火车北站广场东侧地块综合体项目可行性研究报告

1 开 篇 X，中国西部重要的交通枢纽和商业重镇， 地铁，萦绕 X 人多年的心愿正在变为现实。 中天，历史性的站在巨人的肩膀上， 中天世纪，一座商业的丰碑正在崛起。 这是历史的选择，更是时代的需求。 地铁 城市现代化进程的重要标志。 众所周知，地铁经济将推动 X 新一轮的城市发展进程，地铁 的兴建无疑将为 X 的城市化发展 锦上添花，在 X 作为统筹城乡综合配套改革试验区试点的宏观背景下，地铁经济对于 X 的发展具有重大的 历史意义和深远的现实意义。 而本案作为 X 地铁在城北区域特别是火车北站商 圈的最大受益者，将给我们带来无限的商机，这也是对火车北站传统商业业态有效提升的最好时机，地铁与本案的无缝 连接 将给这一传统商圈带来巨大的经济价值和社会价值，其潜在的经济能量将异常巨大！ 本案的开发已经到了千载难逢的绝佳时机！ 整合火车北站商圈是 地铁经济概念凸现后的大势所趋 形势喜人、形势也逼人， 地铁工程的施工迫在眉睫， 我们必须马上行动。如果我们错失良机，坐以待毙，不能与地铁工程的施工同步，我们将失去一次 绝 好的发展机会。如果我们不能尽快与地铁形成对接，我们的损失将异常巨大。地铁作为政府工程，其施工将不以 个 人的 意志为转移， 如果地铁先行施工， 将 强行要求我方将在地铁一号线和五号线施工线各后退 15 米，那么，项目完整的地块将划分得支离破碎，以后根本无法开发，项目未来的发展必将成为空谈！ 本案必须与地铁工程实现同步设计和施工 机遇偏爱 有准备、有头脑的人。 机会就在面前！机会稍纵即逝 !把握机会刻不容缓 ! 香港 中天基金会应紧紧抓住这一机会，历史性的承担起这个伟大而光荣的使命，配合 X 地铁工程打造火车北站商圈无以伦比的标志性建筑 “中天世纪”，与地铁一道成为 X 新一轮城市发展的见证者！正所谓，箭已上弦，不容不发，“中天世纪” 以如日中天之势在中国西部经济跨越式发展的进程中浩然诞生！ 2 第一章 项目总论 一、项目概况 1、项目暂定名： 中天世纪（考虑到项目的商业秘密，对内外以“ L”工程代称） 2、投资商： 香港中天基金会有限公司 3、开发商： 四川中天世纪建设投资开发有限公司（香港中天基金会组建 项目 公司进行 “ L 工程” 项目的整体开发建设） 4、策划服务团队 X 卓越房地产代理公司和中为集团策划部组成精英团队，共同打造“ L 工程”。 5、项目位置： 地块位于 X 市火车北站广场东侧，北靠北站售票大厅，南临二环路北三段。 6、地块面积及边界长 项目地块面积 11717 平米（约 ），整体呈比较规整的长方形，展示面良好，长约 235 米，宽约 50 3 米，南北朝向。 7、项目现状 项目地块由 六 个部分组成：万通商场、九州宾馆、干道公交站、长城大厦、建兴宾馆 、 57 所 ，目前这五个部分都还未拆迁，处于营业状态。 二、 项目建设的必要性和紧迫性 由于项目处于火车北站商圈，加之 X 地铁一号线和五号线施工在即，为万通商城和九州宾馆的改造提供了千载难逢的大好机遇，火车北站传统商圈的商业价值和地铁经 济的不可复制，为“ L” 工程的实施创造了绝佳的条件，这是不容拒绝和放弃的巨大商机。 唯有顺势、借力、整合、提升现有传统业态，才能把握未来火车北站商业旗舰的方向。 万通 商场 公交站 九州 宾馆 长城大厦 建兴宾馆 4 经过市场的调查和研究，我们认为“ L” 工程的战略定位就是： “ L” 工程施工必须与地铁工程施 工全面接轨，要在设计上与地铁施工同步进行 ； 注重“ L”工程与地铁工程的无缝对接，因为这将给“ L”工程的改造带来 不容复制的巨大商机； 整合火车北站传统商业价值，实现与地铁经济的成功互动，这是投资商必须高度关注和尽快启动运作的前提和条件。 建设“ L”工程的必要性： 第 一、“ L“工程地处地铁 1 号线及 5 号线交叉处，两面皆临地铁线，其中西临 1 号线，北临 5 号线。” L”工程的建设 已经 取得金牛区政府的认同和支持，站在为政府倾力打造火车北站商圈的高度，力争让“ L”工程尽快成为 X 市和金牛区重大市政改造工程和政府形象工程。 第二、火车北站商圈历来“脏、乱、差”，社会治安问题相当严重，各级政府都把火车北站整体形象的打造列为政府重点工作推进，这是“ L” 工程的高度所在。另外， X 两大交通枢纽 火车北站与双流航空港是省市政府对外的脸面和形象，打造火车北站商圈是企业的发展需要，更是政府的要求。“ L” 工程的实施有利于尽快提升城市形象，改善城市的招商环境，必将会得到政府的大力支持，对于项目需要整合的资产，政府可通过专题协调会解决施工过程中的问题和难题。 第三、地铁 1 号线于明年 5 月份形成隧道，与“ L” 工程项目接口 最迟 至明年 5 月份施工，“ L” 工程 必须 于此时与其 对接（即形成同步地下通道） 。 