品牌全部由老板一人代理，统一进货，统一收银，不对外出租。虽然如此，该商场内的品牌确是相对其他商城要高档些，装修也更加高档。 27 二 、 关于 9万平方米左右，这说明 1、该市家具建材市场容量很大； 2、专业市场发展状态已具备质的飞跃的条件。红星进入正是时机。 档品牌的家居卖场，红星的优势是明显的。红星的进入 1、将引起市场的洗牌； 2、改变和提升市民装修消费的模式； 3、 是去济南的居多，届时将会回来。 元，理论上认为，已进入购房高峰期。事实上， 006年住宅开发总量为 236万 按照 100 ，装修投资 5万元 /户测算，年装修市场总量为 量的在 35们将进一步调查我们红星的主流合作伙伴目前 28 在 X 的销售价格水平，将来进入红星能否保持这个水平，能否提升这个水平。如果答案是肯定的，那么红星的整体租金水平可以放在 45元 / 如果没把握，整体租金水平可以放在 40元 / 相当于常州、扬州、徐州水平。 我们的选置在 沪高铁在项目旁边设立了站点，山东发达的高速公路网使得我们具有很强的对外辐射能力。对我们 来说，能否充分利用周边县市的消费能力也是非常重要的扩展市场。 地产商会向顾客推荐家装公司，基本上都是济南的家装公司。济南对 X 的辐射作用相当大，那些可以替代，那些必须避免，是红星在进入之前必须考虑的问题。 我们建议： X 红星美凯龙全球家居生活广场拟建 5 万 容积率 1： 算，总用地 (64 亩 )5 万元 /亩计算 ,土地款为 2240万元 25元 / 平均建筑面积地价为 688元 / 合造价 1800元 / 造价为 2500元 / 目 前租金平均 40 6 第四章 项目概况 第一节 地理位置 “ 住一体城市商圈项目是一个商业住宅综合开发项目。项目用 地 议批租土地 道路中线计算；现按建设用地净地计算；已经 。规划 建筑面积 2，其中 商业 2， 住宅 2，容积率 制性详规已经 08年 9月 27 日 协议 地价 35万元 /亩，板地价 总投资约人民币壹拾贰亿元。在本项目开发基础上，岱岳区政府愿意与我们合作新客站组团的一级开发。 29 项目用地位于 院路以西，灵山大街以南。紧邻开建京沪高铁泰山站组团，距新客站 800M；距市政府3 30 31 该地块交通便利，西北侧为城市东西向中轴线灵山大街（起点新客站）；西南侧为环城大道大河路。该地块环境优美，西南侧为新客站组团湿地公园，西北侧为泮河风景带。 计划 08年 11月 3日土地挂牌出让， 12月上旬颁发 土地成交确认书。 项目一期建设商业部分的 红星美凯龙全球家居生活广场（ 8 10万 预计在 09年 9月开业；按 协议约定该部分 不得对外出售，按红星集团经营模式自营。根据红星美凯龙在 /它商业项目根据市场逐步开发：影城（含演艺厅、歌厅、电玩），五星级酒店，酒店式公寓，写字楼。 住宅开发一期开发 4 万 X 的银行和开发商一致认为当地房地产市场发展健康，没有受当前金融海啸影响。 据统计， 2008年 35万，预计将在未来 1推出。 住宅开发控制有序。本项目楼盘预计在明年下半年推出，根据地块周边楼价，本项目楼价估计为 3500 4000元 / 32 第二节 项目概况 一、建设地址 项目建设地址拟定位于 二、建设内容及规模 项目占地 285亩，容积率为 1、商业项目占地 40%共 114亩，容积率为 划建筑面积拟定为 110000平方米。红星美凯龙全球家居生活广场营业面积5万 务楼：超市、银行、酒店、写字楼等其他商业面积 6万 2、房地产项目占地 60%共 171 亩， 113886平方米，容积率为 划建筑面积拟定为 150000平方米。建筑类型多层。 3、项目计划开发 开发周期： 销售及招商周期： 三 节 项目总投资及资金来源 项目总投资额为： 68250万元 星美凯龙全球家居生活广场营业面积 5万 地上五层） 初步估算项目总投资 13125万元，其中建设投资约为 12925万元，铺底流动资金投资为 200万元。建设投资构成为：建筑安装工程费用为 10000万元；其他费用 2425万元；预备 费用 700万元。 务楼：超市、银行、酒店、写字楼等其他商业面积 6 万 初步估算项目总投资 15750 万元。建设投资构成为：建筑安装工程费用为 12000万元；其他费用 3000万元；预备费用 750万元。 33 地产项目项目开发。初步估算项目总投资 15750 万元，其中建设投资约为 39375 万元建设投资构成为：建筑安装工程费用为 35000万元；其他费用 3000 万元；预备费用 1375万元。 项目建设所需资金拟全部由建设单位及投资方自酬解决。 第 四 节 主要经济技术指标 地产部分 ） 1、主要经济技术指标明细表 表 1号 项目 数量 1 可规划用地 112000 平方米 2 规划总建筑面积 150000 平方米 3 容积率 建筑密度 19% 5 绿化率 40% 6 项目总投资 39375 万元 7 毛 利润 9188 万元 8 投资利润率 23% 商业部分） 34 1、主要经济技术指标明（红星美凯龙全球家居生活广场） 表 1号 项目 数量 1 可规划用地 75924 平方米 2 规划总建筑面积 50000 平方米 3 容积率 建筑密度 13% 5 绿化率 30% 6 项目总投资 13125 万元 1） 建设投资 12925 万元 2） 铺底流动资金 200 万元 7 正常年经营收入 2268 万元 8 正常年利润 1439 万元 9 投资利润率 10 税后财务内部收益率 11 税后投资回收期 14 年 12 税后财务净现值 35 13 税前财务内部收益率 14 税前投资回收期 9 年 15 税前财务净现值 16 盈亏平衡点 50% 2、主要经济技术指标明（商务楼： 超市、 银行、酒店、写字楼） 要经济技术指标明细表 表 2号 项目 数量 1 可规划用地 75924 平方米 2 规划总建筑面积 60000 平方米 3 容积率 建筑密度 5 绿化率 30% 6 项目总投资 15750 万元 7 毛 利润 9675 万元 8 投资利润率 62% 3、项目结论 36 本商业项目 (红星美凯龙全球家居生活广场 )建成后，可实现年利润 1439 万元，年所得税 475万元，直接及间接（厂商营业员、物流配送人员等）解决当地 1500劳动力就业 ，并极大地提升本地建材家具市场业态的经营形象和服务层次，为当地经济的发展发挥作用。 第五章 析 一、设计指导思想 根据 X 市城市总体规划的要求，充分发掘本区的历史与文化内涵，利用并有机组织本区的自然、历史与人文要素，运用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，加强景观风貌设计，塑造具有鲜明特色的集地产、商场、超市、餐饮、休闲于一体的综合性建筑。 二、设计原则 方案设计遵循现行有关部门规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足何种使用功能的要求。 设计构思独特，造型新颖，美观 大方，塑造富有活力的、地方特色浓厚的城市建筑。 运输系统布置科学，运输距离、路径力求便捷，土地利用系数和建筑系数科学合理。 处理好绿化、道路、活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。 坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环抱节能要求。 37 三、总平面布置 根据项目周边建筑环境条件及建筑功能要求， X 红星美凯龙家居生活广场整栋建筑面向主干道布置入口广场，规划绿地景观及广场停车，场地四周建设集中绿化带。 四、道路交通布局 项目采用环行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周设环行 道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右两边，背面次出入口同时布置商业卸货平台