这 将极大地提升商业业态的价值和经营的潜力，为火车北站商圈的打造增添一处独特的商业风景。 第四、原二环路下穿隧道及人防设施拟与“ L” 工程地下商场连通，二环路过街人流和商流将直接进入”L” 工程的地下商场，并且可部分利用原人防设施 。这一举措将把巨大的人流和商流直接导入“ L” 工程，真正地形成在火车北站商圈无与伦比的竞争优势和商流中的颠峰地位。 第五、“ L” 工程北侧与地铁 5 号线相平行并紧邻，在设计时须充分考虑将来对地铁 5 号线施工的结构影响。这将有利于投资方与地铁公司的友好合作，特别是对地铁一号线的设计对接将实现投资方对“ L” 工程的全部预期。 建设“ L”工程的紧迫性： 第一、“ L” 工程的设计工作要尽快进行，首先要取得地铁公司认可后方可通过规划报建。而且要求必须在结构设计上有一个双方共同认可且双赢的合理解决方案。如果与地铁公司的合作与配合 不到位，投资方关于“ L” 工程的全部预期就不能实现，而且会给公司带来巨大的损失，这是我们必须高度关注的。因为地铁工程的进度已不允许我们懈怠，如果错失良机，就等于坐以待毙。地铁工程是政府工程、社会工程、民心工程，建设的步伐不会因为企业的原因而停下，若投资方不能与地铁对接并启动工程，那么待地铁线建成以后再进行改造，其损失将无法估量、无法挽回。 第二、鉴于“ L” 工程的紧迫性，投资方应立即确定设计单位并完成方案设计，根据目前掌握的情况，与 5 铁二院进行设计合作能保证与地铁施工的顺利对接和协调，可实现让对方积极协助投资方完 成符合地铁公司要求的结构设计方案，以确保“ L” 工程能在明年 5 月份 和地铁施工无缝对接 。 三、 项目研究方向 由于项目处在火车北站的特殊位置，人流量巨大、环境嘈杂加上地块本身的狭长、展示效果好的特点，本案的居住功能偏弱、居住价值偏小。因此本次调查研究的方向主要是项目的商业价值和商务价值，同时考虑地铁经济对本案的推动作用，在定位研究上通过同地铁的有效结合，最大限度的提升项目的商业和商务价值，并确定本案的发展方向、市场容量、形象档次、经济回报、社会效益等问题，证明项目切实可行。 四、 我方为项目所做出的努力 1、积 极 促使地块整合成功 我方为项目的土地整合上做出了不懈努力并取得实质进展。已成功 使干道地块同万通相连，形成了本项目目前地块的一个整体性和规模性 ； 现正 努力促成长城地块和建兴地块同本案的整合，为项目的持续发展提供支撑。 2、 为企业和政府搭建沟通平台 本案要想取得成功，获得政府的支持将是非常重要的一环，我方积极为企业同金牛区政府和荷花池办事处之间搭建沟通平台，协调企业同政府之间的关系，使项目获得了金牛区政府和荷花池办事处的大力支持。 3、 积极同地铁公司接触 本案同其他商业最大的不同之处在于同地铁之间的“无缝对接 ”，我方积极同地铁公司接触，了解地铁的最新动向和相关情况，积极推动本案同地铁之间的“无缝对接”。 4、 协助新公司的注册 为了开发需要和政府的财政支持，注册新公司势在必行。我方积极协调新公司注册的各种手续和关系，极力促成新公司的尽早注册成功。 5、 获取火车北站的发展规划方向 为了保证项目的定位准确，我方通过各种资源获取北站的未来发展规划，为项目的可行性报告提供了可借鉴的规划依据。 6、 进行详细的市场调查 6 为使本次的可行性 研究 报告做到有针对性和准确性，我方调动公司的人力、物力和财力 历时一个月，对 X 和城北的 商业、酒店和写字楼 市场 进行了专项的调查，为项目的业态定位和产品设计提供了有力的数据支持。 第 二 章 地铁 及火车站 物业调查分析 由于本案是 X 的首批地铁物业之一，本土市场找不到参考对象，因此为了让地铁价值在本项目能够得到更大的体现，我们对全国比较具有典型意义的地铁 和火车站商圈 物业进行简单的调查分析，为本案 发展定位抛砖引玉。 一、地铁物业调查 （一） 深圳地铁沿线物业简析 （深圳地铁线路图） 地铁一期工程由 1 号线东段和 4 号线南段组成， 1 号线东段以与香港相连的罗湖口岸为起点，经繁华的市中 心国贸、老街、大剧院、科学馆、华强路、岗厦、会展中心、购物公园、香蜜湖、车公庙、竹子林、侨城东、华侨城到世界之窗； 4 号线南段以皇岗口岸为起点，经福民站、会展中心、市民中心到少年宫。 深圳地铁目前开通 1 号线，全长 15 个站点目前已全部开通，由于在建过程中充分参考香港地铁运作模式所以在经营过程中形成专门招商公司及与沿线物业充分互动形成地铁经济。 1、深圳地铁主要沿线分布的写字楼、酒店、商业 7 华侨酒店 金凯莱酒店 金光华广场 金世界广场 福明家 一号线经营业态统计 地铁 1 号线、 4 号线地铁联体商业分布情况 罗湖商业城地下商场（在建） 地下独立层商业（在建）、新城市购物中心 金光华、国贸 八达商城、金泰地铁商场 千万家项目、北方大厦地下项目 万象城 华联商业街 岗厦会展地下商业街（规划中） 与岗厦的连通商业街（规划中）、 金中环大厦（在建）、大中华（在建） 兴万家居家生活广场 其他站点省略 罗湖站 国贸站 老街站 大剧院 华强站 购 物 公 园站 科学馆 岗厦站 会展中心 少年宫 市民中心 会展中心 福民站 皇岗站 8 部分地铁出口与地下对接口图片： 地下商业布置 地下出口布置 地铁出口与商业对接 地铁沿线接口商业、写字楼物业 金中环 喜年中心 英龙展业 卓越大厦 商业经营两大特点 从地下经营业态看 深圳地铁在建设过程中，有效与沿线开发商共同打造。使有限的土地效益得到放大。其中 1 号线共 15 个站点，9 个与地下商业相连。都以地下设 3 层为主。地下商业多以独立店铺为主，其中有小型超市、便利店、食品、服装、 9 箱包、工艺品、花店、药店、干洗店等。 从面积划分上看 由于各站点的地下商业不大，以小业主居多。在铺面的划分上以 20米为主。物业管理费在 38。此面积的划分较符合小业主投资或自主经营。 （二） 上海地铁沿线物业简析 （上海地铁线路图） 上海在规划建造地铁之前就设计了用于商贸活动的空间，这在全国是领先的，值得仿效。年月，上海第一个地铁商业网点就落户在地铁一号线徐家汇站。目前，上海地铁运营有限公司负责轨道交通一、二、三、四号线的运营管理，运营线路总长 125 公里，共 84 座车站，形成了“十字加环”的网络化运营格局。 轨道交通一号线南段 1993 年 5 月建成通车，一号线全线 1995 年 4 月试运营，南、北延伸段分别于 1997年 7 月和 2004 年 12 月开通试运营。一号线全长 33 公里，共设 25 座车站，日客运量 80 万人次左右，是一条纵贯上海南北走向的交通大动脉。轨道交通二号线一期工程 2000 年 6 月建成试运营，全长 19 公里，共设 13座车站，是一条横贯上海市区连接浦江两岸的东西向线路。轨道交通三号线一期工程 2000 年 12 月建成试运营，全长近 25 公里，共设 19 座车站，是一条环绕中心城区以高架为主的线路。轨道交通四号线 2005 年 12月实现“ C”字形试运营，全长 27 公里，共 13 座车站（不含共线段车站） ，与轨道交通三号线接轨成环。 上海地铁主要站点接口与商业物业接口设置 10 候车点 地铁车票售卖机 接商业入口 与商业对接图片 上海地铁主要站点经营业态 1、人民广场站 香港名店街 地处全市的商业政治文化中心点，而且又是 1、 2 号线的换乘处，与地铁的位置与广州流行前线 相似。人流量巨大。商场的形状呈长条形，可以通往其他商场及出口相连，全部统一装修店面以及招牌（除了极少部分大牌子商家，例如 致饰品等）。 地下商城仅由两条通道组成。整体面积估计约 4500 。商场主通道宽米，次通道米，次次通道 所等配套设备）。靠墙的独立铺位面积由不等，标准开间 米；两个主要通道夹着的独立店铺开间 面多数是 铺统一米的柜台。由于装修比较高档，而且是直接临着地铁出口，是人流通往其他商业城的必经之地，场地比较旺。经营品牌比较偏向中 档，有艾格、百草堂、登服饰、班尼路、真维斯、百事流行概念（运动用品系列）、文武体育用品店、 眼睛、 11 第五大道、天使园牛仔、绝色摄影、食草堂服装饰品、贝蒂服装皮包店、头大原创玩具店、上海雅致经贸有限公司（水晶、银饰、公仔、皮包、发饰、丝巾）、内衣店、精品店、眼镜店、化妆品店（ 宝莲、欧莱雅）、烫画、茵宝运动系列等等。其中服装约占总经营面积的，饰品礼品店占其次约有，内衣、睡衣、鞋店占 10%。 迪美购物中心 商场的人流主要靠香港名店街引过来，所以 交通不如以上商场，档次装修也不如人，但是人流量也相当大。迪美中心的经营内容相对单一、低档。类似深圳东门的九龙城、未调整之前的铜锣湾百货 C 座之类的。迪美没有主力商家，所有商品都是没有牌子。各类新潮服饰占了经营总类的，其余的为假发、饰品玩具、皮具类。还有一个面积约为的美食广场，以及相连的南梦宫电玩店。主通道宽 通道米，次次通道约有米。一般独立铺位间隔为，挂铺、柜台 1 米 /个。由于入口大堂及通道基本都利用为档次较低的挂铺 /独立柜台，感觉比较凌乱。 2、徐家汇站： 港汇广场 地下商场有，美容美发、自由鸟、左丹奴、三枪、茶行、儿童玩具衣服店、联华超市、柯达冲印、体育用品店（独立成为一个区域，有黑眼睛、保狮龙、班尼路、耐克等等休闲运动系列），独立铺位、半独立铺位（即运动街的铺位，都是没有完全到顶的木板分割），平均店铺面积以上。而中庭铺位都是柜台式，一般都是米左右的玻璃柜台，经营手表、眼睛、皮包、银饰等精品，还有跑步机专营店。经营情况良好，租金 105 元 / /月，管理费 / /月。（港汇广场整体形象相当高档，装修考究，类似深圳中信广场）。 徐家汇地 铁大厅 冲印、饮料、手机充值卡、精品店、小礼品店、饰品店、书店。当此相对较低，间隔墙约 积约左右。 3、中山公园站 米兰时尚广场 商场整体面积超过 5000 ，主通道 ，次通道 ，次次通道 。商铺的标准开间 3 米，进深 35 米（每间商铺 1015 ），商铺基本都是同一门面，落地玻璃；用 的木板隔断。商场的经营内容多为服装饰品类，还有一个鬼城。 香港新世界百货 12 共六层，地下三层，地面上三层。与地铁连通的是负二层。负一层主要经营化妆品和服装。负二层主要 是大食代美食广场（上海新家坊餐饮有限公司，连锁经营），美容美发，手机等。负三层是超市。地面一层二层主营服装百货类，三层是网吧电玩。 4、上海科技馆站 亚太盛汇 商场面积 5 万，主干道 5 米，次干道 ，次次干道 。商铺面积 15 左右，开间 45 米，进深 4 米。主要的经营范围是服装类，但没有主力商家。商场南边还有一个 1 万左右的美食广场。商场的现状基本是处于停业阶段。因为该地段在上海属于郊区，周边没有成熟的商业环境，也缺少成型的住宅小区。据招商处称，商场将会作进一步调整，档次将往中高档拔。以前该 商场的售价是 3 万，租金为 200 元 /。 （三） 广州地铁 物业 广州地铁线路图 广州 新的路网规划由目前已通车运营的地铁一号线、正在紧张建设之中的地铁二号线、已向国家申报立项的轨道交通三号线、规划中的轨道交通四号线和北起新国际机场，南接广州火车东站的机场线等 5 条线路共同组成。总长达 里，到 2010 年，广州市将建成以城市快速轨道交通为骨干的多层次、多功能、多类型的城市综合交通体系 。 地铁 2 号线周边物业展示： 13 地下商业划分 商业： 天河城广场 天河城广场 位于“体育 西地铁站”上盖， 是目前广东省营业面积最大的集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心，总投资 12 亿元，建筑面积 16 万平方米，营业面积 10 万平方米，地上 7 层，地下 3 层，北面露天广场面积 3000 多平方米。 天河城广场于 1996 年 2 月 9 日建成试营业，到目前为止 基本上没有空置的商铺。 日平均人流量超过 10 万人次，最高达 60 万人次之多，已成为市民购物消闲的新热点和游客观光游览的新景点。 经营范围：百货业（一、二、三楼服饰 、珠宝 ；四楼家具灯饰 、音像文化廊、影院 ；五楼 通讯器材、家私家居用品 ；六、七楼 美食、电玩 ） ，超市（负一层吉之岛百货、超市，天贸南大百货占据了二楼、三楼、七楼部分商场）。 天河城里商家的经营风格都是比较统一、高档，经营状况也相当好（基本没有空铺），（一楼 预计在 2000元 / 左右。） 住宅： 怡富尚苑 辉煌大厦 金泽华庭 纵横缤城 地铁物业小结 ： 通过以上对全国几个一线城市的地铁的调查分析不难看出，地铁给每个城市的商用物业带来了巨大的发展空间，依靠地铁巨大的城市人流运转，在各个站口形成了聚集型的商业口岸或商圈，改变了传统意义上的城市核心商业口岸。 14 每个城市的地铁站的周边商业开发，都非常注重同地铁出入口的对接，让地铁人流尽量转化成有效的商气，促进周边商业的经营发展和物业升值，同时也给人们的生活带来极大的方便，地铁的经济效益和社会效益彰显。 我们有理由相信 X 的地铁凭借高起点的规划，能让地铁的价值发挥的更大；也有 理由相信本案的建设，通过学习先进经验，能让地铁给本案带来更大的发展空间。 二、火车站物业 （一） 广州火车站物业 广州火车站地理位置图 广州火车站 广州火车站 每年 的流动人口达 一亿三千万，广州火车站是广东、华南地区乃至全国的主要交通枢纽，是广州家喻户晓的标志性建筑物，地处环市路、内环路旁；比邻每年两届的中国出口商品交易会会场、省汽车客运站、市汽车客运站、流花汽车站；中国大酒店、东方宾馆、流花宾馆； 六大服装批发市场等人流来往密集商务区；此外，广州火车站广场内有广州地铁站、几十路公交车总站，不但是大部份广州市民上下班的必经之地，更是辐射珠三角乃至全国各地的交通枢纽重地。 沿线物业简介 生活用品批发类： （此物业临近地铁 1 号、 2 号部分站点） 谊园文具玩具精品批发中心（日用品类、文化娱乐用品） 、 兴发广场（化妆品、日用品、陶瓷） 、 新塘钢材市场（钢材、废旧钢铁） 、 西场电器城 、 如意家电批发市场（家用电器） 、 南泰百货批发市场（塑料、厨具、洗涤、五金、百货） 、 南岸装饰材料市场（建筑装饰材料） 、 岭南花卉市场（各类鲜花 、盆栽、荫生植物、干花、塑料花） 、 金海印电器广场 、 华林玉器街市场（玉器工艺品） 、 花地广场（日用品类、文化娱乐用品类） 、 艺景园文具精品 、 万菱广场玩具精品批发中心 。 15 食品类批发 ： （此物业临近地铁 1 号、 2 号、 3 号线部分站点） 一德路综合市场（干果、海味、食杂、小百货、玩具、文具） 、员村市场（肉类、干鲜果菜类、水产品类、食品类、家禽类、粮食类）、 新海印食杂品批发交易市场（日用品、食杂品、糖烟酒） 、 天平水果批发市场（干鲜果类）、 石牌市场（肉类、干鲜果菜类、水产品类、食品类、家禽类、粮食类） 、 侨怡苑肉菜综合市 场（副食品、蔬菜类） 、 清平农副产品市场（肉禽蛋菜、野味海鲜、中草药材、干果海味、花鸟鱼虫） 、南方茶叶总汇（茶叶、茶具、茶工艺品） 、 南北水果物资交易市场（干鲜果类） 、 江南粮油食品批发市场（粮油、大米、食杂、日用品、饮料、面制品等） 、 黄沙水产市场 衣鞋包袋类： （此物业临近地铁 2 号线部分站点） 中大布场（布料） 、 中澳商贸城（皮具系列） 、 新梓元袜业百货批发广场（袜业、百货） 、 新华南鞋业百货城（鞋、鞋材、百货） 、 新海印毛线布匹交易广场（毛线、布匹） 、 新观绿皮具总汇（皮具系列） 、天雄纺织城（布匹） 、 天河区沙东 工业品市场附场（服装） 、 沙东工业品市场（服装） 、 欧陆商业广场鞋业城（鞋类） 、 流花服装批发市场（服装） 、 婚纱专营一条街（婚纱） 、 红棉步步高时装广场（服装、百货、日用品） 。 （二） 郑州火车站商业调查 郑州车站扼守中原腹地，位居河南省郑州市的中心，连接京广、陇海两大铁路干线，占地面积近 3000 亩， 16 站房面积 10 万平方米，每天过往人流近 15 万人次，客运年运输进款达 15 亿元，全站进款达 19 亿，既是全国 特等客运站，也是全 国 最大行包中转站，素有中国铁路客运的 “ 心脏 ” 之称。 火车站商圈分为两种主 要的经营业态， 火车站以南为服装市场，以北为小商品批发市场。 在郑州火车站 商圈 内， 已经汇集了银基、世贸、天荣服装城、恒泰、金城服装广场、苑陵商场、河南金林市场、中天市场、中州商场、盛和针织批发市场等众多大型知名商场 。 郑州火车站目前周边商 业 情况： 站内 商业 新商圈规划： 郑州 火车站西出站口的规划，在商业功能的定位上，以商品零售和批发、快捷酒店、餐饮服务等为主。会形成一个比较大的、比较高档的、带动 郑州站 西区发展的新的商圈 ”。同时，这里规划的是高档商业商住区 。 郑州火车站作为亚洲最大的火车站，汇集了南来北往的人流、物流，也造就了郑州火车站商圈的繁荣， 17 形成具有火车站特色的大型批发市场，成为了服装、小商品的批发市场的汇聚的地，聚集了数以万计的商家。 （ 三）上海火车站商业 上海火车站 位于 上海 闸北区 ，是上海客流量最大的 火车站 ，也是上海轨道交通的站名。上海市民通常称之为 “新客站 ”，以区别老的上海火车站（即老北站）。 上海是中国铁路的其中一个 枢纽 ，从上海站始发的列车开往全国各地，其中包括到 北京 和 天津 的直达特快，以及到 香港 的直通快车。因为上海站有开往香港 九龙 的跨境列车，所以上海火车站内有边防检查和 海关 ，这有别于国内的其他火车站。 上海轨道交通一号线、三号线和四号线均经过上海火车站，但是一号线和三、四号线在上海火车站并不作一票换乘。乘客如果要换乘于一、三 、 四号线之间，就必须先出站，再通过一条通道方可进行换乘。 上海 火车站 交通商务核心区 ： 不夜城区域南起苏州河，东临南北高架、大统路，北至中兴路，西至苏州河（包括 铁路上海站地区）。天目西路沿线及恒丰路（恒通路以北）是不夜城综合商贸区。主要商业设施包括太平洋百货、不夜城商厦、名品商厦、环龙商场等，有 16 家国际知名企业和 200 余家各类中外企业及办事机构驻居其中 ，依托于 不夜城地区便捷快速的交通网络 （ 上海火车站、长途客运总站等交通节点 ）和 四通八达的交通换乘枢纽，基于不夜城板块已形成的商业、商贸基础设施。 成为 上海 的 交通商务区 。 18 不夜城周边的写字楼一直处在供不应求状态，出售型办公楼项目往往是一经推出就一抢而空。然而由于周边人流嘈杂，环境欠佳，一些跨国大企业较少选择在此办公，而本 地私营企业入住率较高。 都有 建谊大厦、上海华象大楼、上海铁 路大厦、中房华东大厦、一天下大厦酒店式公寓办公房以及林顿大厦等 ， 租赁的价格基本在 5 元 / 天。 上海火车站周边的房地产项目须分两大块 ： 火车站南广场从天目西路到共和新路，多为写字楼，鲜有住宅楼盘；火车站北广场目前正在集中改造，以中兴路为主的住宅开发目前正进行得如火如荼。近年来中兴路板块也涌现出了一批优质楼盘，如越秀苑、城上城、紫兰苑、财富广场、北方佳苑、和泰花苑和北美风情等，这些楼盘目前在二手房市场的次新房价格在12000 13000 元 / 左 右。 火车站物业小结： 火车站作为一个城市主要的人流、物流集散地，同时造就了火车站商业的繁荣， 火车站商业一般是依托于火车方便的运输功能和巨大的流动人口的消费需求而发展，因此商业经营的特征明显， 以快速消费、批发、商贸为主，也有的城市火车站商业和地铁商业交汇，大大提升了商业经营的范围，同时延伸了办公、酒店、住宅等物业。 第 三 章 本土 市场研究 一、 X 市上半年房地产市场发展行情 （一）市场活跃，商品房成交量大幅增长 据统计， 1 7 月，全市商品房成交 平方米，同比增长 其中：商品住 宅成交 平方米，同比增长 0%20%40%60%80%100%五城区 郊县 共计1交量 19 今年上半年 1 7 月，五城区商品房成交 平方米，同比增长 其中：商品住宅成交 比增长 同期，郊区（市）县商品房成交 平方米，同比增长 其中商品住宅成交 平方米，同比增长 （二）商品房供应放量明显，供求紧张状况进一步缓解 1 7 月，全市商品房新增供应 平方米，同比增长 其中 ：商品住宅新增供应 平方米，同比增长 同期，五城区商品房新增供应 平方米，同比增长 其中：商品住宅新增供应 平方米，同比增长 郊区（市）县商品房新增供应 平方米，同比增长 其中商品住宅新增供应 平方米，同比增长 城区 郊县 共计17月供应量虽然近两个月市场需求旺盛，但由于供应量也在同步增长，供销比依然保持在 1 以上。 1 7 月，全市商品房、商品住宅供销比分别为 别是五城区商品房供应最近放量明显，使得商品房、商品住宅供销比分别达到了 于几年来的相对高位。 （三）中小户型住房供应量增长迅速，供应结构持续改善 1 7 月，五城区 90 平方米以下商品住宅新增供应 36151 套、 平方米，同比分别大幅增长 套数、面积占比分别达到 、 比去年同期分别增加了 百分点。 同期，五城区成交 90 平方米以下商品住宅 26994 套、 平方米，同比分别增长 套数、面积供销比分别达到 应十分充足。 （四）房价稳中有升，涨幅略有回落 1 7 月， 全市（包括郊区）商品房成交均价为 4022 元 /平方米，其中商品住宅成交均价为 3921 元 /平方米。 同期，五城区商品房成交均价为 4778 元 /平方米，同比上涨 其中住宅成交均价为 4651 元 /平方米，同比上涨 但涨幅较去年全年回落 百分点。 7 月份成房价格指数为 比上涨 但 90 20 平方米以下住房指数为 比下降 由此可见， X 房地产市场在上半年 继续保持活跃状态，房价稳步上升，供应和销售都比较旺盛，市场持续走好，加上成为“全国统筹城乡综合配套试改区”的鼓舞，业内人士大多对 X 的房地产市场看好。 二、 X 的写字楼市场分析 （一） X 写字楼 主要分布区域 1、 中央商务区 ( 主要沿天府广场 玉带桥 总府路； 2、 人民南路沿线区域； 3、 正在崛起的东大街区域； 4、 未来的南部新城区域（ 技商务区）。 几个热点区域的分析表 热点区域 市中区 民南路区域 东大街区域 南部新城 点理由 依托市中心发达的商业贸易 完善的金融服务和良好的办公基础等，是传统的商务集中区。 X 富人区，云集众多高档住宅、酒店、餐饮，着力打造的城南商务区，众多国内国外高级商务人士在此聚集。 由于城市改造和东大街延线的贯通形成大量优质土地形成新型商务区。 城南副中心建设，政府南迁，规划南部科技园，大量办公机构随之迁移。 预测趋势 随城市拆迁的土地影响，供应规模难以突破，但依托于长期发展形成的配套优势，几年内仍然是写字楼最集中的区域。 既有城南高档配套的优势，又有 X 国际化程度最高的优势， X 下一代办公物业将可能在此集中，与 域形成激烈的竞 争。 具有地段成熟的优势，东大街直通未来的东部新城，将形成 城市向南发展，地铁一号线建设，拥有大量可开发土地资源，更趋向于生态写字楼的开发。 代表项目 冠城广场、城市之心、天府中心、川信大厦、时代广场 开行国际广场、威斯顿联邦、力宝大厦、商鼎国际 香槟广场、九龙仓项目 天府孵化园、世纪城 (一 ) 写字楼档次及特征分析 X 办公物业市场主要分为 早期商务公寓、现代商务公寓、乙级写字楼、甲级写字楼几个档次。 早期商务公寓只是住宅商务化的结果，是很不成熟的办公形式。现代商务公寓以办公功能为主，兼有居住等其它功能，从硬件配置上看接近乙级写字楼水平。乙级写字楼则是纯粹的办公功能，只是在硬件配置、软件服务上处于中等水平。甲级写字楼则是随着办公需求的提高，顺应国际化发展的高档次的写字楼，要求 21 硬件和软件都必须达到一定的标准，即通常所说的“ 5A”标准，是指 公智能化）、 宇自动化）、讯传输智能化）、 防智能化）、 保智能化）。 早期商务公寓如：祥福苑、盘古花园商务楼等，现代商务公寓如：加州湾 V 派、金茂礼都、博敖大厦、世代锦江、金色夏威夷等，乙级写字楼如：世贸中心、新时代广场、数码 大厦、 世界、新世纪广场等，甲级写字楼如：城市之心、川信大厦、威斯顿联邦、香格里拉、力宝大厦等。 为了了解不同类型的办公物业的特征，我们选取了一些比较有代表意义的项目，分类调查如下： X 典型写字楼调查表 名称 位置 硬件配套 商服设施 户 型 区 间（） 物业管理 租金（元 / 均价 （元 /） 加州湾 V 派 西二环国际会展中心旁 3 部电梯， 300个车位 600 平方米的会所，提供台球、乒乓球、健身室、商务多功能室、茶室等功能 52 98 平米 万科物业管理公司 预计40价 7900 汇龙湾 沙湾路和一环路交界 300 个车位 中央空调、智能消防系统、智能信息系统、智能楼宇管理 各种类商场，咖啡、茶楼、自银行助，每层楼都有会议室 50 到 900平米 香港百联达 ， 5 元 /平方 46 5200 东方新城 海椒市街 4 号 有 272个车位多部电梯 各种餐饮、 楼娱乐设施 30 80 平米 酒店式物业 22，以后每年按一定比例增长 均价 5200 华尔道 人民南路南站西路 15号 100，个车位，有 3 部电梯，其中有一部专为小户型配置 无 38 75 平米 X 武城三泰物业管理 ， 米 20 30 左右 均价 4700 时代广场 红星路步行街中央空调、 5A 智能化设施，设置员工餐厅、商务酒楼、“空中商务最 小 面 积220 ，有世邦魏理仕，物管80000 22 口 1400 空中花园， 12 部电梯，400 个车位 舱”提供休闲类商业消费、裙楼为高档百货， 整层、半层销售情况 费 12 元 / 开行国际 人民南路三段 中央空调、车位400 个， 10 部智能电梯，呼吸式玻璃幕墙 咖啡厅等休闲设施、员工餐厅（商业设施不对外营业） 100加坡宏腾国际，物管费 15元 / 1301000 天府中心 西 华门街 6 部电梯、 5A 智能设施、商务会议配套、 央空调 咖啡厅、商务茶楼、中西餐厅等 90世邦魏理仕，物管费 6元 / 80000 数码广场 人民南路三段 每单元两部电梯，中央空调 银行等 100 德 梁行，物管费 8元 / 45 4600 世贸中心 顺城街 中央空调 127 元 /月 0 50 5300 银谷基业 浆洗街 2 部电梯，中央空调、多媒体会议室、员工餐厅、商务会所 茶坊、健身中心等 52定 45 4800 丰 德国际 航空路 32 台楼群电梯，特别配 置 00 个车位 大型多功能厅，八个中小型会议室，图书室，健身中心，开放式休闲区；餐厅 230 德 梁行， 5 元 / 50 起价 6400 博敖大厦 浆洗街 200 个车位，中央空调、 5A 智能系统， 5 部电梯 咖啡厅、茶坊等 80新， 6元 / 60 6700 23 金茂礼都 浆洗街 4 部电梯、 数码会议室、 星级酒店标准大堂，450 个车位 1200 商务会所，恒温游泳池、露天花园酒吧、健身房、雪茄吧、红酒吧等 33店式物管 40 4600 世代锦江 南大街 酒店 4 部电梯、公寓 2 部电梯，烟感报警及喷淋系统、智能监控系统。 康乐中心、名牌服饰店、休闲咖啡厅、阳光游泳池、高尔夫推杆练习场等。 166江宾馆物管，第一年 ，第二年 8元 / 60 元 / 商务酒店均价6200，商务公寓均价 4800 盘谷花园 人民南路四段 游泳池、每单元两部电梯 游泳池、商务中心幼稚园、康乐中心、医院 850 4600 商鼎国际 人民南路与二环路交汇 650 大堂、 10部名牌电梯、8000 形象外广场、 4500 中庭广 场、每层空中花园 国际会议中心、远 程 视 频 会 议室、员工餐厅、商务中心、 5A 智能配套。 50 500 第一太平戴维斯 60 80 小户型6500， 写字楼7250 1、“早期商务公寓”特征 “早期商务公寓”项目均为住宅项目逐渐演变而成 ， 因此在名字上叫“商住楼”的特别多， 在产品设计上主要偏向于住，由于位置地段比较好，很多中小型企业拿来作办公用，在这里办公的企业首先考虑的是经济性的要求：租金、物管费等费用的低廉。 现在一二环路沿线就分布了大量的这种早期商务公寓，由于出现较早、商住混杂，居住、商务品质都难以有效提高 ，导致物业价值受到影响，价格明显偏低，甚至不及同类地段的住房价格。这也反映出“早期商务公寓”的硬伤所在。 2、“现代商务公寓”特征 “现代商务公寓”是近几年顺应市场发展需求而出现的较新产品，项目 一般是纯粹商务功能或者商务与居住功能并重 （如金茂礼都、世代锦江、金色夏威夷）。该类产品一般不配置中央空调、但电梯的配置和建筑外观都会考虑商务的要求，一般都设置有商务中心，小型餐饮设施等。在产品设计方面以满足中小企业办公的基本需求为目标，同时兼顾其企业形象要求，在内装修上采用石材处理墙面的情况较多，显得比部分乙级 写 24 字楼更有档次。该类项目一般由本地物业管理公司提供服务，收费标准也大大低于纯写字楼项目。 该类项目以 满足区域内的中小企业办公需求为主要目标，同时针对投资者市场。在户型面积划分上，考虑了投资者的置业门槛问题，通过缩小面积降低总价 。位于不同区域的该类项目在面积上划分上存在一定差异，如人民南路区域的项目在面积上一般以以上为主，部分在以上；而在以浆洗街为代表的其他区域则是以 的销售单位为主。出现这种差异的主要原因是人民南路区域的中小企业办公面积需求大于其他区域的企业需求。虽然面积划分存 在较大差异，但售价上却基本接近，一般在 5 8元的价格段。 3、乙级写字楼特征 乙级写字楼 一般与甲级写字楼有同样优异的区位，但在产品品质上明显弱于甲级。 X 乙级一般提供 2 5 部电梯、 中央空调、员工餐厅、商务中心、康乐设施、银行等。主要吸引重要企业入住，租金一般在 30 70 元/。 少数项目由著名物业管理公司提供服务，物管费一般 6 10 元 /。销售价格一般为 4500 7000 元 /。乙级写字楼项目总建筑面积一般在 3 6 万。 目前在 X 市场上还出现了一批总建筑面积在 2 万以下的小体量写字 楼项目，如银谷基业、正成 中正成 000 ，这类项目做得小而精，在广告宣传上直接对比甲级写字楼，一般配置了中央空调、高品质的电梯、商务中心等，并在建筑上有充分的特点，强调建筑个性，虽然在体量上难以与乙级写字楼相比，但在内部品质、服务，售价上都不逊色于乙级项目，所以这里将该类项目并入乙级类。该类项目售价集中在 6000 8000 元 /之间，主要针对中型企业，基本销售单位面积主要在 60 200 之间。 4、甲级写字楼特征 甲级写字楼 一般位于 域或人民南路，其区位具有极高的商务价 值，交通便利，建筑具有极强的标识性， 能满足以知名外资企业为代表的大型企业的形象要求。在内部配套设施上，均有 高档中央空调、 5A 智能化系统、 6 部以上高速名牌电梯、先进隔热、隔音玻璃幕墙、知名物业管理公司提供物业管理服务， （ 这在后面的典型项目分析中详细阐述 ）物管费 12 元 /以上，租金普遍在 80 元 / 以上。该类产品以吸引外资企业、国内大型企业、金融机构为主要目标， 其销售价格一般在 8000 元 /以上，像力宝大厦顶层的价格达到惊人的 2300 美元 /。 该类项目一般总建筑面积在 5 万以上。由于营销的需要， X 多数“甲级 标准”项目并没有真正达到甲级的要求，但仍打出了甲级的概念，所以在甲级概念下，产品呈现了较大的品质差异。 三、 X 酒店市场简析 目前 X 酒店市场上主要有几种形式：招待所、低星级酒店（二三星酒店）、经济型酒店、高星级酒店（四星五星酒店）。 X 市场上的招待所和低星级酒店数量庞大，质量 参 差不齐，各自凭借自身的客户资源关系和价格优势占领 25 一部分市场。 经济型酒店则是顺应市场发展的产物，在中国市场上的历史并不悠久， 凭借成本控制的优势、星级标准的硬件配套、适中的价格等优势，在酒店市场上享有相当的竞争力，特别是对招待 所和一些低星级的酒店造成很大的影响。目前 X 市场上的经济型品牌连锁酒店众多，如：如家、锦江之星、七天连锁、马瑞卡、安逸158、宜必思等。 X 作为“第四城“、“最佳旅游城市”等优势，凝聚力非常强大，酒店市场需求也相当活跃。从今年 1 月份到至今， X 的经济型酒店呈现出强劲的扩张态势。开业店数从 35 家快速扩张至目前的 50 家左右，扩张幅度达到 42%，位居全国城市之首。经济型酒店数量的快速增涨必然对招待所和低星级的酒店造成很大的市场压力。 X 的高端酒店市场也具有相当的发展潜力， 目前 X 已有 8 家五星级酒店和 18 家四星级酒店，高 星级酒店数量排名国内城市前十强。 X 目前城区的五星级酒店主要分布在 市中心或城南的优势地段， 如喜来登和总府皇冠假日分布在 心，锦江宾馆、索菲特、香格里拉分布在风景优美的府南河边上，凯宾斯基则处于城南的富人核心区。 X 逐渐成为高星级、经济型酒店业并驾齐驱的主战场，中小酒店将面临残酷的“洗牌”。在经济型酒店和高星级酒店的双重夹攻下，大部分招待所和低星级酒店面临被淘汰和转型的局面。 四、 X 商业市场简析 X 商业市场主要分为三种： 市中心的集中性商圈的商业 散落在全城的各个小区的社区商业 城北的专业性商业市场 目前 X 商业市场的发展具有如下趋势特征： 1、外来企业或资金继续增加，商业地产竞争加剧 在 X 对外影响不断加大的情况下，越来越多外来的企业或资金纷纷进入 X 市场，在 X 或独立开发，或与本土企业联姻， 采取“ 土地 + 资金 ”或“ 技术 + 理念 ”的方式 ，这已经是 X 商业地产开发的一个新潮流。特别是进入 X 市场的港资 ，它们在城区拿的天价地块基本上都是开发大型的商业地产，有利于促进 X 的商业地产向更高层次发展，同时导致商业地产的竞争加剧。 2、下阶段市中心大型综合性商业将成为主流 26 2006 年 X 商住规划用地 成交 3015 亩，纯商业用地共计成交 。以此推算， 2007 年至 2008 年，将有 300 万 左右的商业进入市场。诸如九龙仓、华人置地、嘉德置地、广州力迅、中信、万达等知名开发商活跃异常，从 2007 年将要推出的商业项目来看，市中心大型、超大型的综合性商业将会大量面市，而综合性商业也是发展的必然趋势。预计 2007